ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 18 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/00669 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PWVX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 NOVEMBRE 2022
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 22/00226
APPELANTS :
Monsieur [L] [R]
né le 05 Avril 1960 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
S.C.I. LA RESCLAUSE prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [G] [S]
née le 11 Avril 1975 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Assignée le 11 avril 2023 - dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice
Ordonnance de clôture du 22 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- de défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI La Resclause est propriétaire d'un bien situé [Adresse 5] (34) dont la gestion a été confiée à la société GHT selon mandat du 1er février 2020.
La société GHT a fait l'objet d'une procédure collective et a été liquidée par jugement rendu le 13 octobre 2021 par le tribunal de commerce de Béziers.
Soutenant que la société GHT a consenti pour le compte de la SCI un bail au profit de Mme [S], et par acte d'huissier de justice délivré le 22 juin 2022, la SCI La Resclause et M. [L] [R] ont fait assigner Mme [G] [S] en vue d'obtenir la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et prononcer son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 5.153,14 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Béziers :
Déboute la SCI La Resclause et M. [L] [R] de l'ensemble de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;
Condamne la SCI La Resclause et M. [L] [R] aux dépens de l'instance.
Le premier juge relève que les pièces fournies, à savoir le contrat de mandat de gestion immobilière conclu avec la société GHT ainsi que le courrier du mandataire judiciaire informant de la cessation de l'activité de cette société, sont insuffisantes pour permettre d'établir l'existence d'un contrat de bail entre les parties.
La SCI La Resclause, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [R] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 février 2023.
Dans leurs dernières conclusions du 30 mars 2023, la SCI La Resclause et M. [L] [R] demandent à la cour de :
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 2 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Ordonner sans délai l'expulsion de Mme [G] [S] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
S'entendre condamner au paiement de la somme de 9.568,24 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés et ce depuis le 15 juillet 2020, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir ;
S'entendre condamner au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 441,58 euros ;
S'entendre condamner à 1.000 euros pour résistance abusive ;
Juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux ;
Juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires courront au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 mars 2022 ;
S'entendre condamner au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
S'entendre condamner au paiement au paiement des entiers dépens d'instance.
Les appelants soutiennent qu'un bail d'habitation a été conclu entre la SCI La Resclaude et Mme [G] [S]. A ce titre, ils produisent les relevés de compte de gestion individuel du bailleur et le récapitulatif de situation de la CAF qui atteste de la qualité de locataire de l'intimée du logement 75 boulevard de la liberté depuis le 15 juillet 2020. Ils produisent également des messages dans lesquels M. [L] [R] se présente comme le propriétaire du logement loué par Mme [G] [S], qualité qui n'a jamais été contestée par l'intimée.
La SCI et M. [L] [R] font valoir que Mme [G] [S] est débitrice de la somme de 9.568,24 euros au titre des loyers et charges impayés. Ils affirment que les relevés de compte de gestion individuel du bailleur démontrent un loyer, charges incluses, de 480 euros par mois. Plusieurs fois du 15 juillet 2020 au mois de mai 2020 puis de juin 2022 à décembre 2022 et enfin de janvier 2023 à mars 2023, la locataire a selon eux cessé de payer son loyer. Il ressort également parfois que le loyer serait de 441,58 euros et non 480.
Les appelants sollicitent la résiliation du bail conclu avec Mme [G] [S] dès lors que cette dernière ne paye plus régulièrement ses loyers depuis le 15 juillet 2020 et n'a pas régularisé la sommation de payer signifiée le 11 mars 2022. Ils sollicitent également l'expulsion de Mme [G] [S] du logement.
Mme [G] [S] n'a ni constitué avocat, ni déposé de conclusions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2024.
MOTIFS
1/ Sur l'existence d'un contrat de bail :
Au préalable, il convient de relever que la SCI La Resclause justifie sa qualité de propriétaire de l'appartement situé [Adresse 5] (34) par la production d'une attestation notariée établie le 29 octobre 2019 par Me [X], notaire.
Il s'ensuit que si la SCI justifie de sa qualité à agir en qualité de propriétaire du logement, tel n'est pas le cas de M. [L] [R] de sorte que ses demandes seront déclarées irrecevables.
Au cas d'espèce, le placement en liquidation judiciaire de l'agence immobilière GHT a privé la SCI de la possibilité de se faire communiquer le contrat de bail écrit.
Cela étant, la preuve écrite d'un bail d'habitation n'est pas obligatoire et lorsqu'un bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen comme l'occupation des lieux, l'encaissement de loyers, l'émission de quittances. Il est également nécessaire d'établir un accord des parties sur la chose louée et le montant du loyer pour retenir l'existence d'un contrat de bail opposable à chacune d'elle.
Au cas présent, il appartient à la SCI La Resclause d'apporter la démonstration d'un bail d'habitation verbal pour justifier du bien-fondé de ses demandes.
En l'espèce, l'appelante produit au soutien de ses prétentions diverses pièces :
Contrat de mandat de gestion immobilière signé avec l'agence GHT le 1er février 2020 portant notamment sur la gestion locative du bien immobilier ;
Un courrier établi le 3 mars 2022 par Me [N], mandataire judiciaire, informant la SCI du placement en liquidation judiciaire de cette agence ;
Un courrier de mise en demeure adressé par la SCI le 22 septembre 2021 mettant en demeure la SAS GHT de produire les mandats de gestion, les baux, les démarches accomplies nécessaires au recouvrement de loyers' ;
Sommation de payer adressée le 11 mars 2022 par la SCI Resclause à Mme [S] pour des loyers et charges impayés d'un montant de 4297,75 euros, l'huissier ayant mentionné dans l'acte de signification la présence dans les lieux de l'intimée ;
Récapitulatif demande CAF attestant d'une entrée dans les lieux litigieux par [G] [S] le 15 juillet 2020 ;
Attestations de paiement CAF faisant état du versement d'une allocation logement de 254 euros ;
Attestations de M. [I] [D] témoignant de la présence le 25 novembre 2022 de « la locataire au n°24 du 75 avenue de la liberté » et de M. [H] [O] confirmant 30 mars 2023 la présence de Mme [G] [S] dans l'appartement en cause ;
Relevé de compte de gestion individuel remis le 8 mai 2021 par GHT à la SCI La Resclause attestant de la présence de Mme [G] [S] en qualité de locataire du logement en cause et d'un loyer restant dû de 2.585,77 euros au 31 mars 2021 avec mention d'un loyer de 450 euros et une provision sur charges de 30 euros par mois ;
Relevé de compte de gestion individuel remis le 8 juin 2021 par GHT à la SCI La Resclause attestant de la présence de Mme [G] [S] en qualité de locataire du logement en cause et d'un loyer restant dû de 3.037,77 euros au 31 mai 2021 avec mention d'un loyer de 450 euros et une provision sur charges de 30 euros par mois ;
Relevé de compte de gestion individuel remis le 14 janvier 2021 par GHT à la SCI La Resclause attestant de la présence de Mme [G] [S] en qualité de locataire du logement en cause et d'un loyer restant dû de 1.709,22 euros au 31 janvier ;
Relevé de compte de gestion individuel remis le 3 février 2021 par GHT à la SCI La Resclause attestant de la présence de Mme [G] [S] en qualité de locataire du logement en cause et d'un loyer restant dû de 2.027,22 euros au 28 février 2021 avec mention d'un loyer de 450 euros et une provision sur charges de 30 euros par mois ;
Echanges SMS entre le gérant de la SCI, M. [L] [R], et Mme [G] [S] au sujet de la location et de la situation d'impayée ;
Bulletin de paie de Mme [S] et éléments financiers datant de l'année 2020 ;
Relevés bancaires de la SCI La Resclause attestant de virements effectués par GHT en date des 31 décembre 2020, 31 mars 2021, 30 juin 2021.
L'ensemble de ces pièces démontre l'occupation par [G] [S] du logement situé au [Adresse 5] (34) et permet également de retenir son caractère onéreux en présence de l'existence d'un loyer de 450 euros par mois, outre une provision sur charges de 30 euros, qui résulte des relevés de compte de gestion adressés par l'agence GHT et des relevés bancaires de l'appelante confirmant l'existence de paiements partiels.
L'existence d'un bail liant les parties est donc établie contrairement à ce qu'a retenu le premier juge dont la décision sera infirmée de ce chef.
2/ sur la résiliation et les demandes subséquentes :
Conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il en résulte que si l'appelante développe dans le corps de ses conclusions divers moyens allant dans le sens d'une résiliation du contrat de bail, pour autant elle ne formule pas expressément cette demande dans le dispositif de ses écritures de sorte que la cour n'est pas saisie de la question de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers.
La cour ne peut également se saisir des prétentions subséquentes tenant à l'expulsion de la locataire ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation alors que Mme [S] est titulaire d'un titre d'occupation, dont la validité n'est pas remise en cause, et qui se trouve au stade de l'appel toujours en cours d'exécution.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté lesdites prétentions.
3/ sur la dette locative :
Les pièces susvisées démontrent le paiement partiel du loyer par Mme [S] qui n'a pas respecté son obligation de paiement telle qu'elle résulte de l'article 1728 du code civil.
Il est ainsi justifié, selon un décompte produit par la SCI La Resclause, que la dette locative s'élevait au mois de mai 2022 à la somme de 4.780,84 euros.
En appel, le bailleur soutient qu'en mars 2023 inclus, celle-ci s'élève à la somme totale de 9.568,24 euros, Mme [S] ne procédant à aucun paiement tout en poursuivant l'occupation des lieux.
Il convient en conséquence de la condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
4/ Sur la résistance abusive
En l'espèce, l'appelante réclame une somme de 1.000 euros pour résistance abusive sans toutefois développer cette demande dans le corps de ses conclusions.
Il s'ensuit, au visa de l'article 954 du code de procédure civile précédemment cité, que cette demande ne saisit pas la cour.
Il convient de débouter la SCI La Resclause d'une telle demande.
5/ Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner Mme [S] au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe ;
Déclare les demandes présentées par M. [L] [R] irrecevables pour défaut de qualité à agir,
Dit que la cour d'appel de Montpellier n'est pas saisie des demandes relatives à la résiliation du contrat de bail et à l'allocation d'une somme de 1.000 euros au titre de la résistance abusive,
Infirme le jugement rendu le 2 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers en ce qu'il a rejeté l'existence d'un contrat de bail entre les parties et la demande en condamnation au paiement de la somme de 9.568,24 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés en mars 2023,
Statuant à nouveau,
Dit que les parties sont liées par un bail verbal d'habitation, ayant pris effet au 15 juillet 2020, portant sur l'appartement situé [Adresse 5] (34) et moyennant le paiement d'un loyer de 450 euros par mois outre une provision sur charges de 30 euros,
Condamne Mme [G] [S] à payer à la SCI La Resclause la somme de 9.568,24 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Déboute la SCI La Resclause du surplus de ses demandes,
Condamne Mme [G] [S] à payer à la SCI La Resclause la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [G] [S] au paiement au paiement des entiers dépens d'instance.
Le greffier, La présidente,
