ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 18 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/04692 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PRNX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 MAI 2022
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE
N° RG 1122000008
APPELANTE :
S.C.I. CINQ RU
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIME :
Monsieur [S] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
assigné le 28 octobre 2022 - dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice
Ordonnance de clôture du 22 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- de défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Cinq Ru dispose d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (34).
Alléguant d'un bail verbal consenti le 1er février 2018 et suite à une mise en demeure de payer les réparations locatives ainsi que les loyers et charges impayées étant demeurée infructueuse après un départ du locataire le 31 janvier 2021, la SCI Cinq Ru a, par acte d'huissier de justice en date du 25 juin 2021, fait assigner M. [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier.
Par jugement en date du 12 octobre 2021, ce même juge, constatant que le défendeur résidait sur la commune de [Localité 3], s'est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète
Par jugement réputé contradictoire rendu le 13 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète :
Déclare recevables en la forme les demandes de la SCI Cinq Ru à l'encontre de M. [S] [I] ;
Déboute la SCI Cinq Ru de l'ensemble de ses demandes ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ;
Condamne la SCI Cinq Ru aux entiers dépens.
Le premier juge relève que, bien qu'il résulte de l'état des lieux de sortie signé et de la présence du nom de M. [S] [I] sur la boite aux lettres que celui-ci occupait le logement, il n'est pas établi qu'un bail régissait l'occupation dudit logement, les autres pièces versées aux débats étant uniquement des actes délivrés à la demande de la SCI Cinq Ru.
La SCI Cinq Ru, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 septembre 2022.
Dans ses dernières conclusions du 2 novembre 2022, la SCI Cinq Ru demande à la cour de :
Déclarer recevable l'appel interjeté par la SCI Cinq Ru ;
Infirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée aux entiers dépens ;
Juger que l'existence d'un bail verbal est rapportée ;
Juger que M. [S] [I] a manqué à ses obligations de locataire en ne s'acquittant pas de l'intégralité de ses loyers ;
Juger que les dégradations qui ressortent de l'état des lieux de sortie et le défaut d'entretien qui ressort de l'attestation du plombier sont imputables à M. [S] [I] ;
Juger que la responsabilité contractuelle de M. [S] [I] est engagée ;
Condamner M. [S] [I] à verser à la SCI Cinq Ru la somme de 4.504,55 euros comprenant :
4.200 euros dus en principal,
304,55 euros dus au titre des frais annexes =
*commandement de payer du 6 mai 2019 : 153,47 euros
*commandement de payer du 6 mai 2019 : 139,08 euros
*lettre de relance huissier du 23/06/2020 : 12 euros ;
Condamner M. [S] [I] à verser à la SCI Cinq Ru la somme de 2.125 euros au titre de la remise en état des murs ;
Condamner M. [S] [I] à verser à la SCI Cinq Ru la somme de 504,54 euros au titre des réparations de fuites sous évier ;
Condamner M. [S] [I] à verser à la SCI Cinq Ru la somme de 250 euros au titre du désengorgement des canalisations ;
Condamner M. [S] [I] à verser à la SCI Cinq Ru la somme de 2.200 au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et 2.500 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de la présente instance ;
Condamner M. [S] [I] aux entiers dépens, en ce compris les différents commandements adressés et ceux inhérents aux deux procédures engagées.
La SCI Cinq Ru soutient qu'un bail verbal a été conclu entre elle et M. [S] [I]. Pour démontrer le caractère onéreux de la jouissance, elle produit deux attestations des voisins de M. [S] [I] qui relatent tous deux des conversations durant lesquelles l'intimé leur aurait fait part de « difficultés à régler le loyer » à « la SCI Cinq Ru ».
Au titre de l'impayé locatif, la SCI Cinq Ru sollicite le remboursement de la somme de 4.504,55 euros par M. [S] [I]. Elle produit le décompte de cette dette aux débats.
L'appelante sollicite également le remboursement de la somme de 2.915,54 euros au titre des réparations locatives. Elle affirme que l'état des lieux de sortie contradictoire fait ressortir plusieurs désordres alors que l'appartement, n'ayant pas fait l'objet d'un état des lieux d'entrée, est donc réputé être en bonne état lors de la prise des lieux. La SCI fournit les factures et attestations des artisans qui ont dû repeindre et colmater les trous des murs ainsi qu'intervenir sur la plomberie suite à un défaut d'entretien allégué de M. [S] [I].
La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 28 octobre 2022 à l'intimé (dépôt étude).
M. [S] [I] n'a ni constitué avocat, ni déposé de conclusions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2024.
MOTIFS
1/ Sur l'existence d'un bail verbal :
Au cas d'espèce, la SCI Cinq Ru, qui est dans l'impossibilité de communiquer un contrat de bail écrit, se prévaut de l'existence d'un bail verbal dont la reconnaissance a été exclue par le premier juge qui a considéré les éléments de preuve insuffisants.
En l'état, la preuve écrite d'un bail d'habitation n'est pas obligatoire et lorsqu'un bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen comme l'occupation des lieux, l'encaissement de loyers, l'émission de quittances. Il est également nécessaire d'établir un accord des parties sur la chose louée et le montant du loyer pour retenir l'existence d'un contrat de bail opposable à chacune d'elle.
Au cas présent, il appartient à la SCI Cinq Ru d'apporter la démonstration d'un bail d'habitation verbal pour justifier du bien-fondé de ses demandes.
En l'espèce, l'appelante produit au soutien de ses prétentions diverses pièces :
Un état des lieux de sortie portant sur l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] établi le 31 janvier 2021 entre la SCI et M. [S] [I] ;
Un état des lieux de sortie portant sur l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] établi le 18 novembre 2017 entre la SCI et Mme [T] [P] ;
Un commandement de payer délivré le 6 mai 2019 à M. [S] [I] portant sur une somme de 3.100 euros correspondant aux loyers impayés du mois de janvier à mai 2019 (signification domicile) ;
Un commandement de payer délivré le 25 septembre 2019 à M. [S] [I] portant sur une somme de 1.500 euros correspondant aux loyers impayés du mois d'août et septembre 2019 (signification domicile) ;
Courrier établi le 5 janvier 2021 par la SAS Actes7, commissaires de justice, attestant de l'existence d'une dette locative de 1.500 euros et de paiement à hauteur de 300 euros ;
Plusieurs relevés de compte de la SCI produits du 7 février 2018 au 6 février 2021 attestant de virements émanant de M. [S] [I] portant sur une somme de 650 euros ;
Attestations de [C] [J] et [A] [D], autres locataires, confirmant l'occupation de l'appartement par M. [I] et des difficultés financières rencontrées par l'intéressé dans le règlement du loyer dont il s'est confié auprès d'eux.
L'ensemble de ces pièces démontre l'occupation par M. [S] [I] du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] à compter du mois de février 2018 et permet également de retenir son caractère onéreux.
Il est en effet justifié du paiement d'un dépôt de garantie de 650 euros en janvier 2018, puis du paiement d'un loyer de 650 euros par mois à compter du mois de février 2018, comme l'établissent les relevés bancaires produits par l'appelante confirmant l'existence de virements pour les mois de :
Janvier, février, avril, juin (2 virements), juillet, août et octobre 2018 à hauteur de 650 euros par mois;
mai 2019 (virement 750 euros de M et Mme [G] [I]), juin 2019 (virement 2350 euros de M et Mme [G] [I], 750 euros de [S] [I]), juillet 2019 (750 euros de [S] [I]), novembre 2019 (750 euros de [S] [I]), décembre 2019 (750 euros de [S] [I]) ;
Janvier, février, mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2020 (750 euros pour chaque mois de la part de [S] [I]).
L'existence d'un bail liant les parties est donc établie contrairement à ce qu'a retenu le premier juge dont la décision sera infirmée de ce chef.
2/ Sur la dette locative :
La SCI Cinq Ru se prévaut d'une dette locative de 4.200 euros en principal soutenant que M. [I] a réglé les loyers de manière irrégulière et que le loyer convenu était de 650 euros puis de 750 euros par mois à compter de l'année 2019.
A titre liminaire, il sera précisé que les premiers loyers versés par M. [I] s'élevaient à la somme de 650 euros.
En l'absence d'écrit liant les parties prévoyant soit l'indexation du loyer soit un éventuel accord pour procéder à une réévaluation du loyer à compter de l'année 2019, il doit être retenu que le loyer convenu par les parties, en l'absence d'élément de preuve contraire, est de 650 euros, le paiement de la somme de 750 euros à compter du mois de mai 2019 pouvant très bien s'expliquer par l'apurement de la dette selon un échéancier proposé par le locataire.
En conséquence, faute d'élément de preuve contraire, l'appréciation de la dette locative se fera sur la base d'un loyer mensuel de 650 euros.
Pour le surplus, il est justifié que M. [I] est redevable d'un loyer de 650 euros par mois du mois de février 2018 au 31 janvier 2021 ce qui représente la somme totale de 23.400 euros.
Il est par ailleurs démontré par la production des relevés bancaires de la SCI susvisés et du décompte du commissaire de justice que M. [I] a procédé au versement d'une somme totale de 19.100 euros (2018 : 5.200 euros ; 2019 : 6.100 euros ; 2020 : 7.500 euros ; virement huissier 300 euros).
Il en résulte une dette locative de 4.300 euros à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 650 euros.
En conséquence, M. [I] sera condamné au paiement de la somme de 3.650 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021.
3/ sur les réparations locatives :
La SCI Cinq Ru réclame la condamnation de M. [I] au paiement de diverses sommes en exécution de ses obligations d'entretien et de répondre des dégradations et pertes provoquées par son occupation.
Elle sollicite ainsi la somme de 2.125 euros au titre de la remise en état des murs ainsi que la somme de 504,54 euros au titre des réparations de fuites sous évier outre une somme de 250 euros au titre du désengorgement des canalisations.
Au soutien de cette prétention, sont produits aux débats :
Un état des lieux de sortie portant sur l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] établi le 31 janvier 2021 entre la SCI et M. [S] [I] ;
Un état des lieux de sortie portant sur l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] établi le 18 novembre 2017 entre la SCI et Mme [T] [P] ;
Facture établie par M. [V] [O] en date du 10 février 2021 pour une somme de 2.125 euros ttc ;
Attestation de Saniclim MB confirmant d'une part l'exécution de travaux fin février 2021 consistant en « la réparation des écoulements de canalisations concernant l'appartement qui venait d'être libéré ; réparations de fuites sous l'évier et sous le chauffe-eau de la cuisine' 540,54 euros » et d'autre part que la salle d'eau présentait un engorgement ainsi que ces canalisations ; un devis pour procéder à leur débouchage a été établi pour une somme de 250 euros.
En l'état, l'attestation Saniclim MB est insuffisante d'une part pour dire que les prestations décrites concernent bien l'appartement occupé par M. [I] et d'autre part pour attribuer les désordres relevés à un comportement fautif du locataire.
Les demandes présentées au titre des réparations de fuites sous évier pour une somme de 504,54 euros ainsi qu'au titre du désengorgement des canalisations pour une somme de 250 euros seront donc rejetées.
S'agissant de la réfection des peintures, l'état des lieux de sortie signé des parties le 31 janvier 2021 porte la mention « à repeindre » pour les chambres 1 et 2 ainsi que la cuisine et le salon outre les toilettes.
Il est indiqué la présence de 8 trous de fixation dans la chambre 1, 16 trous dans la chambre 2 et 20 trous dans le salon.
Aucune autre précision n'est portée sur l'état des lieux de sortie.
En l'état, la demande, qui consiste à faire supporter à l'intimé la remise en peinture de l'ensemble de l'appartement, sera rejetée compte-tenu de l'imprécision de l'état des lieux qui ne permet pas d'apprécier l'existence réelle et l'importance des dégradations revendiquées par le bailleur.
En conséquence, la SCI Cinq Ru sera déboutée de l'intégralité des demandes présentées au titre des dégradations locatives.
4/ Sur les frais accessoires :
Le jugement déféré sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
En appel, M. [I], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens qui comprennent le coût du commandement de payer du 6 mai 2019 (153,47 euros) et celui délivré le 6 mai 2019 (139,08 euros).
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à l'appelante une somme de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement rendu le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Sète en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que les parties sont liées par un bail verbal d'habitation, ayant pris effet au 1er février 2018, portant sur l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] et moyennant le paiement d'un loyer de 650 euros par mois,
Condamne M. [S] [I] à verser à la SCI Cinq Ru la somme de 3.650 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
Déboute la SCI Cinq Ru du surplus de ses demandes,
Condamne M. [S] [I] à verser à la SCI Cinq Ru la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [S] [I] au paiement au paiement des entiers dépens qui comprennent le coût du commandement de payer du 6 mai 2019 (153,47 euros) et celui délivré le 6 mai 2019 (139,08 euros).
Le greffier, La présidente,
