ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 18 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/07172 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PHV5
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 02 NOVEMBRE 2021
TRIBUNALJUDICIAIRE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 21/00269
APPELANT :
Monsieur [G] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/16748 du 19/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
COMMUNE D'[Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocat au barreau de BEZIERS, postulant
assistée de Me Amandine FONTAINE, de la SCP d'avocats COSTE DAUDE VALLET LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 22 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 25 septembre 2001, M. [C] [K], maire d'[Localité 2] agissant pour le compte de la commune, a donné à bail à M. [G] [X] un local d'habitation situé à l'ancien presbytère, lieudit [Localité 4], à [Localité 2] (34), pour un loyer initial mensuel de 226 euros.
Par acte d'huissier du 30 mars 2021, le bailleur a fait délivrer au locataire une sommation de payer l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire, qui a été notifiée le 30 mars 2021 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l'Hérault.
Par acte d'huissier du 18 mai 2021, notifié le 19 mai 2021au représentant de l'Etat dans le département de l'Hérault, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection de Béziers aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de M. [G] [X] et le voir condamner au paiement de l'arriéré locatif.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 novembre 2021, rectifié le 30 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Béziers a :
Prononcé la résiliation du bail liant les parties ;
Autorisé, en conséquence, le bailleur à faire procéder à l'expulsion du locataire ainsi qu'à celle de tous biens et de toutes personnes se trouvant dans les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique ;
Dit que l'expulsion pourra être réalisée avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire dans les deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, demeuré sans effet ;
Fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et condamne M. [G] [X] à l'acquitter à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamné M. [G] [X] à payer à la commune d'[Localité 2], représentée par le Maire en exercice, la somme de 11 789,42 euros correspondant à l'arriéré des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêté au mois d'avril 2021 (mensualité d'avril 2021 incluse) ;
Rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné M. [G] [X] aux dépens ;
Rappelé que la présente décision était exécutoire par provision.
Le premier juge a considéré que le bail devait être résilié et l'expulsion du locataire ordonnée puisque, en dépit d'une sommation de payer les loyers visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui avait été signifiées, M. [G] [X] n'avait pas réglé l'intégralité des causes de ladite sommation dans le délai imparti, d'un mois.
Le premier juge a retenu qu'il résultait du décompte de la créance versé au débat que M. [G] [X] était redevable de la somme totale de 11 789,42 euros.
Il a toutefois rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive au motif que le bailleur ne démontrait pas le caractère abusif de la résistance de M. [G] [X] à ne pas payer les loyers, ni une mauvaise foi, malice ou erreur grossière équivalente au dol.
M. [G] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 décembre 2021.
M. [G] [X] s'est maintenu dans les lieux jusqu'à son expulsion le 15 septembre 2022.
Dans ses dernières conclusions du 11 mars 2022, M. [G] [X] demande à la cour de :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail liant les parties ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé le bailleur à faire procéder à l'expulsion du locataire ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et condamné M. [G] [X] à l'acquitter à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [G] [X] à payer à la commune d'[Localité 2] la somme de 11 789,42 euros correspondant à l'arriéré des loyers, des charges et des indemnités d'occupation arrêté au mois d'avril 2021 (mensualité d'avril 2021 incluse) ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [G] [X] aux entiers dépens ;
Réviser à la baisse le montant dû par M. [G] [X] à la commune d'[Localité 2] au titre des arriérés de loyer et de charges locatives ;
Accorder un délai à M. [G] [X] pour s'acquitter du montant des arriérés de loyer non prescrits arrêtés par la cour ;
Condamner la commune d'[Localité 2] à payer à M. [G] [X] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice qui lui a été occasionné par la négligence de la commune ;
Condamner la commune d'[Localité 2] à verser 2 500 euros à M. [G] [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la commune d'[Localité 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
M. [G] [X] soutient que la somme de 3 733,51 euros, correspondant à des sommes antérieures au 18 mai 2018, doit être déduite de sa dette envers la commune d'[Localité 2], au motif qu'elle serait prescrite sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 puisque l'assignation est intervenue le 18 mai 2021.
M. [G] [X] fait valoir que la commune ne démontre pas des suspensions de paiement de la caisse d'allocation familiales (CAF) et ne peut donc s'en prévaloir dans le calcul de la dette, avant de les avoir justifiées.
L'appelant sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice que la négligence de la commune d'[Localité 2] lui a occasionné. Il affirme avoir cessé de payer le reliquat de loyer à sa charge sans connaissance de la portée de ses actes et suite à la mauvaise gestion de la commune dans la portabilité de l'eau. Il affirme également qu'elle s'est montrée de mauvaise foi en laissant la dette se creuser et que cette négligence lui serait préjudiciable puisque la CAF refuse toute régulation à postériori et s'est abstenue de verser les aides à raison des impayés de loyer.
Dans ses dernières conclusions du 20 juillet 2023, la commune d'[Localité 2], prise en la personne de monsieur le maire en exercice, demande à la cour de :
Prononcer la recevabilité de l'appel incident de la commune d'[Localité 2] ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M. [G] [X] à payer à la commune d'[Localité 2], représentée par son maire en exercice, la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive injustifiée ;
Condamner M. [G] [X] à payer à la commune d'[Localité 2], représentée par son maire en exercice, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;
Déclarer non prescrites les demandes de la commune d'[Localité 2] antérieures au 18 mai 2018 ;
Prononcer la résiliation du bail pour inexécution par le preneur de son obligation contractuelle de payer mensuellement le loyer et les charges ;
Ordonner l'expulsion de M. [G] [X], de tous occupants de son chef et de ses biens avec le concours de la force publique si besoin, à défaut de départ volontaire et deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, demeuré sans effet ;
Condamner M. [G] [X] à payer à la commune d'[Localité 2], représentée par son maire en exercice, la somme de 11 789,42 euros pour les loyers et charges impayés jusqu'au 30 avril 2021 inclus ;
Fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus à compter de la résiliation du bail soit le 1er mai 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux intervenu le 15 septembre 2022 soit au total la somme de 4 843,41 euros ;
Débouter M. [G] [X] de l'intégralité de ses demandes ;
Condamner M. [G] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris le coût de la sommation de payer.
La commune d'[Localité 2] soutient que les sommes antérieures au 18 mai 2018 ne sont pas prescrites. Elle souligne que la loi ALUR du 24 mars 2014, réduisant le délai de prescription à trois ans au lieu de cinq, ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés après le 27 mars 2014, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Selon elle, seule la prescription quinquennale serait applicable.
L'intimée fait valoir que la dette de M. [G] [X] s'élève bien à la somme de 11 789,42 euros, arrêtée en avril 2021. En ce sens, elle verse aux débats un tableau qui justifie des sommes versées par la CAF, soit 8 940,76 euros jusqu'en avril 2021.
La commune soutient qu'elle n'a commis aucun manquement justifiant de l'interruption du paiement du reliquat de loyer à la charge de son locataire. Elle affirme que le trouble de pollution était bien connu des habitants de la commune dont fait partie M. [G] [X] depuis son enfance et précise que ce trouble a été résolu depuis 2006. En ce sens, elle produit un extrait du jugement de la juridiction de proximité de Lodève du 9 mars 2007, qui souligne, concernant la qualité de l'eau : « sur interrogation, M. [X], présent à l'audience précise que le trouble avait désormais cessé ». La commune ajoute avoir envoyé plusieurs lettres de relance en 2009, 2012 et 2018 concernant les impayés de son locataire.
L'intimée sollicite le rejet de la demande de réparation du préjudice de M. [G] [X], en soutenant que c'est par son comportement négligent que son préjudice est survenu. Elle affirme qu'il a lui-même arrêté volontairement le paiement de son loyer depuis 2015 et le reconnait dans ses conclusions.
La commune d'[Localité 2] sollicite l'allocation de la somme de 500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive de son locataire, qui a interrompu le règlement des loyers sans raison valable et n'a pas repris les paiements malgré les nombreuses lettres de relance qui lui ont été adressées. Elle ajoute que M. [G] [X] s'est maintenu dans les lieux jusqu'à son expulsion et ce même alors même qu'il était propriétaire d'une maison héritée de ses parents, libre d'occupation, démontrant sa mauvaise foi.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2024.
MOTIFS
1. Sur la recevabilité de la demande en paiement de l'arriéré locatif
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version en vigueur depuis l'adoption de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
M. [G] [X] en tire pour conséquence que la commune d'[Localité 2] l'ayant assigné le 18 mai 2021, toutes les demandes en paiement afférentes à des droits nés avant le 18 mai 2018 doivent donc être retranchées des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif, pour être prescrites.
La commune d'[Localité 2] lui oppose que si la loi Alur a réduit le délai de prescription à trois ans au lieu de cinq pour toutes les actions dérivant du contrat de bail, cette nouvelle prescription n'est toutefois pas applicable aux contrats en cours, qu'ainsi et en l'espèce, le bail en litige ayant été conclu le 25 septembre 2001, seule la prescription quinquennale est applicable, de sorte que ses demandes en paiement antérieures au 18 mai 2018 doivent donc être déclarées non prescrites.
En l'espèce, si la loi Alur du 24 mars 2014 a réduit la prescription applicable aux actions dérivant du contrat de bail d'habitation de cinq ans à trois ans, il doit néanmoins être retenu que pour les baux conclus avant le 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi, la prescription quinquennale initialement prévue s'applique effectivement mais dans la limite du nouveau délai de prescription de trois ans, soit jusqu'au 27 mars 2017, de sorte que, comme le soutient justement l'appelant, toutes les demandes en paiement afférentes à des droits nés avant le 18 mai 2018 doivent bien être retranchées des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif, soit la somme totale de 3 733,51 euros, dont le montant n'est pas contesté par la commune d'[Localité 2].
2. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
M. [G] [X] avance que le décompte comporterait des incohérences dans la mesure où il n'y aurait pas de logique dans les suspensions des paiements de l'aide au logement par la caisse d'allocation familiale (CAF).
A ce titre, la cour relève que la commune d'[Localité 2] verse au débat un tableau détaillé qui justifie des sommes versées par la CAF, soit un montant total de 8 940,76 euros jusqu'en avril 2021, de sorte que jusqu'à fin avril 2021, le montant à recouvrer par la commune s'élève bien, comme l'a justement retenu le premier juge, à la somme de 11 789,42 euros, déduction faite des sommes versées par la CAF, somme de laquelle il convient toutefois de soustraire la somme totale de 3 733,51 euros, correspondant aux droits nés avant le 18 mai 2018.
Le jugement dont appel sera infirmé à cette fin sur le quantum et l'arriéré locatif, objet de la condamnation au paiement, sera fixé à la somme de 8 055,91 euros.
Statuant pour le surplus et en l'absence de toute opposition, il sera fait droit à la demande de la commune d'[Localité 2] de voir fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 1er mai 2021, jusqu'au départ effectif des lieux, intervenu le 15 septembre 2022, à la somme totale de 4 843,41 euros, laquelle est justifiée.
3. Sur la demande de délais de paiement
Dans le dispositif de ses dernières conclusions, M. [G] [X] sollicite l'octroi d'un délai de paiement sans aucunement justifier de cette demande dans le corps de ses écritures, de sorte que celle-ci sera rejetée.
4. Sur les prétentions indemnitaires formées par M. [G] [X] à l'encontre de la commune d'[Localité 2]
Comme le reconnait lui-même M. [G] [X], c'est lui qui a, de sa propre initiative, interrompu le paiement des loyers et charges, dont il reconnait a postériori qu'il s'agissait d'une décision inappropriée, de sorte qu'il ne peut se prévaloir des conséquences de cette action pour solliciter la condamnation de la commune d'[Localité 2] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, pour, au surplus, échouer à établir une quelconque faute de la bailleresse, qui démontre pour sa part avoir été diligente pour justifier de l'envoi de plusieurs lettres de relances, de sorte que ces prétentions indemnitaires seront rejetées.
5. Sur les prétentions indemnitaires formées par la commune d'[Localité 2] à l'encontre de M. [G] [X]
Si M. [G] [X] fait amende honorable en reconnaissant qu'il n'aurait pas dû interrompre le paiement des loyers et charges au motif d'un manquement qu'il impute à la commune dans la gestion de l'eau, qui n'est pas démontré, pensant à tort être dans son droit en procédant de son propre chef à cette interruption, il n'en demeure pas moins, comme l'a justement retenu le premier juge, qu'il ne peut lui être fait reproche d'avoir agi par mauvaise foi, malice ou erreur grossière équivalent au dol, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions indemnitaires formées par la commune d'[Localité 2].
6. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] [X] sera condamné aux dépens de l'appel.
M. [G] [X] sera en outre condamné à payer à la commune d'[Localité 2] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 2 novembre 2021, rectifié le 30 novembre 2021, par le juge des contentieux de la protection de Béziers, sauf sur le montant de la condamnation de M. [G] [X] au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au mois d'avril 2021, mensualité d'avril 2021 incluse ;
Statuant à nouveau de ce chef,
FIXE le montant de la condamnation de M. [G] [X] au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au mois d'avril 2021, mensualité d'avril 2021 incluse, à la somme de 8 055,91 euros ;
Statuant pour le surplus,
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 1er mai 2021 jusqu'au départ effectif des lieux, intervenu le 15 septembre 2022, à la somme totale de 4 843,41 euros ;
DEBOUTE M. [G] [X] de ses prétentions indemnitaires ;
CONDAMNE M. [G] [X] à payer à la commune d'[Localité 2] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE M. [G] [X] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
