ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 18 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/02279 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O6JQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 FEVRIER 2021
Tribuanl Judiciaire de PERPIGNAN
N° RG 20/00430
APPELANTE :
S.C.I. [Adresse 4] immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° 811 254 267 et pour elle son gérant en exercice, dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 5] et actuellement
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Pascale CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires LE PALACE
Chez SARL LEGAL IMMO
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 MAI 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
Faits, procédure et prétentions des parties :
La SCI [Adresse 4] est propriétaire, au sein de la [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 5], des lots n° 525 et 526 situés au niveau du rez de chaussée, qui se trouve être sous le niveau d'une piscine située au 1er étage de l'immeuble, le rez de chaussée bénéficiant de la lumière naturelle grâce à la présence de deux puits de lumière situés sur la plage entourant la dite piscine.
Selon délibération du 21 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a fait effectuer des travaux concernant la piscine, partie commune de la copropriété, en procédant au remplacement de la membrane armée et des margelles, les travaux étant confiés à la société Aquadiffusion et la coordination et le suivi du chantier à M. [B], architecte. Les réserves émises lors de la réception de l'ouvrage ont été levées selon procès verbal du 12 mars 2018.
Par acte du 27 août 2019, la SCI [Adresse 4], copropriétaire dans la résidence, a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés afin de voir ordonner une mesure d'expertise et de se voir régler la somme de 15 000euros à titre de provision, aux motifs que la persistance d'infiltrations d'eau depuis la piscine dans son local le rendait impropre à sa destination.
Le syndicat a fait appel de l'ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2020 et la présente cour a rendu, le 28 février 2021, un arrêt confirmant l'expertise ordonnée en première instance.
Lors de l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 17 décembre 2019, la résolution n° 5 portant sur la réalisation de travaux affectant la piscine a été adoptée, nonobstant le vote contraire de la SCI [Adresse 4], le procès verbal de l'assemblée générale lui a été notifié le 26 décembre 2019.
Par acte du 14 février 2020, la SCI [Adresse 4] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Perpignan afin de voir dire et juger que les travaux de remise en conformité de la piscine provoquent un trouble de jouissance par l'obturation de la partie éclairée par un puits de lumière situé devant les locaux de la SCI [Adresse 4],
En conséquence :
Mettre à néant le point n°5 du procès verbal de l'AGE du 17 décembre 2019 en ce qu'il provoque un trouble de jouissance grave pour la SCI [Adresse 4], propriétaire des lots n°525 et 526 du règlement de copropriété,
Le condamner également au paiement d'une somme de 5 000euros à titre de dommages et intérêts,
Subsidiairement :
Dans l'hypothèse où cette délibération ne serait pas annulée :
Constater la diminution de la valeur du lot,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à lui verser la somme de 30 000euros à titre d'indemnisation de son préjudice et 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 23 février 2021, la juridiction a débouté la SCI [Adresse 4] de ses demandes et l'a condamnée à payer au syndicat la somme de 1 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La juridiction a retenu que si la société [Adresse 4] affirme que les travaux envisagés consistant en un aménagement de nouvelles plages au-dessus des puits de lumière entraînant une obstruction de la lumière dans ses lots, elle n'en rapporte nullement la preuve.
Le 8 avril 2021, la SCI [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 22 avril 2024, la SCI [Adresse 4] demande à la cour de :
Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°5 votée lors de l'assemblée générale de la copropriété « le Palace » en date du 17 décembre 2019 et la demande indemnitaire,
Annuler la résolution n°5 votée lors de l'assemblée générale de la copropriété « le Palace » en date du 17 décembre 2019,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'le Palace', à verser la somme de 5000euros à titre de dommages et intérêts à la concluante,
A titre subsidiaire :
Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire tendant à l'indemnisation pour perte de valeur vénale des lots,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'le Palace', à verser la somme de 30 000 euros à la SCI [Adresse 4] au titre de la perte de valeur des lots,
Au besoin,
Designer un expert avec pour mission adaptée ;
En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à verser la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Dire et juger que le concluant ne sera pas tenu de participer aux frais liés à la défense du syndicat des copropriétaires ce en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle expose que la résolution numéro 5 intitulée ' travaux de remise en conformité de la piscine' a été votée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, que l'analyse des offres de travaux démontre que ces derniers portent sur un réaménagement des plages, sans pour autant être véritablement une remise en conformité des lieux, que s'agissant de travaux soumis au vote de l'assemblée, il convient de se référer aux dispositions de l'article 11, i, 3° du décret du 17 mars 1967 qui précise que pour la passation de contrats, il est nécessaire de notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour : « 3° les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat ' qu'en l'espèce, aucune des conditions relatives aux marchés n'est précisée, qu'aucun devis n'est produit, et que les documents exigés par le texte, pour permettre un vote valable sur les travaux envisagés, n'ont pas été annexés à la convocation, de sorte que la résolution doit être annulée.
Elle fait valoir de surcroît que les travaux comportant une transformation, addition ou une amélioration de l'immeuble ne relèvent pas de la majorité de l'article 24 qui ne concerne que les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement. .., que l'augmentation de la surface des plages de piscine n'est pas imposée par les normes de sécurité mais relève d'un choix de confort, d'embellissement, d'amélioration ou d'esthétique, que seule la majorité de l'article 26 doit s'appliquer dès lors que rien ne permet de démontrer que les travaux relèvent de la majorité de l'article 24, que la résolution litigieuse doit être annulée, que les travaux n'ont nullement été exigés par l'ARS, ainsi que le prétend le syndicat, que la mise en sécurité a déjà été effectuée par la mise en oeuvre d'une clôture autour des puits de lumière, que rien ne justifie d'une impérieuse nécessité à fermer les puits de jour ou d'augmenter la surface des plages.
Elle soutient que la résolution votée, parfaitement imprécise quant aux travaux à engager, donne un mandat aux membres du conseil syndical pour décider du choix des entreprises avec une enveloppe maximale alors que le mandat ne peut être donné que pour prendre les décisions visées à l'article 24, que la décision de 'donner mandat' doit être différente de celle de l'engagement des travaux et ne peut être votée qu'à la majorité de l'article 25, ce qui n'a pas été fait ici, la convocation et le procès-verbal visant la majorité de l'article 24.
Elle ajoute que la seule lumière naturelle dont dispose son local provient du puits de jour donnant sur le couloir, partie commune, ainsi que la seule arrivée d'air et liaison avec l'extérieur, que la mise en oeuvre une structure porteuse au-dessus de la galerie avec plancher en caillebotis et lames de résine composite, se traduira par une occultation du puits et une impossible aération que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. » que les travaux se traduiront par une importante gène et une réelle dévalorisation des locaux, propriétés des concluants.
A titre subsidiaire, elle sollicite une indemnisation si par extraordinaire, les puits de lumières devaient être obturés ou fermés ne serait-ce que partiellement, son préjudice de jouissance étant manifeste et particulièrement important et que la valeur des lots sera nécessairement affectée.
Par conclusions déposées le 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'le Palace' demande à la cour de :
Voir confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 23 février 2021 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Voir condamner la SCI [Adresse 4], qui succombe, au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive tenant le surcoût généré pour la copropriété sur la réalisation des travaux litigieux,
Voir condamner la SCI [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3 000euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens de la présente instance.
Il soutient que la simple lecture de la convocation adressée au gérant de la SCI [Adresse 4] le 14 novembre 2019, en vue de l'assemblée générale extraordinaire du 17 décembre 2019 permet de se convaincre du respect des dispositions susvisées, qu'outre la description de la résolution litigieuse, il a été adressé à l'ensemble des copropriétaires :
- l'analyse des offres établie par l'architecte M. [E] [U],
- le tableau récapitulatif des travaux,
- le cahier des charges et la description des ouvrages,
que la SCI [Adresse 4] a été en mesure, dès le 14 novembre, soit un mois avant la tenue de l'assemblée générale, d'analyser les solutions proposées et de connaître la nature et le coût des travaux ainsi que les entreprises intervenantes, que le procès-verbal des délibérations indique à ce titre : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'analyse annexée à la convocation ainsi que du récapitulatif des travaux et du cahier des charges correspondant ...'.
Il ajoute que les installations existantes de la piscine présentent plusieurs non-conformités ou un état de vétusté, que des travaux sont prescrits par l'autorité publique pour des raisons d'hygiène, de sécurité et de salubrité, d'urbanisme ou de police administrative, ainsi que [E] [U], architecte a pu le relever, qu'il ne s'agit nullement, comme le prétend l'appelant, de simples travaux d'agrément, que la reprise des plages doit permettre de mettre un terme aux infiltrations et de répondre aux préconisations de l'Agence Régionale de Santé, laquelle a notamment imposé la dépose du faux gazon, que la reprise des plages comprend également la reprise de l'étanchéité avec la mise en oeuvre d'une étanchéité liquide, que l'augmentation de la surface des plages est également nécessaire en ce que les plages existantes ont une surface trop petite par rapport à la surface du bassin, que les skimmers non conformes peuvent également présenter des risques liés à l'aspiration du corps ou de parties du corps des baigneurs, que l'ensemble des travaux envisagés est nécessaire à la préservation de la sécurité physique des copropriétaires et en toutes hypothèses, certains sont en outre imposés par les autorités administratives que plus encore, l'existence d'importantes infiltrations permet d'établir que les travaux envisagés sont des travaux d'entretien et de conservation des parties communes, lesquels relèvent bien de la majorité de l'article 24.
Il précise que seule la délégation de pouvoir de voter des travaux est soumise à la majorité absolue des copropriétaires, qu'en l'espèce, et contrairement aux allégations de la SCI appelante, l'assemblée générale n'a pas décidé de déléguer ses pouvoirs mais a voté des travaux de réfection pour lesquels elle a seulement donné mandat au conseil syndical d'effectuer le choix de l'entreprise dans la limite du budget voté.
Sur le préjudice de jouissance, il indique que la SCI a acquis moyennant 6 000euros un lot situé dans une galerie commerciale inexploitée et à l'abandon, que les travaux et notamment la mise en place de caillebotis au-dessus des puits de lumière permettra de sécuriser les puits de jour contre toute chute, les clôtures d'origine n'étant pas conformes et ne pouvant servir de garde-corps.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2024.
Motifs :
Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire qui a eu lieu le 17 décembre 2019, a été votée à la majorité des voix exprimées la résolution n°5 ainsi libellé :
'L'assemblée donne mandat au conseil syndical pour décider du choix des entreprises pour un budget maximal de 200 000euros et autorise le syndic à passer commande en conséquence.
Démarrage des travaux prévu à la date du 1er mars 2020.
L'assemblée prend acte du montant de la police d'assurance dommages/ouvrages rendue obligatoire en vertu de la loi du 4 janvier 1978 d'un montant de 3 867euros TTC.
L'assemblée précise que le coût des travaux ainsi que les frais honoraires assurance y afférent seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense.
L'assemblée autorise le syndic à utiliser le fonds travaux loi Alur de l'exercice 2019 pour un montant de 30 000euros pour le règlement de ces travaux.
L'assemblée autorise le syndic a procéder à des appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies, un appel de fonds unique de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l'entreprise aux dates convenues dans le marché...'.
1) Sur les modalités de convocation :
La SCI [Adresse 4] sollicite l'annulation de cette résolution aux motifs que les documents annexés à la convocation ne permettraient de connaître ni les conditions précises du marché, faute de devis, ni l'ampleur des travaux, la présentation étant sommaire.
En application des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ' sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour... 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée soit appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; ...'
L'article 11- I - 3ième du décret du 17 mars 1967 impose de joindre à l'ordre du jour un certain nombre de documents, ce texte, qui présente un caractère impératif, a également un caractère limitatif et intéresse tous les contrats, devis ou marché relatif à la réalisation de travaux.
Il n'est pas contesté par les parties qu'ont été joints à l'ordre du jour adressé aux copropriétaires, l'analyse des offres réalisée par M. [U] Architecte, le tableau récapitulatif des travaux et le cahier des charges avec la description des dits travaux. La SCI [Adresse 4], dûment informée que les travaux portaient sur l'agrandissement des plages de la piscine grâce à la pose d'un plancher en caillebotis et lames de composites sur les puits de lumière, a également eu connaissance d'un tableau récapitulatif des différents coûts des dits travaux selon l'entreprise sélectionnée.
La SCI [Adresse 4], qui ne conteste pas avoir reçu les dits documents, dénonce une information jugée par elle trop sommaire.
Toutefois il convient de constater que les conditions essentielles des contrats et un tableau récapitulatif des devis réceptionnés et relatifs aux dits travaux ont été annexés à la convocation, de sorte que la SCI [Adresse 4] connaissait parfaitement dés la réception de l'ordre du jour de la nature et le coût des travaux envisagés.
Il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de la résolution litigieuse à ce titre.
2) Sur la majorité adoptée :
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 'Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;...'
La résolution litigieuse n°5 de l'assemblée générale extraordinaire du 17 décembre 2019 a été adoptée à la majorité des voix exprimées conformément aux dispositions de l'article 24.
La SCI [Adresse 4] conteste la régularité de ce vote en soutenant qu'il n'est nullement établi que les travaux votés relèveraient d'une mise en conformité imposée alors qu'ils résultent, selon elle, d'un choix de confort et constitue une modification voir une amélioration des lieux et qu'une telle résolution ne pourrait alors être valablement adoptée qu'à la majorité définie à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Les majorités prescrites par les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 qui institue une gradation des majorités selon l'objet de la décision, doivent être respectées à peine d'annulation de la résolution irrégulièrement votée.
Le procès verbal de l'assemblée du 17 décembre 2019 indique que la résolution n°5 concerne des ' travaux de remise en conformité de la piscine' tels que présentés dans le récapitulatif des travaux joints à la convocation, pour un budget global d'un montant maximum de 200 000euros
A été fourni aux copropriétaires, joint à la convocation, un document établi le 12 novembre 2019 par M. [U], architecte, qui fait état d'un nouvel aménagement de la piscine justifié, selon lui, par les non-conformités et la vétusté affectant les équipements existants.
Il relève à ce titre des infiltrations d'eau dans le local commercial présent sous la piscine provenant de la plage et des skimmers, de surcroît en nombre insuffisant au regard de la surface de la piscine qui nécessite également un changement de la bonde pour des raisons de sécurité. Il préconise également le remplacement du faux gazon posé sur la surface entourant la piscine par du carrelage, de la rampe d'accès trop pentue par un escalier et du claustra habillant les murets scindant la piscine, par des tôles afin de supprimer son usage à titre d'échelle.
Ces travaux relatifs à l'entretien de la piscine qui comporte des interventions en matière de réparations ou de réfection, relèvent incontestablement des dispositions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et ce quel que soit le coût de cet entretien. Tel est le cas également des travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants comme l'ajout de skimmers supplémentaires et le changement de la bonde.
En raison de l'évolution de la réglementation, les installations devenues vétustes ou inadéquates selon M. [U] architecte doivent être remplacées, non pas à l'identique, mais en intégrant les évolutions en la matière. Ainsi, les travaux ayant pour objet de remplacer le faux gazon de la plage, de la pente par des escaliers, du claustra par des tôles rentrent également dans le champ de l'article 24, nonobstant la transformation ou l'amélioration qu'ils génèrent.
Les travaux énumérés ci dessus constituent des travaux d'entretien destinés à assurer la conservation du bien et assurer la sécurité des copropriétaires usagers de la piscine. Ils ne peuvent être qualifiés d'amélioration malgré l'absence de restauration à l'identique puisqu'il s'agit de l'entretien indispensable à utilisation de la piscine sans danger. Le remplacement d'éléments d'équipements obsolètes et susceptibles de présenter un danger par d'autres neufs ne constitue pas une amélioration au sens de l'article 24 de la loi.
La pose d'un caillebotis au-dessus des puits de lumière, non pas afin d'assurer la sécurité, mais pour agrandir la surface de la place jugée trop exiguë par rapport à celle du bassin figure parmi les travaux énumérés par M. [U]. Cet ouvrage, qui ne répond à aucune des non-conformités dénoncées, n'est nullement prescrit par l'autorité administrative ainsi que le soutient à tort le syndicat dans ses écritures qui n'en justifie nullement. Or la pose de caillebotis sur des puits de lumière protégés jusqu'alors par un garde corps ainsi que cela résulte du procès verbal dressé le 20 février 2020 par Maître [L] ne peut être analysée comme des travaux d'entretien de la chose.
Toutefois, ce poste de travaux mineurs et d'un coût modeste (23 052€ ) par rapport à l'ampleur du chantier (199 580€) n'enlève pas aux travaux entrepris leur caractère d'entretien et de conservation. La dimension d'entretien et conservation l'emportant sur le caractère de modification des travaux intégrés dans une opération globale d'entretien et de conservation d'une partie commune, malgré l'absence de restauration des lieux à l'identique.
Enfin l'avant dernier alinéa de l'article 26 interdit toute décision dont le résultat serait d'imposer à un copropriétaire une modification des conditions de jouissance de ses parties privatives telle qu'elles résultent du règlement intérieur. Il convient d'apprécier les modifications apportées aux modalités de la jouissance au regard du règlement de copropriété. Or la SCI [Adresse 4], qui se prévaut d'une violation de ce texte, ne justifie nullement que des stipulations du règlement de copropriété ne se trouveraient pas respectées et elle n'établit pas la réalité de l'existence d'une atteinte à ses modalités de jouissance telles que définies dans le règlement de copropriété, la résolution litigieuse ne limitant en rien de son droit d'accéder à ses lots et d'en jouir.
La demande de prononcé de la nullité pour défaut de majorité conforme ne peut prospérer.
3) Sur l'annulation tenant aux conditions du mandat donné aux membres du conseil syndicat :
La SCI [Adresse 4] soulève la nullité de la résolution donnant pouvoir au syndic de décider du choix de l'entreprise dans la limite du budget maximal de 200 000euros, faute d'avoir été votée selon les dispositions de l'article 25.
L'article 25 a) dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité absolue les décisions concernant tout pouvoir donné au syndic pour prendre un acte ou une décision mentionnée à l'article 24.
Dés lors est contraire à la loi du 10 juillet 1965 et doit être annulée la résolution habilitant le conseil syndical à choisir l'entreprise chargée d'effectuer les travaux, adoptée à la majorité de l'article 24 alors qu'une telle délégation de pouvoir doit être adoptée à la majorité de tous les copropriétaires.
Il convient dés lors de prononcer l'annulation du mandat donné au conseil syndical.
4) Sur le préjudice :
La SCI [Adresse 4] se prévaut des dispositions des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que les travaux généreraient une gêne dans la jouissance de ses parties privatives en raison de la réduction de la luminosité générée par les puits de lumière dont l'obstruction est envisagée.
En application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 'le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou des tiers ayant leur origine dans les parties communes ...' .
La pose d'un plancher en caillebotis composé de lames en composite sur des ouvertures à l'air libre entraîne à l'évidence une réduction de la luminosité et de l'aération et donc une gêne pour le propriétaire des lots situés en rez de chaussée à proximité des dits puits de lumière.
La facture établie le 26 mai 2023 démontre que les travaux ont effectivement été réalisés dont la pose de lames de composites sur les consoles métalliques installées par le serrurier. La SCI [Adresse 4] ne justifie d'aucun préjudice économique puisqu'elle produit un bail commercial souscrit en novembre 2015, sans justifier de la résiliation anticipée de son locataire dont elle se prévaut.
Il convient de lui allouer au titre de la perte de valeur de son bien la somme de 2 500euros.
L'équité ne commande nullement de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :
Infirme le jugement rendu le 23 février 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan,
Annule la résolution n° 5 seulement en ce qu'elle a donné mandat au syndic de copropriété de choisir l'entreprise chargée des travaux,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence ' le Palace' à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 2 500euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,
Déboute la SCI [Adresse 4] du surplus de ses demandes,
Déboute le syndicat de copropriétaires de la résidence 'le Palace' de ses demandes,
Dit qu'en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI [Adresse 4] ne sera pas tenue de participer aux frais liés à la défense du syndicat
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux entiers dépens y compris ceux de première instance.
Le Greffier La Présidente
