ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/02314 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PMY6
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 18 JANVIER 2022
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 11-20-001950
APPELANTE :
Madame [G] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/3496 du 06/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assistée de Me Andie FULACHIER, substituant Me Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [H] [U]
né le 15 Janvier 1957 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 15 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Avril 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat conclu le 30 novembre 2019, M. [H] [U] a donné à bail à Mme [G] [X] un logement situé [Localité 1] à [Localité 4] (34).
Suivant exploit d'huissier en date du 12 août 2020, M. [H] [U] a donné congé à sa locataire pour le 30 novembre 2020.
Selon acte d'huissier en date du 14 octobre 2020, il a délivré à Mme [G] [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Par exploit d'huissier en date du 11 novembre 2020, Mme [G] [X] a assigné M. [H] [U] afin notamment de voir déclarer le congé pour non-paiement des loyers sans effet.
Par jugement rendu le 18 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
Déboute Mme [G] [X] de l'intégralité de ses demandes ;
Valide le congé délivré par M. [H] [U] à Mme [G] [X] suivant exploit d'huissier en date du 12 août 2020 et portant sur le logement situé [Localité 1] à [Localité 4] ;
Déclare Mme [G] [X] occupante dans droit ni titre de ce logement à compter du 1er décembre 2020 ;
Dit que Mme [G] [X] devra payer à M. [H] [U] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ;
Dit qu'à défaut par Mme [G] [X] d'avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;
Condamne Mme [G] [X] à verser à M. [H] [U] la somme de 1.519 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation pour les mois de septembre 2020, février 2021 et septembre 2021 ;
Condamne Mme [G] [X] à verser à M. [H] [U] la somme de 310,98 euros au titre des charges pour l'année 2020 ;
Déboute M. [H] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Condamne Mme [G] [X] à payer à [H] [U] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [G] [X] aux entiers dépens incluant l'ensemble des frais listés à l'article 695 du code de procédure civile ;
Déboute M. [H] [U] de ses autres demandes ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge retient que le contrat de bail est qualifié de contrat de bail meublé dès lors que l'inventaire est suffisamment exhaustif et inclut l'ensemble du mobilier prévu au décret.
Il retient que le congé, délivré trois mois avant son expiration et faisant bien mention de la volonté du bailleur de vendre le bien, est valable de sorte que Mme [G] [X] est occupante sans droit ni titre à partir du 1er décembre 2020.
Le premier juge rejette la demande de Mme [G] [X] au titre des dommages-intérêts en ce que le congé est valable et ne peut pas lui avoir causé de préjudice. Il relève également qu'il ne ressort pas des pièces du dossiers que M. [H] [U] procède à un harcèlement envers sa locataire, ni que le logement est indécent. En outre, il précise que Mme [G] [X] a déjà obtenu une réduction de son loyer due à l'erreur de superficie et que cette dernière n'a jamais demandé à se voir remettre les documents par le bailleur pour en conclure qu'elle ne subit aucun préjudice et ce d'autant qu'elle souhaite demeurer dans les lieux.
Le premier juge rejette la demande au titre des loyers surpayés, cette dernière ayant été intentée plus de 6 mois après l'entrée dans les lieux, elle ne peut rétroagir.
Il juge que Mme [G] [X] est redevable de la somme de 1.519 euros au titre des loyers impayés en se fondant sur les pièces versées au titre des charges de l'année 2020 et des relevés de compte, la locataire ne démontrant pas le paiement effectif.
Le premier juge retient enfin que M. [H] [U] ne démontre pas l'existence d'un préjudice autre que celui qui résultait de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a donc rejeté sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.
Mme [G] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 27 avril 2022.
Dans ses dernières conclusions du 15 avril 2024, Mme [G] [X] demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2022 en toutes ses dispositions ;
A titre principal,
Juger nul le commandement de payer délivré le 12 octobre 2020 par M. [H] [U] à Mme [G] [X] dès lors que le commandement était injustifié ;
A titre subsidiaire,
Juger fructueux le commandement de payer délivré le 12 octobre 2020 par M. [H] [U] à Mme [G] [X] ;
En tout état de cause,
Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture ;
Débouter M. [H] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Juger que le logement donné à bail à Mme [G] [X] par M. [H] [U] ne remplit pas les conditions posées par l'article 2 du décret du 31 juillet 2015 ;
Juger nul le congé pour vente délivré le 12 août 2020 à Mme [G] [X] par M. [H] [U] ;
Condamner M. [H] [U] à restituer le dépôt de garantie de Mme [G] [X] augmenté de 10% par mois de retard à compter du 30 avril 2023 ;
Condamner M. [H] [U] à payer à Mme [G] [X] la somme de 1.730 euros arrêtée au 30 mars 2023 à titre de dommages-intérêts relatifs à l'augmentation du montant du loyer ;
Condamner M. [H] [U] à payer à Mme [G] [X] la somme de 7.030 euros sur le fondement du préjudice de jouissance de la cave et la perte de superficie depuis son entrée dans les lieux et jusqu'au départ de Mme [G] [X] ;
Condamner M. [H] [U] à payer à Mme [G] [X] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi concernant la pièce principale (moisissure et humidité) depuis son entrée dans les lieux et jusqu'au départ de Mme [G] [X] ;
Condamner M. [H] [U] à payer la somme de 3.000 euros à Mme [G] [X] au titre du préjudice moral subi ;
Condamner M. [H] [U] à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M. [H] [U] aux entiers dépens.
Mme [G] [X] soutient que le congé pour vente a été délivré frauduleusement. Elle affirme que le prix n'a jamais été mentionné puisque le bailleur souhaitait, en amont, réaliser des travaux. Or, elle précise que ces derniers n'ont jamais été effectués en deux ans et M. [H] [U] aurait trouvé de nouveaux locataires pour occuper le logement de Mme [G] [X].
Elle fait valoir que le logement ne remplit pas les conditions posées par l'article 2 du décret du 31 juillet 2015 et que le congé pour vente délivré le 12 août 2020 serait donc nul. Elle affirme ne jamais avoir eu en sa possession ni avoir signé la liste du mobilier produite par son bailleur et verse aux débats la seule qu'elle ait eu en sa possession et qui ne mentionne ni vaisselle, ni tables, sièges ou encore frigidaire. L'appelante précise que le bail ne faisait pas mention de la liste de mobilier annexée et que la surface du logement était insuffisante pour accueillir tous les meubles dont la présence est alléguée par M. [H] [U].
L'appelante fait valoir que, bien que l'état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation de sa part, son dépôt de garantie ne lui a pas été restitué au 30 avril 2023.
Mme [G] [X] soutient avoir subi un préjudice de jouissance qu'elle chiffre à la somme de 8.790 euros. Elle affirme qu'après passage du service communal d'hygiène et de santé, la superficie du logement a été réduite de 37 à 23m2, la cave ayant été jugée comme non habitable tenant au fait de sa forte humidité, de l'absence de fenêtre, d'une faible hauteur sous plafond et de la présence de moisissures. Or, la locataire précise qu'elle a entièrement payé le loyer conclu pour 37m2. Elle ajoute que le loyer initial était 20% supérieur à celui du précédent locataire alors même que M. [H] [U] n'avait pas légalement la possibilité de l'augmenter. Même après une réduction, elle rappelle que le loyer demeurait 5,45% plus élevé, générant un surplus de 1.730 euros.
L'appelante soutient que le commandement de payer du 12 octobre 2020 est nul dès lors qu'elle produit les justificatifs attestant de son bon paiement des loyers. Elle ajoute que le loyer est payé en chèque et que c'est M. [H] [U] qui n'a pas encaissé celui du mois de septembre 2020. Mme [G] [X] précise qu'elle a réglé les loyers dus depuis le jugement dont appel et produit une attestation de sa banque en ce sens.
A titre subsidiaire, elle fait valoir que le commandement est fructueux puisqu'elle a réglé la somme de 1.504 euros dans le délai imparti de deux mois.
Mme [G] [X] sollicite la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral subi. Elle affirme, outre l'installation d'une caméra sur sa terrasse, ne pas avoir pu convenablement jouir de son logement affecté de nombreux désordres et affirme que son bailleur n'a pas hésité à surévaluer sa consommation d'eau et le prix de cette dernière. Par ailleurs, elle précise avoir dû quitter les lieux en raison de cette situation et avoir été un temps sans domicile fixe du fait de la complexité pour trouver un nouveau logement alors qu'elle est en situation d'invalidité.
Dans ses dernières conclusions du 15 avril 2024, M. [H] [U] demande à la cour de :
Confirmer la décision rendue en première instance sur la validation du congé, l'expulsion de Mme [G] [X] et sa condamnation au paiement de loyers impayés ;
Réformer la décision de première instance pour accueillir la demande de dommages-intérêts de M. [H] [U] et voir actualiser la dette locative, outre article 700 du code de procédure civile et dépens ;
Débouter Mme [G] [X] de ses demandes, fins et conclusions et notamment sur le prétendu trop perçu de 640 euros (80 x 8) précédant l'avenant réduisant le loyer, sur la recevabilité de sa demande de fixation du loyer ;
Débouter Mme [G] [X] de ses demandes au titre de l'article 2 du décret du 31 juillet 2015, la nullité du congé, la somme de 1.730 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 7.030 euros augmentée à 8.790 euros à titre de préjudice de jouissance, la somme de 3.000 euros augmentée à 4.000 euros à titre de préjudice de jouissance ;
A titre principal,
Prononcer le terme du bail selon congé régulièrement délivré en date du 12 août 2020 ;
Confirmer la condamnation de Mme [G] [X] à quitter les lieux en prononçant son expulsion et celle de tous occupants de son chef, en précisant qu'un commandement de quitter les lieux pourra être signifié aux requis dès la signification de la présente décision ;
Rejeter toute demande de délais ou d'échéancier ;
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail à la date du 12 décembre 2020, faute de régularisation des causes du commandement ;
A titre infiniment subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail tenant les impayés récurrents et successifs de loyers par Mme [G] [X], outre le relationnel difficile ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [G] [X] à indemniser M. [H] [U] des objets disparus, soit la somme de 1.500 euros ;
Ordonner l'expulsion de Mme [G] [X] et de tout occupant de son chef, en précisant qu'un commandement de quitter les lieux pourra être signifié aux requis dès la signification de la présente décision, que ce commandement sera conforme aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1, L. 412-2 et L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution et des article R. 411-1 et R. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et que l'expulsion pourra avoir lieu à l'expiration d'un délai de deux mois suivant ce commandement ;
Rejeter toute demande de délais ou d'échéancier ;
Ordonner que Mme [G] [X] devra régler une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer actuel, charges comprises, soit 590 euros par mois, déduction CAF à faire depuis la date de la résiliation du bail jusqu'à son départ complet des lieux ;
Condamner Mme [G] [X] à payer à M. [H] [U] :
*conformément au jugement :
1.519 euros incluant les trois mois de loyers impayés (septembre 2020, février 2021, juillet 2021), déduction faite le cas échéant de tout versement CAF, somme à parfaire éventuellement à la date de l'audience,
310,98 euros au titre des charges impayées 2020,
*pour les sommes postérieures au jugement :
4.999 euros au titre des loyers/indemnités d'occupation de décembre 2021 à octobre 2022,
355,81 euros au titre des charges locative de 2021 ;
Condamner Mme [G] [X] à la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice personnel et moral ;
Condamner Mme [G] [X] à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant ceux du commandement de payer (100,02 euros).
M. [H] [U] soutient que le contrat porte sur un bail meublé. Il produit une photographie et des échanges de mail au sujet de la liste des meubles et accessoires de l'appartement qui, selon lui, démontrent que les éléments essentiels pour assurer la jouissance normale pour un bail meublé y figurent. La liste actualisée et signée par la locataire lui a été remise le 13 mars 2020.
M. [H] [U] fait valoir que le congé délivré le 12 août 2020 est bien valable dès lors que le terme était le 30 novembre 2020. Il précise qu'au mois d'octobre 2022, Mme [G] [X] occupait toujours les lieux. Il ajoute que les travaux prévus ont ensuite pris du retard dû à des problèmes de santé qui ont retardé la mise en vente du logement.
Le bailleur soutient que le commandement de payer a été légitimement délivré dès lors que des virements ont bien été effectués mais n'ont pas permis, dans le délai de deux mois, de régulariser entièrement la situation, trois loyers demeurant impayés. Selon l'intimé, Mme [G] [X] se contente de fournir les talons de ses chèques sans apporter la preuve que les loyers ont effectivement été payés, d'autant plus que la banque du bailleur aurait confirmé l'absence d'opérations en ce sens. M. [H] [U] affirme que sa locataire n'a pas payé son loyer depuis décembre 2021, générant un impayé de 4.999 euros et des charges à hauteur de 355,81 euros.
M. [H] [U] sollicite de Mme [G] [X] la somme de 1.500 euros, estimant que l'état des lieux de sortie faisait ressortir la disparition de nombreux éléments qui meublaient le logement tels que qu'un canapé, une table basse ou encore une étagère, des tabourets'
M. [H] [U] sollicite de Mme [G] [X] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, alléguant que cette dernière a fortement retardé son projet de vente en refusant de libérer l'appartement et entrainant la diminution de ses revenus.
L'intimé fait valoir qu'aucune condamnation ne doit être prononcée à son égard. Il affirme avoir toujours répondu aux doléances de Mme [G] [X] et précise que le rapport du service communal d'hygiène et santé de la ville de [Localité 4] n'a pas relevé d'indécence du logement.
M. [H] [U] fait valoir que la surface indiquée dans le bail est bien conforme à la surface réelle. Il affirme que les 37m2 indiqués prennent en compte les surfaces au sol soit le studio et la pièce en sous-sol comme cela a été relevé par la ville de [Localité 4] qui fait état d'une surface totale « d'environ 35m2 ». Le bailleur justifie l'augmentation du loyer par les nombreux travaux effectués avant l'emménagement de Mme [G] [X].
Il fait également valoir que Mme [G] [X] a commis des nuisances qui ont poussé plusieurs locataires à partir du fait des cris et menaces de morts.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 avril 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il sera précisé que la cour n'entend pas se saisir de la demande de rabat de l'ordonnance de clôture présentée par Mme [X] qui n'est nullement motivée au sens de l'article 954 du code de procédure civile, en l'absence de précision des moyens de fait et de droit la justifiant, étant relevé que les parties ont conclu toutes deux le 15 avril 2024, jour de la clôture des débats.
1/ Sur le congé pour vente délivré le 12 août 2020 et les demandes subséquentes
Sur la qualification juridique du bail :
En application de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. La liste des éléments est fixée par décret.
Selon le décret du 31 juillet 2015, la liste des équipements obligatoires est la suivante :
De la literie comprenant une couette ou une couverture ;
Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
Des plaques de cuisson ;
Un four ou un four à micro-ondes ;
Un réfrigérateur et congélateur ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale -6 degrés ;
De la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
Des ustensiles de cuisine ;
Une table et des sièges ;
Des étagères de rangement ;
Des luminaires ;
Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques de l'appartement ou de la maison meublés.
A défaut de respect des éléments susvisés, le bailleur encourt comme sanction la requalification du bail en location vide soumise aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant notamment une durée de bail de trois ans.
L'appelante conteste avoir reçu la liste produite aux débats par le bailleur et remet celle, dont elle a été destinataire par mail, qui ne mentionne pas un certain nombre de meubles contrairement à celle produite par l'intimé. Elle soutient en effet que le logement ne comporte pas de frigidaire avec congélateur, ni de literie, couette ou couverture, vaisselle, tables et sièges ainsi qu'un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher en l'absence de rideau ' de sorte que le bail ne peut être qualifié de meublé au visa de l'article 2 du décret du 31 juillet 2015.
Elle produit ainsi une annexe 1 « Liste du mobilier » datée du 30 novembre 2019 et actualisée au 13 mars 2020 transmise par mail en mars 2020. Elle porte mention des éléments suivants :
Entrée séjour studio : 1 bureau d'angle blanc mélaminé peint blanc sous fenêtre ; 11 étagère bois peinte blanc pour TV et compteur EDF ; 1 chaise de bureau rouge à roulettes et 1 radiateur mobile 2000w sous bureau d'angle ;
Salle d'eau studio : 1 meuble vasque blanc, 1 miroir, 1 spot, 1 radiateur soufflant 2000w avec porte serviette, 1 pommeau douche sur rampe chromée, 1 flexible, 1 rideau douche bleu, 1 abattant blanc wc ;
Cuisine et électroménager : 1 frigidaire valberg (137l) sous plan, 1 machine à laver Miele, 1 plaque de cuisson ikea vitrocéramique 3 feux , 1 hotte électrique, 4 éléments bas blancs ikea sous plan hêtre cuisson, 1 élément bas blanc ikea sous plan hêtre évier , 2 plans de travail Lapeyre en hêtre lamellé collé ;
Pièce sous-sol : 1 étagère 5 rayonnages blancs, 1 barre penderie 3ml ;
Cour : outils jardin, 3 jardinières, 1 grosse poubelle noire, 1 échelle alu triple ;
Divers studio : 2 balais intérieurs,1 balai extérieur, 1 porte 3 balais mural, 1 torchon vaisselle, 1 tapis essuie pieds, divers'
Elle verse aux débats également trois attestations émanant de Mme [D] [Z], indiquant que l'appelante a emménagé avec ses meubles dans le logement qui était humide et moisi, et de [F] [O] ainsi que [Y] [O], enfants de l'intéressé, qui précisent la présence d'un mobilier réduit au sein du logement et les problèmes d'humidité.
Ces attestations seront écartées du fait de leur imprécision et compte-tenu du lien de filiation existant entre l'appelante et les deux derniers témoins.
Le bailleur oppose quant à lui une liste qui a été remise le 30 novembre 2019 et qu'il a réactualisé pour répondre aux demandes présentées par la locataire qui souhaitait un étendage et voir retirer du logement la cafetière et le four à micro-ondes comme le confirme l'échange de mails des 18 et 19 mars 2020. Après la concrétisation de cette demande, il a transmis la liste par mail pour tenir compte des éléments manquants.
La première liste fait figurer les éléments suivants :
Entrée séjour studio : 1 canapé PS ikea BZ et 1 matelas 140x160 cm ; 1 couette de lit blanche et 2 oreillers, 2 taies, 1 drap housse rouge 160 cm , 2 coussins canapé ; une table basse ikea beige, une étagère expedit ikea 16 casiers, 2 tabourets bois réglables, 1 bureau d'angle mélaminé peint blanc, 1 étagère bois peinte blanc pour tv, compteur EDF, 1 chaise de bureau rouge à roulettes, un radiateur mobile 2000w sous bureau angle,
Salle d'eau studio : 1 meuble vasque blanc, 1 miroir, 1 spot, 1 radiateur soufflant 2000w avec porte serviette, 1 pommeau douche sur rampe chromée, 1 flexible, 1 rideau douche bleu, 1 abattant blanc wc ;
Cuisine et électroménager : 1 frigidaire valberg (137l) sous plan, 1 aspirateur, 1 machine à laver Miele, 1 plaque de cuisson ikea vitrocéramique 3 feux, 1 hotte électrique, 4 éléments bas blancs ikea sous plan hêtre cuisson, 1 élément bas blanc ikea sous plan hêtre évier , 2 plans de travail Lapeyre en hêtre lamellé collé, 1 tv funai led 19-t1800-47cm ;
Pièce sous-sol : 1 canapé BZ alinéa avec drap housse rouge et matelas 140x190 cm ; 2 penderies ikea en bronze gris, 1 penderie sur roulette et 5 cintres, 2 rallonges électriques et multiprise, 1 étagère 5 rayonnages blancs, 1 barre penderie 3ml, 1 étagère basse 3 rayonnages pliables, 1 batik indien en coton , 1 lampe de chevet blanche ;
Cour : 1 étandage ikea, 1 table de jardin ronde en pvc blanc et ses 4 chaises, outils jardin, 3 jardinières, 1 grosse poubelle noire, 1 échelle alu triple ;
Vaisselle et Divers studio : 4 couteaux, 4 fourchettes, 4 cuillères à soupe, 4 cuillères à dessert ikea, 2 couverts à salade laguioles, 1 fouet métal, 2 spatules plastiques, 1 range couverts plastique ikea gris, verres à eau, tasses à café, soucoupes, tasses en grès, assiettes blanches, 1 jeu de casseroles, 1 grande casserole en inox, 1 essoreuse à salade, 2 balais intérieurs,1 balai extérieur, 1 porte 3 balais mural, 1 torchon vaisselle, 1 tapis essuie pieds, divers.
Cette liste est complétée par plusieurs photographies des lieux qui laissent apparaitre la présence des éléments listés ci-dessus.
Il est également permis de vérifier leur présence dans le procès-verbal de constat dressé le 1er décembre 2020 par Me [W], commissaire de justice, comportant plusieurs photographies sur lesquelles figurent notamment l'étandage ikea, la table de jardin ronde en pvc blanc et les 4 chaises, tout comme le bureau, la chaise de bureau, la table basse, les étagères'
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a retenu l'existence d'un bail d'habitation meublé au visa de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et de la conformité dudit contrat à l'article 2 du décret du 31 juillet 2015 en présence d'une liste de mobilier réalisée le 30 novembre 2019, actualisée le 13 mars 2020 et signée des parties, ainsi que sa conformité aux dispositions prévues au décret susvisé.
En l'occurrence, après avoir procédé à une vérification de signature à l'audience ainsi qu'à une comparaison de signatures en se référant à divers documents, le premier juge s'est assuré que la signature apposée sur la première liste du mobilier est bien celle de Mme [X] ce qui rend cet inventaire opposable.
Sur l'absence de dispositif d'occultation des fenêtres à savoir des rideaux, ce grief sera rejeté puisque les nombreuses photos versées aux débats démontrent la présence de volets qui assurent cette fonction.
Sur l'absence d'un réfrigérateur, la liste porte mention d'un frigidaire valberg dont la présence est vérifiée par Me [J], dans un procès-verbal de constat dressé le 24 août 2022, ce dernier relevant néanmoins que le réfrigérateur top de marque VALBERG n'est pas équipé d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à ' 6 degrés ainsi que l'absence d'autre réfrigérateur ou congélateur.
Ceci étant, en dépit de l'absence d'un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale -6 degrés , le mobilier décrit est suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante de sorte qu'il convient de retenir la qualification d'un contrat de bail meublé.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef.
Sur la validité du congé pour vente :
Les règles régissant la délivrance du congé sont celles prévues à l'article 27-8 de la loi du 6 juillet 1989 énonçant que « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».
Il n'est nullement contesté que par exploit d'huissier en date du 12 août 2020, M. [H] [U] a donné congé à sa locataire pour le 30 novembre 2020 afin de vendre son logement.
L'appelante conteste l'intention réelle de l'intimé relevant que le prix de vente, lequel était conditionné par le montant des travaux à réaliser, ne lui a jamais été communiqué et qu'après ces deux années, M. [U] n'a fait réaliser aucune prestation et n'a toujours pas vendu le bien précisant également qu'il a proposé le logement à la location.
Elle conteste pour ces raisons la validité du congé et la mauvaise foi du bailleur.
A titre liminaire, il doit être précisé que les dispositions de l'article 27-8 ne prévoit nullement que le bailleur fasse mention du prix de vente dans le congé délivré de telle qu'aucune conséquence n'est encourue du fait de cette absence. Par ailleurs, elle ne démontre par aucune des pièces produites aux débats que ce bien a été reloué ou qu'il a été proposé à la location.
Pour le surplus, sur les intentions réelles du bailleur, il est justifié que Mme [X] n'a pas quitté les lieux à la date mentionnée dans le congé comme l'a constaté Me [W], commissaire de justice, dans le procès-verbal de constat dressé le 1er décembre 2020 et qu'elle a libéré le logement le 4 avril 2023.
Il ne peut donc être fait grief au bailleur d'avoir tardé à exécuter les travaux de réfection alors même que la présence de sa locataire l'empêchait d'assurer leur réalisation. Il est également justifié de motifs médicaux sérieux, M [U] ayant subi le 15 février 2021 une opération portant sur le remplacement d'un disque intervertébral lombaire par prothèse totale de disque ainsi qu'une arthrodèse avec implant intersomatique, le mettant dans l'incapacité physique de procéder aux travaux envisagés.
Il n'est donc pas démontré par Mme [X] que le motif invoqué par l'intimé soit fallacieux comme elle le présume et ce d'autant que M. [U] produit en appel un dossier de diagnostic technique en date du 18 mars 2024 traduisant des démarches sérieuses en vue de procéder à la vente du bien.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré, déclaré Mme [X] occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2020, l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, tout en autorisant son expulsion en l'absence de départ volontaire.
2/ Sur l'indemnisation des objets perdus :
M. [U] réclame l'allocation de la somme de 1.500 euros correspondant aux meubles et objets absents lors de la restitution des lieux. Il transmet une liste du mobilier manquant (10 meubles dont le BZ, le canapé PS ikea, 2 matelas, 1 couette, 1 housse, 1 table basse, lampadaire flexible, tabourets, 1 étagère expedit ikea', vaisselle manquante), ainsi qu'une plainte pour vol déposée contre X le 5 juin 2023 et un procès-verbal de constat établi le 3 avril 2023 par Me [A] suite au départ spontané de Mme [X].
Il convient de relever que l'état des lieux de sortie a été établi au contradictoire des parties en présence de l'appelante et relève effectivement une discordance entre le mobilier en place et celui figurant dans la liste inventoriée dans l'état des lieux.
La disparition du mobilier et des objets susvisés est effective.
Cela étant, M. [U] ne produit aucune pièce permettant d'apprécier l'importance du préjudice subi telles que des factures d'achat du mobilier manquants permettant de connaître la vétusté éventuelle du mobilier et la valeur réelle des biens, ou encore une facture de remplacement du mobilier sauf en ce qui concerne le remplacement de vaisselle pour un montant de 58,06 euros ttc.
En l'absence de justificatifs supplémentaires, Mme [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme.
3 / Sur l'indemnisation du préjudice moral réclamée par M [U] :
En appel, M. [U] sollicite une indemnisation de son préjudice moral, qu'il évalue à la somme de 1.000 euros, rappelant le comportement difficile de sa locataire qui a fait preuve d'agressivité à son encontre et qui a réglé de manière irrégulière son loyer le plaçant dans une situation financière délicate alors que son projet était de rénover ce bien pour assurer sa revente et améliorer sa retraite.
Il verse notamment le témoignage de Mme [T] [R] qui atteste avoir quitté le 1er janvier 2021 le logement loué par M. [U] en raison des hurlements de Mme [X] et des menaces de mort proférées par son fils, celle-ci dénonçant également de nombreuses nuisances au cours de l'été 2020 (tapage). Cela est confirmé par Mme [V] [E], sa colocataire. Est également produit le dépôt de plainte de Mme [E] pour les menaces de mort émanant du fils de l'appelante.
Si l'absence de préjudice personnel et direct exclut la possibilité pour M. [U] de se prévaloir des nuisances et menaces subies par ses locataires, il n'en demeure pas moins qu'il a été privé de la jouissance de son logement pendant 28 mois l'empêchant ainsi de concrétiser le projet de vente envisagé pour sa retraite ce qui lui cause un préjudice moral indéniable qu'il conviendra d'indemniser à hauteur de 400 euros.
Mme [X] sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
4/ Sur les demandes présentées par Mme [X] :
Mme [X] réclame la réparation de plusieurs préjudices résultant de l'absence de validité du congé, de la mention erronée s'agissant de la superficie du logement présentant une surface réelle de 23 m² et non 37 m² comme annoncé au contrat, de l'augmentation du loyer de plus de 20% par rapport à l'ancien locataire, des nuisances présentées par le logement consistant en des problèmes d'évacuation entraînant des remontées d'excréments dans la douche ainsi que des problèmes d'humidité occasionnant des moisissures. Elle dénonce également un préjudice moral découlant de la présence d'une caméra installée sur la terrasse et le fait que son bailleur a imité sa signature pour obtenir gain de cause. Elle réclame enfin une demande au titre des loyer surpayés.
Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance.
Il suffira de rappeler que le motif du congé étant validé, il ne peut en résulter un grief.
De même, s'agissant de la surface du logement , s'il s'avère exact que la pièce constituée d'une cave ne présente pas une hauteur suffisante pour être comptabilisée dans la surface habitable, il n'en demeure pas moins que cette pièce est à disposition de la locataire et peut faire l'objet d'une pondération dans la fixation de la valeur locative du bien outre le fait que Mme [X] a obtenu une baisse du loyer puisqu'un avenant a été signé entre les parties ramenant le loyer, initialement fixé à la somme de 670 euros par mois charges comprises, à la somme de 590 euros à compter du 10 juillet 2020.
Par ailleurs, sur les loyers surpayés, comme l'a indiqué le premier juge, la demande doit être faite selon les conditions prévues à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonçant notamment que « si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».
Au cas présent, Mme [X] a présenté cette prétention pour la première fois devant le premier juge alors que le contrat était résilié par l'effet du congé délivré le 12 aout 2020 de sorte que c'est à bon droit que le juge des contentieux et de la protection n'a pas fait droit à cette demande considérant qu'elle ne pouvait rétroagir.
S'agissant de l'augmentation du loyer par rapport à l'ancien locataire, il s'avère que le loyer est passé de 550 euros à 660 puis 580 euros ce qui représente une augmentation de 20% puis de 7,3% et non de 20% comme allégué par l'appelante. Il est par ailleurs justifié de la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration dans le logement occupé par Mme [X] après le départ du locataire précédent ce dont atteste [T] [R] (peinture intérieure, pose vmc'). Enfin, il sera relevé que le bailleur a toute liberté pour fixer le loyer et ainsi l'augmenter entre deux locataires dès lors que la fixation du nouveau loyer se montre respectueuse de l'encadrement des loyers ce qui n'est pas contesté par Mme [X].
S'agissant de l'indécence du logement, il sera relevé en premier lieu que le diagnostic établi par la ville de [Localité 4] le 17 février 2021 à la demande de l'appelante conclut en faveur de la décence du logement. Par ailleurs, il est à noter que Mme [X] n'a saisi le bailleur de désordres qu'à compter du 2 août 2020 soit bien après son entrée dans les lieux et qu'elle se plaint uniquement de problèmes d'évacuation sans évoquer d'éventuelles remontées d'excréments dans la douche ainsi que des problèmes d'humidité occasionnant des moisissures. Sur ce dernier point, le bailleur a fait intervenir dès le 3 août la société Somes qui a relevé la présence d'un bouchon résultant de lingettes utilisées par la locataire. En l'absence de pièces justificatives, ce grief ne saurait en conséquence être retenu.
Enfin, s'agissant de la présence de la caméra, si Me [J] en a fait le constat dans le procès-verbal dressé le 24 août 2022, rien ne permet de dire qu'elle a été installée par le bailleur ni d'ailleurs qu'elle fonctionne.
En conséquence, le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [X] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ainsi que celle présentée au titre du surloyer.
5/ Sur les loyers et charges dus par Mme [X] :
Les parties s'opposent d'une part sur le montant des loyers effectivement réglés par Mme [X] ainsi que sur le montant de l'arriéré de charges réclamé par M. [U] à hauteur de 310,98 euros.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il résulte du bail et de son avenant que Mme [X] est redevable d'un loyer mensuel de 660 euros et 10 euros de provisions sur charges puis à compter du 10 juillet 2020 de 580 euros par mois outre 10 euros de provisions sur charges.
M. [U] signale dans le commandement de payer délivré le 14 octobre 2020 une première situation d'impayé d'un montant de 1004 euros correspondant aux loyers de septembre et d'octobre 2020 sur une base mensuelle de 502 euros déduction faite de l'aide au logement.
Le premier juge a retenu l'existence d'une dette locative d'un montant de 1.519 euros correspondant à l'arriéré des mois de septembre 2020, février et juillet 2021.
En appel, M [U] produit un décompte arrêté au 13 septembre 2022 faisant état d'une dette locative supplémentaire d'octobre 2021 à octobre 2022 de 4.999 euros après déduction de la CAF et la prise en compte des paiements effectués par Mme [X] en octobre 2021, novembre 2021 et avril 2022 pour un montant total de 1.525 euros.
Mme [X] soutient pour sa part être à jour des loyers et charges se prévalant de divers paiements.
Elle produit plusieurs documents intitulés « confirmation de virements à destination de M. [U] » qui ne permettent pas de retenir cependant l'effectivité des règlements et ce d'autant que les attestations bancaires produits par l'intimé portant sur ses comptes mentionnent l'absence de virements de la part de Mme [X] sur les périodes au cours desquelles sont signalés les impayés, et les relevés de compte produits par M. [U] ne permettent pas de vérifier les paiements allégués par l'appelante.
En outre, celle-ci ne produit aucun relevé bancaire permettant de retrouver en débit les sommes qu'elle soutient avoir réglé.
En l'absence de pièces probantes, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'il a condamné Mme [X] au paiement d'une somme de 1.519 euros correspondant aux impayés de loyers du mois de septembre 2020, février 2021 et juillet 2021.
L'appelante sera déboutée de la demande tendant à obtenir la nullité du commandement de payer susvisé en l'absence de preuve des règlements invoqués.
Au regard des nouvelles pièces produites en appel, il convient de condamner Mme [X] au paiement d'un arriéré de loyers et indemnités d'occupation d'un montant de 6.518 euros arrêtés au mois d'octobre 2022 inclus.
S'agissant des charges, le premier juge les a évaluées à la somme de 310,98 euros pour l'année 2020. En appel, M. [U] réclame une somme complémentaire de 355,81 euros pour l'année 2021.
La demande relative aux charges repose sur un écrit émanant de M. [U] lui-même qui dresse la consommation d'eau froide annexant à sa requête une photographie du compteur ainsi que la TOM .
Nul ne pouvant se constituer une preuve à soi-même, les pièces communiquées par l'intimée ne peut suffire à établir le bien-fondé de sa créance en l'absence de communication de la taxe des ordures ménagères sur les deux exercices et de l'absence de relevé de consommation soumis à la contradiction.
Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Mme [X] étant redevable d'une dette locative arrêtée à la somme de 6.518 euros, la demande en restitution du dépôt de garantie ne se justifie pas. Il conviendra cependant de déduire la caution, soit la somme de 660 euros, des sommes dues par l'appelante qui sera donc condamnée au titre de l'arriéré locatif à la somme de 5.858 euros.
6/ Sur les demandes accessoires :
Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [X], qui succombe, sera déboutée de la demande présentée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens d'appel. Elle sera également condamnée à payer à M [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déboute Mme [G] [X] de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture,
Confirme le jugement rendu le 18 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Mme [G] [X] à verser à M. [H] [U] la somme de 310,98 euros au titre des charges pour l'année 2020,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute M. [H] [U] de la demande présentée au titre des charges locatives,
Déboute Mme [G] [X] de l'intégralité de ses demandes,
Condamne Mme [G] [X] à payer à M. [H] [U] les sommes de :
5.858 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2022 inclus, déduction déjà faite du dépôt de garantie et comprenant la somme de 1.519 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation pour les mois de septembre 2020, février 2021 et septembre 2021,
400 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,
58,06 euros pour le préjudice matériel,
Condamne Mme [G] [X] à payer à M. [H] [U] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [G] [X] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,
