ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/02113 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PMNF
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 23 MARS 2022
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE
N° RG 1121000527
APPELANTE :
Madame [Z] [L]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Bernard BERAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009865 du 19/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Madame [J] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 15 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Avril 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 avril 2021 prenant effet au 1er mai 2021, Mme [J] [U] a donné à bail à Mme [Z] [L], un appartement sis [Adresse 3] (34) moyennant le paiement d'un loyer de 600 euros outre une provision sur charges de 50 euros.
A compter du mois de juin 2021, les voisins se plaignent de nuisances sonores et olfactives.
Mme [J] [U], qui a été invitée par le syndic, selon courrier du 21 juin 2021, de faire cesser les troubles, a adressé à sa locataire le 1er juillet 2021 une mise en demeure de respecter son obligation contractuelle de jouir paisiblement de la chose louée suivant courrier recommandé avec avis de réception que cette dernière n'a pas retiré.
Mme [Z] [L] ne s'est pas présentée à la réunion de conciliation initiée par ses voisins.
Par acte d'huissier en date du 23 novembre 2021, Mme [J] [U] a fait assigner Mme [Z] [L] en vue d'obtenir la résiliation judiciaire du bail pour trouble de jouissance.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 23 mars 2022, le tribunal de proximité de Sète :
Ordonne la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 20 avril 2021 ;
Condamne Mme [Z] [L] à verser à Mme [J] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [Z] [L] aux dépens.
Le premier juge a retenu qu'il était suffisamment établi que Mme [Z] [L] ne respecte pas les obligations du contrat de bail, cette dernière étant l'objet de plaintes des voisins concernant des « bruits et tapage, cris et hurlements, déplacement de meubles tard le soir, odeurs d'urine et d'excréments de chats et incivilités » et justifiant de la résiliation judiciaire dudit contrat de bail.
Mme [Z] [L] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 20 avril 2022.
Dans ses dernières conclusions du 19 mars 2024, Mme [Z] [L] demande à la cour de :
Dire l'appel régulier en la forme et juste quant au fond ;
Réformer le jugement rendu le 23 mars 2022 par le tribunal de proximité de Sète en toutes ses dispositions ;
Constater qu'aucun élément probant ne permet d'ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
Débouter Mme [J] [U] de sa demande de résiliation du contrat de bail ;
Condamner Mme [J] [U] aux entiers dépens ;
Débouter Mme [J] [U] de toutes demandes, fins, moyens, exceptions contraires ou plus amples.
Mme [Z] [L] soutient que Mme [J] [U] n'apporte pas la preuve des troubles de jouissance allégués et ne peut donc pas justifier sa demande de résiliation. Elle affirme être à jour de ses loyers. Elle rappelle que certains bruits, notamment ses enfants qui courent dans l'appartement, l'aspirateur ou certains objets qui tombent sont des bruits de la vie courante, qui ne peuvent être considérés comme du tapage. Elle ajoute que son chat ne sort pas de l'appartement et n'est pas le seul de la résidence de sorte que les odeurs d'urine et excréments ne peuvent lui être imputées sans autre preuve. Elle précise enfin qu'aucun procès-verbal ou constat d'huissier n'a été dressé pour attester des dires des voisins qui apparaissent, selon elle, disproportionnés.
Dans ses dernières conclusions du 19 mars 2024, Mme [J] [U] demande à la cour de :
Confirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
Ordonner l'expulsion de Mme [Z] [L] et de toute personne dans les lieux de son chef et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
Condamner Mme [Z] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalant au loyer à compter du 23 mars 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;
Dire qui si l'occupation devrait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir ;
Débouter Mme [Z] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner Mme [Z] [L] aux dépens, outre la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] [U] soutient que Mme [Z] [L] ne jouit pas paisiblement des lieux loués et dénonce des troubles manifestement excessifs un mois seulement après son entrée dans les lieux. Elle affirme que cette dernière ne conteste pas les bruits et les insultes envers ses voisins mais tente seulement de les minimiser.
Elle fait également valoir que Mme [Z] [L] ne paie plus régulièrement son loyer depuis le prononcé du jugement et serait actuellement débitrice de la somme de 1.651,92 euros ce qui justifierait, selon elle, la fixation d'une indemnité d'occupation et l'expulsion de Mme [Z] [L] du logement.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 avril 2024.
MOTIFS
1/ Sur la résiliation des contrats de location :
Selon les articles 1728 1 ° du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Enfin, en application de l'article 1729 du code civil « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail».
En l'espèce, la bailleresse a été mise en demeure suivant courrier adressé le 21 juin 2021 par le syndic, saisi par les voisins de Mme [L] lesquels se sont plaints de bruits et tapages, cris et hurlement, déplacement de meubles tard à compter du mois de juin 2021, soit un mois après son entrée dans les lieux. (pièce2).
En dépit d'une mise en demeure adressée par Mme [U] à sa locataire le 1er juillet 2021, les nuisances se sont poursuivies comme en attestent les courriers reçus par la bailleresse de la part des voisins de Mme [L].
Ainsi, par une lettre adressée le 7 juillet 2021, les locataires et copropriétaires de la résidence informent Mme [U] de la persistance des troubles du voisinage imputables à Mme [L] en dépit « d'interventions individuelles et collectives » ainsi que la survenance de nouvelles nuisances en présence d'odeurs d'urine et d'excréments de chats. (pièce 3).
Un nouveau courrier sera adressé par M [H], voisin situé au-dessous de l'appartement de Mme [L], qui dénonce le comportement indélicat et irrespectueux de cette locataire envers le voisinage, le tapage diurne et nocturne (cris, bruit de pas et de meubles déplacés, pleurs, télévision à 5 heures du matin'), ainsi que les odeurs liées à la présence de son chat.
En dépit d'une tentative de conciliation sollicitée par M. [H], Mme [I] et Mme [M], un procès-verbal de carence a été dressé le 18 octobre 2021 par M. [T] [V] du fait de l'absence de Mme [L].
Il est justifié que l'appelante n'a pas adhéré aux démarches amiables initiées tant par le voisinage que par son bailleur mais également que les nuisances ont continué comme en témoigne le mail adressé le 7 mars 2024 par M. [H] qui dénonce des troubles de voisinage subis maintenant depuis trois années liés à des nuisances sonores et olfactives telles que décrites précédemment.
La persistance de ses troubles est également confirmée par l'envoi d'un courrier le 31 mars 2024 par M. et Mme [D], occupants de la résidence, qui dénoncent les actes d'incivilité et les nuisances imputables à Mme [L] et notamment l'utilisation des communs comme débarras, la destruction des panneaux d'affichage, la fille de l'appelante urinant devant l'ascenseur'
En l'état, il n'est pas contesté qu'en dépit d'un rappel à l'ordre adressé par le bailleur et de la procédure judiciaire initiée le 23 novembre 2021, les troubles de voisinage n'ont pas cessé, Mme [L] laissant entendre que le tapage dénoncé n'a aucun caractère disproportionné puisqu'il correspond en réalité aux bruits de la vie courante.
Les courriers adressés témoignent au contraire de l'anormalité de ces bruits tant en raison de leur fréquence en présence de nuisances quasi quotidiennes de nuit comme de jour, que de leur continuité en présence de troubles dénoncés depuis le mois de juin 2021.
Ces pièces circonstanciées et concordantes sont donc suffisantes pour établir la continuité des nuisances, leur caractère actuel ainsi que leur anormalité.
Dès lors, le comportement inadapté de Mme [L], qui fait régner au sein de la résidence un climat de nature à nuire à la tranquillité du voisinage, qui subit de nombreux désagréments en lien avec le tapage diurne nocturne récurrent, caractérise des manquements répétés et graves à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués commandant la résiliation du bail.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
Il convient de compléter la décision contestée en autorisant Mme [U] à procéder, à défaut de départ volontaire, à l'expulsion de sa locataire, qui sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation.
2/ Sur les demandes accessoires :
Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procedure civile.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [L], qui succombe, supportera les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
L'équité commande de faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à l'intimée une somme de 700 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 23 mars 2022 par le tribunal de proximité de Sète de Montpellier en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit qu'à défaut pour Mme [Z] [L] d'avoir libéré les lieux situés au [Adresse 3] (34) au plus tard dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [Z] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer actuel comprenant la provision pour charges à compter de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamne Mme [Z] [L] à payer à Mme [J] [U] une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [Z] [L] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le greffier, La présidente,
