ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05354 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QACN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 SEPTEMBRE 2023
Tribunal judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 22/01314
APPELANTE :
S.C.I. VEDAS 34 RCS NARBONNE n° 839 734 209, prise en la personne de son représentant en exercice domicilié ès qualités audit siège social sis
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
S.A.R.L. LE PARC AUTOS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 AVRIL 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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Faits, Procédure et Prétentions des parties :
Le 27 juillet 2005, la SCI Le Mille Pattes, aux droits de laquelle est venue par acte du 22 février 2019, la SCI Vedas 34 a donné à bail commercial un emplacement de 1 009m² comportant un local inclus sur une parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] situé [Adresse 2], à la SARL Le Parc Autos pour y exercer un commerce de négoce de véhicules d'occasion à l'exception de toutes activités d'entretien et de réparation y afférent et de négoce de véhicules neufs Le bail a été renouvelé en 2014.
L'article 11 du contrat prévoit une clause d'exclusivité aux termes de laquelle le bailleur s'engage à assurer au preneur pendant toute la durée de son bail, l'exclusivité de son activité sur le site en n'accordant aucun autre bail à un autre locataire dont l'activité serait concurrente à celle du preneur.
Par ordonnance du 17 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier saisi par la locataire dénonçant une entrave à son activité par son bailleur, l'a déboutée de ses demandes.
Par jugement rendu le 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné la SCI Vedas 34 à remettre en état l'alimentation en eau, électricité et en téléphonie dans le local commercial, sous astreinte et à rétablir l'accès initial au local également sous astreinte mais a débouté la locataire de sa demande visant à faire rétablir l'accès aux camions 'portes véhicules' sur le parking commun.
Un appel a été interjeté par la bailleresse à l'encontre de cette décision.
Par ordonnance du 1er juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier condamné la bailleresse à faire cesser l'activité commerciale de vente de véhicule par sa locataire, la société Sodev, sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] d'une superficie de 3 314m² située [Adresse 2] en violation de la clause d'exclusivité accordée à la SARL Parc Autos et ce sous astreinte et a condamné la bailleresse à payer à cette dernière la somme de 2 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 21 mars 2022, la SCI Vedas 34 a assigné la SARL Le Parc Autos afin de voir statuer sur le fait que la société Sodev n'exerce aucune activité concurrente à celle exercée par la SARL Le Parc Autos.
Par jugement du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture, dit n'y avoir à statuer sur la recevabilité du recours de la SCI Vedas 34, condamné la SCI Vedas 34 à faire cesser l'activité commerciale de vente de véhicules de la société Sodev sur sa parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] pour 3 314m² située [Adresse 2] sous astreinte de 1 000euros par jour de retard, a rejeté les autres demandes et a condamné la bailleresse à verser à la SARL Parc Autos une somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La juridiction a retenu que le bail prévoit une clause d'exclusivité aux termes de laquelle le bailleur s'engage à assurer au preneur l'exclusivité de son activité sur le site en n'accordant aucun autre bail à un locataire dont l'activité serait concurrente de celle du preneur, que ce dernier bénéficie d'une exclusivité quant à l'exercice d'une activité de négoce de véhicules neufs et d'occasion sur le site, sans distinction de la catégorie de véhicules pouvant faire l'objet d'un négoce par la locataire, qu'aucune interprétation n'est possible d'une clause claire et précise, que la SARL Le Parc Autoss a la possibilité de vendre des camping car ce qu'elle faisait auparavant, que la bailleresse a consenti sur le même site, un bail commercial à la société Sodev, qui vend des véhicules de loisirs type camping cars, que cette activité est concurrente de celle de la SARL Le Parc Autos.
La juridiction a estimé que le bail consenti à la société Sodev l'a été en violation des clauses du bail et constitue un manquement aux obligations contractuelles du bailleur, la clause d'exclusivité ne lui permettant pas d'octroyer un tel bail.
Par acte du 31 octobre 2023, la SCI Vedas 34 a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 9 novembre 2023, la SCI Vedas 34 a été autorisée à assigner à jour fixe.
Par conclusions déposées le 8 novembre 2023,la SCI Vedas 34 demande à la cour de :
Reformer le jugement du 26 septembre 2023 en ce qu'il a
'Débouté la SCI Vedas 34 de toutes ses demandes,
condamné la SCI Vedas 34 à faire cesser l'activité commerciale de vente de véhicule de la société Sodev sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] pour 3 314m² sis [Adresse 2] sous astreinte de 1 000euros par jour de retard commençant à courir dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement pendant un délai de 6 mois,
Condamné la SCI Vedas 34 à payer à la SARL Le Parc Autos la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.'
Dire et juger que le bail interdit au bailleur d'accorder un autre bail à un locataire dont l'activité serait concurrente de celle du preneur,
Dire et juger que l'activité de négoce de véhicules automobiles d'occasion n'est pas concurrente de celle de dépôt vente de véhicules de loisirs et ainsi que celle de vente de véhicules de loisirs,
Dire et juger que le SARL Le Parc Autos est infondée à se prévaloir de la clause d'exclusivité pour interdire l'activité de la société Sodev,
Autoriser la SCI Vedas 34 à donner à bail à la société Sodev ou tout autre locataire commercial ses locaux commerciaux afin qu'il y soit exercé une activité de vente et dépôt vente de véhicules de loisirs,
Débouter la SARL Parc Autos de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la SARL Le Parc Autos au paiement d'une somme de 10 500euros au profit de la SCI Vedas 34 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle soutient que son action est parfaitement recevable et qu'il ne s'agit nullement d'une action déclaratoire.
Elle expose que la clause n°11 a conféré au preneur une exclusivité portant sur la destination du bail et non sur la seule activité réalisée par le preneur, que la validité des clauses de non concurrence est soumise à la preuve de l'existence d'un intérêt légitime et ne doit pas empêcher le libre jeu de la concurrence, que la clause de non concurrence, qui apporte une restriction au principe de liberté fondamentale du commerce, doit être interprétée strictement, que la clause d'exclusivité ne protège que 'l'activité réellement réalisée par le preneur ' et non pas toutes les activités permises par la clause de destination, que la SARL Le Parc autos n'exerce pas une activité de négoce de véhicules, notion qui définit un moyen de transport et qui regroupe une centaine de véhicules différents, mais iniquement une vente d'automobiles.
Elle soutient que la particularité de l'exercice de cette activité est prouvée par son code APE soit le 4511Z qui correspond au commerce de voitures et véhicules automobiles légers, que les pages jaunes que le site internet de la SARL Parc Autos ne mentionnent que l'activité de vente d'automobiles et voitures qui n'est pas assimilable à celle de vente de véhicule de loisirs, qu'entre 2021 et 2022, elle n'a justifié de la vente que d'un seul camping car soit 0,15% de son chiffre d'affaires.
Elle fait valoir que la société Sodev exerce exclusivement une activité de vente de véhicules de loisirs et de leurs accessoires ainsi que le confirme son code 4519z, qu'il s'agit de deux activités distinctes ainsi que cela résulte également du décret du 28 octobre 2009, qu'elles ne relèvent pas du même marché.
Elle souligne qu'il convient de s'attacher non pas à la destination du bail mais uniquement à l'activité exercée qui est seule protégée par la clause du bail, que la vente de véhicule de loisirs n'est pas concurrente à celle de vente d'automobiles.
Par conclusions déposées le 7 février 2024, la SARL Le Parc Autos demande à la cour de :
Confirmer le jugement
Déboute le SCI de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la SCI Vedas 34 à faire cesser l'activité commerciale de vente de véhicule de la société Sodev sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] pour 3 314m² sis [Adresse 2] sous astreinte de 1 000euros par jour de retard,
Condamner la bailleresse à verser une somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la SARL le Parc Autos
Condamner la SCI Vedas 34 à lui payer la somme de 17 200euros au titre du préjudice subi du fait de l'exploitation illicite par la Sodev depuis le 1er juillet 2021,
Condamner la SCI Vedas 34 à lui payer la somme de 5 000euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.
Elle soutient que l'activité prévue au bail est le négoce de véhicules neufs et d'occasion et que la clause d'exclusivité est une condition déterminante de son consentement à bail, qu'il n'y a pas d'interprétation de la clause l'autorisant à exercer une activité de négoce de véhicules, que la clause d'exclusivité ne prévoit aucune distinction selon la catégorie de véhicules.
Elle fait valoir que la Sodev exerce le négoce de véhicule de type camping cars et caravanes ou mobil home, que le marché sur ce secteur est en pleine expansion et générateur d'une forte rentabilité, que la SARL Le Parc Autos justifie de sa volonté de développer cette activité par la conclusion d'un contrat de dépôt vente avec la SAS Cris Camp et une convention avec une société tiers pour développer l'activité d'aménagement de minibus ou van, que l'activité de la société Sodev lui cause un préjudice certain, qu'elle vend de surcroît des campings cars depuis au moins 2019.
Elle critique le raisonnement fondé sur le code APE attribué en fonction de l'activité de l'entreprise par INSEE mais qui ne constitue nullement un motif d'exclusion d'une activité non mentionnée, que le camping car est un véhicule et que la directive du 20 décembre 2001 les définit comme des véhicules permettant le transport de 8 passagers assis, qu'ils sont soumis à l'article R311-1 du code de la route, que la SODEV peut vendre des véhicules qui ne sont pas des automobiles c'est à dire des véhicules tractés comme les caravanes, l'exclusion étant circonscrite aux véhicules automobiles, que seuls les véhicules de la catégorie O de l'article R 311-1 du code de la route n'entrent pas dans l'exclusion.
Elle soutient en produisant une attestation de son expert comptable que la vente de voitures représente 2/3 de son activité et que la vente d'autres véhicules 1/3, que l'activité n'a pu croître depuis 2020 en raison de la restriction du chemin d'accès imposée par le bailleur qui interdit l'accès de son emplacement aux campings car, que l'étude de son activité démontre qu'elle ne vend pas que des voitures mais bien d'autres véhicules, que la vente de camping cars rentre dans le champs de son activité, qu'un constat d'huissier établit en décembre 2023 démontre qu'elle vend des camping cars et que l'accès des véhicules de grand gabarit à son local est interdit du fait de la modification du chemin opérée par le bailleur.
Elle soutient que son préjudice constitué par la perte de chance de voir son commerce de vente de véhicules de loisirs prospérer évalué à la somme de 17 200euros.
Elle fait valoir également qu'au lieu et place de la Sodev, le bailleur a installé la société DV Campers crée le 14/11/2022 dont le dirigeant est la Sodev, que la responsabilité de bailleresse reste entière.
Motifs
Les parties sont en l'état d'un contrat de bail souscrit le 27 juillet 2005 pour l'exercice par le preneur dans les lieux donnés à bail d'une activité de 'négoce de véhicules d'occasion à l'exception stricte de toutes activités d'entretien et de réparation y afférent et pouvant être considérés comme accessoire', le preneur étant également autorisé à faire du négoce de véhicules neufs.
Ce contrat comporte une clause n°11 intitulée ' Clause d'exclusivité' aux termes de laquelle 'le bailleur s'engage à assurer au preneur pendant toute la durée du présent bail l'exclusivité de son activité sur le site sis [Adresse 2] sur la RN 112 en n'accordant aucun autre bail à un locataire dont l'activité serait concurrente de celle du preneur'.
Cette clause, qui ne se confond pas avec une clause de non concurrence, porte l'interdiction pour le bailleur de louer un local pour l'exploitation d'un commerce identique à celui du preneur. Elle vise à faire bénéficier le preneur d'une exclusivité sur le site situé route de [Localité 6] sur lequel est situé son propre commerce.
Cette clause, qui doit être et légitime et proportionnée entre la protection des intérêts de son bénéficiaire et la liberté d'entreprendre, s'interprète de manière restrictive et dans l'intérêt de celui qui s'oblige et ne s'appliquer qu'au commerce principal autorisé. Elle répond à une volonté de protection du bénéficiaire de la clause, sans pour autant empêcher la liberté du commerce.
La SARL le Parc Autos exerce une activité de négoce de 'véhicules'. Qu'est considéré comme véhicule au sens commun du terme tout engin susceptible de se mouvoir par un dispositif propre, que ce soit par un moteur, mais aussi un animal, voiles, rames, pédalier. Cette définition, qui comprend les engins terrestres, aériens, maritimes ou fluviaux, que se soient des engins de transport ou de travail, ne correspond nullement à l'activité exercée par la SARL Le Parc Autos qui est en réalité beaucoup plus restrictive et la clause d'exclusivité ne peut s'entendre comme incluant tous les véhicules au sens de l'article R311-1 du code de la route qui comprend, outre les véhicules légers, les deux roues, les véhicules agricoles, de chantier, spécialisés et autres.
En réalité, ainsi que cela résulte de procès verbal de constat établi le 18 mai 2021 par Maître [G] huissier de justice, qui a examiné les sites internet et les pages publicitaires, relatifs à la SARL le Parc Autos, cette dernière fait commerce de véhicules automobiles légers c'est à dire de véhicules à quatre roues et mus par un moteur comportant un maximum 9 places assises, en comptant le siège du conducteur et prévus pour le transport de personnes, à l'exclusion de tous autres types de véhicules. L'attribution du code Natinf 4511Z à l'activité de la SARL Le Parc Autos, qui correspond aux commerces de voitures et de véhicules automobiles légers, confirme cette analyse, alors que le commerce de véhicules pour le camping tel que les caravanes et les auto-caravanes (camping car) se voit attribuer le code Natinf 4519z.
La directive européenne 2001/116CE du 20 décembre 2001 définit les « motor-home » (autocaravane) comme étant ' un véhicule à usage spécial de catégorie M1 conçu pour pouvoir servir de logement et dont le compartiment habitable comprend au moins les équipements suivants: des sièges et une table, des couchettes obtenues en convertissant les sièges, un coin cuisine, des espaces de rangement. Ces équipements doivent être inamovibles. Toutefois, la table peut être conçue pour être facilement escamotable.' Le camping-car ou autocaravane est, selon le code de l'urbanisme, assimilé à une caravane, et défini comme étant des véhicules habitables destinés à une occupation temporaire ou saisonnière, à usage de loisir en conservant en permanence un moyen de mobilité.
La SARL Le Parc Autos présente dans les lieux depuis 2005 a d'ailleurs analysé en ce sens la clause de destination de son bail depuis l'origine puisqu'elle justifie que l'exercice d'une activité de vente de véhicule de loisirs en 2021 et 2022 n'a représenté qu'une part infime de son commerce résolument orienté vers la vente de véhicules automobiles légers
Ainsi les deux activités ne prêtent nullement à confusion et la clause d'exclusivité prévue au profit de la SARL Le Parc Autos concerne uniquement l'activité de vente de véhicules automobiles légers, à l'exclusion de la vente de véhicule de loisirs conçus pour servir de logement. Eu égard à la différence de produits proposés, qui s'adressent à une clientèle distincte, les deux activités ne sont pas concurrentes et la vente de camping car ne rentre pas dans le champs de l'activité exercée par la SARL Le Parc Autos et la SARL Vedas 34 en consentant à la société Sodev un bail portant sur l'activité de vente de véhicule de loisirs de type camping car ou caravanes n'a pas violé la clause d'exclusivité insérée au bail puisque cette dernière activité n'est pas directement concurrente de celle exercée par la SARL Le Parc Autos dans les lieux donnés à bail et bénéficiant de la clause d'exclusivité.
Il convient d'infirmer la décision de première instance.
Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire :
Infirme le jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier,
Statuant à nouveau :
Déboute la SARL Le Parc Autos de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamne la SARL Le Parc Autos à payer à la SCI Vedas 13 la somme de 1 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Le Parc Autos aux entiers dépens y compris ceux de première instance.
Le Greffier La Présidente
