| France, Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 04 juin 2024, 23/05031

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

5e chambre civile

ARRÊT DU 04 Juin 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/05031 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7NM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 SEPTEMBRE 2023 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER

N° RG51-22-2

APPELANT :

Monsieur [F] [O]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentant : Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

assisté de Me Christophe BEAUREGARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [W], [D] [T] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [H], [G], [M] [Y] veuve [T]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée et assistée de Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 AVRIL 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la Cour composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRÊT :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [T] et Mme [H] [T], et leur fille, Mme [W] [T], épouse [S], sont propriétaires de plusieurs parcelles de vignes sur les communes de [Localité 11] et [Localité 13] (34).

Le 1er mars 2004, les époux [T] ont donné à bail lesdites parcelles de vignes, pour une contenance totale de 4ha 59a 29ca, à M. [F] [O].

Par acte du 29 mars 2011, les consorts [T] ont fait signifier à M. [F] [O] un commandement de payer et lui ont rappelé ses obligations d'entretien et de replantation telles que prévues par le contrat de bail.

Par courrier du 11 août 2015, les consorts [T] ont reproché à M. [F] [O] sa négligence dans l'exécution de ses obligations contractuelles et ont sollicité une résiliation amiable du contrat de bail, demeurée sans suite.

Par acte du 25 janvier 2021, un nouveau commandement de payer les fermages des années 2019 et 2020 a été délivré.

Par requête du 1er septembre 2021, les consorts [T] ont formé une demande en justice, devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier, contre M. [F] [O], aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire notamment pour décrire les dommages causés aux terres données à bail, chiffrer le coût de la remise en état des lieux et fournir tous les éléments utiles à l'évaluation de la moins-value.

Par requête déposée au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier le 22 mars 2022, les consorts [T] ont sollicité la résiliation judiciaire du bail à ferme conclu avec M. [F] [O], au 1er janvier 2022 ; sa condamnation à leur payer la somme de 2 045,06 euros, correspondant aux fermages impayés pour les années 2019 et 2020 ; à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation annuelle à compter du 1er janvier 2021 et ce, jusqu'à son départ complet ; qu'il soit sursis à statuer sur la nature et le montant des indemnités dues postérieurement à l'expiration du bail, dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire ; et sa condamnation à leur payer la somme de 1 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement du 18 mai 2022, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise, confiée à M. [V] [E], lequel a rendu son rapport le 29 décembre 2022.

M. [J] [T] est décédé le 9 novembre 2022.

A l'issue de l'audience du 16 juin 2022, un procès-verbal de conciliation partielle sur la résiliation du bail a été établi entre les parties, avec renvoi à l'audience de jugement du 15 décembre 2022.

L'affaire a été évoquée à l'audience de jugement du 15 juin 2023, où les parties étaient représentées par leurs conseils, et la décision a été mise en délibéré au 21 septembre 2023.

Par jugement rendu le 21 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier a :

Condamné M. [F] [O] à payer à Mme [H] [Y], veuve [T], et Mme [W] [T], épouse [S], la somme de 58 648 euros hors taxes au titre des dégradations subies ;

Débouté Mme [H] [Y], veuve [T], et Mme [W] [T], épouse [S], de leur demande indemnitaire formulée au titre du préjudice financier ;

Condamné M. [F] [O] à payer à Mme [H] [Y], veuve [T], et Mme [W] [T], épouse [S], la somme de 1000 euros, chacune, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [F] [O] aux entiers dépens ;

Constaté l'exécution provisoire de droit.

Sur la responsabilité de M. [F] [O] et au visa de l'article 1103 du code civil et de l'article L. 411-72 du code rural, le premier juge a relevé de l'article 5 du contrat de bail à ferme conclu entre les parties le 1er mars 2004 qu'en qualité de preneur, il était tenu d'effectuer des travaux d'amélioration et ce, indépendamment de l'état des terres au moment de la prise à bail et qu'il résultait de l'expertise judiciaire, pour laquelle aucune opposition n'avait été formée par M. [F] [O], qu'il n'avait pas satisfait à ses obligations contractuelles, l'expert indiquant en page 4 de son rapport qu'« En synthèse, il ressort de l'état des lieux : je constate que 3,34 hectares sur un ensemble de 4ha 59a 29ca ne sont pas en culture de

vignes », celui-ci précisant que les parcelles de [Localité 11], n° [Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 1], et de [Localité 13], n° B[Cadastre 5], ne présentaient aucune vigne à la date de l'état des lieux, soit le 23 juillet 2022, qu'il en résultait donc que M. [F] [O], qui « devait a minima restituer des parcelles constituées de 80 % de la totalité des plants de vignes », avait manifestement dégradé le fonds.

Le premier juge a par ailleurs relevé que si M. [F] [O] produisait les déclarations d'achèvement des travaux de 2005 à 2008, une déclaration d'encépagement du 18 janvier 2016 et un relevé parcellaire, ces seuls éléments ne suffisaient pas à rapporter la preuve de l'exécution de ses obligations et de l'absence de dégradation, qu'en effet, ces pièces illustraient notamment la carence du preneur, lequel n'était pas seulement tenu d'arracher lesdites vignes mais bien de procéder à la « replantation et palissage en cépages améliorateurs recommandés par la cave coopérative et les professionnels », conformément à l'article 3 du contrat de bail, que tenant ces éléments, il y avait lieu de considérer que l'inexécution contractuelle de M. [F] [O], lequel avait dégradé le fonds loué, était parfaitement caractérisée, pour examiner les préjudices allégués.

Sur les demandes indemnitaires et s'agissant de la remise en état des parcelles, en considération de ce que l'expert judiciaire avait estimé le coût total des parcelles non replantées à 56 284 euros hors taxes, sur la base de 80 % de 9 615 pieds de vignes, et pour le reste des parcelles, à la somme de 2 364 euros hors taxes, le premier juge a relevé que le pourcentage de 80 % correspondait à la surface plantée des parcelles à restituer et avait été déterminé à bon droit par l'expert, tenant l'absence d'état des lieux du bail, et qu'il s'était fondé sur les données institutionnelles et consensuelles de l'INAO, établissement public à caractère administratif, lesquelles avaient d' ailleurs été annexées au rapport d'expertise.

S'agissant du préjudice financier allégué par les consorts [T], le premier juge a retenu qu'elles échouaient à rapporter la preuve d'un tel préjudice au motif que l'expert évoquait, en page 5 de son rapport, l'existence d'un seul préjudice éventuel, soutenant que « dans l'hypothèse où les propriétaires redonneraient les parcelles en fermage, il n'y aura pas de loyer durant 3 ans », ajoutant également en réponse aux dires de M. [F] [O] que « ce préjudice serait dans l'hypothèse où, dans le futur, la famille désirerait redonner ces vignes en fermage », que par ailleurs, les consorts [T] se bornaient à affirmer dans leurs écritures qu'« En raison de la privation de trois années de fermage après la remise en état, le préjudice est de 8 224 euros » et que, dans le même sens, si elles avaient affirmé à l'audience « avoir peut-être un acquéreur », cette seule affirmation ne suffisait pas à démontrer l'existence d'un préjudice certain, qu'ainsi, aucune indemnisation ne pouvait être accordée de ce chef.

En conséquence, le tribunal a condamné M. [F] [O] à payer aux consorts [T] la somme de 58 648 euros, hors taxes.

M. [F] [O] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 octobre 2023.

M. [F] [O] demande à la cour de :

« Vu les articles 415-12 ; 415-8 du code rural et de la pêche maritime,

Vu l'article 1719 4° du code civil ;

Déclarer la clause article 5 du bail rural imposant à M. [F] [O] l'obligation de rendre en fin de bail une surface plantée en vignes au moins égale à celle existant nulle et non écrite comme mettant à la charge du preneur une obligation de plantation ;

Vu l'article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime,

Vu le bail rural du 1er mars 2004 et l'annexe n° 1,

Vu l'état antérieur du bien loué tel que résultant du bail rural ;

Jugeant que les bailleurs ne justifient pas d'une dégradation du bien loué du chef du preneur justifiant le versement d'une indemnité ;

Débouter les consorts [T] de leur appel incident ;

Débouter les consorts [T] de l'intégralité de leurs demandes ;

Les condamner in solidum à payer au concluant la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel. »

Pour l'essentiel, M. [F] [O] avance que le tribunal, comme l'expert judiciaire, a exclu de son analyse l'état des terres au moment de la prise à bail, qu'il n'existait aucun état des lieux d'entrée, sinon celui résultant de l'article 3 du bail rural, qu'ainsi la présence de 80 % de plants lors de la prise à bail, évaluée par l'expert et reprise par le tribunal paritaire des baux ruraux, est donc purement théorique puisqu'aucun état des lieux n'a été établi lors de la prise à bail.

M. [F] [O] avance que le premier juge s'est également fondé sur les dispositions de l'article 5 du contrat de bail rural. Il demande à la cour de la déclarer illicite et en conséquence non écrite au motif que la décision de première instance conduit à une restructuration d'un vignoble ancien, en mauvais état, en vignoble « neuf », ce qui ne peut être à la charge du preneur, d'autant que, selon lui, en aucune manière il n'est justifié que les travaux de replantation, dont le cout a été mis à sa charge, soient effectivement effectués par les consorts [T], que les terres soient mises en exploitation ou en fermage, et qu'elles ne seront pas cédées en l'état, les indemnités mises à la charge du preneur constituant alors un enrichissement sans cause du bailleur.

En réplique aux consorts [T], qui concluent à l'irrecevabilité de cette demande en vertu du principe selon lequel l'exécution d'une convention fait échec au caractère perpétuel de l'exception de nullité, M. [F] [O] avance qu'il s'agit en l'espèce de la violation d'un texte d'ordre public rendant nulle et non écrite la clause litigieuse en vertu de l'article 6 du code civil, par application de l'article L. 415-12 du code rural, entendant rappeler que les clauses contraires à l'ordre public étant réputées non écrites, elles peuvent être contestées à tout moment et l'action tendant à les déclarer nulle et non écrites est imprescriptible.

Les consorts [T] demandent à la cour de :

« Vu l'article L.411-72 du code rural,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d'expertise et les pièces versées au débat ;

Réformer partiellement la décision du tribunal paritaire des baux ruraux en ce qu'elle a :

Condamné l'appelant à payer aux consorts [T] la somme de 58 648 euros hors taxes,

Débouté les consorts [T] de leur demande présentée au titre du préjudice financier (fermages) ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [F] [O] à payer à Mesdames [H] [T] et [W] [T], épouse [S], la somme de 87 262,37 euros TTC correspondant aux indemnités de dégradation des terres dues postérieurement à l'expiration du bail ;

Condamner M. [F] [O] à payer à Mesdames [H] [T] et [W] [T], épouse [S], la somme de 8 224 euros au titre du préjudice financier ;

Condamner, en tout état de cause, M. [F] [O] à payer aux requérants la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. »

Pour l'essentiel et sur la validité de l'article 5 du bail en litige, les consorts [T] soutiennent en premier lieu que le commencement d'exécution est indiscutable, au motif que M. [F] [O] a notamment versé aux débats, en première instance, tant ses déclarations d'arrachages que d'encépagement, qui démontrent que, pour une partie des parcelles objet du bail au moins, il a bien procédé et supporté, dès l'année 2004, à l'arrachage de parcelles et, en 2007, à la replantation de l'une d'entre elle, ce qui est d'ailleurs reconnu aux termes du rapport de l'expert judiciaire, de sorte que, selon eux, la demande en nullité est irrecevable comme prescrite dès lors que toute demande en nullité dudit article aurait dû être introduite, au plus tard, le 17 juin 2013.

En second lieu, les consorts [T] entendent rappeler que l'article 5 du bail stipule que le preneur « s'engage sur les cinq ans à venir à effectuer les travaux d'amélioration foncière et culturale [..] », que cette clause exprime sans aucune ambiguïté l'engagement contractuel du preneur, d'effectuer des travaux d'amélioration de la vigne mais ne lui impose aucunement d'être le payeur, in fine, desdits travaux, qu'ainsi, M. [F] [O] avait l'obligation contractuelle de les réaliser et qu'il n'a rien fait, qu'il ne leur a d'ailleurs jamais demandé une quelconque prise en charge, et ce même lorsqu'il a réalisé des travaux de replantation, les seuls, à hauteur de 9 % sur la surface louée, de sorte que le tribunal n'a pas dit autre chose et seulement sanctionné l'inexécution contractuelle et les conséquences, importantes, de cette inexécution.

Sur la dégradation du fonds rural, les consorts [T] demandent à la cour de prendre en compte une restitution à hauteur de 100 % des plants de vignes, soit 9 615 plants, ce qui correspond à la somme 87 262,37 euros TTC au titre de la remise en état des parcelles, outre la somme de 8 224 euros au titre du préjudice financier résultant de l'impossibilité de donner les terres en fermage pendant trois années.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité de M. [F] [O]

S'agissant de la validité de l'article 5 du contrat de bail à ferme conclu entre les parties le 1er mars 2004, l'article 1719-4° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'assurer la permanence et la qualité des plantations et l'article L.415-8 alinéa 1er du code rural dispose que la commission consultative des baux ruraux détermine l'étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et à la qualité des plantations prévue au 4° de l'article 1719 du code civil.

Comme entendent le rappeler à juste titre les consorts [T], il ressort de ces dispositions que s'il revient, en principe, au bailleur de supporter le coût du renouvellement des plantations et des plantations nouvelles, c'est à la condition que la commission consultative des baux ruraux, aux termes de son contrat type départemental applicable aux faits de l'espèce, n'ait pas décidé qu'il pouvait en être différemment

A ce titre, la cour relève que l'arrêt dont se prévaut M. [F] [O] pour écarter l'application de cet article, prononcé par la présente juridiction, a été rendu sur appel d'une décision rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne, faisant application du contrat type départemental de l'Aude, de sorte qu'il est inapplicable au cas d'espèce puisque les parcelles de vignes données à bail sont situées sur les communes de Gignac et Lagamas, soit dans l'Hérault.

Le contrat type départemental de l'Hérault, applicable aux faits de l'espèce, prévoit en son article 7 relatif aux conditions particulières aux plantations pérennes :

« 3°) Financement des plantations :

1. En l'absence de convention contraire, les frais de plantation et/ou de replantation sont assurés en totalité par le bailleur (art. 1719 du Code Civil et article L.415-8 du Code Rural).

2. Toutefois, les parties peuvent convenir que les frais de plantation et/ou de replantation soient pris en charge par le preneur.

Dans ce cas, l'amélioration qui en résulte pour le fonds ne pourra être considérée comme un fermage en nature, mais donnera lieu à une indemnisation du preneur en fin de bail, conformément à l'article L.411-71 du Code Rural. Dans ces conditions, le fermage fixé par le présent bail ne pourra être augmenté en raison de ces plantations ou replantations. Le fermier bénéficiera des éventuelles primes correspondantes.

3. Les parties peuvent aussi convenir d'une répartition en nature ou en espèces des frais de plantation et/ou de replantation ainsi que des primes correspondantes. L'indemnisation du preneur, en fin de bail, se fera au prorata de sa contribution. »

Par conséquent, comme le soutiennent justement les consorts [T], rien n'interdisait d'instaurer dans le contrat en litige une obligation contractuelle supportée par M. [F] [O], d'effectuer des travaux d'amélioration des terres prises à bail, qu'ainsi, l'article 5 du contrat de bail à ferme conclu entre les parties le 1er mars 2004 doit être déclarée valide.

S'agissant de l'état des terres au moment de la prise à bail, il est rappelé qu'à défaut d'état des lieux d'entrée et sauf preuve contraire, le preneur est réputé les avoir prises en « état moyen d'exploitation », suivant les termes du contrat type départemental de l'Hérault, qu'en l'espèce, M. [F] [O] ne se prévaut que des termes de l'article 3 du bail en litige, dont la cour relève qu'il n'indique pas qu'elles étaient en déshérence, comme il le soutient, mais seulement qu'elles « nécessitent des améliorations foncières et culturales, notamment défoncement, arrachage, replantation et palissage en cépages améliorateurs recommandés par la cave coopérative et les professionnels, ce qui justifie la durée du bail. », qu'en outre, il a pu effectuer à trois récoltes, en 2004, 2005 et 2006, avant de procéder aux premiers arrachages, ce qui démontre que les parcelles de terres n'étaient pas en l'état de friches.

S'agissant enfin de l'inexécution contractuelle pouvant être imputée à M. [F] [O], la cour relève, d'une part, comme le premier juge, que l'expert judiciaire a poursuivi ses opérations au contradictoire des parties, lesquelles ont eu la possibilité de faire des observations et de produire des dires, d'autre part, qu'hormis les termes du rapport d'expertise de M. [K] [A] [P], qui est intervenu à la demande de l'appelant, sans que ne soient recueillies les observations des bailleresses, il n'est apporté aucune critique utile aux motifs pris par le tribunal, qui a retenu que M. [F] [O] produisait les déclarations d'achèvement des travaux, de 2005 à 2008, une déclaration d'encépagement du 18 janvier 2016 et un relevé parcellaire mais que ces seuls éléments étaient insuffisants à rapporter la preuve de l'exécution de ses obligations et de l'absence de dégradations, qu'ils illustraient au contraire sa carence en sa qualité de preneur, puisqu'il n'était pas seulement tenu d'arracher les vignes mais bien de procéder à la « replantation et palissage en cépages améliorateurs recommandés par la cave coopérative et les professionnels », conformément à l'article 3 du contrat de bail, qu'ainsi, en l'absence de toute justification contraire en cause d'appel, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de de M. [F] [O].

2. Sur les prétentions indemnitaires des consorts [T]

S'agissant de la remise en état des parcelles, les consorts [T] soutiennent que le bail en litige n'indique pas que le preneur ne devait restituer que 80 % de la totalité de la surface plantée, comme l'a retenu le tribunal, mais, au contraire, stipule expressément l'obligation pour l'appelant de restituer une surface plantée égale à celle précisée en annexe 1, ceci pour solliciter une indemnisation à hauteur de 100 % des plants de vignes.

Or, à ce titre, la cour relève que le pourcentage de 80 % ne correspond pas au taux de restitution par rapport à la surface totale plantée mais, comme l'a précisé le premier juge, à la surface plantée des parcelles à restituer, faisant ainsi une exacte application des dispositions contractuelles en débat, de sorte qu'il y a lieu de confirmer la somme totale de 58 648 euros, hors taxes, telle qu'allouée par le tribunal, cette somme ne faisant pas l'objet d'autres critiques.

En cause d'appel, les consorts [T] réclament toutefois une condamnation incluant la TVA. Or, à cette fin, il leur appartenait de prouver que leurs activités de locations ne sont pas soumises à cette taxe, dès lors non récupérable, ce qu'elles ne démontrent pas, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à cette demande.

S'agissant enfin du préjudice financier, les consorts [T] n'apportent aucune critique des motifs pris par le premier juge, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté leurs prétentions indemnitaires de ce chef.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 21 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [O] sera condamné aux dépens de l'appel.

M. [F] [O], qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer aux consorts [T] la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 21 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à Mme [H] [T] et Mme [W] [T], épouse [S], la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens de l'appel.

Le Greffier La Présidente