ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/04829 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7AC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 SEPTEMBRE 2023
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 20/00023
APPELANTE :
S.A.R.L. PEQUIGNOT PRESSE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEES :
S.A.R.L. GELADE représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité à ce siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LMG, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n°329 531 172, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Héloïse PINDADO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Héloïse PINDADO, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Thomas DE BOYSSON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 AVRIL 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 23 juillet 1993, la société Estanove, aux droits de laquelle vient la SARL Gelade, a donné à bail commercial à la société Collell Presse, aux droits de laquelle vient la SARL Pequignot, des locaux commerciaux situés à [Localité 6] (34), au sein du centre commercial « [Adresse 5] », à compter du 1er aout 1993, pour une durée de neuf ans.
Depuis sa conclusion, le bail a été systématiquement renouvelé tous les neufs ans et, par l'effet de la clause de révision, le montant actuel du loyer mensuel est de 1248 euros, hors charges.
Lors d'une tempête de neige survenue les 28 février et 1er mars 2018, la toiture du centre commercial a été endommagée.
Le 10 octobre 2018, la SARL Pequignot a fait dresser un procès-verbal par un huissier, qui a constaté notamment une dégradation des faux-plafond, des infiltrations d'eau, un ruissellement d'eau et un affaissement de la porte d'entrée.
Le 15 mai 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a voté l'exécution de travaux de réparations de la toiture, estimés à la somme de 1 253 380,14 euros. La SARL Gelade a voté contre cette résolution.
Par acte du 13 décembre 2019, la SARL Gelade a fait délivrer à la SARL Pequignot un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire du bail.
Par acte du 26 décembre 2019, la SARL Pequignot a fait assigner la SARL Gelade devant le tribunal judiciaire de Montpellier.
Par acte du 14 mai 2020, la SARL Gelade a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de le voir condamner à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la SARL Pequignot.
Le 4 septembre 2020, la jonction des procédures a été ordonnée.
Par jugement rendu le 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
Déclaré valide le commandement de payer notifié à la SARL Pequignot le 13 décembre 2019 ;
Débouté la SARL Gelade de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 23 juillet 1993 avec la SARL Pequignot ;
Débouté la SARL Gelade de sa demande d'expulsion de la SARL Pequignot ;
Condamné la SARL Pequignot à payer à la SARL Gelade la somme de 29 209,50 euros en deniers et quittances au titre de l'arriéré locatif, arrêté à la date du 30 juin 2023 ;
Octroyé à la SARL Pequignot des délais de paiement de 24 mois, avec règlement par échéances mensuelles constantes ;
Débouté la SARL Gelade de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts ;
Débouté la SARL Gelade de sa demande d'expertise judiciaire ;
Débouté la SARL Gelade de sa demande en garantie formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ;
Débouté la SARL Pequignot de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté la SARL Gelade de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SARL Pequignot aux entiers dépens de la présente instance ;
Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Sur la demande en nullité du commandement de payer et au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les premiers juges ont relevé que le commandement de payer la somme de 16 768,39 euros, signifié à la SARL Pequignot le 13 décembre 2019, incluait un décompte détaillé de la somme dont il était demandé le paiement par la SARL Gelade, à savoir dix-neuf mensualités d'un montant respectif de 1 248 euros, pour la période allant de mai 2018 à décembre 2019, à l'exception du mois de décembre 2018, indiqué comme ayant été réglé, qu'en outre, il visait expressément la clause résolutoire du bail et mentionnait le délai d'un mois qui était laissé au preneur pour payer les sommes dues, de sorte qu'il a été déclaré valide, pour répondre aux dispositions prévues par l'article visé.
Sur la demande en résiliation du bail et au visa de l'article 1244-1 ancien du code civil, dans sa version applicable aux contrats souscrits avant le 1er octobre 2016, de l'article L. 145-41 du code de commerce et de l'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, dans sa version applicable aux contrats souscrits avant le 1er octobre 2016, les premiers juges ont relevé du commandement de payer du 13 décembre 2019 et des différents courriers échangés entre la SARL Pequignot et la SARL Gelade, qu'à l'exception du loyer de décembre 2018, qui avait été acquitté, les loyers dus à la SARL Gelade n'avaient pas été payés à compter du mois de mai 2018, et ce jusqu'en juin 2019, date à laquelle la SARL Pequignot avait commencé à verser un loyer mensuel de 624,50 euros, alors que la SARL Gelade avait consenti à réduire le montant de son loyer à la somme de 850 euros, qu'ainsi, une seule mensualité avait été réglée entre mai 2018 et mai 2019, et que le loyer n'avait été ensuite que partiellement payé, de sorte que la SARL Gelade était valablement fondée à mettre en 'uvre la clause résolutoire du bail.
Les premiers juges ont retenu que la SARL Gelade avait ainsi respecté la procédure en la matière, en faisant signifier un commandement de payer les sommes dues dans un délai d'un mois à la SARL Pequignot le 13 décembre 2019 mais que, néanmoins, il apparaissait à la lecture des courriers envoyés par la SARL Pequignot à sa bailleresse ainsi que du procès-verbal de constat du 10 octobre 2018, que c'était à la suite de l'effondrement partiel de la toiture du centre commercial que la SARL Pequignot avait arrêté de s'acquitter de son loyer, qu'il n'était pas contesté que si le sinistre ne l'avait pas empêché d'exercer son activité commerciale, à l'exception des quelques jours qui avaient suivi l'effondrement et au cours desquels la galerie commerçante avait été entièrement fermée, il avait toutefois causé des dégâts matériels qui avaient réduit la fréquentation du centre commercial et, par conséquent, du commerce de la SARL Pequignot, ainsi que le reconnaissait elle-même la SARL Gelade dans son courrier du 25 juillet 2019.
Au surplus, ils ont retenu, en lecture des différents courriers échangés par les parties et versés à la procédure, que la SARL Pequignot avait informé son bailleur par écrit des difficultés rencontrées depuis le sinistre, dans un courrier recommandé distribué à la SARL Gelade dès le 14 mars 2018, qu'elle avait expressément sollicité une révision du montant de son loyer dès le 24 septembre 2018 et que la SARL Gelade n'avait répondu aux sollicitations de la SARL Pequignot qu'à compter du 16 mai 2019, date du premier courrier de la bailleresse à la preneuse dont le tribunal a eu connaissance, soit plus d'un an après l'effondrement de la toiture du centre commercial, ne laissant pas d'autre choix à sa locataire que de faire face seule à ses difficultés financières, qu'en conséquence, compte tenu d'une part des diligences de la preneuse, qui n'avait pas réglé toutes les mensualités dues mais qui avait averti rapidement sa bailleresse pour trouver une solution amiable, d'autre part, des circonstances du sinistre qui avaient contribué à ce que la locataire ne paie pas les loyers, les premiers juges ont accordé à la SARL Pequignot des délais de paiement, d'une durée de 24 mois, et ont suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant cette période, pour débouter la SARL Gelade de sa demande en résiliation du bail et, par conséquent, de sa demande d'expulsion de la SARL Pequignot.
Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et au visa de l'article 1728 du code civil, en considération des éléments versés au débat, les premiers juges ont retenu, s'agissant de la période allant de mai 2018 à mai 2019, au cours de laquelle seule l'échéance de décembre 2018 avait été payée, que la SARL Pequignot devait à la SARL Gelade la somme de 10 200 euros, correspondant à douze mensualités d'un montant de 850 euros, que concernant la période allant de juin 2019 à octobre 2021, la SARL Pequignot avait payé à la SARL Gelade une somme mensuelle de 624,50 euros, correspondant à la moitié du prix initial du loyer, en lieu et place du loyer réduit à 850 euros consenti par la bailleresse, qu'elle lui devait donc la somme de 6 539,50 euros, correspondant à la différence mensuelle entre le montant qu'elle avait versé et celui qu'elle devait, calculée telle que suit : (850 - 624,50) x 2 mois, et, qu'à compter du mois de novembre 2021, compte-tenu de la fin des travaux ayant remis en l'état la toiture du centre commercial, la réduction du loyer consentie par la SARL Gelade pendant la durée des réparations ne s`appliquait plus, de telle sorte que le loyer mensuel dû par la SARL Pequignot était de 1 248 euros, ainsi qu'il était initialement fixé par le bail, qu'ainsi, la SARL Pequignot devait donc à sa bailleresse la somme de 12 470 euros, arrêtée au 30 juin 2023, correspondant à la différence mensuelle entre le montant qu'elle avait versé et celui qu'elle devait, calculée telle que suit : (1 .248 - 624,50) x 20 mois.
En conséquence, le tribunal a condamné la SARL Pequignot à payer à la SARL Gelade la somme totale de 29 209,50 euros au titre des loyers impayés, arrêtés à la date du 30 juin 2023.
Sur les demandes de dommages et intérêts au titre des pertes financières et du préjudice moral, les premiers juges ont retenu des éléments versés au débat qu'il était démontré qu'en raison des infiltrations d'eau récurrentes et de l'aspect général du centre commercial, la SARL Pequignot n'avait pu plus jouir paisiblement du local, qui n'était de surcroit plus en état de servir à l'usage commercial pour lequel il avait été loué, que ces dommages aient été ou non liés à l'effondrement de la toiture, dont l'entretien relevait de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que la SARL Gelade demeurait tenue de garantir à la SARL Pequignot la jouissance paisible du local loué, qu'en conséquence, elle avait manqué aux obligations qui lui incombaient en tant que bailleur, sur le fondement de l'article 1719 du code civil.
Les premiers juges ont également retenu qu'il résultait de l'ensemble de ces éléments que les dommages causés au local loué par la SARL Pequignot trouvaient leur origine dans l'effondrement partiel de la toiture du centre commercial, que la toiture était une partie commune dont était responsable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], que toutefois, les dommages dont se prévalait la SARL Pequignot avaient été causés par un sinistre qui revêtait les caractéristiques de la force majeure, en ce qu'il était imprévisible, irrésistible et extérieur au syndicat des copropriétaires et que si la SARL Pequignot démontrait que le local qu'elle louait à la SARL Gelade avait subi des désordres matériels par suite de l'effondrement partiel de la toiture dû aux chutes de neige, elle ne rapportait toutefois pas la preuve d'un préjudice.
S'agissant des pertes financières qu'elle prétendait avoir subies, les premiers juges ont relevé qu'elle produisait des comptes annuels sur les exercices du 1er septembre 2018 au 31 aout 2019 et du 1er septembre 2019 au 31 aout 2020, qui étaient postérieurs au sinistre survenu le 28 février 2018 et aux dégâts matériels qui en avaient résulté, de sorte qu'ils ne permettaient pas d'établir d'éventuelles pertes financières imputables aux dommages, qu'elle produisait également un document sur les exercices de 2017 à 2019, qui indiquait que le chiffre d'affaires brut avait baissé en 2018 et 2019 par rapport à l'année 2017, mais que, toutefois, il ne s'agissait pas d'un véritable document comptable et que faute de produire un bilan comptable complet de l'exercice 2017, la baisse du chiffre d'affaires à la suite du litige n'était pas démontrée.
Les premiers juges ont ajouté que, quand bien même une baisse du chiffre d'affaires serait survenue, il appartenait à la SARL Pequignot de démontrer qu'elle était due à une perte d'exploitation en lien de causalité avec les dommages causés par le sinistre, ce qui n'était pas rapporté.
S'agissant du préjudice moral dont se prévalait la SARL Gelade, les premiers juges ont relevé qu'elle ne versait à la procédure aucun élément de nature à démontrer son existence, ni n'expliquait en quoi ce préjudice moral avait consisté, que la preuve n'en était ainsi pas rapportée.
En conséquence, le tribunal a débouté la SARL Pequignot de ses demandes de dommages-intérêts formées au titre des pertes financières et du préjudice moral.
Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, les premiers juge ont relevé que la SARL Pequignot ne produisait aucun élément de nature à démontrer que sa bailleresse et le syndicat des copropriétaires avaient agi dans l'intention de nuire, qu'en outre, c'était elle qui avait introduit l'action en justice, pour la débouter de sa demande d'indemnisation.
Sur la demande d'expertise, les premiers juges ont dit que la SARL Pequignot n'était pas fondée à solliciter une expertise judiciaire financière destinée à évaluer son préjudice éventuel dès lors qu'elle avait été mise en mesure de produire toute pièce ou élément comptables de nature à démontrer une perte d'exploitation.
Sur la demande en garantie de la SARL Gelade et au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1148 ancien du code civil, les premiers juges ont retenu qu'en l'absence de condamnation de la SARL Gelade, sa demande en garantie était sans objet, que, de surcroît, il avait été démontré précédemment que l'effondrement partiel de la toiture le 28 février 2018 était un événement qui présentait les caractéristiques de la force majeure, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] n'était donc pas tenu responsable des dommages causés par le sinistre, pour la débouter de sa demande en garantie.
La SARL Pequignot a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 30 septembre 2023.
Par requête présentée à monsieur le premier président de la cour d'appel de Montpellier le 5 octobre 2023 et au visa de l'article 917 du code de procédure civile, l'avocat de la SARL Pequignot a demandé que l'affaire soit audiencée à jour fixe au motif que son gérant avait atteint l'âge de la retraite, qu'il connaissait des difficultés de santé et qu'il lui était impossible de céder son fonds de commerce en l'état de l'existence du commandement de payer visant la clause résolutoire, objet d'une contestation en cause d'appel.
Par ordonnance du 12 octobre 2023, le magistrat délégué par le premier président de la cour d'appel de Montpellier a fait droit à cette demande, en disant que l'affaire serait appelée à l'audience de plaidoiries du 22 avril 2024.
Dans ses dernières conclusions du 13 novembre 2023, la SARL Pequignot demande à la cour de :
« Vu le bail liant les parties et les deux avenants de renouvellement,
Vu le procès-verbal de constat établi le 10 octobre 2018 sur l'état du magasin,
Vu les correspondances adressées à la société Gelade,
Vu les dispositions des articles 145-41 à 145-60 du code de commerce, les articles 1719 et 1720 du code civil et 1722 du même code et l'article 14 de la loi du l0 juillet 1965 ;
Déclarer l'appel recevable, infirmer le jugement du 26 septembre 2023 et, statuant à nouveau ;
Recevoir l'opposition à commandement ;
Vu les articles 145-41 à 145-60 du code de commerce,
Vu 1'article 1109 du code civil ;
Juger nul et de nul effet de commandement de payer notifié à la requête de la bailleresse faute de mentionner un décompte détaillé des sommes dues et ne mentionnant pas les termes de la clause résolutoire ;
Juger de mauvaise foi la demande de résiliation du bail sollicitée par la bailleresse ;
Annuler le commandement délivré par la SCP Alfier Labadie Alforti en date du 13 décembre 2019, lequel ne peut en l'absence de clause résolutoire permettre d'obtenir la résiliation du bail ;
Déclarer que la SARL Gelade, pour donner suite à la demande de renouvellement du bail notifié antérieures à la décision du 26 septembre 2023, a renoncé à la demande de résiliation du bail renouvelé ;
Infirmer la décision du 26 septembre 2023 ;
A titre subsidiaire,
A défaut, accorder 24 mois à la requérante pour s'acquitter des sommes fixées par le tribunal ;
Débouter la société Gelade de ses demandes, fins et conclusions ;
Sur la force majeure,
Infirmer la décision dont appel et, statuant à nouveau,
Dire et juger que la 1ère juge n'a pas motivé pourquoi l'épisode de neige a eu un caractère imprévisible et irrésistible ;
Dire et juger que le 1er juge n'a pas rechercher l'incident du défaut d'entretien dans l'effondrement de la partie proche du parking de la toiture du centre commercial ;
Tenant l'impossibilité d'exploiter normalement le local en l'état des désordres affectant la toiture, d'une part, d'autre part, des désordres affectant le magasin en propre antérieur aux désordres sur la toiture ;
Sur les loyers :
Vu les articles 1218 et 1722 du code civil et la perte partielle du fonds de commercer durant plusieurs mois,
Vu l'article 1721 du code civil ;
Dire et juger qu'il y a perte partielle des locaux exonère l'appelante du paiement des loyer ou de la dispenser de payer le loyer ramener le loyer à compter du 1er mars 2018 jusqu'au 31 mai 2023 ;
Tenant l'impossibilité d'exploiter normalement et les pertes du chiffre d'affaires,
Fixer l'indemnité due au titre de la perte de la marge pour l'année 2018 à 67 196 et 2019 à 45 336 € ;
Vu le refus de réaliser les travaux opposé par la bailleresse, la non-justification d'une attestation d'assurance pour les locaux, objet du bail,
Vu l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires, et l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Entendre Condamner in solidum Gelade et le syndicat in solidum à payer 112 530 € à titre de perte des marges ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et conclusions ;
En conséquence,
Condamner la Sté Gelade à payer à la requérante à titre de préjudice moral la somme de 50 000 €, à titre de dommages-intérêts compte tenu comportement de la bailleresse du défaut d'entretien des structures et défaut d'entretien des locaux ;
Condamner in solidum la bailleresse ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à la requérante la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et carence ;
Condamner Gelade et le syndicat in solidum à payer à la requérante la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'instance ou d'appel ;
Toutes les sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la signification de l'assignation, les intérêts porteront eux-mêmes intérêts ;
À titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert avec mission de rechercher les pertes financières subies par la société requérante, en raison de l'épisode neigeux et du caractère tardif de la réalisation des travaux de réparation de la toiture. »
Pour l'essentiel, sur la nullité du commandement de payer, la SARL Gelade estime que l'acte versé au débat ne pouvait en aucun cas permettre au tribunal de constater la résiliation du bail liant les parties au motif qu'il ne met pas en demeure de payer le montant des sommes réclamées, surtout, qu'il n'informe pas la locataire que la bailleresse va se prévaloir des termes de la clause résolutoire, qu'elle ne reproduit pas, telle qu'insérée dans le bail.
Sur la demande de résiliation, la SARL Gelade considère que le tribunal a justement retenu qu'elle s'était trouvée face à des difficultés financières évidentes et que les circonstances du sinistre avaient contribué à ce qu'elle ne puisse plus payer ses loyers, qu'ainsi, elle demande la confirmation du jugement en ce que le tribunal a suspendu les effets de la clause résolutoire et lui a octroyé des délais.
Elle demande toutefois son infirmation sur sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif au motif que le tribunal l'aurait condamnée à payer des sommes qui n'ont jamais été sollicitées par la société bailleresse.
Pour le surplus, la SARL Gelade estime que le tribunal n'a pas motivé sa décision sur l'imprévisibilité ou l'irrésistibilité de l'événement neigeux, c'est à dire une cause pour faire échapper la bailleresse à sa responsabilité, de même pour le syndicat des copropriétaires et avance que dès l'origine, la construction pouvait être affectée de désordres en cas de chute de neige ou d'intempéries majeurs et qu'il n'est pas démontré par le syndicat des copropriétaires un entretien constant de la toiture depuis sa construction, une vérification des structures métalliques depuis sa construction, les conditions d'entretien courant et une volonté de réparer rapidement.
Sur la demande de dommages et intérêts sur la résistance abusive, la SARL Gelade avance que c'est nécessairement celui qui subit un préjudice qui va engager une procédure, qu'il ne faut pas attendre de l'auteur d'une faute la réparation spontanée du préjudice qu'il a pu causer.
Elle soutient que le comportement de la bailleresse, qui a voté contre les travaux, qui a refusé de réparer les désordres consécutifs au sinistre, qui n'a pas suspendu le paiement des loyers, qui a notifié un commandement de payer suite à l'impossibilité par elle d'exploiter son activité commerciale, a manqué à son obligation principale, résultant des article 1719 et 1720 du code civil mais encore du bail.
Elle considère que la SARL Gelade a voulu profiter des circonstances de la cause pour retrouver la jouissance du local qu'elle a consenti à bail antérieurement et pour lequel elle a accepté le principe du renouvellement de la convention liant les parties.
Statuant à nouveau, elle demande qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.
La SARL Gelade demande au surplus que la SARL Pequignot soit déboutée de sa demande de paiement des loyers, ainsi que de résiliation du bail, au motif essentiel du retard dans l'exécution des travaux.
Dans ses dernières conclusions du 2 janvier 2024, la SARL Gelade demande à la cour de :
« Vu l'article 1719 du code civil,
Vu l'article 3, 4, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article L. 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 15, 16 et 32 du code de procédure civile ;
A titre principal,
Confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire en date du 26 septembre 2023, sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré de loyers, qui s'évalue au 31 décembre 2023 à la somme de 34 946,80 euros, dont il est sollicité la condamnation de la société Pequignot d'avoir à la payer à la société Gelade en deniers ou quittances ;
A titre subsidiaire,
En ce qui concerne le bail commercial,
Constater la résiliation le 13 janvier 2020 du bail commercial dont était titulaire la société Pequignot ;
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de la société Pequignot des locaux et emplacements de parkings situés [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Condamner la société Pequignot à payer à la société Gelade la somme de 16 784 euros de provision au titre de l'arriéré de loyer arrêté fin janvier 2020 avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
Fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er février 2020 à la somme de 850 euros correspondant au montant du loyer diminué de 30 % jusqu'à l'exécution complète des travaux, puis à la somme de 1 248 euros correspondant au montant du loyer contractuel et condamner la société Pequignot à payer à la Gelade ladite somme jusqu'à complète libération des lieux ;
Néanmoins, si la cour estimait n'y avoir lieu à constat de la résiliation, et subsidiairement en ce qui concerne le bail commercial il est sollicité la condamnation de la société Pequignot Presse à payer à la société Gelade la somme de 34 946,80 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêtés au 31 décembre 2023 ;
En ce qui concerne les demandes de la société Pequignot envers la société Gelade et l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires,
À titre principal,
Débouter la société Pequignot de l'intégralité de ses demandes ;
À titre subsidiaire,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à relever et garantir la société Gelade de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
Le condamner à payer à la société Gelade la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
En tout état de cause et ajoutant à la décision de première instance,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de toute demande formée à l'encontre de la société Gelade ;
Condamner la SARL Pequignot à payer à la société Gelade la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SARL Pequignot aux entiers dépens de l'appel avec droit pour l'avocat soussigné de percevoir directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision pour fondement aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. »
Pour l'essentiel, la SARL Gelade demande la confirmation du jugement déféré pour les motifs pris par les premiers juge.
S'agissant de l'arriéré locatif, la SARL Gelade avance qu'il résulte du décompte désormais produit un arriéré, correspondant à la période d'impayés, de 34 946,80 euros, qu'elle estime comme étant constant puisque la SARL Pequignot a repris les paiements des loyers courants, l'arriéré, important, demeurant néanmoins.
Dans ses dernières conclusions du 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
« Vu les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 1241, 1719, 1720 et 1231-2 du code civil,
Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 26 septembre 2023 sous le numéro de RG 20/00023 ;
Juger que les désordres affectant les parties communes de l'immeuble résultent d'un événement climatique constitutif d'un cas de force majeur exonérant le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité ;
Juger que la société Pequignot ne rapporte pas la preuve d'un préjudice certain en lien causal avec un prétendu manquement du syndicat des copropriétaires à ses obligations ;
Par conséquent,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 26 septembre 2023 sous le numéro de RG 20/00023 en ce qu'il a :
Débouté la SARL Gelade de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts,
Débouté la SARL Gelade de sa demande d'expertise judiciaire,
Débouté la SARL Gelade de sa demande en garantie formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5],
Débouté la SARL Pequignot de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Débouté la SARL Gelade de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la SARL Pequignot aux entiers dépens de la présente instance ;
Débouter les sociétés Pequignot Presse et GELADE de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples ;
Condamner solidairement les sociétés Pequignot Presse et Gelade au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. »
Pour l'essentiel, sur la qualification de force majeure des désordres affectant les parties communes de l'immeuble, exonérant le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité, celui-ci demande à la cour de confirmer le jugement entrepris de ce chef pour les motifs adoptés par les premiers juges.
MOTIFS
1. Sur les dernières conclusions des parties retenues par la cour
Aux termes de l'article 918 du code de procédure civile, lorsque le premier président a, sur le fondement de l'article 917 du code de procédure civile, fixé sur requête le jour auquel une affaire sera examinée par priorité, la requête doit exposer la nature du péril, contenir les conclusions sur le fond et viser les pièces justificatives. Une expédition de la décision ou une copie certifiée conforme par l'avocat doit y être jointe. Copie de la requête et des pièces doit être remise au premier président pour être versée au dossier de la cour.
Il en résulte que ne sont pas recevables les conclusions de l'appelant ayant été autorisé à former un appel à jour fixe qui ne visent pas à répondre aux conclusions de l'intimé.
En l'espèce, au soutien de sa requête, l'avocat de la SARL Pequignot a bien communiqué les conclusions sur le fond et, après avoir les avoir signifiées aux parties intimées le 31 octobre 2024, les a communiquées via RPVA le 13 novembre 2023.
Dans la perspective de l'audience de plaidoiries du 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a ainsi pu conclure au fond le 29 décembre 2023 et la SARL Gelade le 2 janvier 2024.
Néanmoins, la SARL Pequignot a conclu à nouveau le 12 avril 2024, ce qui a conduit la SARL Gelade à répliquer le 18 avril 2024.
La SARL Pequignot a à nouveau conclu le 19 avril 2024.
Or, comme le souligne justement la SARL Gelade, la cour constate que ces conclusions ne font apparaître en marge aucune modification, usage pourtant prévu par les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, qu'au surplus, il n'est pas indiqué en quoi elles répondraient aux conclusions des intimés, enfin, qu'il est visé dans le bordereau annexé une pièce n° 59 dont l'intitulé « compte rendu agent immobilier » est différent de celui des précédentes conclusions « certificat maladie Pequignot », de sorte qu'à défaut de répondre aux dispositions de l'article 918 du code de procédure civile, ces conclusions seront écartées et la cour statuera en considération des conclusions suivantes :
pour la SARL Pequignot, celles du 13 novembre 2023, soit celles jointes à la requête,
pour la SARL Gelade, celles du 2 janvier 2024,
pour le syndicat des copropriétaires, celles du 29 décembre 2023.
2. Sur la demande de nullité du commandement de payer
Après avoir rappelé qu'en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement devait, à peine de nullité, mentionner ce délai, les premiers juges ont justement retenu qu'en l'espèce, le bail commercial signé le 23 juillet 1993 prévoyait qu'il serait résilié de plein droit si bon semblait au bailleur, à défaut du paiement d'un seul terme à son échéance ou à défaut d'exécution d'une seule condition du bail, un mois après sommation faite par voie d'huissier, que par acte du 13 décembre 2019, la SARL Gelade avait fait signifier à la SARL Pequignot un commandement de payer la somme de 16 768,39 euros, dont une copie intégrale était produite à la présente instance par la bailleresse, que le commandement de payer incluait un décompte détaillé de la somme dont il était demandé le paiement, à savoir dix-neuf mensualités d'un montant respectif de 1 248 euros pour la période allant de mai 2018 à décembre 2019, à l'exception du mois de décembre 2018 qui était indiqué comme ayant été réglé, qu'en outre, il visait expressément la clause résolutoire du bail et mentionnait le délai d'un mois qui était laissé au preneur pour payer les sommes dues, de sorte que ce commandement de payer, signifié à personne, devait être déclaré valide.
En cause d'appel, la SARL Pequignot ne forme aucune critique de ces motifs, se limitant à reprendre l'argumentation soutenue en première instance, arguant toutefois au surplus, qu'en cours d'instance, par acte extrajudiciaire du 30 mars 2021, elle avait sollicité le renouvellement du bail en litige aux mêmes clauses et conditions, que la SARL Gelade ne s'y était pas opposée, de sorte qu'il doit être considéré qu'elle a renoncé à la résolution du bail.
Ce moyen sera donc examiné mais comme venant en critique à la demande de résiliation du bail.
3. Sur la demande de résiliation du bail
La cour constate que la SARL Gelade sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, de sorte qu'il n'y a lieu de le confirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa prétention visant à voir le bail en litige résilié.
4. Sur la force majeure
La SARL Pequignot soutient que le tribunal n'a pas motivé sa décision sur l'imprévisibilité ou l'irrésistibilité de l'événement neigeux, dont elle reconnait toutefois que les importantes chutes du 28 février et du 1er mars 2018 sont la cause de l'effondrement partiel de la toiture, tel que déterminé par l'expert, à qui elle fait également reproche d'avoir insuffisamment motivé son rapport.
Or, la cour relève, d'une part, que l'expert judiciaire, qui a effectué ces opérations au contradictoire des parties, a pu recueillir les observations et les dires de chacune d'elles, auxquels il a pu répondre, ce qui n'est pas contesté, que le juge en charge du contrôle des expertise n'a été saisi d'aucune difficulté, de sorte qu'il s'impose dans le débat, même s'il peut évidemment subir des critiques argumentées, d'autre part, que les premiers juges ne se sont pas limités à reprendre les conclusions de l'expert judiciaire mais ont relevé de la note technique du cabinet d'ingénierie Grimone du 19 mai 2018 et du rapport de l'expert M. [X] [W], établi le 18 février 2021 dans le cadre d'une autre procédure judiciaire liée au sinistre du 28 février 2018 et du 1er mars 2018, à laquelle était partie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], qu'ils concluaient au fait que l'effondrement partiel de la toiture du centre commercial était dû aux chutes de neige et de pluie survenues à ces dates, qui avaient fait peser sur la toiture une charge entre 112 et 140 daN par mètre carré, à laquelle elle n'avait pas résisté.
Ils ont relevé au surplus, aussi bien de la note technique que de l'expertise judiciaire, que cette surcharge de poids sur la toiture était supérieure à la surcharge de 75 daN par mètre carré à laquelle les bâtiments répondant à la norme NV65, dont faisait partie le centre commercial, étaient capables de résister et, qu'à ce titre, M. [X] [W] avait pu estimer qu'une telle surcharge de neige sur la toiture aurait eu pour conséquences des dommages irrémédiables sur le bâtiment, ceci quel que soit l'état antérieur de l'immeuble.
En l'état de ces éléments techniques et en considération, d'une part, de ce que la SARL Pequignot échoue à apporter la preuve d'un lien de causalité entre l'état antérieur de la toiture et les désordres allégués dans le cadre de la présente instance et, d'autre part, de ce que la jurisprudence reprise par elle n'est pas applicable au cas présent, parce que, à titre d'exemple, dans l'arrêt rendu par la présente cour le 18 janvier 2021, l'expert, qui avait conclu que l'événement climatique présentait un caractère exceptionnel n'avait pu déterminer l'épaisseur de la neige ainsi que sa densité sur la toiture du hangar en cause, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, enfin, qu'il n'est apporté aucune critique utile des motifs pris par les premiers juges, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit que les dommages dont se prévalait la SARL Pequignot ont été causés par un sinistre qui revêt les caractéristiques de la force majeure, en ce qu'il était imprévisible par son intensité, irrésistible et extérieur aux parties, qu'ainsi, l'effondrement partiel de la toiture ne peut leur être imputé.
5. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
La SARL Pequignot poursuit la réformation du jugement déféré de ce chef en soutenant que les premiers juges ont rejeté à tort sa demande alors que, selon elle, le comportement de la SARL Gelade lui a été nécessairement préjudiciable, en voulant profiter des circonstances de la cause pour l'expulser.
En l'état de cette affirmation et de l'argumentation venant au soutien, la cour ne relève aucune critique, notamment en faits, des motifs pris par les premiers juges, qui, après avoir rappelé que l'action d'un plaideur, même dénuée de fondement, ne dégénérait en abus ouvrant droit à réparation qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ont retenu qu'en l'espèce, la SARL Pequignot ne produisait aucun élément de nature à démontrer que sa bailleresse et le syndicat des copropriétaires avaient agi dans l'intention de nuire, qu'en outre, c'était elle qui avait introduit l'action en justice, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses prétentions indemnitaires de ce chef.
6. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
Pour s'exonérer de son obligation au paiement de l'arriéré locatif, la SARL Pequignot vise plusieurs dispositions du code civil et du code de commerce, et la cour relève qu'elle procède plus par affirmations que par réelle démonstration.
En l'état, comme le souligne justement la SARL Gelade, il n'est apporté aucune critique utile, en fait et en droit, des motifs pris par les premiers juges, qui ont motivé leur décision avec détails, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL Pequignot à payer à la SARL Gelade l'arriéré locatif, dont le montant, dument justifié, sera actualisé à la somme de 34 946,80 euros au 31 décembre 2023.
7. Sur la demande d'expertise et d'indemnisation d'un préjudice moral
De la même façon, en l'absence de toute critique utile, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise formée par la SARL Pequignot, de même que ses prétentions indemnitaires en réparation de son préjudice moral.
8. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Pequignot sera condamnée aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.
La SARL Pequignot, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à la SARL Gelade la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;
ACTUALISE le montant de l'arriéré de loyers au 31 décembre 2023 à la somme de 34 946,80 euros ;
CONDAMNE la SARL Pequignot d'avoir à payer cette somme à la SARL Gelade, en deniers ou quittances ;
CONDAMNE la SARL Pequignot à payer à la SARL Gelade la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE la SARL Pequignot à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;
CONDAMNE la SARL Pequignot aux dépens de l'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier La Présidente
