ARRÊT n° 2024 -
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/07086 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PHQV
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 08 NOVEMBRE 2021
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 11-21-001002
APPELANTE :
S.C.I. [Adresse 6]
société civile immobilière inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n°532.586.419, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Georges INQUIMBERT de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Charlène GRANIER de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Madame [L] [X]
née le 01 Mai 1992 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Monsieur [B] [E]
né le 03 Mars 1991 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 01 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 1er février 2016, la SCI [Adresse 6] a donné à bail à Mme [L] [X] et M. [B] [E], une maison d'habitation de 80 m² avec terrasse, située [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 880 euros.
Ces locataires sont demeurés dans les lieux jusqu'au mois de mai 2020, date à laquelle un état des lieux sortant a été rédigé.
Par acte d'huissier du 14 mai 2021, Mme [L] [X] et M. [B] [E] ont assigné la SCI [Adresse 6] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin notamment de voir reconnaitre leur statut de locataires du 1er février 2016 au 2 juin 2020 et voir restituer leur dépôt de garantie.
Le jugement réputé contradictoire rendu le 8 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
Condamne la SCI [Adresse 6] à restituer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] le contrat de bail de location portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] (34), les états des lieux d'entrée et de sortie et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pendant un délai de deux mois ;
Déboute M. [B] [E] et Mme [L] [X] de leur demande tendant à condamner la SCI [Adresse 6] à restituer sous astreinte les quittances de loyer ;
Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] la somme de 850 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] la somme de 1 078 euros au titre de la majoration de 10 % en raison de la restitution tardive du dépôt de garantie ;
Déboute M. [B] [E] et Mme [L] [X] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI [Adresse 6] aux dépens de l'instance ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge a relevé que M. [B] [E] et Mme [L] [X] rapportaient la preuve de l'existence d'un contrat d'habitation entre eux et la SCI [Adresse 6] pour la période de février 2016 à mai 2020, en fournissant les justificatifs des versements de 880 euros effectués tous les mois ainsi que l'attestation de l'assurance habitation pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] (34).
Le premier juge a retenu que les demandeurs rapportaient la preuve d'avoir versé un chèque correspondant au montant du dépôt de garantie de 850 euros, encaissé le 4 février 2016. Il a également retenu que M. [B] [E] et Mme [L] [X] versaient aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2020, dans laquelle ils sollicitaient la restitution de ce dépôt de garantie, justifiant de la condamnation de la SCI [Adresse 6] à leur restituer ledit dépôt et à la somme de 1 078 euros au titre de la majoration de 10 %.
Le tribunal a retenu que M. [B] [E] et Mme [L] [X] ne justifiaient pas d'un préjudice distinct du retard de la SCI [Adresse 6], excluant l'allocation de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.
La SCI [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 décembre 2021.
Dans ses dernières conclusions du 2 mars 2022, la SCI [Adresse 6] demande à la cour de :
Infirmer le jugement du 8 novembre 2021 en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 6], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à produire le contrat de bail de location, ainsi que les états des lieux d'entrée et de sortie, autant de pièces qui étaient en possession des consorts [E] et [X] dès la signature du bail le 1er février 2016 ;
Réformer le jugement en date du 8 novembre 2021 en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 6] à payer aux consorts [E] et [X] les sommes de 850 et 1 078 euros ;
Réformer enfin le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 6] à payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
Condamner les consorts [X] et [E] à restituer lesdites sommes augmentées de l'intérêt au taux légal depuis leur date de versement ;
Condamner les consorts [X] et [E] à verser la somme de 1 078 euros à la SCI [Adresse 6] au titre des charges impayées et de la facture de l'entreprise [G] [I] du 16 juin 2020. A défaut, ordonner la compensation des sommes dues ;
Confirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté les consorts [X] et [E] de leur demande de communication sous astreinte des quittances de loyers, ainsi que de leurs demandes de dommages-intérêts ;
Condamner enfin les consorts [X] et [E] à payer et porter à la SCI [Adresse 6] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI [Adresse 6] soutient qu'elle ne doit pas être condamnée à une astreinte pour la production du bail et des états des lieux puisque les consorts [X]-[E] ont reçu leur copie de ces documents. En ce sens, elle fournit le contrat de bail ainsi que l'état des lieux de sortie qui portent une mention attestant de la remise d'une copie aux locataires.
La SCI [Adresse 6] soutient qu'elle pouvait conserver le dépôt de garantie des locataires pour que ce dernier vienne en déduction des travaux de remise en état nécessaires et constatés dans l'état des lieux de sortie.
L'appelante fait valoir que les consorts [X]-[E] doivent être condamnés à lui restituer la somme de 2 124,77 euros comprenant la facture de l'entreprise de plomberie (2 250 euros) suite à leur mauvais entretien du logement ainsi que les factures d'eau et électricité impayées (724,77 euros), déduction faite du dépôt de garantie.
La SCI [Adresse 6] soutient qu'elle a fourni les quittances de loyer des consorts [X]-[E] et en apporte la preuve par la production des talons de quittance.
L'appelante soutient que les consorts [X]-[E] ne peuvent prétendre à voir leur préjudice indemnisé dès lors qu'ils ne justifient pas de leur demande.
Dans leurs dernières conclusions du 17 juillet 2023, les consorts [X]-[E] demandent à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 6] à remettre sous astreinte de 50 euros par jour de retard le contrat de bail et les états des lieux d'entrée et de sortie, à payer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] à restituer le dépôt de garantie de 850 euros et à payer la somme de 1 078 euros au titre des pénalités de retard et 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirmer pour le surplus ;
En conséquence, à titre incident,
Condamner la SCI [Adresse 6] à remettre à M. [B] [E] et Mme [L] [X] les quittances sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;
Condamner la SCI [Adresse 6] à verser à M. [B] [E] et Mme [L] [X] la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive dont elle a fait preuve ;
Débouter la SCI [Adresse 6] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la SCI [Adresse 6] à verser à M. [B] [E] et Mme [L] [X] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Les consorts [X]-[E] soutiennent que la SCI [Adresse 6] doit être condamnée à leur restituer leur exemplaire du bail. Ils affirment qu'il leur a bien été remis lors de la signature de ce dernier mais qu'il a été repris par la bailleresse lors de l'état des lieux de sortie et que cette dernière le conserve actuellement.
Les consorts [X]-[E] font valoir qu'ils ne disposent pas de l'état des lieux, tant d'entrée que de sortie, ayant été effectués sur le même document, puisque la SCI [Adresse 6] a également récupéré ce document. Ils affirment ne jamais avoir signé l'état des lieux de sortie et ajoutent que la mention « effectuée en deux exemplaires » était apposée sur la page de l'état des lieux d'entrée. Ils précisent ne pas pouvoir se défendre dès lors qu'ils ignorent les dégradations alléguées du logement et craindre que des mentions manuscrites supplémentaires aient été rajoutées par la SCI [Adresse 6] à leur insu.
Les intimés soutiennent que la condamnation de la SCI [Adresse 6] au versement du dépôt de garantie ainsi que de la majoration doit être confirmée dès lors qu'il n'a pas été restitué dans les temps aux locataires. Ils affirment que la bailleresse n'a, pendant près de deux ans, pas manifesté la quelconque intention d'effectuer une retenue sur le dépôt de garantie. En outre, ils soulignent qu'aucun détail de l'état des éléments du logement n'a été effectué à la sortie et que la SCI [Adresse 6] ne justifie en rien des sommes qu'elle réclame par le biais d'une simple facture non détaillée et réalisée seulement 14 jours après le départ des locataires. Ils ajoutent que l'état des lieux de sortie n'indiquait aucune dégradation du carrelage de la salle de bain et avancent que l'artisan mandaté était le voisin de la bailleresse. Au demeurant, les consorts [X]-[E] affirment que la SCI [Adresse 6] ne fournit aucun justificatif concernant le reste à charge allégué au titre des charges d'eau et d'électricité et se contente de fournir arbitrairement des chiffres.
Les consorts [X]-[E] font valoir que la SCI [Adresse 6] doit être condamnée à leur remettre les quittances. Ils affirment que la bailleresse n'a jamais répondu à leurs demandes et que la production du talon du quittancier, versé au débat en cause d'appel, est insuffisant pour prouver cette remise. En outre, ils font valoir que le numéro de l'unique quittance en leur possession ne correspond pas avec le numéro du talon de quittance fourni, pour la même date, par la bailleresse, preuve que ces derniers ont été réalisés postérieurement pour le litige en cours.
Les intimés sollicitent la condamnation de la bailleresse au versement de dommages-intérêts à hauteur de 3 000 euros pour procédure abusive. Ils soulignent que la SCI [Adresse 6] ne leur a jamais remis les documents obligatoires, n'a pas restitué le dépôt de garantie et a donc fait preuve de mauvaise foi en s'affranchissant de ses obligations et en décidant d'interjeter appel.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er avril 2024.
MOTIFS
1. Sur la restitution du contrat de bail et des états des lieux
Les consorts [X]-[E] ne contestent pas que lors de sa signature, la SCI [Adresse 6] leur a remis un exemplaire du contrat de bail mais avancent qu'au moment de leur sortie, elle a repris leur exemplaire de même que leur exemplaire d'état des lieux unique d'entrée et de sortie, celle-ci, suivant leurs déclarations, leur ayant alors indiqué que ces documents leur seraient ensuite restitués par courrier, ce qu'elle n'aurait jamais fait.
La SCI [Adresse 6] rétorque que c'est de pure mauvaise foi que les consorts [X]-[E] prétendent n'avoir jamais eu en mains le contrat de bail, pourtant signé par eux, de même que les états des lieux d'entrée et de sortie, et estime qu'il n'y avait donc aucune raison d'ordonner une astreinte pour leur restitution, documents qu'elle indique néanmoins verser au débat devant la cour.
Or, outre le fait que les consorts [X]-[E] ne soutiennent pas n'avoir jamais eu en mains ces documents, la cour relève qu'ils ont dû, au fins d'obtenir condamnation de la SCI [Adresse 6] à leur restituer le dépôt de garantie, justifier devant le tribunal de l'existence de ce bail par tous moyens, que si la bailleresse déclare verser ces documents au débat, ils n'ont pas vocation à être remis à la partie adverse, et qu'à défaut de justifier de cette remise effective, la SCI [Adresse 6] n'apporte par conséquent aucune critique utile des motifs pris par le premier juge, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à restituer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] le contrat de bail de location et les états des lieux d'entrée et de sortie, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.
2. Sur la délivrance de quittances sous astreinte
Au visa de l'article 21 de la loi du 6 juillet l989, qui dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, le premier juge a débouté les consorts [X]-[E] au motif que s'ils rapportaient la preuve du paiement des loyers, ils ne démontraient toutefois pas avoir sollicité de la bailleresse la transmission de ces documents.
Cette demande étant désormais formalisée dans le cadre de la présente instance et la SCI [Adresse 6] ne justifiant pas de la délivrance des quittances demandées, les talons de quittances étant insuffisants à faire la démonstration d'une telle délivrance, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [X]-[E] de leur prétention. Statuant à nouveau, la SCI [Adresse 6] sera condamnée à remettre à M. [B] [E] et Mme [L] [X] les quittances, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.
3. Sur la restitution du dépôt de garantie
Poursuivant l'infirmation du jugement dont appel de ce chef, la SCI [Adresse 6] sollicite la condamnation des consorts [X]-[E] au paiement de plusieurs somme d'argent au motif de l'existence de dégradations locatives et de charges à régulariser, et demande à la cour d'opérer compensation avec sa condamnation à restituer le dépôt de garantie.
Or, outre le fait qu'il doit être relevé que le bail a pris fin le 2 juin 2020 et que la SCI [Adresse 6] ne justifie pas avoir poursuivi la prise en charge de dégradations locatives et la régularisation de charges jusqu'à ce qu'elle se constitue devant la cour, elle verse pour l'essentiel au soutien de sa demande un état des lieux de sortie, dont la lecture est particulièrement difficile, qui fait état à trois reprises de la mention, suivant ce que la cour arrive à lire, « (sous réserve) » et « voir sdb problème évacuation », ces seules mentions étant à elles seules totalement insuffisantes pour entrer en voie de condamnation au motif de l'existence de dégradations locatives mais aussi de charges à régulariser, ces dernières n'étant pas plus justifiées.
En conséquence, le jugement deféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 6] à payer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] la somme de 850 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 1 078 euros au titre de la majoration de 10 % en raison de la restitution tardive de ce dépôt de garantie.
4. Sur la demande de condamnation de la SCI [Adresse 6] au paiement de dommages-intérêts au motif d'une résistance abusive
Au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, les consorts [X]-[E] ne justifient pas d'un préjudice supérieur à celui qui est réparé par l'allocation d'une majoration de 10 % et les intérêts au taux légal, de sorte qu'ils seront déboutés de leur demande de condamnation.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [Adresse 6] sera condamnée aux dépens de l'appel.
La SCI [Adresse 6], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 8 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté M. [B] [E] et Mme [L] [X] de leur demande tendant à voir condamner la SCI [Adresse 6] à leur restituer sous astreinte les quittances de loyer ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE la SCI [Adresse 6] à transmettre gratuitement à M. [B] [E] et Mme [L] [X] les quittances de loyer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt ;
Statuant pour le surplus,
DEBOUTE M. [B] [E] et Mme [L] [X] de leurs prétentions indemnitaires ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 6] à payer à M. [B] [E] et Mme [L] [X] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 6] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
