ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06894 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PHFC
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 28 OCTOBRE 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 11-21-480
APPELANTS :
Madame [G] [D] épouse [R]
née le 24 Mai 1991 à [Localité 2]
[Adresse 4],
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Amel BELLOULOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/15829 du 08/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Monsieur [I] [R]
né le 27 Juin 1989 à [Localité 5] (MAROC) (99)
[Adresse 4],
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Amel BELLOULOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/15830 du 08/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT HERAULT LOGEMENT
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Martin FAURE de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 01 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 14 janvier 2013, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault - Hérault Logement, a consenti à M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] (34) et moyennant un loyer initial de 414,62 euros, outre une provision sur charges de 103,11 euros.
Par un courrier du 23 octobre 2019, Hérault logement a rappelé aux époux [R] leur obligation de jouir paisiblement des lieux loués.
Une conciliation a eu lieu le 8 octobre 2020 et une mise en demeure de respecter la vie en collectivité a été envoyé aux époux [R] le 19 janvier 2021.
Se prévalant de troubles anormaux du voisinage causés par les époux [R], Hérault Logement a fait assigner ces derniers, par acte d'huissier en date du 24 février 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin que soit ordonnée l'expulsion des locataires.
Le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
Déclare recevable l'action de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement ;
Prononce la résiliation du bail d'habitation conclu entre l'office public de l'habitat du département de l'Hérault - Hérault Logement et M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], conclu le 14 janvier 2013, portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] (34) ;
Constate en conséquence que M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], sont occupants sans droit, ni titre du logement précité ;
Condamne in solidum M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], à payer à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
Dit qu'à défaut par M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], d'avoir libéré les lieux loués six mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ; avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsion, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;
Déboute l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement du surplus de ses demandes ;
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], de leur demande en paiement sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Condamne in solidum M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], aux dépens de l'instance ;
Dit que s'il devait être exposé des dépens pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Le tribunal a déclaré recevable la demande tendant à la résiliation du bail au motif que consistant en une demande indéterminée, elle n'avait pas à être précédée d'une tentative sur le fondement de l'article 750-1 du code de procédure civile.
Sur le fond, le premier juge a retenu que les époux [R] avaient causé de manière renouvelée des troubles anormaux de voisinage et avaient ainsi manqué gravement à leur obligation de jouissance paisible du logement, justifiant la résiliation du bail à leurs torts exclusifs et le prononcé de leur expulsion.
En ce sens, il s'est fondé sur les nombreuses attestations des voisins directs des époux [R] qui faisaient état de nuisances la nuit, de coups, de claquements de portes, de courses des enfants, de l'incorrection envers le voisinage, voire même de menaces. Selon le tribunal, les attestations produites par les époux [R] ne permettaient pas de prouver l'absence d'un manquement à leur obligation de jouissance paisibles dès lors qu'elles n'émanaient pas des voisins directs du couple.
Le tribunal a accordé un délai de grâce de 6 mois aux époux [R] pour quitter leur logement, tenant de leur situation patrimoniale et familiale qui empêchait leur relogement dans des conditions normales.
Les époux [R] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 30 novembre 2021.
Dans leurs dernières conclusions du 25 février 2022, les époux [R] demandent à la cour de :
Infirmer le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier ;
Constater l'absence de troubles du voisinage commis par Mme et M. [R] ;
Débouter l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement de sa demande de résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Mme et M. [R] ;
Condamner l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement à payer à Mme et M. [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Condamner l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement à payer à Mme et M. [R] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuer ce que de droit sur les dépens.
Les époux [R] soutiennent qu'il ne peut leur être fait grief d'avoir été à l'origine de troubles anormaux du voisinage justifiant de la résiliation de leur contrat de bail. Ils reprochent à Hérault Logement de ne se fonder que sur les plaintes de Mme [H] [A], qui fournit des attestations de ses proches ne résidant pas dans la résidence, et de Mme [E] [L] qui se plaint de coups dans les cloisons et les tuyaux de chauffage alors même qu'elle réside en face des époux [R] et que leurs voisins n'ont rien signalé en ce sens. En outre, les appelants produisent huit attestations de voisins faisant état de relations paisibles entre eux et les époux [R]. Au surplus, ils ajoutent qu'il ne peut leur être reproché la présence de leurs enfants, respectueux du voisinage, ou d'avoir effectué quelques travaux en journée puisque cela caractérise des bruits normaux au regard de la destination des lieux.
Les époux [R] font valoir qu'il existe un problème d'isolation de la résidence et qu'il serait à l'origine du conflit. Mme [G] [R] affirme en avoir averti Hérault Logement par un courrier du 5 mars 2019, dans lequel elle se plaint des messages à répétition de l'ancienne locataire dans l'appartement en-dessous qui n'hésitait pas à se manifester dès que la famille [R] réalisait des tâches courantes de vie dans un logement comme prendre une douche ou marcher en pantoufle. Plusieurs voisins ainsi qu'un expert en isolation attestent également d'une absence d'isolation des logements.
Les appelants sollicitent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 2 000 euros, dû à cette absence d'isolation qui, selon eux, entraine des factures d'électricité aux montants exorbitants et des chaleurs insoutenables l'été depuis 2013. Ils précisent également que cela les empêche de jouir paisiblement et normalement de leur logement puisque chaque tâche de la vie quotidienne est devenue une potentielle source de nuisance.
Dans ses dernières conclusions du 14 avril 2022, Hérault Logement, pris en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :
Débouter les époux [R] de l'intégralité de leurs moyens, demandes, fins et prétentions et appel ;
Les déclarer irrecevables en leurs prétentions nouvelles d'octroi de prétendus dommages-intérêts pour préjudice de jouissance en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Déclaré recevable l'action de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement,
Prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu entre l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement et M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R] conclu le 14 janvier 2013 portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] (34),
Constaté en conséquence que M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R] sont occupants sans droit, ni titre du logement précité,
Condamné in solidum M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R] à payer à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
Dit qu'à défaut par M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R] d'avoir libéré les lieux loués après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ; avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsion, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,
Débouté M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R] de leur demande en paiement sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,
Condamné in solidum M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R] aux dépens de l'instance,
Dit que s'il devait être exposé des dépens pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R] ;
Infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a :
Dit que Mme [G] [R] née [D] et M. [I] [R], bénéficiaient pour libérer les lieux loués, d'un délai de six mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux loués,
Débouté à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement du surplus de ses demandes à savoir :
*celle de condamnation en première instance des époux [R] à la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
*celle afin de la rendre effective, d'assortir la décision d'expulsion d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard pendant lequel Mme [G] [R] née [D] et M. [I] [R] ou tout autre occupant de leur chef se maintiendraient dans les lieux ;
Dire que l'expulsion pourra être pratiquée sans délai autre que ceux légaux et procéduraux à compter de la notification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;
Dire et ordonner qu'afin de rendre la libération des lieux effective, les époux [R] seront tenus au paiement d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard pendant lequel Mme [G] [R] née [D], et M. [I] [R] ou tout autre occupant de leur chef se maintiendraient dans les lieux, laquelle courra depuis le commandement de quitter les lieux du 27 novembre 2021 pendant un délai de 90 jours après quoi il sera à nouveau statué ;
Condamner solidairement Mme [G] [R] née [D] et M. [I] [R] à payer à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et de 2 000 au même titre en appel ;
Les condamner solidairement aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de l'avocat soussigné en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;
Condamner les époux [R] à payer à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ' Hérault Logement dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées contre eux dans l'arrêt à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'office d'un huissier, à rembourser au demandeur le montant des sommes qui seraient alors retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret 96/1080 du 12 décembre 1996 en sus des frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.
Hérault Logement soutient que les époux [R] ont bien été à l'origine de troubles anormaux du voisinage justifiant de la résiliation de leur contrat de bail. En ce sens, l'intimé se fonde sur les nombreuses attestations versées aux débats et qui démontrent la gravité et la récurrence des nuisances causées par les époux [R]. Leurs voisins font état d'un comportement incivil, de nuisances sonores insupportables de jour comme de nuit, caractérisées par des cris, des coups sur les murs, le sol et les tuyaux de chauffage et non pas seulement des bruits d'enfants en journée. Hérault logement précise que les époux [R] étaient parfaitement informés des interdits dans l'immeuble par le biais du bail signé et du règlement intérieur.
L'intimé ajoute que les attestations des époux [R] paraissent dictées et ne contiennent aucun élément factuel précis, ne permettant pas d'établir l'absence de troubles.
Hérault Logement soutient que le défaut allégué d'isolation n'est pas la cause des troubles puisque, outre le bruit, les époux [R] maintiennent un climat d'intimidation du fait de leurs incivilités envers leurs voisins.
L'intimé sollicite le rejet de la demande fondée sur le préjudice de jouissance des époux [R], qui apparait, selon eux, comme une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, n'étant demandée pour la première fois qu'en appel et ne tendant pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la révélation d'un fait et n'étant pas une demande accessoire.
Hérault Logement soutient que les époux [R] ne peuvent bénéficier d'un sursis à exécution et doivent être condamnés à une astreinte de 100 euros par jour de retard dès lors que c'est bien leur comportement même qui justifie l'impossibilité de leur maintien dans les lieux et que ces derniers n'ont pas mis ce délai à profit pour quitter le logement et continuent de troubler la tranquillité de leurs voisins.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er avril 2024.
MOTIFS
1. Sur la demande de résiliation du bail au motif de troubles de voisinage
Pour l'essentiel, les époux [R] avancent que pour voir retenir l'existence de troubles de voisinage, Hérault Logement ne se fonde que sur les plaintes d'une seule locataire, Mme [H] [A], laquelle est pourtant occupante d'un logement situé en dessous du leur depuis moins de deux années, et que les troubles allégués consistent en réalité et pour l'essentiel en la présence de leurs enfants, qui courent et jouent, soit des agissements normaux pour des enfants, qui ne sauraient être considérés comme constitutifs de troubles anormaux de voisinage.
En considération de l'ensemble des pièces versées au débat, notamment des attestations produites tant par Hérault Logement que par les époux [R], la cour relève, d'une part, que le bail signé par eux stipulait en son article 4 les obligations d'« user paisiblement des locaux loués sur la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, à savoir à usage d'habitation », conformément à l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et à l'article 1728 du code civil, que par ailleurs, le règlement intérieur intégré au bail, signé par eux le 14 janvier 2013, faisait mention, en son article 3, de l'interdit, dans l'ensemble de l'immeuble et de ses abords, des « bruits de toute nature, nuisibles en raison de leur intensité, de jours comme de nuit, quelle que soit leur source », et que l'article 8 imposait aux locataires et occupants de l'immeuble de veiller et d'intervenir auprès des enfants de l'immeuble afin qu'ils ne jouent pas dans les parties communes intérieures de l'immeuble (halls d'entrée, escaliers') et interdisait les rassemblements et conversations prolongées, notamment dans la nuit dans les parties intérieures communes de l'immeuble, qu'ainsi, les époux [R] étaient parfaitement informés de leurs obligations ; d'autre part, de ces attestations et comme le premier juge, qu'il est fait état de « portes claquées », de « coups donnés sur les murs et au sol ainsi que sur les tuyaux du chauffage, de jour comme de nuit », de « stationnement en travers sur le parking de la résidence », d'« incorrection envers le voisinage », de « bruits excessifs la journée et le soir tard », de « bruits et inondations chaque été devant les deux fenêtres ». La cour relève également de ces attestations, qui émanent certes de Mme [H] [A], de Mme [P] [Z], mais aussi d'autres personnes, qu'il est fait également état de nuisances sonores, de bruits causés par leurs enfants mais aussi d'insultes et de menaces, comme « je vais venir te casser la gueule ».
Si la teneur des attestations produites par Hérault Logement est contredite par la production, par les époux [R], d'attestations d'autres résidents de l'immeuble qui indiquent n'avoir aucun problème avec leur famille, la décrivant au contraire comme étant respectueuse et serviable, la cour relève toutefois, comme le premier juge qu'il n'est pas démontré que ces locataires seraient des voisins directs de leur logement, qu'en outre, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les nuisances sonores et insultes ne sont pas dénoncées uniquement par une personne, Mme [H] [A], mais également par plusieurs autres résidents de l'immeuble, enfin, que les époux [R] échouent à démontrer que les faits rapportés, notamment de nuisances sonores, seraient liés en réalité à un problème d'isolation.
Il s'ensuit que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a retenu que les époux [R] ont causé, de manière renouvelée, des troubles anormaux de voisinage et ont ainsi manqué gravement à leur obligation de jouissance paisible du logement, pour prononcer la résiliation du bail d'habitation à leurs torts exclusifs et leur expulsion.
2. Sur les prétentions indemnitaires au motif d'un trouble de jouissance du fait d'une mauvaise isolation
Cette demande, qui n'a pas été formée en première instance, qui est nouvelle en cause d'appel, sans qu'elle ne tende à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, sera déclarée irrecevable.
3. Sur le sursis à expulsion accordé
Tenant le fait que les époux [R] sont toujours occupants du logement donné à bail par Hérault Logement, qui doit garantir une jouissance paisible pour les autres occupants de l'intégralité de son parc locatif, et en l'absence de toute contestation, le jugement sera infirmé en ce qu'il dit qu'ils bénéficiaient d'un délai six mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, de sorte que l'expulsion pourra être pratiquée sans délai autre que ceux légaux et procéduraux, à compter de la notification du commandement d'avoir à quitter les lieux.
Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [R] seront condamnés solidairement aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.
Les époux [R], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés solidairement à payer à Hérault Logement la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, sauf en ce qu'il a accordé à M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], un délai de grâce de six mois ;
En conséquence,
DIT que l'expulsion pourra être pratiquée sans délai autre que ceux légaux et procéduraux, à compter de la notification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;
Statuant pour le surplus,
DECLARE irrecevables les prétentions indemnitaires formées par M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R] ;
CONDAMNE solidairement M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], à payer à Hérault Logement la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE solidairement M. [I] [R] et Mme [G] [D], épouse [R], aux dépens de l'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente,
