ARRÊT n° 2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06842 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PHBO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 OCTOBRE 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 11-21-001118
APPELANTE :
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT HERAULT LOGEMENT
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Martin FAURE de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [D] [K]
né le 07 Mai 1973 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
assigné le 24 janvier 2022 à étude
Ordonnance de clôture du 01 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- par défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat signé le 8 novembre 2018, l'office public de l'habitat Hérault logement a donné à bail d'habitation à M. [D] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] (34), moyennant un loyer mensuel initial de 262,66 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 63,30 euros.
De nombreux voisins se sont plaints de troubles illicites constitutifs de troubles anormaux du voisinage causés par M. [D] [K].
En date du 3 juillet 2019, l'office public de l'habitat Hérault logement a adressé à M. [D] [K] un rappel du règlement intérieur, puis une mise en demeure d'avoir à cesser les troubles par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2020, sans effet.
Par acte d'huissier du 27 mai 2021, l'office public de l'habitat Hérault logement a assigné M. [D] [K] d'avoir à comparaitre devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de voir son bail résilié à ses torts exclusifs et de le voir condamner à quitter les lieux
Par jugement rendu le 26 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
Dit et juge que pour insuffisance de preuves, les agissements de M. [D] [K] ne sont pas retenus comme troubles illicites excédant les inconvénients normaux du voisinage ;
Déboute en conséquence l'office public de l'habitat Hérault logement de ses demandes, fins et prétentions ;
Enjoint à M. [D] [K] de respecter à l'avenir scrupuleusement son obligation légale (et contractuelle) d'user paisiblement des locaux d'habitation qui lui sont loués et de ne pas causer de troubles illicites excédant les inconvénients normaux de voisinage, à défaut de quoi il s'exposerait à une expulsion de son logement ;
Dit et juge que cette injonction ne sera pas renouvelée ;
Dit et juge que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.
Le premier juge a retenu que si les preuves avancées par Hérault logement n'étaient pas contestées, elles n'étaient pas suffisantes pour conclure que M. [D] [K] avait fortement contrevenu aux obligations prévues par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en ce que l'établissement ne présentait que deux témoignages.
Hérault logement, pris en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 novembre 2021.
Dans ses dernières conclusions du 26 février 2024, Hérault logement demande à la cour de :
Dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté ;
Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier le 26 octobre 2021 et, statuant à nouveau ;
Dire et juger que les agissements de M. [D] [K] constituent des troubles illicites excédant les inconvénients normaux du voisinage ;
Dire et juger que le fait de faire supporter à l'ensemble des autres occupants d'un immeuble un tapage quotidien et constant, outre des menaces et intimidations, constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, sur le fondement de l'article 1224 du code civil, est bien fondée ;
Prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation du 8 novembre 2018 signé par M. [D] [K] concernant l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié à ses torts exclusifs ;
Ordonner l'expulsion de M. [D] [K], occupant sans droit ni titre ainsi que tout occupant de son chef à compter de l'arrêt à intervenir ;
Condamner M. [D] [K] à payer à l'office public de l'habitat Hérault logement la somme de 1 305,09 euros au titre des loyers et accessoires échus impayés au 21 février 2024 ;
Condamner M. [D] [K] à payer à l'office public de l'habitat Hérault logement à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une somme mensuelle équivalente au montant du loyer actuel ainsi que de la provision mensuelle sur charges, soit 349,36 euros, outre les charges d'eau en sus, à indexer dans les mêmes conditions que le loyer et la provision sur charges jusqu'à la complète libération des lieux ;
Condamner M. [D] [K] à payer à l'office public de l'habitat Hérault logement la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Hérault logement soutient que le comportement de M. [D] [K] est constitutif de troubles anormaux du voisinage justifiant de la résiliation du bail. En ce sens, l'appelant produit deux témoignages faisant état de cris répétés, bruits sourds, déplacements d'objets ainsi que des fêtes à répétition durant la nuit et affirme que son locataire, qui reconnait les faits, ne jouit pas paisiblement des lieux loués.
Hérault logement soutient que le bail doit être résilié pour défaut de paiement des loyers et que M. [D] [K] doit être condamné au paiement des loyers échus et impayés. L'appelante précise que son locataire a cessé de régler ses loyers de façon régulière et est actuellement débiteur de la somme de 1 305,09 euros, arrêtée au 21 février 2024. Elle affirme que M. [D] [K] a donc commis une violation répétée de ses obligations d'une telle gravité que la résiliation judiciaire du bail est justifiée.
M. [D] [K], qui n'a pu être signifié à personne, n'a pas constitué avocat.
Le présent arrêt sera rendu par défaut.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er avril 2024.
MOTIFS
1. Sur la demande de résiliation du bail
S'agissant du premier moyen, du trouble anormal du voisinage, Hérault Logement verse au débat des attestations de voisins directs de M. [D] [K], dont il ressort que :
du témoignage de M. [Z] qu'« il est irresponsable' Monsieur [K] s'est illustré par des cris répétés et un tapage nocturne anormal à une telle heure' Cris intempestifs, vie nocturne sans se soucier de la tranquillité des voisins, bruits sourds, déplacement d'objets lourds, passage d'aspirateur vers 1h30 du matin. ». « Portes qui claquent, défilé continuel' Les invités de Monsieur [K] ne se gênent pas pour sonner chez moi et les voisins à deux heures du matin »
du témoignage de Mme [V] que « nous subissons des nuisances sonores nocturnes depuis l'aménagement de M. [K] dans notre immeuble. La situation est devenue invivable pour moi ». « Coups contre les murs, claquements de sa porte d'entrée à plusieurs reprises la nuit entre 23h et 7h, bruits sans cesse, fête à répétition, énormément de va-et-vient à dans l'immeuble à toute heure, bricolage à n'importe quelle heure, chamaillerie' ».
La cour relève que M. [D] [K], présent à l'audience en première instance, n'a pas contesté ces faits, se défendant seulement en avançant le fait qu'il ne connaissait pas les règles de vie dans un immeuble collectif.
Or, comme le soutient à juste titre Hérault Logement et comme l'a rappelé le premier juge, en sa qualité de bailleur, l'office public de l'habitat doit une jouissance paisible aux autres occupants de l'immeuble et, qu'à cette fin, il a adressé à M. [D] [K] des lettres de mise en demeure de mettre fin aux troubles de voisinage, contenant un rappel au règlement intérieur, que celui-ci connaissait nécessairement avant son entrée dans les lieux puisqu'il est justifié par Hérault Logement qu'il était joint au bail en litige signé 8 novembre 2018, après avoir été lu et approuvé par lui, de sorte qu'il ne se retrancher derrière le fait qu'il ne connaissait pas les règles de vie en immeuble collectif, pour avoir été informé de ses obligations au moment de son entrée dans les lieux.
Ces faits étant constitutifs de troubles de voisinage répétés, en infraction aux dispositions de l'article 7 a) de la loi 6 juillet 1989 et du règlement intérieur, le jugement déféré sera par conséquent infirmé en ce qu'il a débouté Hérault Logement de sa demande de résiliation du bail en litige et fait injonction à M. [D] [K] de respecter ses obligations.
Statuant à nouveau et pour ce motif, il sera fait droit à la demande de Hérault Logement. Le bail d'habitation du 8 novembre 2018 sera résilié aux torts de M. [D] [K] et il sera ordonné en conséquence son expulsion du logement.
S'agissant du second moyen, de l'existence d'un arriéré locatif, Hérault Logement avance que M. [D] [K] a cessé tout paiement des loyers depuis le mois de juillet 2023 et justifie, au moyen de sa pièce n° 9 d'une dette de 1 305,09 euros au 21 février 2024.
Ainsi et pour ce second motif, du non-paiement des loyers, le bail en litige sera résilié à ses torts.
2. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation
Il s'ensuit que M. [D] [K] sera condamné à payer à Hérault Logement cette somme outre, à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer actuel ainsi que la provision mensuelle sur charges, soit 349,36 euros, outre les charges d'eau en sus, à indexer dans les mêmes conditions que le loyer et la provision sur charges, jusqu'à la complète libération des lieux.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera infirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [D] [K] sera condamné aux dépens de l'instance.
M. [D] [K] sera en outre condamné à payer à hérault Logement la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d'habitation du 8 novembre 2018 signé par M. [D] [K] concernant l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2], à ses torts exclusifs ;
ORDONNE l'expulsion de M. [D] [K], occupant sans droit ni titre, ainsi que tout occupant de son chef, à compter de l'arrêt à intervenir ;
CONDAMNE M. [D] [K] à payer à l'office public de l'habitat Hérault Logement la somme de 1 305,09 euros au titre des loyers et accessoires échus impayés au 21 février 2024 ;
CONDAMNE M. [D] [K] à payer à l'office public de l'habitat Hérault Logement, à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer actuel ainsi que de la provision mensuelle sur charges, soit 349,36 euros, outre les charges d'eau en sus, à indexer dans les mêmes conditions que le loyer et la provision sur charges, jusqu'à la complète libération des lieux ;
CONDAMNE M. [D] [K] à payer à l'office public de l'habitat Hérault Logement la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [D] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, La présidente,
