France, Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre de la famille, 23 mai 2024, 21/03337

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre de la famille

ARRET DU 23 MAI 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/03337 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PAJ5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 décembre 2020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 19/002215

APPELANT :

Monsieur [G], [M], [Y] [H]

né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 11]

de nationalité allemande

[Adresse 17]

[Adresse 17] (ALLEMAGNE)

Représenté par Me Sophie DEBERNARD JULIEN de la SCP PALIES - DEBERNARD-JULIEN - MARTIN-VELEINE - CLAISE - PJDA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Manon CLAISE de la SCP PALIES - DEBERNARD-JULIEN - MARTIN-VELEINE - CLAISE - PJDA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [I] [X]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 6] ALLEMAGNE

de nationalité allemande

C/O [Adresse 14]

[Adresse 14] (ALLEMAGNE)

Représenté par Me Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [B] [W]

née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 13] (ALLEMAGNE)

de nationalité allemande

[Adresse 7]

[Adresse 7] (ALLEMAGNE)

Représentée par Me Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SAS [5]

RCS de Montpellier n°[N° SIREN/SIRET 4]

[Adresse 16]

Représentée par Me Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 février 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Karine ANCELY, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre et M. Jacques RAYNAUD, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Karine ANCELY, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre

M. Jonathan ROBERTSON, Conseiller

M. Jacques RAYNAUD, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 16 mai 2024 prorogée au 23 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Karine ANCELY, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [H] et M. [I] [X] ont acquis aux termes d'un acte reçu le 8 août 1979 par Me [S], notaire à [Localité 10], la propriété indivise d'un immeuble situé à [Adresse 9], cadastrée section [Cadastre 12].

M. [I] [X] et Mme [B] [W] occupent l'immeuble à ce jour.

Le 28 février 2012, M. [I] [X] a saisi le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d'être déclaré seul propriétaire du bien en vertu de la prescription acquisitive. M. [G] [H] n'a pas été touché par l'assignation et par jugement réputé contradictoire du 3 septembre 2012, le tribunal a fait droit à la demande.

Prenant connaissance de cette décision en 2013, M. [G] [H] en a interjeté appel.

Par arrêt du 11 février 2016, la cour d'appel de Montpellier a annulé l'assignation du 28 février 2012 et le jugement du 3 septembre 2012. Le pourvoi formé contre cette décision par M. [I] [X] a été rejeté par arrêt du 17 mai 2018 de la Cour de cassation.

M. [I] [X] a mis le bien en vente et M. [G] [H] a constaté que l'arrêt du 11 février 2016 n'avait jamais été transmis au service de la publicité foncière.

M. [G] [H] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier qui, par ordonnance du 20 décembre 2018, a interdit la vente du bien pour une durée de quatre mois.

L'arrêt du 11 février 2016 de la cour d'appel de Montpellier a été publié le 18 octobre 2018.

Par acte d'huissier du 18 avril 2019, M. [G] [H] a fait assigner M. [I] [X], Mme [J] [W] et la SAS [5] devant le tribunal de grande instance de Montpellier sur le fondement des articles 526 et 544 du code civil.

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2020, cette juridiction, dénommée alors tribunal judiciaire de Montpellier, a notamment :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir opposé par Mme [B] [W] ;

- rejeté la demande de Mme [B] [W] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- rejeté la demande reconventionnelle de M. [I] [X] de voir constater la prescription acquisitive sur le bien situé à [Adresse 9], cadastrée section [Cadastre 12] et a constaté que M. [I] [X] et M. [G] [H] sont propriétaires indivis à hauteur de la moitié chacun du bien situé à [Adresse 9], cadastrée section [Cadastre 12] ;

- reçu la fin de non-recevoir opposé par M. [G] [H] et a déclaré irrecevable la demande en partage judiciaire formée par M. [I] [X] ;

- rejeté la demande de M. [G] [H] de déclarer à son égard " la vente entre M. [I] [X] et la SAS [5] " inopposable ;

- rejeté les demandes d'indemnité d'occupation de M. [G] [H] ;

- rejeté les demandes de M. [G] [H] d'ordonner la restitution du bien immobilier situé à [Adresse 9], cadastrée. section[Cadastre 12]7, la remise en état de ce bien immobilier et la libération de ce bien par ses occupants sous astreinte ;

- condamné M. [I] [X] à payer à M. [G] [H] la somme de 2 500 euros d'indemnisation du préjudice moral subi ;

- condamné M. [I] [X] à payer à M. [G] [H] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [I] [X] aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 21 mai 2021, M. [G] [H]a interjeté appel limité de la décision en ce qu'elle a :

- rejeté la demande de M. [H]de déclarer à son égard la vente entre M. [X] et la SAS [5] inopposable ;

- rejeté les demandes de M. [H]d'indemnité d'occupation ;

- rejeté les demandes de M. [H]d'ordonner la restitution du bien immobilier situé à [Adresse 9], de remise en état de ce bien immobilier et de libération de ce bien par ses occupants sous astreinte ;

- limité à 2 500 euros la condamnation de M. [X] pour l'indemnisation du préjudice moral subi par M. [H],

- limité à 3 000 euros la condamnation de M. [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [G] [H]demande à la cour, par ses conclusions du 25 février 2022, de :

- dire et juger son appel recevable ;

- infirmer le jugement entrepris ;

- déclarer inopposable à M. [G] [H] la vente passée le 2 juin 2016 par le ministère de Me [K] [U], notaire à [Localité 10], entre M. [I] [X] et la SAS [5] du bien immobilier situé à [Adresse 9], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] d'une surface de 1 a 10 ca en nature de sol et comportant une maison d'habitation comprenant :

- au rez-de-chaussée : hall d'entrée, débarras, une salle d'eau-WC, un séjour ;

- à l'étage : deux chambres, deux mezzanines, une terrasse ;

- ordonner la restitution dudit bien immobilier cadastré section [Cadastre 12] à M. [G] [H] ;

- juger que M. [G] [H] et M. [I] [X] sont propriétaires indivis dudit bien immobilier depuis le 8 août 1979 ;

- ordonner la libération dudit bien immobilier cadastré section [Cadastre 12] occupé par la SAS [5] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

- condamner solidairement la SAS [5], M. [I] [X] et Mme [B] [W] à verser à M. [H][G] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- fixer la valeur locative du bien à la somme de 550 euros par mois ;

- condamner solidairement la SAS [5], M. [I] [X] et Mme [B] [W] à verser à M. [H] [G] propriétaire indivis du bien, la somme de 24 200 euros d'indemnité d'occupation privative du bien depuis le 1er avril 2014 et jusqu'au 1er août 2021 ;

- dire et juger que la SAS [5], M. [I] [X] et Mme [B] [W] sont redevables d'une indemnité d'occupation restant à courir jusqu'à la fin de l'occupation, et les y condamner ;

- condamner solidairement la SAS [5], M. [I] [X] et Mme [B] [W] à verser à M. SCHRODEREberhard la somme de 15 000 euros d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'assignation, de traduction et de publications auprès des services de publicité foncière ;

- ordonner la publication de l'arrêt auprès des services de publicité foncière ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté :

- la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir opposé par Mme [W] ;

- la demande de Mme [B] [W] en paiement de dommages intérêts pour procédure abusive ;

- la demande de M. [X] de voir constater la prescription acquisitive sur le bien ;

- débouter M. [I] [X], Mme [B] [W] et la SAS [5] de leurs demandes plus amples ou contraire, notamment au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [I] [X] demande à la cour, par ses conclusions du 6 décembre 2021, de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de M. [I] [X] de voir constater la prescription acquisitive sur le bien situé à [Adresse 9], cadastrée section [Cadastre 12] et constaté que M. [I] [X] et M. [G] [H] sont propriétaires indivis à hauteur de la moitié chacun du bien situé à [Adresse 9], cadastrée section [Cadastre 12] et au contraire statuant à nouveau,

- déclarer que M. [X] est devenu seul propriétaire du bien par acquisition de la part indivise de M. [H] par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire à compter du 3 septembre 2012 en reprenant les motifs du jugement du 3 septembre 2012 ;

- ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Montpellier ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [G] [H] de déclarer à son égard " la vente entre M. [I] [X] et la SAS [5] " inopposable ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [G] [H] au titre d'une indemnité d'occupation ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [G] [H] d'ordonner la restitution du bien immobilier situé à [Adresse 9], cadastrée section [Cadastre 12], de remise en état de ce bien immobilier et de libération de ce bien par ses occupants sous astreinte ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [X] à payer à M. SCHRODERla somme de 2 500 euros en indemnisation du préjudice subi et statuant à nouveau,

- rejeter la demande de dommages-intérêts de M. [H]à l'encontre de M. [X] ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [X] à payer à M. [H]la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau,

- condamner M. [H]à payer à M. [X] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [H]aux entiers dépens.

Mme [B] [W] demande à la cour, par ses conclusions du 25 novembre 2021, de :

A titre principal,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à la constatation d'une fin de non-recevoir de l'action de M. [H]pour défaut d'intérêt à agir et au contraire en jugeant à nouveau recevoir cette demande ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et au contraire en jugeant à nouveau, condamner M. [G] [H] au paiement d'une somme de 5 000 euros à Mme [B] [W] pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire,

- rejeter les demandes de M. [G] [H] à l'encontre de Mme [B] [W] au titre d'une indemnité d'occupation ;

- rejeter la demande de dommages-intérêts de M. [G] [H] à l'encontre de Mme [B] [W] ;

En tout état de cause,

- condamner M. [H]à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [H]aux entiers dépens.

La SAS [5] demande à la cour, par ses conclusions du 25 novembre 2021, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [G] [H] de déclarer à son égard " la vente entre M. [I] [X] et la SAS [5] " inopposable ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [G] [H] au titre d'une indemnité d'occupation,

- rejeter la demande de dommages-intérêts de M. [G] [H] à l'encontre de la société [5],

- condamner M. [H]à payer à la société [5] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [H]aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions susvisées des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 février 2024 et a fixé l'affaire à l'audience du 21 mars 2024, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré jusqu'à ce jour où le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE L'ARRÊT

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir " constater ", " rappeler " ou " dire et juger " ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'i1 soit tranché sur un point litigieux, mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la fin de non-recevoir opposée par Mme [B] [W],

Mme [B] [W] demande, comme elle le faisait devant le tribunal, sa mise hors de cause en faisant valoir que M. [G] [H] n'a pas d'intérêt à agir à son encontre.

Elle soutient avoir été associée unique et présidente de la SAS [5] du 9 février 2018 au 6 février 2020, qu'elle est étrangère au litige qui oppose M. [G] [H]à M. [I] [X] au sujet de la propriété de La Rode Basse, que la personnalité juridique de la SAS [5] fait écran avec elle, qu'elle réfute avoir été la compagne de M. [I] [X] contrairement aux allégations de M. [G] [H], que le fait qu'elle a pu résider à la Rode Basse d'un commun accord avec la SAS [5] n'est pas un élément suffisant pour donner à M. [G] [H] intérêt à agir contre elle, qu'il n'existe aucun lien juridique ni avéré, ni en germe entre M. [G] [H] et Mme [B] [W] et que les demandes financières formulées par M. [G] [H] contre elle ont été faites dans un seul but d'intimidation.

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'existence de l'intérêt à agir suppose qu'une action en justice présente une utilité pour le demandeur, utilité qui en l'espèce est indiscutable dans la mesure où :

- M. [G] [H] soutient que le bien dont il revendique le caractère indivis est occupé a minima depuis 2017 notamment par Mme [B] [W] ;

- Mme [B] [W] indique dans ses conclusions d'appel du 25 novembre 2021 qu'elle a pu résider à la Rode Basse ;

- Mme [B] [W] mentionnait cette adresse comme étant son domicile dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Montpellier ;

- le relevé de propriété de 2018 versé aux débats mentionne comme propriétaire : [X]/[I] [A] C/ [B] [W] ;

- M. [I] [X] admet avoir occupé le bien immobilier en cause avec Mme [B] [W] sans qu'il soit nécessaire de statuer sur l'existence ou non d'un concubinage entre eux dans cette maison édifiée sur une parcelle au sol de 110 m² ;

- M. [G] [H] sollicite l'expulsion de tout occupant du bien sous astreinte de 50 euros par jour de retard et le paiement d'une indemnité d'occupation.

C'est donc à bon droit que le jugement attaqué a rejeté la fin de non-recevoir opposée par Mme [B] [W] et par suite sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive fondée sur cette fin de non-recevoir.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir opposée par Mme [B] [W] et par suite sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive fondée sur cette fin de non-recevoir.

Sur la prescription acquisitive soutenue par M. [I] [X],

L'article 2258 du code civil dispose que " la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ".

L'article 2261 du code civil dispose que " pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ".

En premier lieu, le jugement réputé contradictoire du 3 novembre 2012 du tribunal de grande instance de Montpellier avait déclaré M. [I] [X] seul propriétaire du bien en cause par l'effet de la prescription acquisitive trentenaire. Ce jugement dont se prévaut M. [I] [X] a été annulé par l'arrêt du 11 février 2016 de la cour d'appel de Montpellier saisie par l'appel de M. [G] [H], au motif que l'assignation était nulle pour avoir été sciemment délivrée par M. [I] [X] à une adresse où il savait que M. [G] [H] ne résidait plus.

Il ne pourra donc être tiré aucun élément des motifs du jugement annulé, motivation rendue dans le cadre d'une procédure non contradictoire n'ayant pas permis à M. [G] [H] de faire valoir ses moyens de défense.

En second lieu, une prescription acquisitive peut avoir joué au profit de l'indivisaire qui aurait joui de manière privative des biens en cause durant un temps suffisant et en l'espèce par une prescription trentenaire. Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et il appartient au juge d'apprécier la valeur probante de la prescription acquisitive en fonction de l'existence d'actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée.

En l'espèce, à l'appui de son moyen tiré d'une usucapion, M. [I] [X] produit une lettre en date du 7 novembre 2017 d'un service des finances publiques de [Localité 10] indiquant que :

- les taxes foncières et d'habitation ont toujours été émises et envoyées à M. [X] [A] à l'adresse : [Adresse 15] ;

- M. [H] apparaît en qualité de propriétaire indivis mais n'a jamais réglé quelque taxe que ce soit et ne s'est d'ailleurs jamais manifesté auprès de ce service fiscal ; son adresse à l'étranger étant d'ailleurs inconnue.

D'abord, la taxe d'habitation est due par l'occupant d'un local à usage effectif d'habitation, quelle que soit la qualité qu'il invoque de propriétaire, locataire, occupant par nécessité professionnelle, occupant à titre gratuit, etc., un contrôle éventuel d'une administration fiscale ne pouvant éventuellement porter que sur les données précises d'une telle occupation au 1er janvier de chaque année civile et n'étant pas systématique, mais relevant généralement d'un contrôle aléatoire ou préalablement documenté.

Ensuite, le fait qu'une administration fiscale ne connaisse qu'un seul des propriétaires indivis d'un bien immobilier pour le paiement de la taxe foncière n'est absolument pas de nature à prouver que celui-ci en est le seul utilisateur, le propriétaire ou les propriétaires indivis pouvant convenir du paiement de la taxe foncière par un seul d'eux, voire par un tiers, y compris dans le cadre d'une répartition des charges entre les propriétaires indivis, voire de tiers. Dès lors que la taxe foncière est réglée à son échéance, l'administration fiscale n'a pas l'obligation de rechercher les coordonnées postales de tous les éventuels propriétaires indivis

Ce paiement des taxes foncières et d'habitation n'est pas à lui seul de nature à caractériser une possession exclusive et sans équivoque pendant au moins trente ans.

Force est de constater, que par cette seule production de pièce fiscale identique à ce qu'elle était devant le tribunal de grande instance de Montpellier nonobstant ce constat par le jugement attaqué, M. [I] [X] n'établit pas la possession qu'il invoque, ni ne démontre d'acte de disposition ou d'administration significatif pour écarter tout doute sur la réalité de sa prétention de possesseur, étant précisé que l'existence d'un titre de propriété, ici indivis, entraîne une présomption de propriété qui peut être renversée par la preuve contraire.

Le fait qu'il ait perdu contact avec l'autre propriétaire indivis et qu'il se soit ainsi, conformément à sa pièce n°9 (sa pièce n°3 en première instance), acquitté des charges fiscales ne permet pas de caractériser une possession exclusive et sans équivoque.

C'est donc à bon droit que le jugement attaqué a considéré que la prescription acquisitive n'a pas permis à M. [I] [X] d'acquérir toute la propriété du bien au-delà de sa part indivise.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il :

- rejette la demande reconventionnelle de M. [I] [X] de voir constater la prescription acquisitive sur le bien situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12] ;

- constate que M. [I] [X] et M. [G] [H] sont propriétaires indivis à hauteur de la moitié chacun du bien situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12] ;

Sur la vente de l'immeuble à la SAS [5],

L'article 1599 du code civil dispose que " La vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui ".

A l'égard d'un co-indivisaire, la sanction apportée est l'inopposabilité de la vente. La cession d'un bien indivis par un seul indivisaire, est valable pour la portion indivise qui lui appartient et produit ses effets entre les contractants.

Il est constant que, comme toutes les parties en conviennent et ainsi qu'il résulte de l'attestation notariale de Me [K] [U] en date du 2 juin 2016 (pièce n° 2 de M. [I] [X], de Mme [B] [W] et de la SAS [5]), par acte reçu par Me [K] [U] le 2 juin 2016, M. [I] [A] [X] a vendu la totalité du bien situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12], à la SAS [5].

Il résulte de l'extrait Kbis à jour au 30 septembre 2018 (pièce n°8 de M. [G] [H]et pièce n°3 de M. [I] [X], de Mme [B] [W] et de la SAS [5]), puis de l'extrait Kbis à jour au 28 mai 2020 (pièces n°4 de M. [I] [X], de Mme [B] [W] et de la SAS [5]), que la SAS [5] est plus précisément une société par actions simplifiée à associé unique " SASU " dont l'associé unique et le président représentant légal :

- était Mme [B] [W] à partir du 31 mars 2015, date de commencement d'activité, nonobstant l'immatriculation de cette SASU au RCS de Montpellier le 27 mai 2015 ;

- est M. [I] [A] [X], depuis le 28 mai 2020.

Ainsi, par l'acte de vente reçu par Me [K] [U] le 2 juin 2016, M. [I] [A] [X] n'a pas vendu la totalité du bien situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12], mais seulement ses droits personnels de propriétaire indivis à la SASU [5] dont il est maintenant l'unique associé et président depuis le 28 mai 2020.

Conformément aux dispositions de l'article 1599 du code civil rappelé ci-dessus, cette vente est donc inopposable à M. [G] [H].

En conséquence, il convient de :

- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il rejette la demande de M. [G] [H]de déclarer à son égard " la vente entre M. [I] [X] et la SAS [5] " inopposable ;

- statuer à nouveau et de déclarer cette vente inopposable à M. [G] [H].

Sur la demande de libération des lieux,

L'acte reçu le 8 août 1979 par Me [V] [S], notaire à [Localité 10], stipule que M. [I] [A] [X] et M. [G] [M] [Y] [H] ont acquis le bâtiment rural sis à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12] d'une contenance de un are dix centiares au sol " conjointement et indivisément entre eux, à concurrence d'une moitié chacun ".

M. [G] [H] n'est titulaire que de ses seuls droits personnels à concurrence d'une moitié dans l'indivision sur le bien immobilier en cause. Dès lors, il n'est pas fondé à demander maintenant l'expulsion de tout occupant du chef de la SAS [5] alors que celle-ci n'est propriétaire que de la part indivise des droits de propriété acquis de M. [I] [X] sur le bien immobilier en cause, étant rappelé que cette SASU n'est maintenant qu'une autre forme juridique des droits personnels de M. [I] [X], conjointement et indivisément avec M. [G] [H], à concurrence d'une moitié chacun.

En conséquence, il convient de :

- ordonner la restitution à M. [G] [H]du bien immobilier situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12], mais seulement à hauteur de ses droits personnels conjointement et indivisément avec M. [I] [X], à concurrence d'une moitié chacun, et non en totalité comme il le demande à la cour ;

- rejeter les demandes de M. [G] [H] tendant à un usage exclusif à son bénéfice du bien immobilier indivis ;

- ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétent.

Contrairement à ce qui était demandé au tribunal comme indiqué au paragraphe " La demande en partage " de la page 7 du jugement attaqué, aucune des quatre parties en cause d'appel ne sollicite de la cour par ses conclusions, le partage judiciaire sur le fondement des dispositions de l'article 815 du code civil qui dispose que " nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ".

Ce partage judiciaire serait pourtant une solution, voire la seule, à cette indivision conflictuelle sur le bien, comme l'avocat de M. [I] [X], de Mme [B] [W] et de la SASU [5] l'a écrit à celui de M. [G] [H] dans son courrier officiel du 21 juin 2021 (pièce n°37) en lui proposant notamment de récupérer la totalité de la propriété de l'immeuble moyennant une indemnité.

Toutefois la cour peut inviter les parties à se rapprocher d'un médiateur ou conciliateur afin de trouver une issue respectueuse des droits de chacun, constitutive " d'une porte de sortie pour ce litige qui n'a que trop duré " comme écrit le courrier officiel du 21 juin 2021 (pièce n°37).

Sur la demande d'indemnité d'occupation,

Par l'acte de vente du 2 juin 2016, M. [I] [A] [X] a faussement vendu la totalité du bien situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12], à la SAS [5] et il en a fait un usage exclusif avec Mme [B] [W], ce que celle-ci n'ignorait pas en sa qualité d'associé unique et présidente de la SASU [5] lors de la vente litigieuse.

Par ce montage juridique inopposable à M. [G] [H], M. [I] [X] a privé celui-ci de l'usage conjoint et indivis avec lui du bien immobilier à concurrence d'une moitié chacun depuis le 17 septembre 2018, date de sa " main-courante " par laquelle il disait découvrir ce jour-là et avoir fait constater par huissier de justice le changement des serrures de la maison. Par les effets juridiques de l'acte de vente du 2 juin 2016, cette privation est aussi imputable à la SASU [5] et à Mme [B] [W] qui en était l'associée unique et la présidente jusqu'à son remplacement par M. [I] [X] et qui y avait transféré son domicile comme elle le mentionnait dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Montpellier. Lors de l'acquisition par l'acte du 2 juin 2016 qui comportait nécessairement l'origine des droits vendus et donc de l'acte d'acquisition précédente du 8 août 1979, Mme [B] [W] était parfaitement informée de la situation juridique des droits immobiliers par la SASU [5].

La seule estimation de la valeur locative du bien immobilier en cause versée aux débats, est celle émise par l'agence immobilière le 18 septembre 2018 pour un montant de 550 euros. M. [I] [X], Mme [B] [W] et la SASU [5] n'émettent aucune observation sur cette valeur locative eu égard aux éléments structurels et aux aspects économiques de cette maison de 45 m² sur une parcelle de 110 m² située à [Localité 8].

Cette privation de la moitié de la valeur locative de 550 euros, soit 225 euros par mois, au cours des cinq années et huit mois écoulés ou 68 mois depuis le 17 septembre 2018, date du constat du changement des serrures de la maison, et jusqu'à ce jour, représente une somme de 15 300 euros (225 euros par mois pendant 68 mois).

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il rejette la demande d'indemnité d'occupation sollicitée par M. [G] [H] et de condamner in solidum M. [I] [X], Mme [B] [W] et la SASU [5] à payer :

- la somme de 15 300 euros d'indemnité d'occupation jusqu'à ce jour ;

- une indemnité d'occupation mensuelle de 225 euros entre ce jour et la restitution effective à M. [G] [H] de son droit d'occuper le bâtiment rural sis à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12] d'une contenance de un are dix centiares au sol conjointement et indivisément avec M. [I] [X] et à concurrence d'une moitié chacun.

Sur la demande de réparation du préjudice moral,

Par l'acte de vente du 2 juin 2016 et jusqu'à ce jour, M. [I] [A] [X] a causé à M. [G] [H] un préjudice moral consistant en des craintes d'être spolié de ses droits indivis, qui sera réparé par la somme de 2 500 euros comme l'a retenu par des motifs pertinents le jugement attaqué.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il condamne M. [I] [X] à payer à M. [G] [H] la somme de 2 500 euros d'indemnité en réparation de son préjudice moral.

Sur les dépens,

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile qui dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, il convient de :

- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il condamne M. [I] [X] aux dépens de première instance comprenant notamment tous les frais d'assignation et de traduction ;

- condamner M. [I] [X] aux dépens d'appel comprenant tous les frais de traduction et de publication du présent arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétent.

Sur les demandes d'indemnité représentative des frais et honoraires exposés et non compris dans les dépens,

Il résulte de ce qui précède qu'il convient de :

- confirmer le jugement en ce qu'il condamne M. [I] [X] à payer à M. [G] [H] la somme de 3 000 euros d'indemnité représentative des frais exposés en première instance et non compris dans les dépens en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [I] [X] à payer à M. [G] [H] la somme de 3 000 euros d'indemnité représentative des frais exposés en appel et non compris dans les dépens en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeter les demandes d'indemnité présentées par M. [I] [X], par Mme [B] [W] et par la SASU [5] sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement attaqué en ce qu'il :

- rejette la fin de non-recevoir opposée par Mme [B] [W] et sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- rejette la demande reconventionnelle de M. [I] [X] de voir constater la prescription acquisitive sur le bien situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12] ;

- constate que M. [I] [X] et M. [G] [H] sont propriétaires indivis à hauteur de la moitié chacun du bien situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12] ;

Infirme le jugement attaqué en ce qu'il rejette la demande de M. [G] [H] de déclarer inopposable à son égard la vente entre M. [I] [X] et la SAS [5], et statuant à nouveau,

Déclare inopposable à M. [G] [H] la vente par acte reçu par Me [K] [U] le 2 juin 2016, par laquelle M. [I] [X] a vendu la totalité du bien situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12], à la SAS [5] ;

Ordonne la restitution à M. [G] [H] du bien immobilier situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12], mais seulement à hauteur de ses droits personnels conjointement et indivisément avec M. [I] [X], à concurrence d'une moitié chacun ;

Rejette les demandes de M. [G] [H] tendant à un usage exclusif à son bénéficie du bien immobilier indivis ;

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétent aux frais de M. [I] [X] ;

Infirme le jugement attaqué en ce qu'il rejette la demande d'indemnité d'occupation présentée par M. [G] [H], et statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. [I] [X], Mme [B] [W] et la SASU [5] à payer à M. [G] [H] :

- la somme de quinze mille trois cents euros (15 300 euros) d'indemnité d'occupation jusqu'à ce jour ;

- une indemnité d'occupation mensuelle de 225 euros entre ce jour et la restitution effective à M. [G] [H] de son droit d'occuper le bâtiment rural sis à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 12] d'une contenance de un are dix centiares au sol, conjointement et indivisément avec M. [I] [X] et à concurrence d'une moitié chacun ;

Confirme le jugement attaqué en ce qu'il condamne M. [I] [X] à payer à M. [G] SCHRODERla somme de 2 500 euros d'indemnité en réparation de son préjudice moral ;

Invite les parties à se rapprocher de tout médiateur ou conciliateur de leur choix afin de trouver une issue respectueuse des droits de chacun, constitutive " d'une porte de sortie pour ce litige qui n'a que trop duré " comme écrit le courrier officiel du 21 juin 2021 (pièce n°37) ;

Confirme le jugement attaqué en ce qu'il condamne M. [I] [X] :

- à payer à M. [G] [H] la somme de 3 000 euros d'indemnité représentative des frais exposés en première instance et non compris dans les dépens en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- aux dépens de première instance comprenant notamment tous les frais d'assignation et de traduction ;

Condamne M. [I] [X] à payer à M. [G] SCHRODERla somme de 3 000 euros d'indemnité représentative des frais exposés en appel et non compris dans les dépens en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes d'indemnité présentées par M. [I] [X], par Mme [B] [W] et par la SAS [5] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande formulée par les parties, plus ample ou contraire ;

Condamne M. [I] [X] aux dépens d'appel comprenant tous les frais de traduction et de publication du présent arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétent.

La greffière, La présidente,

| France, Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre de la famille, 23 mai 2024, 21/03337

Synthèse

Origine de la décision