ARRÊT n° 2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06789 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PG6N
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 OCTOBRE 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 20/00366
APPELANTE :
S.A. FDI HABITAT
société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés Montpellier sous le numéro 467 800 561, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités dont le siège social est situé
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3],
Représentée par Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Kim VIGOUROUX, substituant Me Emmanuelle MASSOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [E] [J]
née le 12 Novembre 1977 à [Localité 6]
[Adresse 2],
[Adresse 8]
[Localité 9]
assignée le 12 janvier 2022 (procès-verbal en recherches infructueuses 659)
Madame [K] [D]
née le 13 Juillet 1971 à [Localité 7]
[Adresse 8],
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentée par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Lisa CAMPANELLA, substituant Me Xavier LAFON avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 04 Mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- par défaut;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 2 février 2016, la SA FDI Habitat a donné à bail à Mme [K] [D] un local à usage d'habitation portant sur l'appartement de type 4 numéro 27, situé [Adresse 5] au [Adresse 2] à [Localité 9] (34). Elle était la voisine de Mme [E] [J], elle-même titulaire d'un bail du 10 juin 2013 concernant l'appartement numéro 37, à la même adresse.
Peu de temps après son entrée dans les lieux, soit le 9 mai 2016, Mme [K] [D] a adressé à la SA FDI Habitat un courrier de réclamations concernant des troubles anormaux de voisinage causés par Mme [E] [J].
Une médiation a été réalisée le 26 mai 2016.
A partir du 3 décembre 2019, Mme [K] [D] s'est de nouveau rapprochée de la SA FDI Habitat pour se plaindre du comportement de Mme [E] [J].
Souhaitant être indemnisée des troubles du voisinage qu'elle subissait de la part de Mme [E] [J], Mme [K] [D] a, par acte en date du 11 décembre 2020, fait assigner la SA FDI Habitat devant le juge des contentieux de la protection.
Selon acte d'huissier du 3 février 2021, la SA FDI Habitat a fait assigner Mme [E] [J] devant le même juge afin de voir prononcer la résiliation du bail d'habitation et que soit ordonnée son expulsion.
Le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :
Déboute la SA FDI Habitat de ses demandes concernant le contrat de bail du 10 juin 2013 la liant à Mme [E] [J] au regard du départ de celle-ci ;
Ordonne la jonction de la procédure numéro 21-67 avec la procédure initiale numéro 20-366, qui sera poursuivie sous ce dernier numéro ;
Condamne Mme [E] [J] à payer à Mme [K] [D] la somme de 3 500 euros au titre des dommages-intérêts, in solidum avec la SA FDI Habitat à hauteur de 1 000 euros ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SA FDI Habitat et Mme [E] [J] in solidum à devoir à Mme [K] [D] la somme de 1 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SA FDI Habitat et Mme [E] [J] in solidum aux dépens ;
Rappelle que la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.
Le premier juge a relevé que Mme [E] [J] indiquant avoir quitté les lieux le 1er juillet 2021, toutes les demandes de la SA FDI Habitat concernant le bail étaient devenues sans objet et devaient être rejetées.
Le premier juge a retenu qu'il ressortait des pièces fournies par Mme [K] [D] que depuis son emménagement et jusqu'au départ de Mme [E] [J], elle avait manifestement subi des troubles du voisinage de la part de cette dernière, manifestés par des tapages nocturnes et diurnes, des agressions verbales et physiques, se traduisant par une crainte constante et un état de stress, qu'ainsi, la responsabilité délictuelle de Mme [E] [J] pouvait être engagée et que la SA FDI Habitat pouvait, quant à elle, voir sa responsabilité contractuelle engagée tenant au fait que certaines lettres de Mme [K] [D] n'avaient jamais reçu de réaction adéquate, la SA FDI se contentant de mettre en 'uvre une procédure de médiation alors même qu'elle aurait dû lancer des investigations face à la situation de détresse évoquée.
La SA FDI Habitat, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 24 novembre 2021.
Dans ses dernières conclusions du 17 juin 2022, la SA FDI Habitat demande à la cour de :
« Déclarer la société FDI Habitat, société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés Montpellier sous le numéro 467 800 561, dont le siège social est situé [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualites audit siège social, recevable et bien fondée en son appel ;
A titre liminaire
Dire et juger que la déclaration d'appel n° 21/05606 régularisée par la société FDI Habitat en date du 24 novembre 2021 comporte expressément les chefs du jugement critiqué ;
Dire et juger que la déclaration d'appel n° 21/05606 régularisée par la société FDI Habitat en date du 24 novembre 2021 opère nécessairement la dévolution du litige à la juridiction de céans ;
Y faisant
Infirmer purement et simplement le jugement rendu en date du 26 octobre 2021 par Madame le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers, en ce qu'il a :
Condamné Mme [E] [J] à payer à Mme [K] [D] la somme de 3 500 euros au titre des dommages-intérêts, in solidum avec la SA FDI Habitat à hauteur de 1 000 euros,
Condamné la SA FDI Habitat et Mme [E] [J] in solidum à devoir à Mme [K] [D] la somme de 1 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la SA FDI Habitat et Mme [E] [J] in solidum aux dépens ;
Dire et juger que la société FDI Habitat a respecté son obligation en sa qualité de bailleur-propriétaire en entreprenant l'ensemble des mesures nécessaires afin de faire cesser les troubles de voisinages qui lui ont été déclarés par Mme [K] [D] ;
Dire et juger que la société FDI Habitat a répondu à l'obligation de faire sanctionner les manquements de son locataire à la jouissance paisible du logement, tels que prévue par les dispositions de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Dire et juger qu'au regard des interventions de la société FDI Habitat et de sa diligence indéfectible en vue de faire cesser les troubles qui ont été portés à sa connaissance par Mme [K] [D], sa responsabilité ne saurait en aucun cas être engagée pour des troubles de voisinage dont elle n'a jamais été informée ;
Dire et juger que seule Mme [E] [J] est responsable des troubles de voisinages subis par Mme [K] [D] ;
Dire et juger que seule Mme [E] [J] sera condamnée à l'indemniser au titre de ses éventuels préjudices ;
Débouter Mme [K] [D] de son appel incident ;
Débouter Mme [K] [D] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, fins et conclusions à l'égard de la société FDI Habitat ;
Condamner Mme [K] [D] à restituer les sommes qui lui ont été réglées par la société FDI Habitat au titre des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 26 octobre 2021, soit la somme totale de 2 219,86 euros ;
En tout état de cause
Condamner Mme [E] [J] à relever et garantir la société FDI Habitat de toute éventuelle condamnation à son encontre ;
Condamner solidairement Mme [K] [D] et Mme [E] [J] à payer à la société FDI Habitat la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamner solidairement aux entiers dépens de la première instance ainsi que celle de l'appel. »
A titre liminaire, la SA FDI Habitat fait valoir que sa déclaration d'appel a été régularisée le 24 novembre 2021 en critiquant expressément les chefs du jugement que l'appelante entend soumettre à la censure de la cour.
La SA FDI Habitat soutient qu'elle a respecté ses obligations de garantie de jouissance paisible en sa qualité de bailleresse et qu'elle ne peut donc voir engager sa responsabilité vis-à-vis des troubles de voisinage. Elle précise qu'à chaque fois qu'elle a été contactée par Mme [K] [D] concernant ces troubles, elle a immédiatement réagi et a pris les mesures nécessaires pour les faire cesser. En ce sens, elle avance qu'une médiation a eu lieu en 2016 et n'a donné lieu à aucun conflit durant 3 ans, que des entretiens individuels ont également été tenus en janvier 2020 dans le cadre d'une nouvelle procédure de médiation, qu'enfin, suite à sa lettre de mise en demeure adressée le 20 janvier 2020 à Mme [E] [J], la SA FDI Habitat affirme ne plus avoir reçu de courrier de Mme [K] [D], qui n'apporte pas la preuve de l'envoi de son courrier allégué du 2 juin 2020. Sans nouveau courrier de la part de Mme [K] [D], la SA FDI Habitat précise qu'elle ne pouvait être informée des nouveaux faits et pensait donc légitimement que les troubles avaient cessé. L'appelante souligne qu'aucun des éléments nouveaux sollicités par elle n'ayant été apportés par Mme [K] [D], les faits ne peuvent donc être reprochés à la bailleresse. En sus, la SA FDI Habitat a proposé un relogement à Mme [K] [D] au sein de la même résidence et cette dernière a refusé la proposition.
Dans ses dernières conclusions du 5 mai 2022, Mme [K] [D] demande à la cour de :
« Au principal
Dire et juger que la déclaration d'appel formée par la SA FDI Habitat n'a opéré aucun effet dévolutif à la cour ;
Au subsidiaire
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SA FDI Habitat ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que Mme [E] [J] s'était livrée à un trouble de voisinage à l'égard de Mme [K] [D] ;
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [E] [J] à payer à Mme [K] [D] la somme de 3 500 euros au titre des dommages-intérêts in solidum avec la SA FDI Habitat à hauteur de 1 000 euros ;
Condamner la SA FDI Habitat à payer à Mme [K] [D] la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait de la carence de son bailleur dans l'exécution de son obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué ;
Condamner Mme [E] [J] à payer à Mme [K] [D] la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par cette dernière lié aux troubles du voisinage dont elle a été victime ;
Condamner la SA FDI Habitat à payer à Mme [K] [D] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [E] [J] à payer à Mme [K] [D] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum la SA FDI Habitat et Mme [E] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel. »
Mme [K] [D] soutient que « l'appel total » de la SA FDI Habitat n'a pas d'effet dévolutif au motif qu'il ne critique expressément aucun chef du jugement de première instance, conformément à l'article 562 du code de procédure civile. Elle affirme que la SA FDI Habitat, en se contentant de formaliser une déclaration d'appel visant divers chefs du jugement, sans en demander la réformation ou l'infirmation, ne formule pas une critique expresse et ne défère pas connaissance du jugement à la cour.
Mme [K] [D] soutient que la SA FDI Habitat est responsable au titre de son obligation de garantir la jouissance paisible de sa locataire à hauteur de 3 500 euros. Elle affirme ne pas avoir pu jouir paisiblement de son logement pendant plus de 5 ans du fait des incivilités de sa voisine, Mme [E] [J], alors que sa bailleresse était parfaitement informée de la situation. Mme [K] [D] reproche à la SA FDI Habitat de ne pas avoir réagi par des mesures adaptées à la situation, se contentant d'une médiation qui n'aura fonctionné que 3 ans et de courriers à l'attention de Mme [E] [J] pour lui demander de cesser les faits. En outre, certains courriers recommandés adressés par Mme [K] [D] à la SA FDI Habitat et faisant état de l'aggravation de la situation n'ont, selon elle, tout simplement pas reçu de réponse. Elle ajoute que la proposition de relogement n'aurait pas été efficace dans la mesure où le nouvel appartement se trouvait dans la même résidence et n'aurait pas permis de faire cesser les troubles qui se sont traduit par « un état d'anxiété nécessitant une prise en charge ». Selon l'intimée, la faute causée par la SA FDI Habitat est donc bien à l'origine du préjudice de jouissance subi.
Mme [K] [D] soutient que Mme [E] [J] est responsable sur le fondement de l'article 1240 du code civil à hauteur de 3 500 euros. Elle affirme que cette dernière a adopté un comportement fautif caractérisé par des tapages nocturnes et diurnes et des agressions tant verbales que physiques durant plus de 5 ans lui ayant occasionné un état d'anxiété sévère qui nécessite une prise en charge médicale. Malgré les tentatives de médiation et les demandes en vue de cesser son comportement, Mme [E] [J] n'a jamais mis un terme à ses nuisances.
Mme [E] [J], qui n'a pas constitué avocat, n'a pu être signifiée à personne malgré les recherches poursuivies par l'huissier instrumentaire, qui sont demeurées infructueuses, de sorte qu'il a dressé son acte en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile.
Le présent arrêt sera en conséquence rendu par défaut.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2024.
MOTIFS
1. Sur l'effet dévolutif de l'appel formé par la SA FDI Habitat
Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction de premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 901 énonce que « la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le « cinquième » alinéa de l'article 57, et à peine de nullité : (')
4° les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet est indivisible ».
Le 24 novembre 2021, la SA FDI Habitat a formé appel à l'encontre du jugement rendu le 26 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :
Sa déclaration d'appel est ainsi rédigée :
« Objet/Portée de l'appel : Appel total Déboute la SA FDI HABITAT de ses demandes concernant le contrat de bail du 10 juin 2013 le liant à la SAS FDI HABITAT au regard du départ de celle-ci, Ordonne la jonction de la procédure numéro 21-67 avec la procédure initiale numéro 20-366 qui sera poursuivie sous ce dernier numéro, Condamne Mme [E] [J] à payer à Mme [K] [D] la somme de 3.500 euros au titre des dommages et intérêts, in solidum avec la SA FDI HABITAT à hauteur de 1.000 euros, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne la SA FDI HABITAT et Mme [E] [J] in solidum à devoir à Mme [K] [D] la somme de 1.000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SA FDI HABITAT et Mme [E] [J] in solidum aux dépens, Rappelle que la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire. »
S'il est exact, comme le soutient Mme [K] [D], que la sanction de l'acte d'appel qui ne mentionne pas les chefs de jugement critiqués est une nullité de forme et qu'un acte qui mentionne « appel total » ne répond pas aux exigences des dispositions sus-énoncées, ce n'est cependant qu'à la condition de l'absence de mention des chefs du dispositif du jugement critiqué, qu'en l'espèce, la cour constate que la SA FDI Habitat a bien fait mention des chefs de jugement critiqués dans sa déclaration d'appel, de sorte que le moyen tendant à ce qu'il soit dit et jugé que celle-ci n'a opéré aucun effet dévolutif sera écarté.
2. Sur la responsabilité de la SA FDI Habitat en sa qualité de bailleresse
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Par ailleurs, en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure.
Ainsi, l'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, qui ne cesse qu'en cas de force majeure ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure.
Il s'ensuit que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire dès lors que ce trouble est établi.
En l'espèce, s'il n'est pas contesté que Mme [E] [J] a été autrice d'un trouble de voisinage subi par Mme [K] [D] et que la SA FDI Habitat, bailleresse commune, comme l'a relevé le premier juge, a réagi dès 2016 et en 2019 aux plaintes de cette dernière, par la mise en 'uvre de médiations, sans qu'aucune autre doléance n'intervienne entre ces deux dates, puis par un nouveau courrier recommandé du 2 janvier 2020 adressé à Mme [E] [J], la mise en 'uvre d'une nouvelle médiation en janvier 2020 ou encore une proposition de relogement adressée à Mme [K] [D] le 21 mai 2021, il n'en demeure pas moins que ce trouble a perduré pendant plusieurs années, lui causant un préjudice qui n'est également pas contesté, surtout, il n'est pas démontré par la SA FDI Habitat qu'elle se serait heurtée à un cas de force majeure qui l'aurait empêchée de répondre de son obligation de jouissance paisible, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu sa responsabilité avec les conséquences financières mises à sa charge, que la cour confirme dans les proportions telles que fixées par le premier juge.
Il s'ensuit que le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SA FDI Habitat sera condamnée aux dépens de l'appel.
La SA FDI Habitat, qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à Mme [K] [D] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE la SA FDI Habitat à payer à Mme [K] [D] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE la SA FDI Habitat aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
