ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06534 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PGOH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 04 OCTOBRE 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARCASSONNE
N° RG 20/01442
APPELANTS :
Monsieur [I] [G]
né le 26 Octobre 1981 à [Localité 8] (35)
sans domicile fixe demeurant à l'hôtel, élit domicile chez son avocat
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Victor FONT de la SELARL VICTOR FONT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 34172-2023-002092 du 15/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assisté de Me Olivier CHARLES GERVAIS, substituant Me Victor FONT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [Z] [S]
née le 05 Juillet 1983 à [Localité 10] (31)
[Adresse 9]
[Localité 2]
Représentée par Me Victor FONT de la SELARL VICTOR FONT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant
assisté de Me Olivier CHARLES GERVAIS, substituant Me Victor FONT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [F] [X]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représenté par Me Sabine PEPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant
assisté de Me Jérémie OUSTRIC, substituant Me Sabine PEPIN , avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 04 Mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2017, M. [F] [X] a donné à bail à Mme [Z] [S] et M. [I] [G] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 5] à [Localité 6] (11), moyennant un loyer mensuel de 410 euros.
Le 12 mai 2018, M. [F] [X] a donné congé aux preneurs pour le 1er novembre 2018 en invoquant le non renouvellement du bail prenant fin à cette date et en informant les locataires de son souhait de mettre en vente le logement.
Suivant assignation du 20 novembre 2018, Mme [Z] [S] et M. [I] [G] ont assigné leur ancien bailleur devant le tribunal d'instance de Carcassonne aux fins d'organisation d'une mesure d'expertise de leur ancien logement, destinée à caractériser son indécence et leur préjudice en résultant.
Par ordonnance de référé du 8 avril 2019, une expertise a été ordonnée et M. [C] [V] a été désigné comme expert.
Parallèlement, le tribunal d'instance de Carcassonne a rendu un jugement le 18 décembre 2019 déclarant nul le congé délivré par le bailleur à ses locataires et l'a condamné à verser une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice.
Le rapport d'expertise a été rendu le 30 octobre 2019.
Mme [Z] [S] et M. [I] [G] ont fait assigner M. [F] [X] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne le 6 octobre 2020.
Le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Carcassonne :
Déclare Mme [Z] [S] et M. [I] [G] bien fondés en leur action introduite à l'encontre de M. [F] [X] ;
Déclare que M. [F] [X] a commis un manquement à ses obligations de délivrer un logement décent ;
Condamne M. [F] [X] à verser à Mme [Z] [S] et M. [I] [G] à compter du jugement, la somme globale de 1 500 euros pour les causes sus-énoncées ;
Rejette toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [F] [X] aux dépens.
Le premier juge a relevé que le logement donné à bail ne répondait pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, de sorte qu'il convenait de retenir un manquement de M. [F] [X] en tant que bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent. En l'espèce, le rapport de l'expert avait mis en lumière des problèmes d'humidité dus à l'absence de ventilation dans la cuisine, d'une absence d'isolation des parois et toitures ainsi que d'un réaménagement en dehors de toutes règles et sans respecter le règlement sanitaire départemental, le tout entièrement imputable au bailleur.
Le premier juge a retenu un préjudice lié à une surconsommation d'électricité du fait du problème d'humidité et du défaut d'étanchéité ainsi qu'un préjudice de jouissance. Toutefois, selon lui, ce dernier devait être ramené à de justes proportions dès lors que l'expert n'avait relevé que des « critères d'indécence modérés » et que les locataires avaient participé à l'aggravation de leur préjudice par le refus de l'accès à leur domicile à l'expert, accompagné du bailleur.
Enfin, les consorts [S] et [G] ne rapportant pas la preuve des préjudices psychologiques allégués, ces derniers ont été rejetés par le juge.
Mme [Z] [S] et M. [I] [G] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 novembre 2021.
Dans leurs dernières conclusions du 14 décembre 2021, les consorts [S]-[G] demandent à la cour de :
« Déclarer l'appel initié par Mme [Z] [S] et M. [I] [G] le 10 novembre 2021 recevable ;
Confirmer le jugement entrepris sur les dispositions non frappées d'appel à savoir la délivrance d'un logement indécent par M. [F] [X] et l'engagement de sa responsabilité civile subséquente ;
Infirmer le jugement entrepris sur le quantum du préjudice de Mme [Z] [S] et M. [I] [G] et les frais irrépétibles à la charge de M. [F] [X] ;
A titre principal
Condamner M. [F] [X] à payer une somme d'un montant de 11 462,72 euros à Mme [Z] [S] et M. [I] [G] en réparation de leur préjudice ;
A titre subsidiaire
Condamner M. [F] [X] à payer une somme de 4 995,55 euros à Mme [Z] [S] et M. [I] [G] en réparation de leur préjudice soit l'évaluation retenue par l'expert judiciaire ;
En tout état de cause
Condamner M. [F] [X] aux entiers dépens ;
Condamner M. [F] [X] à payer une somme de 2 000 euros à la SELARL Trilles Font sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, soit 1 000 euros au titre des frais engagés en première instance et 1 000 euros au titre des frais engagés à hauteur d'appel ;
Condamner M. [F] [X] à payer une somme de 3.000 euros à Mme [Z] [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile soit 1 500 euros au titre des frais engagés en première instance et 1 500 euros au titre des frais engagés à hauteur d'appel. »
Les consorts [S]-[G] soutiennent que M. [F] [X] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent. En l'espèce, ils avancent qu'il a été relevé par l'expert la surévaluation de la surface louée, un défaut d'information sur le bien loué, un délai d'intervention de plus de six mois suite à un sinistre ainsi que des défauts électriques et de ventilation entrainant des problèmes d'humidité qui, selon eux, permettent de retenir l'indécence du logement.
Les appelants ne contestent pas les postes de préjudices concernant la réduction du loyer ainsi que la jouissance du logement tels qu'ils ont été évalués par l'expert mais ils précisent que la demande fondée sur l'écart de surface du logement n'est pas prescrite dès lors qu'elle ne se fonde pas sur une action en révision de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 mais qu'elle concerne bien une action contractuelle destinée à obtenir la réparation d'un préjudice distinct. Ils affirment que les délais de droit commun ont donc été respectés. En outre, selon eux, la demande en référé expertise aurait interrompu le délai sur le fondement de l'article 2241 du code civil, de sorte qu'elle ne serait pas prescrite. Ils nient également avoir retardé la réunion d'expertise suite au dégât des eaux ou avoir refusé une visite de l'expert.
Ils estiment que le préjudice lié à la surconsommation d'électricité doit être porté à la somme de 4 736,88 euros. Selon eux, aucun diagnostic de performance énergétique n'a été fourni et ils avancent qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient connu la consommation de ce logement, qui revient, suivant leurs calculs, à 420,43 euros par mois. Ils entendent souligner que la somme proposée par l'expert, de 1 769,71 euros, a été calculée sur l'estimation d'une consommation de 2 967,17 euros entre novembre 2017 et octobre 2018, soit 269,75 euros par mois, ce qui leur apparait tout à fait exorbitant pour une consommation standard. Ils estiment que les carences du bailleur leur ont généré une perte de chance de ne pas contracter et, partant, d'assumer des frais d'énergie totalement exorbitants.
Les consorts [S]-[G] sollicitent la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral des quatre membres de la famille, dont deux mineurs qui ont dû vivre dans un logement humide dépourvu d'aération et de ventilation. Ils affirment que [T] [J], fils de M. [I] [G], a demandé son placement en foyer suite aux conditions de vie néfastes dans le logement.
Dans ses dernières conclusions du 18 février 2022, M. [F] [X] demande à la cour de :
« Faire droit à l'appel incident de M. [F] [X] ;
Confirmer le premier jugement en ce qu'il a débouté les consorts [G]-[S] de leur demande concernant la réduction du montant de leur loyer ;
Juger que la surconsommation d'électricité ne pourra pas être indemnisée par une somme supérieure à celle de 884,85 euros ;
Confirmer le premier jugement en ce qu'il a débouté les consorts [G]-[S] de leur demande au titre de leur prétendu préjudice de jouissance ;
Confirmer le premier jugement en ce qu'il a débouté les consorts [G]-[S] de leur demande au titre de leurs prétendus préjudices moraux ;
Statuer ce que de droit sur les dépens. »
M. [F] [X] soutient que les demandes des appelants au titre de la réparation de leurs préjudices doivent être ramenées à de plus justes proportions en prenant en compte le rapport de l'expert, qui ne fait état que d'une indécence modérée, preuve d'un simple inconfort et non d'une impossibilité de vivre dans le logement, ainsi que le rôle causal des consorts [S]-[G], qui ont fortement retardé les réparations du dégât des eaux en refusant de laisser entrer l'expert et leur bailleur.
M. [F] [X] fait valoir que l'action des consorts [S]-[G] au titre de la réduction de loyer est prescrite sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 au motif que la demande a été effectuée pour la première fois dans le cadre de l'assignation du 30 septembre 2020 alors même que cette demande ne pouvait, selon lui, prendre effet qu'à la date de la première demande des locataires, soit le 3 septembre 2019, date de leur dire à expert. Or, les consorts [S]-[G] ont quitté le logement le 8 octobre 2018. M. [F] [X] soutient donc qu'aucune réduction de loyer ne peut donc être accordée.
L'intimé soutient que les locataires ne peuvent se prévaloir du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour solliciter la somme de 4 736,88 euros en remboursement de la surconsommation électrique puisque ce dernier n'est joint au bail qu'à titre informatif, d'après l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la surconsommation a également été fortement influencée par le dégât des eaux qui n'a pas pu être rapidement solutionné par la faute des locataires, refusant l'entrée de l'expert. Il estime que tenant la responsabilité des consorts [S]-[G], l'indemnisation de ce poste de préjudice doit se limiter à la somme de 884,85 euros, soit 1 769,71 / 2.
M. [F] [X] sollicite le rejet de la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance qu'il estime être déjà indemnisé du fait de l'absence de concordance des surfaces entre le contrat de bail et le DPE, qu'en outre, seule une indécence modérée a été relevée et que certains éléments compensatoires limites les risques.
M. [F] [X] fait valoir que la demande d'indemnisation du préjudice moral des consorts [S]-[G] doit être rejetée, en ce qu'ils n'apportent pas la preuve d'un préjudice distinct de leur préjudice de jouissance. En outre et à la lumière de la lecture du jugement d'assistance éducative, il considère que le placement de M. [T] [J] ne peut provenir de l'état du logement.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2024.
MOTIFS
1. Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance du fait d'un écart de surface
Sur la prescription, les appelants entendent préciser qu'ils n'ont jamais sollicité, ni amiablement ni judiciairement, une révision du loyer en cours de location et qu'ils demandent, en réalité, la réparation d'un préjudice de jouissance subi du fait d'un écart de surface, de sorte que leur action, de nature contractuelle, destinée à obtenir la réparation d'un préjudice et non la révision d'un loyer en cours de location, serait, selon eux, enfermée dans les délais de prescription de droit commun, lesquels seraient amplement respectés en l'espèce.
Or, la cour relève que si les appelants n'entendent pas soumettre leur prétention indemnitaire aux dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont l'action est effectivement enfermée dans des délais plus contraints que les délais de droit commun, pour autant, ils ne justifient pas du fondement de leur action, se limitant à la qualifier de contractuelle, sans caractériser une quelconque inexécution aux dispositions du bail en litige, de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir de la prescription quinquennale résultant de ce contrat, qu'ainsi, sur le fond, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu que la demande étant intervenue à la date de l'assignation, à savoir le 6 octobre 2020, alors que les parties demanderesses avaient quitté le logement le 8 octobre 2018, il convenait de les débouter de cette demande.
2. Sur la réparation du préjudice de jouissance du fait de la non décence du logement
Comme le premier juge, la cour relève du rapport de l'expert judiciaire que s'il a pu qualifier le logement de non décent, il a néanmoins conclu à « des critères d'indécence modérés », « avec des éléments compensatoires qui limitent les risques », qui ne conduisaient pas à une impossibilité d'habiter le logement mais à un « inconfort » et qu'à la suite du dégât des eaux du 15 mai 2018, M. [F] [X] a fait preuve de diligence mais que les travaux ont été retardés, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, du fait de la réticence Mme [Z] [S] et M. [I] [G] puisque, comme le mentionne l'expert de la société Eurexo dans son rapport, une nouvelle réunion d'expertise a dû se tenir le 18 juillet 2018 après que le 27 juin 2018, « Le locataire a refusé de nous laisser entrer ».
La cour relève au surplus du rapport du 4 avril 2019 du bureau d'études Urbanis, mandaté par la caisse d'allocations familiales, que les travaux préconisés ont été réalisés par M. [F] [X] au 20 décembre 2018.
En considération des faits de l'espèce et des pièces versées au débat, la cour estime la somme de 500 euros allouée par le premier juge comme étant satisfactoire, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
2. Sur la réparation du préjudice financier du fait d'une surconsommation d'électricité
Mme [Z] [S] et M. [I] [G] sollicitent le remboursement de l'intégralité de leurs consommations d'électricité sur la période de location, soit 4736,88 euros.
Or, comme l'a relevé le premier juge, l'expert judiciaire, au terme de ses opérations, a estimé que la surconsommation d'électricité, consécutivement au problème d'humidité et au défaut d'étanchéité, pouvait être évaluée à la somme de 1 769,71 euros, de laquelle il convenait cependant de soustraire les consommations liées à l'eau chaude sanitaire. A ce titre, la cour relève que l'expert judiciaire a indiqué que « cette surconsommation a été fortement influencée par le dégât des eaux du 15 mai 2018 », qui a tardé à se solutionner, notamment parce que les locataires ont refusé de faire pénétrer l'expert de la compagnie d'assurance dans le logement, qu'ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a évalué au final, forfaitairement, la surconsommation d'électricité, déduction de la surconsommation d'eau chaude sanitaire, à la somme de 1 000 euros, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé de ce chef.
3. Sur la réparation du préjudice moral
Mme [Z] [S] et M. [I] [G] sollicitent l'octroi de la somme de 4 000 euros.
Or, ils n'apportent à cette fin aucune critique des motifs du premier juge, qui a retenu qu'ils n'établissaient aucun préjudice distinct du préjudice de jouissance, qui a déjà fait l'objet d'une indemnisation, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs prétentions indemnitaires.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Carcassonne sera confirmé en toutes ses dispositions.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Z] [S] et M. [I] [G] seront condamnés aux dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Carcassonne, en toutes ses dispositions ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE Mme [Z] [S] et M. [I] [G] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
