ARRÊT n° 2024-
Grosse + copie
délivrée le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06022 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PFO2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 MARS 2021
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
N° RG19/3935
APPELANTE :
Madame [L] [D]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
dont le siège social est [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA inscrite au RCS de Montpellier sous le n°343765178, dont le siège social est [Adresse 1], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représenté par Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 04 Mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Mme [L] [D] est propriétaire des lots n° 5714 et 5727 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4] et [Adresse 5], à [Localité 2] (34).
Elle a acquis un T2 en novembre 2016, pour un montant de 48 000 euros, dans le but de le rénover et payait trimestriellement 170 euros de charges de copropriété, soit un total annuel de 510 euros.
Mme [L] [D] s'est vu réclamer la somme de 4 500 euros par le syndic au mois d'août 2017 au titre d'arriérés de charges, lui étant expliqué que la consommation d'eau de la propriétaire précédente n'avait pas été relevée pendant plusieurs années et lui conseillant finalement de régler uniquement les 170 euros trimestriels sans tenir compte du précédent appel de fonds.
Par acte d'huissier en date du 20 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Mme [L] [D] devant le tribunal d'instance de Montpellier aux fins de la voir notamment condamner à régler la somme de 3 833,55 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 5 mars 2018 inclus.
Le jugement rendu le 16 avril 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier :
Condamne Mme [L] [N] [P] [D] à payer la somme de 1 784,21 euros au titre des charges de copropriété à la date du 31 décembre 2018 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux dépens ;
Ordonne l'exécution provisoire.
Le premier juge a relevé que les charges réclamées pour l'année 2016 ne pouvaient être mises à la charge de Mme [L] [D] qu'à partir du 2 novembre 2016, soit la date d'acquisition des lots, et a retenu 2/12ème de la somme produite, soit 494,98 euros. Il a également retenu les sommes de 1 144,23 euros et 2 083 euros au titre des charges pour 2017 et 2018, soit la somme totale de 3 722,21 euros, ainsi que 16 euros pour le garage, à laquelle il convenait de soustraire la somme de 1 954 euros, déjà réglée par la propriétaire.
Le premier juge a rejeté les demandes complémentaires du syndicat, estimant que les documents adressés à la propriétaire avaient manqué de précision et de clarté, notamment dans la gestion des charges dues par l'ancienne propriétaire et que la dette initiale avait été surévaluée.
Mme [L] [D] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 6 juin 2019.
Suivant ordonnance du 23 mars 2021, l'affaire a été radiée car l'appelante n'était pas en mesure de régler les condamnations de première instance.
Après avoir réglé ces sommes, l'affaire a été réinscrite au rôle de la cour le 9 octobre 2021, enrôlée sous le n°21/6022.
Dans ses dernières conclusions du 17 juillet 2023, Mme [L] [D] demande à la cour de :
" Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de Montpellier le 16 avril 2019 ;
A titre principal
Constater que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires avant le 1er janvier 2018 correspondent à des charges dues par l'ancienne propriétaire, Mme [U] ;
Constater que Mme [L] [D] était bien à jour du paiement de ses charges de copropriété ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables et mal fondées et le condamner à restituer à Mme [L] [D] les sommes qu'elle a versées indument ;
A titre subsidiaire
Ramener à de plus justes proportions le quantum des charges de copropriété réclamées à Mme [L] [D] et condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à restituer à Mme [L] [D] les sommes qu'elle a versées indument ;
En tout état de cause
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer la somme de 3 000 euros à Mme [L] [D] au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Baudière-Servat en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, précision faite que l'appelante sera dispensée de la charge de l'indemnité judiciaire et des dépens, par application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. "
Mme [L] [D] soutient qu'elle n'est pas débitrice à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] En ce sens, elle fournit les décomptes et les correspondances envoyés entre elle et le syndicat, qui font état d'une dette de l'ancienne propriétaire des lieux. Or et alors même que le syndicat a reconnu son erreur, elle affirme que cette somme ne peut lui être réclamée dès lors qu'elle est la propriétaire actuelle et a toujours été à jour de ses charges.
A titre subsidiaire, l'appelante fait valoir que le quantum des charges doit être ramené à de plus justes proportions tenant au fait que les consommations de Mme [L] [D] pour l'eau ont été calculées, selon elle, sur des bases de répartition erronées et parfaitement incompréhensibles. Elle estime que le syndicat doit produire les relevés de compteurs et établir l'exactitude des calculs opérés.
Dans ses dernières conclusions du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic Foncia en exercice, demande à la cour de :
" Confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné Mme [L] [D] à payer la somme de 1 784,21 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au titre des charges dues selon décompte arrêté au 31 décembre 2018 ;
Débouter Mme [L] [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
Actualiser la dette à la somme de 2 948,18 euros ;
Condamner Mme [L] [D] à payer la somme de 2 948,18 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au titre des charges de copropriété dues au mois de septembre 2019 ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes complémentaires et, statuant à nouveau ;
Condamner Mme [L] [D] à payer la somme de 240 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamner Mme [L] [D] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et défaut de paiement quasi-total ;
Condamner Mme [L] [D] au paiement de la somme de 750 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [L] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. "
Le syndicat soutient que Mme [L] [D] est actuellement débitrice de la somme de 2 948,18 euros (1 784,21 euros au terme du jugement + 1 163,97 euros post jugement) au titre des charges de copropriété. Il avance que les sommes dues proviennent des comptes approuvés lors des dernières assemblées générales de copropriété et des provisions calculées à partir du budget prévisionnel voté lors de l'assemblée générale. L'intimé affirme que les charges sont réclamées conformément au règlement de copropriété et au budget définitivement voté en assemblée générale et jamais contesté. Il précise également que la somme de 1 853,07 euros, correspondant la régularisation de l'index du compteur d'eau erroné, a bien été créditée, comme en atteste, selon lui, l'arrêté de charges de l'exercice de 2017 et la mise en demeure de règlement du solde du 8 décembre 2018, de sorte que le solde à régler en fin d'exercice 2017 était donc de 1 429 euros.
Le syndicat indique que le règlement de 1 030 euros, correspondant à l'erreur concernant la consommation d'eau de l'ancienne propriétaire, a lui été porté au crédit et a réduit le solde débiteur au 31 décembre 2016 à la somme de 2 128,62 euros.
Il précisé également que l'ensemble des appels de fonds en 2017 a fait l'objet de régularisation, de sorte que Mme [L] [D] en a donc bien fait l'objet, contrairement à ce qu'elle affirme.
Le syndicat fait valoir que Mme [J] [D] n'est pas à jour de ses charges, ce qui est dû au fait qu'elle règle la somme trimestrielle de 170 euros alors même que le montant de ses provisions sur charge s'élève en réalité à la somme de 285 euros. Il indique que le syndic a accepté de réduire le montant des provisions pour l'année 2017 à la somme de 170 euros mais que, toutefois, l'appelante n'a pas réglé toutes les sommes dues au titre des années 2017 à 2019, précisant que la somme arrêtée par le jugement du 16 avril 2019 fait déduction du versement des 1 954 euros, qui n'ont pas été oubliés dans le calcul de la dette.
Le syndicat sollicite le remboursement des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la condamnation de l'appelante à la somme de 1 000 euros au titre de sa réticence abusive. L'intimé affirme que Mme [L] [D] se savait en situation d'irrégularité et n'a pas versé la moindre somme au syndicat pour autant et qu'il importe peu que cette demande ne soit pas accompagnée de documents clairs puisque le règlement de copropriété est accessible et s'impose à tous les copropriétaires au même titre que les assemblées générales durant lesquelles l'appelante aurait pu s'opposer aux charges
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2024.
MOTIFS
1. Sur l'arriéré de charges de copropriété
Mme [J] [D] soutient que la somme de 1 853,07 euros, correspondant à la régularisation de 177 m3 d'eau chaude consécutivement à la rectification d'une erreur de relevé d'index au moment du remplacement du compteur existant par un nouveau compteur, n'a pas été créditée sur son compte de l'exercice 2016, alors que, selon elle, le syndic s'y était engagé dans son courrier du 21 septembre 2017. Elle demande en conséquence rectification pour ce montant.
Or, comme en justifie le syndicat des copropriétaires, notamment au moyen de sa pièce n° 8, consistant en l'arrêté des charges sur l'exercice 2017, cette somme a bien été créditée aux fins de régularisation sur le compte de Mme [J] [D] au titre de cet exercice, puisque celui de 2016 était clôturé, conduisant à un solde débiteur de 1 429 euros en fin d'exercice, de sorte qu'il n'y a pas lieu à rectification.
S'agissant de la somme de 1 954 euros versée par Mme [J] [D] aux fins d'apurer sa dette, la cour constate que le premier juge en a bien tenu compte dans l'évaluation des charges de copropriété restant à devoir au syndicat des copropriétaires, de sorte qu'en l'absence de toute autre critique utile, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a arrêté l'arriéré de charges de copropriété à la somme de 1 784,21 euros au 31 décembre 2018.
Cet arriéré sera actualisé au mois de septembre 2019, à la somme de 2 948,18 euros, suivant le décompte produit par le syndicat des copropriétaires en pièce n° 11, décompte qui n'est pas contesté par Mme [J] [D].
2. Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement, ceux-ci n'étant pas justifiés en cause d'appel.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires au motif d'une résistance abusive de Mme [J] [D] car s'il est incontestable qu'elle ne s'est pas acquittée de la totalité des charges qui lui incombaient en sa qualité de copropriétaire, il n'en demeure pas moins, comme l'a justement relevé le premier juge, que l'action du syndic a manqué de précision et de clarté, le conduisant à réclamer un arriéré nettement surévalué, surtout, le syndicat des copropriétaire ne justifie pas d'un préjudice supérieur au préjudice né de la perception différée des charges de copropriété, lequel est résolu par l'allocation d'intérêts au taux légal.
Il suit de ce qui précède qu'hormis l'actualisation de l'arriéré de charges, le jugement rendu le 16 avril 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] [D] sera condamnée aux dépens de l'appel.
Mme [J] [D], qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 16 avril 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier, sauf sur le montant de la condamnation au paiement de l'arriéré au titre des charges de copropriété ;
Statuant à nouveau sur ce montant,
ACTUALISE la condamnation au paiement de l'arriéré au titre des charges de copropriété à la somme de 2 948,18 euros, arrêtée au mois de septembre 2019 ;
Statuant pour le surplus,
CONDAMNE Mme [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE Mme [J] [D] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
