| France, Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 21 mai 2024, 21/05662

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 21 MAI 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/05662 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEY7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 JUILLET 2021

Tribunal Judiciaire de BEZIERS

N° RG 18/00997

APPELANTES :

S.A.R.L. LEYSSENOT représentée par Maître [U] [J], demeurant [Adresse 3] [Localité 2] ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL LEYSSENOT selon Jugement rendu le 08 juillet 2020 par le Tribunal de Commerce de BEZIERS

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. POLYGONE [Localité 2] immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 538 132 341, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social sis

Avenue du Président Wilson,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Leah CARRET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 04 Mars 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2012, la SNC Polygone [Localité 2], aux droits de laquelle vient la SAS Polygone [Localité 2], a consenti à la SARL Leyssenot un bail portant sur un local commercial n° 217 au sein du centre commercial Polygone, situé à [Localité 2], pour une durée de dix années commençant à courir à compter de la date de livraison des locaux, moyennant le paiement d'un loyer de base et d'un loyer variable calculé sur la base du chiffre d'affaires hors taxe réalisé par le preneur dans les locaux loués pendant une année civile, ceci dans le cadre d'une activité de vente de prêt-à-porter pour homme.

Par acte d'huissier du 23 mars 2018, la SARL Leyssenot a fait signifier à la SAS Polygone [Localité 2] un congé pour le 25 septembre 2018.

Par acte d'huissier du 26 mars 2018, la SAS Polygone [Localité 2] a fait signifier à la SARL Leyssenot un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour non-paiement de loyers et charges, à hauteur de 96 360,39 euros.

Par acte d'huissier de justice du 24 avril 2018, la SARL Leyssenot a fait assigner la SAS Polygone [Localité 2] devant le tribunal de grande instance de Béziers, en manquement à ses obligations contractuelles, en exception d'inexécution et en nullité du commandement de payer.

Par ordonnance du 6 juin 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Béziers a débouté la SAS Polygone [Localité 2] de sa demande en nullité de l'assignation pour défaut de date et a débouté la SARL Leyssenot de sa demande d'expertise tendant à une vérification comptable de l'utilisation des sommes du fonds markéting aux opérations promotionnelles.

Par jugement rendu par le tribunal de commerce de Béziers le 4 mars 2020, la SARL Leyssenot a fait l'objet de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire, laquelle a été convertie en liquidation judiciaire par jugement rendu le 8 juillet 2020,le tribunal de commerce de Béziers ayant alors nommé [U] [J] en qualité de liquidateur. La procédure est toujours en cours.

Par jugement rendu le 26 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :

Dit que la créance détenue par la SAS Polygone [Localité 2] à l'encontre de la SARL Leyssenot est établie à hauteur de 109 321,86 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 31 décembre 2018, et à hauteur de 10 815 euros au titre des pénalités de retard dues pour défaut de communication des attestations de chiffre d'affaires ;

Débouté la SARL Leyssenot de ses demandes en exception d'inexécution, en manquement du bailleur à ses obligations et en nullité du commandement de payer du 26 mars 2018 ;

Déclaré irrecevable la demande en condamnation présentée par la SAS Polygone [Localité 2] tenant 1'ouverture de la procédure collective ;

Dit n'y avoir lieu à fixation au passif en l'absence de déclaration de créance ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront payés au titre des frais privilégiés de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SARL Leyssenot.

Sur les créances de la SAS Polygone [Localité 2] à l'encontre de la SARL Leyssenot et sa demande corrélative en condamnation, le premier juge a relevé que pour justifier de sa créance au titre des loyers et charges, la SAS Polygone [Localité 2] soumettait notamment à l'appréciation du tribunal le contrat de bail commercial signé entre les parties le 24 juillet 2012, une ordonnance de référé du 19 septembre 2017, ayant condamné la SARL Leyssenot à payer une somme de 42 660,35 euros d'arriéré locatif correspondant aux loyers et charges du 1er et 2ème trimestre 2017, à des pénalités de retard à hauteur de 4 266 euros et à une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et son certificat de non-appel, un commandement de payer du 26 mars 2018 à hauteur de 96 360,39 euros pour non-paiement des loyers et charges, des factures établies pour le paiement des loyers et charges des 2ème et 3ème trimestre 2018, un avoir pour la période du 26 au 30 septembre 2018 tenant la libération des lieux au 25 septembre 2018 et la régularisation des charges pour 1'année 2017, au surplus, un tableau récapitulatif de l'ensemble des loyers et charges dus au 31 décembre 2018, déduction faite des sommes versées par la SARL Leyssenot, qu'ainsi, sa créance au titre des loyers et charges était parfaitement établie à l'encontre de la SARL Leyssenot, à hauteur de 109 321,86 euros, à la date du 31 décembre 2018.

Sur la nullité du commandement de payer délivré par la SAS Polygone [Localité 2] le 26 mars 2018, la SARL Leyssenot soutenant que l'assiette de ce commandement était inexacte et qu'elle ne justifiait pas de l'utilisation effective des sommes versées par elle au fonds marketing pour la promotion du centre commercial, le premier juge a relevé que les clauses du bail ne faisaient état d'aucune obligation mise à la charge du bailleur de justifier de l'utilisation effective desdites sommes et, au surplus, qu'elle ne démontrait pas en quoi le bailleur aurait manqué à ses obligations contractuelles durant l'exécution du contrat de bail les ayant liés pour rejeter sa demande fondée sur l'exception d'inexécution pour justifier du non-paiement des loyers et charges.

S'agissant des demandes indemnitaires portant sur les pénalités de retard pour non transmission des attestations sur le chiffre d`affaires, présentées par la SAS Polygone [Localité 2] à hauteur de 108 150 euros, le premier juge a relevé qu'aux termes de l'article 15.2 du bail, le preneur s'était obligé à la communication de son chiffre d'affaires dans les deux jours suivants la fin de chaque mois civil et dans les 90 jours consécutifs à la fin de chaque année civile, qu'il était également prévu au contrat de bail l'application d'une pénalité forfaitaire de 150 euros par jour de retard compensatrice de la perturbation provoquée par cette carence dans les services du bailleur, indexée dans les mêmes conditions que le loyer de base, que toutefois, compte tenu du préjudice réellement subi par la SAS Polygone [Localité 2] et du montant de la clause pénale, la somme réclamée au titre de la clause pénale revêtait, selon le premier juge, un caractère manifestement excessif, qui justifiait sa réduction d'office, ramenée à 10% du montant sollicité, de 108 150 euros, soit 10 815 euros.

La SARL Leyssenot a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 23 septembre 2021.

Dans ses dernières conclusions du 22 juin 2022, la SARL Leyssenot demande à la cour de :

« Vu les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil,

Vu les nouveaux articles 1217 et suivants du code civil et anciens articles 1184 du code civil,

Vu les dispositions de l'article L. 641-3 du code de commerce,

Vu l'ordonnance rendue le 6 juin 2019 par monsieur le juge de la mise en état près le tribunal de grande instance de Béziers,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 26 juillet 2021 ;

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou, en tout cas, mal fondées,

Recevant l'appel en la forme er au fond y faisant droit ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 26 juillet 2021, en ce qu'il a :

Dit que la créance détenue par la SAS Polygone [Localité 2] à l'encontre de la SARL Leyssenot est établie à hauteur de 109 321,86 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 31 décembre 2018, et à hauteur de 10 815 euros au titre des pénalités de retard dues pour défaut de communication des attestations de chiffre d'affaires ;

Débouté la SARL Leyssenot de ses demandes en exception d'inexécution, en manquement du bailleur à ses obligations et en nullité du commandement de payer du 26 mars 2018 ;

Dit que les dépens seront payés au titre des frais privilégiés de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SARL Leyssenot ;

En conséquence,

Constater que l'utilisation du fonds marketing par le bailleur au profit du locataire doit s'analyser en un mandat au titre duquel la SAS Polygone [Localité 2] doit à l'évidence rendre des comptes à la SARL Leyssenot ;

Constater que la SAS Polygone [Localité 2] n'a rendu aucun compte de sa gestion à la SARL Leyssenot ;

Constater que la SAS Polygone [Localité 2] a méconnu ses obligations légales et contractuelles ;

Constater que la SARL Leyssenot est fondée à invoquer l'exception d'inexécution ;

Juger que l'assiette du commandement de payer du 26 mars 2018 est injustifiée ;

Constater que le commandement de payer du 26 mars 2018 est nul et de nul effet ;

En conséquence,

Débouter la SAS Polygone [Localité 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement du 26 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il a :

Déclaré irrecevable la demande en condamnation présentée par la SAS Polygone [Localité 2] tenant à l'ouverture de la procédure collective ;

Dit n'y avoir lieu à fixation au passif en l'absence de déclaration de créance ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

Débouter la SAS Polygone [Localité 2] de l'intégralité de ses demandes ;

Condamner la SAS Polygone [Localité 2] à verser à la SARL Leyssenot représentée par maître [U] [J] ès qualités de mandataire judiciaire, la somme de 3 500 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »

Pour l'essentiel, la SARL Leyssenot revient sur le fait qu'il n'a jamais été justifié par la SAS Polygone [Localité 2] de l'utilisation réelle d'une partie du loyer, à savoir la part attribuée par elle, en sa qualité de bailleur, au budget de fonctionnement du fonds marketing pour développer la promotion et la publicité du centre commercial et augmenter ainsi sa fréquentation, ce qui peut, selon elle, avoir une incidence notoire sur le chiffre d'affaires susceptible d'être réalisé par les commerçants et preneurs.

Au visa des dispositions des articles 1984 et suivants du code civil, la SARL Leyssenot estime que l'utilisation du fonds marketing par le bailleur au profit du locataire doit s'analyser en un mandat, qu'ainsi, en ne justifiant pas de l'utilisation et, plus généralement, de la gestion du fonds marketing, la SAS Polygone [Localité 2] a manqué gravement à ses obligations légales et contractuelles.

La SARL Leyssenot demande en conséquence à la cour d'infirmer la décision déférée et d'appliquer le principe de l'inexécution.

Elle demande au surplus à la cour de débouter la SAS Polygone [Localité 2] de sa demande reconventionnelle visant à fixer sa créance au passif de la procédure collective de la SARL Leyssenot et de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré le montant réclamé au titre de la clause pénale comme revêtant un caractère manifestement excessif.

Dans ses dernières conclusions du 16 mars 2022, la SAS Polygone [Localité 2] demande à la cour de :

« Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 26 juillet 2021, en ce qu'il a retenu l'existence d'une créance de loyers à l'encontre de la société Leyssenot, égale à 109 321,86 euros ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de la société Leyssenot portant sur le fonds marketing ;

Plus généralement,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de la société Leyssenot dirigées contre la société Polygone [Localité 2] ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 26 juillet 2021 en ce qu'il a retenu le principe d'une créance de la société Polygone [Localité 2] à l'encontre de la société Leyssenot au titre d'une clause pénale ;

Et, pour le surplus,

Faire droit à l'appel incident formé par la société Polygone [Localité 2] à l'encontre du jugement dont appel du 26 juillet 2021 ;

Dire et juger que la créance de la société Polygone [Localité 2] au titre de la clause pénale prévue à l'article 15.2 du bail est égale à 108 150 euros ;

Fixer la créance de la société Polygone [Localité 2] au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la société Leyssenot, à la somme de 109 321,86 euros au titre des loyers impayés et 108 150 euros au titre de la clause pénale ;

Débouter la société Leyssenot de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Polygone [Localité 2] ;

Condamner maître [J], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la société Leyssenot, à payer à la société Polygone [Localité 2] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. »

Pour l'essentiel, la SAS Polygone [Localité 2] demande la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a constaté que sa créance à l'encontre de la société Leyssenot était égale à 109 321,86 euros, au motif que, selon elle, il est incontestable que des loyers sont restés impayés et peu importe que le courrier du 20 mars 2018 de la société Socri, gestionnaire de Polygone [Localité 2], mentionne une créance supérieure à celle portée sur le commandement.

Sur le budget de fonctionnement du fonds marketing et la prétendue incidence sur le chiffre d'affaires réalisés par la SARL Leyssenot, la SAS Polygone [Localité 2] avance pour l'essentiel que l'article 10.3-5 titre 2 du bail en litige dispose « Le bailleur et/ou le gestion du Centre Commercial ne sauraient assumer une quelconque responsabilité pour le cas où les opérations de promotion et de publicité mises en 'uvre seraient sans incidence directe sur l'activité exercée par le preneur dans les locaux loués et/ou sur l'état de la commercialité du Centre Commercial, ce qui est expressément accepté par le preneur », qu'ainsi, il ne peut être recherchée une absence de bonne utilisation du fonds marketing, susceptible de pouvoir constituer une exception d'inexécution.

S'agissant de l'appel incident formé à l'encontre du jugement dont appel, en ce qu'il n'a pas été fait droit à l'intégralité de la demande de la SAS Polygone [Localité 2] portant sur la condamnation au paiement d'une clause pénale, celle-ci estime que rien ne justifie qu'elle soit ramenée à 10 % et demande qu'elle soit calculée telle que prévue au contrat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 25 mars 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS

1. Sur l'exception d'inexécution

La cour relève que l'article 10.3-5 titre 2 du bail en litige dispose que « Le bailleur et/ou le gestion du Centre Commercial ne sauraient assumer une quelconque responsabilité pour le cas où les opérations de promotion et de publicité mises en 'uvre seraient sans incidence directe sur l'activité exercée par le preneur dans les locaux loués et/ou sur l'état de la commercialité du Centre Commercial, ce qui est expressément accepté par le preneur », de sorte que c'est à juste titre que le premier juge en a tiré pour conséquence que la SARL Leyssenot ne démontrait pas en quoi la SAS Polygone [Localité 2] aurait manqué à ses obligations contractuelles durant l'exécution du contrat de bail les ayant liées, qu'ainsi, la preneuse ne peut se prévaloir d'une quelconque exception d'inexécution pour justifier du non-paiement des loyers et charges et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande fondée sur ce moyen.

2. Sur la clause pénale

Comme le premier juge, la cour estime que la somme réclamée par la SAS Polygone [Localité 2] au titre de la clause pénale revêt un caractère manifestement excessif, qui justifie sa réduction d'office, que sollicitée pour la somme de 108 150 euros, elle soit ramenée au cas d'espèce à 10 % de ce montant, soit à la somme de 10 815 euros, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

3. Sur la demande de fixation de la créance de la SAS Polygone [Localité 2] au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SARL Leyssenot

Le premier juge a retenu que tenant la procédure collective ouverte à l'encontre de la SARL Leyssenot, le caractère antérieur de la créance par rapport à l'ouverture de la procédure collective et l'absence de déclaration de créance, celle-ci ne pouvait donner lieu ni à condamnation ni à fixation de créance.

La cour constate que la SAS Polygone [Localité 2] se limite à demander la réformation de ce chef sans apporter de critique aux motifs retenus par le premier juge, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Il suit de ce qui précède que le jugement rendu le 26 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL Leyssenot sera condamnée aux dépens de l'appel.

La SARL Leyssenot, qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à la SAS Polygone [Localité 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 26 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la SARL Leyssenot à payer à la SAS Polygone [Localité 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;

CONDAMNE la SARL Leyssenot aux dépens de l'appel.

Le Greffier La Présidente