ARRÊT n° 2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 14 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06138 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PFWM
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 20 SEPTEMBRE 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE
N° RG 21/00039
APPELANT :
Monsieur [R] [K] [B]
né le 12 Décembre 1971 à [Localité 1]
[Adresse 3],
[Localité 2]
Représenté par Me Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/14544 du 03/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
S.A. ALOGEA prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE,
avocat, avocat plaidant
assistée de Me Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Pascal CLEMENT, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Février 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 20 décembre 2019, la société Alogea bâtir et accompagner, venant aux droits de la société Audoise et Ariègeoise d'habitation à loyers modérés, a donné à bail à M. [R] [K] [B], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] (11).
Le 16 juillet 2020, le bailleur a adressé un premier courrier à M. [R] [K] [B] l'informant qu'elle avait été saisie de plaintes du voisinage concernant notamment des nuisances sonores, menaces et insultes. La société l'a convoqué à une réunion de médiation à laquelle il ne s'est pas présenté.
Une sommation de cesser tous troubles, nuisances et agissements de nature à gêner la quiétude des autres occupants de la résidence lui a été signifiée par voie d'huissier le 16 novembre 2020.
Par acte d'huissier en date du 15 décembre 2020, la SA Alogea bâtir et accompagner a assigné M. [R] [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Narbonne afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et ordonner son expulsion.
Le jugement rendu le 20 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne :
Prononce la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu le 20 décembre 2019 entre M. [R] [K] [B] et la SA Alogea bâtir et accompagner, venant aux droits de la société Audoise et Ariègeoise d'habitation à loyers modérés, relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] (11), aux torts exclusifs de M. [R] [K] [B] pour non-respect de l'obligation de jouissance paisible des lieux ;
Ordonne, en conséquence, à M. [R] [K] [B] de libérer l'appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;
Dit qu'à défaut pour M. [R] [K] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA Alogea bâtir et accompagner pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Condamne M. [R] [K] [B] à payer à la SA Alogea bâtir et accompagner, venant aux droits de la société Audoise et Ariègeoise d'habitation à loyers modérés, à titre provisionnel, la somme de 187,61 euros (décompte arrêté au 30 avril 2020 incluant une dernière facture de 31,28 euros) avec les intérêts aux taux légal à compter de la présente ordonnance ;
Condamne M. [R] [K] [B] à payer au bailleur, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
Déboute la SA Alogea bâtir et accompagner de sa demande de dommages-intérêts ;
Déboute M. [R] [K] [B] de sa demande de rejet des demandes et prétentions adverses ainsi que de l'exécution provisoire de droit ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne M. [R] [K] [B] à verser à la SA Alogea bâtir et accompagner la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Le premier juge retient que les nuisances sonores, insultes, jets d'urine et de mobilier ainsi que les menaces à l'encontre de ses voisins caractérisent des troubles anormaux du voisinage commis par M. [R] [K] [B]. En ce sens, la SA Alogea a produit de nombreux témoignages de voisins qui, s'ils ne respectent pas les formes prescrites à l'article 202 du code de procédure civile, le premier les a déclarés recevables dès lors que les attestations sont signées, assorties de la pièce d'identité du rédacteur et corroborées par des plaintes, mains courantes, emails et pétitions envoyés par les locataires. M. [R] [K] [B] n'a donc pas usé paisiblement des lieux loués en troublant gravement la tranquillité des voisins ce qui justife la résiliation de son bail et son expulsion.
Le premier juge relève que M. [R] [K] [B], après soustraction des frais de poursuite, devait être condamné au paiement de la somme de 187,61 euros au titre des loyers restant dus au 30 avril 2021.
Le premier juge rejette la demande de dommages-intérêts de la SA Alogea considérant que rien ne démontre que les dégradations commises dans l'ascenseur sont imputables à M. [R] [K] [B].
M. [R] [K] [B] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 octobre 2021.
Suivant requête reçue le 31 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne, M. [R] [K] [B] a saisi le Juge de l'exécution d'une demande de délais pour quitter les lieux, qui a été rejetée par un jugement rendu le 17 mars 2022.
Selon déclaration du 23 mars 2022, M. [R] [K] [B] a relevé appel de cette décision.
M. [R] [K] [B] a trouvé un autre logement et signé un contrat de bail avec la SA Promologis le 7 avril 2022. Il a donc quitté les lieux le 4 mai 2022, date de la remise des clés et de l'état des lieux de sortie effectué par Maître [F], Huissier de Justice à [Localité 2], puis s'est donc désisté de son appel, constaté par arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 1er décembre 2022.
Dans ses dernières conclusions du 23 février 2024, M. [R] [K] [B] demande à la cour de :
Juger M. [R] [K] [B] recevable et bien fondé en son appel ;
Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Narbonne le 20 septembre 2021 en ce qu'il a débouté la SA Alogea de sa demande de dommages-intérêts ;
L'infirmer en ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau,
Juger que la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R] [K] [B] n'est pas fondée en l'absence de preuve de l'existence de troubles du voisinage et de justification d'un préjudice ;
Débouter la SA Alogea de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à l'exception de l'arriéré de loyers et charges effectivement dû à hauteur de la somme de 31,32 euros ;
Condamner la SA Alogea au paiement de la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice moral subi par M. [R] [K] [B] ;
Condamner la SA Alogea à rembourser à M. [R] [K] [B] les frais d'établissement du constat de Maître [I], huissier de justice, rendu nécessaire par la présente procédure, d'un montant de 400 euros ainsi que les frais de constat de Maître [F] d'un montant de 383,70 euros pour l'établissement de l'état des lieux de sortie ;
Condamner la SA Alogea au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens.
M. [R] [K] [B] soutient que la résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée dès lors qu'il n'existe pas de nuisances. Il affirme que les attestations ne sont pas circonstanciées et ne font que reprendre les dires de faits non fondés et impossibles (concernant les jets d'urine ou de javel sur le balcon d'une voisine qui vivrait du côté opposé de la résidence) de personnes en conflit avec leur voisin. L'appelant verse trois attestations de voisins plus proches de son logement qui témoignent n'avoir jamais été dérangés. Il affirme que le premier juge a commis une erreur en attachant aux quatre attestations de Mme [S] [N] une force probante dès lors que cette dernière se trouve à l'opposé du bâtiment, rendant ses attestations peu crédibles.
Il ajoute que l'affiche ne présente pas de menaces et qu'il n'en est pas l'auteur, cette dernière étant dactylographiée et une partie du nom de l'appelant étant manquant à la soi-disant signature.
S'agissant des nuisances sonores, M. [R] [K] [B] précise qu'aucun huissier ne les a constatées malgré les nombreux passages et qu'elles apparaissent uniquement dans la pétition des voisins, constituant dès lors une nuisance ponctuelle qui ne peut lui être reprochée au titre de la résiliation du bail.
Il conteste également avoir procédé au dépôt d'objets dangereux (une bouteille de gaz sans nom ni numéro d'appartement) dans le local à vélo duquel il n'a d'ailleurs pas la clé.
M. [R] [K] [B] ajoute que la soi-disant caméra utilisée pour filmer sa voisine de palier a été identifiée par constat d'huissier comme étant un simple jouet d'enfant qui ne dispose pas d'une caméra.
L'appelant rappelle que les photographies des salissures et détériorations des parties communes ne permettent pas de localiser les lieux et encore moins de lui imputer ces dégradations, rien n'ayant pu être constaté par l'huissier sur les lieux. Par ailleurs ce dernier ne possède pas de chien suite à ses problèmes de santé et ne peut, donc, dès lors, être tenu responsable des déjections canines. M. [R] [K] [B] précise qu'il n'a pas pu menacer de mettre de feu à la chaufferie, n'étant pas localisée dans la résidence. Il fait également savoir que l'état des lieux de sortie fait état d'un logement en parfaite condition ce qui réfuterait le fait qu'il soit l'auteur des dégradations alléguées par la SA Alogea.
M. [R] [K] [B] soutient avoir subi un préjudice moral qui doit être réparé par la SA Alogea à hauteur de 1.500 euros outre le remboursement des frais de constat d'huissier. Ce dernier affirme subir l'acharnement injustifié de ses voisins allant jusqu'à être convoqué, sans conséquence, suite à un signalement effectué auprès des services de la protection de l'enfance. Il se voit également privé de la seule activité qu'il pouvait pratiquer en raison de son handicap de 93% suite aux fausses accusations de Mme [O] ayant conduit à la confiscation de l'arme de tir sportif de M. [R] [K] [B]. L'appelant précise également faire l'objet de menaces, notamment de M. [O] qui aurait menacé de le « planter » ainsi que de dégradations, tant de son véhicule que de sa porte d'entrée et sa boite aux lettres.
M. [R] [K] [B] fait valoir enfin que la somme due au titre de son arriéré de loyer est seulement de 31,32 euros puisque la Caf a bien été versée au bailleur, portant le total initial à 483,19 euros avant la déduction du dépôt de garantie de 411,87 euros pour le logement et 40 euros pour le garage.
Dans ses dernières conclusions du 11 septembre 2023, la SA Alogea, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :
Dire et juger que le contrat de location a été résilié de plein droit au 4 mai 2022 du fait de l'abandon du bien immobilier par le locataire ;
Confirmer le jugement rendu le 20 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne en son principe d'avoir retenu les torts exclusifs de M. [R] [K] [B] et les manquements de celui-ci au contrat de bail sauf en ce qu'il a débouté la SA Alogea bâtir et accompagner de sa demande de dommages-intérêts ;
Condamner M. [R] [K] [B] à lui payer la somme de 6.000 euros de dommages-intérêts en réparation des dégâts matériels causés dans son logement et dans les parties communes ainsi que des préjudices moral et financier subis par le bailleur du fait du comportement déloyal et abusif de M. [R] [K] [B] ;
Condamner M. [R] [K] [B] à la somme de 529,17 euros au titre de l'indemnité d'occupation due sur mars, avril et mai 2022 ;
Condamner M. [R] [K] [B] à la somme de 95,86 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour l'année 2021 et 2022 ;
Ordonner la compensation avec les sommes détenues au titre du dépôt de garantie soit 411,87 euros pour l'appartement et 40 euros pour le garage ;
Condamner M. [R] [K] [B] à payer à Alogea la somme de 2.000 euros au titre de l'raticle 700 du code de procédure civile supplémentaire en cause d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel.
La SA Alogea fait valoir que M. [R] [K] [B] a définitivement quitté le logement en date du 4 mai 2022. Le contrat de location a donc été résilié de plein droit pour abandon du bien immobilier par le locataire à cette date.
La SA Alogea soutient que son ancien locataire a commis des nuisances rapportées par neuf résidents desquelles il ressort des dégradations et des menaces, comportement qui a imposé au bailleur d'agir en justice en multipliant les procédures. La somme de 6.000 euros doit donc être allouée à ce titre.
L'intimée fait valoir que M. [R] [K] [B] est redevable des arriérés de loyers et charges survenus postérieurement à l'appel. Elle affirme que suite au jugement rendu par le juge de l'exécution de Narbonne du 17 mars 2022 ayant débouté le demandeur de sa demande de délais de grâce, ce dernier n'a pas réglé ses 3 dernières échéances de loyer ni la régularisation des charges 2021/2022 pour la somme totale de 529,17 euros et, après compensation, 77,33 euros.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 février 2024.
MOTIFS
1/ Sur la résiliation du contrat de location :
Selon les articles 1728 1 ° du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Enfin, en application de l'article 1729 du code civil « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens.
M. [K] [B] ne produit en effet aucune nouvelle pièce et ne développe aucun nouvel argument de nature à remettre en cause l'analyse et la motivation particulièrement étayée du premier juge.
Il sera rappelé que l'usage paisible des lieux est une obligation essentielle du contrat de location qui consiste pour le preneur à respecter à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage dont la violation justifie la résiliation du contrat de bail.
Le bailleur produit plusieurs plaintes de locataires reprochant à l'appelant des nuisances sonores, des insultes et menaces, d'affichages dans les communs mais également des jets d'urine et de mobilier depuis son balcon.
Ces témoignages circonstanciés et concordants sont confirmés par une pétition signée par plusieurs locataires de la résidence occupée par M. [K] [B] qui réitèrent les mêmes griefs sauf à évoquer l'existence de menaces écrites affichées dans l'ascenseur, ainsi qu'un affichage sauvage dans le bâtiment.
Le bailleur produit encore les attestations de M [W], chauffagiste qui confirme les tentatives d'introduction de M. [K] [B] dans la chaufferie ainsi que les menaces d'y mettre le feu, de Mme [M] [Y] qui évoque le comportement agressif et violent de l'appelant, dont elle était la voisine immédiate, ainsi que de Mme [O] confirmant le jet de mobilier de sa terrasse outre Mme [N] attestant du jet d'urine sur son balcon ainsi que les insultes proférées à son encontre.
Plusieurs plaintes et main-courantes ont été déposées au cours de l'année 2020 tant en raison du tapage nocturne, que des violences, menaces et insultes proférées à l'encontre du voisinage.
Comme l'a justement rappelé le premier juge, si les attestations produites ne sont pas respectueuses des formalités énoncées à l'article 202 du code de procédure civile, pour autant ces mentions ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge du fond d'apprécier souverainement si l'attestation non conforme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. (civ 1ère 21 novembre 1979).
C'est donc à bon droit que le juge des contentieux de la protection a retenu leur valeur probante, les attestations étant signées, complétées par la pièce d'identité de leur auteur et par d'autres éléments de preuve.
S'agissant des contestations émises par M. [K] [B] lequel dénonce l'acharnement injustifié de ses voisins, l'incohérence des faits énoncés ou encore leur inexistence s'agissant de la présence d'une caméra sur sa terrasse qui n'est rien d'autre qu'un jouet, l'analyse du premier juge sera confirmée puisqu'en effet les attestations produites par l'appelant , qui lui sont favorables, ne permettent en rien d'écarter le nombre important de plaintes concordantes et circonstanciées l'accusant dans des termes similaires de faits caractérisant un trouble manifeste du voisinage. De même, l'acharnement des voisins n'est nullement établi tout comme l'identité de l'auteur des dégradations commises sur son véhicule dont il accuse Mme [O]. Enfin, il sera souligné que le bailleur produit plusieurs témoignages qui n'émanent pas tous de Mme [S] [N] dont l'appelant remet en cause la valeur probante.
Pour finir, si la société Alogea ne produit pas de procès-verbal de constat, cela ne prive pas les attestations produites ainsi que les autres éléments de la procédure (plainte, main-courantes, saisine du parquet, pétition), de leur valeur probante.
Dès lors, ces pièces confirment la persistance et l'importance des troubles de voisinage subis au cours de l'année 2020 et du comportement inadapté de M. [K] [B] qui a fait régner au sein de la résidence un climat difficile de nature à nuire à la tranquillité des autres locataires qui ont subi de nombreux désagréments en lien notamment avec le tapage nocturne récurrent, les jets d'urine et de mobilier.
Ces manquements répétés et graves de M. [K] [B] à l'obligation de jouir paisiblement des lieux loués justifient la résiliation du bail et les demandes subséquentes ce d'autant qu'en dépit des mises en demeure adressées par le bailleur au cours de l'année 2020 invitant l'intéressé à cesser les nuisances, celui-ci a persisté et poursuivi les actes d'incivilité.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
L'appelant sera débouté de la demande de dommages et intérêts et celle aux fins de voir mettre à la charge de l'intimée les frais d'huissier, le motif de résiliation du contrat de bail étant confirmé en appel.
2/ Sur la dette locative :
Le premier juge a condamné M. [R] [K] [B] à payer à la SA Alogea une indemnité d'occupation puis à titre provisionnel, la somme de 187,61 euros (décompte arrêté au 30 avril 2020 incluant une dernière facture de 31,28 euros) avec les intérêts aux taux légal à compter de la présente ordonnance.
La SA Alogea réclame en appel la somme de 529,17 euros au titre de l'indemnité d'occupation due sur les mois de mars, avril et mai 2022 ainsi que la somme de 95,86 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour l'année 2021 et 2022.
Il est acquis que M. [R] [K] [B] a quitté les lieux le 4 mai 2022 et se trouve donc redevable du loyer et charges jusqu'à cette date.
La SA Alogea produit un décompte individuel de charges laissant apparaître au 4 mai 2022 un arriéré d'un montant de 95,86 euros, ainsi qu'un relevé de compte locatif laissant apparaître un solde dû au 19 juillet 2022 d'un montant de 1.059,36 euros après déduction du dépôt de garantie de 411,87 euros.
Ce décompte intègre les frais irrépétibles d'un montant de 800 euros qui doivent être déduit de la créance réclamée pour ne pas constituer un arriéré locatif.
Sont également intégrées des régularisations de charges d'un montant total de 263,35 euros. Le bailleur, qui réclame en sus un arriéré de charges d'un montant de 95,86 euros, ne justifie pas cette demande puisqu'il n'est pas exclu que les régularisations de charges figurant dans le décompte l'intègrent.
Sont enfin mentionnés le montant des aides au logement perçues par le bailleur qui reprend le montant de l'aide versée au bailleur du 1er octobre 2021 au 30 avril 2022 pour un montant de 2.093,65 euros comme en justifie M. [R] [K] [B].
Il s'ensuit que faute de preuve de versements supplémentaires , M. [R] [K] [B] reste débiteur au 4 mai 2022 de la somme de 259,36 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges.
Il sera donc condamné au paiement de cette somme. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
3/ sur la demande de dommages et intérêts :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire présentée par le bailleur dès lors que la SA Alogea, qui réclame en appel une somme de 6.000 euros, ne démontre pas que l'appelant serait responsable des dégradations dont elle réclame le remboursement.
4/ Sur les demandes accessoires :
Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [K] [B], qui succombe, supportera les entiers dépens.
L'équité commande de faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner à la somme de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 10 août 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. [R] [K] [B] à payer à la SA Alogea à titre provisionnel, la somme de 187,61 euros (décompte arrêté au 30 avril 2020 incluant une dernière facture de 31,28 euros) avec les intérêts aux taux légal à compter de la présente ordonnance,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne [R] [K] [B] à payer à la SA Alogea bâtir et accompagner la somme de 259,36 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêtée au 4 mai 2022,
Déboute M. [R] [K] [B] de l'intégralité de ses demandes,
Condamne M. [R] [K] [B] à payer à la SA Alogea bâtir et accompagner la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [R] [K] [B] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le greffier La présidente
