ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04601 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OXHI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 SEPTEMBRE 2020
Tribunal Judiciaire de NARBONNE
N° RG 19-000810
APPELANTE :
S.A.S. SUD SYNDIC prise en la personne de son représentant légal, audit siège social
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Sébastien PINET de la SARL SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant
assistée de Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sébastien PINET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [I] [G]
né le 18 Décembre 1982 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représenté par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Nathalie PICCIN, avocat au barreau de GERS, avocat plaidant
Madame [K] [L] épouse [G]
née le 15 Janvier 1975 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Nathalie PICCIN, avocat au barreau de GERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Août 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller et Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
Les époux [G] sont copropriétaires d'un appartement situé dans la copropriété Résidence [4] à [Localité 6].
Au mois d'août 2015, l'appartement a connu des désordres au niveau de la loggia et dans une chambre suite à une inondation.
Une première expertise a été réalisée par le cabinet Polyexpert à la demande de la compagnie d'assurance des époux [G], la société Allianz.
De nouveaux sinistres sont apparus en 2016 et un nouvel expert Elex a été mandaté par la compagnie d'assurance Allianz.
Après une réunion contradictoire entre les époux [G] et la SAS Sud Syndic, un procès-verbal de constatation des causes, en l'occurrence une obstruction du réseau d'évacuation des eaux pluviales, a été signé entre les parties et le syndic a fait procéder à des travaux de remise en état consistant à un shuntage de la canalisation des eaux pluviales existantes.
Face au refus du syndic de prendre en charge le coût des travaux de remise en l'état de l'appartement, les époux [G] ont adressé à la SAS Sud Syndic une mise en demeure de s'acquitter de la somme de 6 929,13 € au titre de leurs préjudices.
Par acte d'huissier en date du 5 novembre 2019, les époux [G] ont assigné la SAS Sud Syndic devant le tribunal judiciaire de Narbonne en réparation de l'ensemble de leurs préjudices.
Le jugement rendu le 21 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne:
Condamne la SAS Sud Syndic à payer aux époux [G] la somme de 5 329,13 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.
Condamne la SAS Sud Syndic à leur payer la somme de 750 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SAS Sud Syndic aux dépens de l'instance.
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Le tribunal retient tout d'abord qu'à la lecture du règlement de copropriété, les canalisations et les branchements font partie des parties communes et qu'il ressort des expertises amiables et du procès-verbal de constatation des causes signé entre les parties que les désordres sont le résultat d'une obstruction du réseau des eaux pluviales au niveau de la loggia, lors de la pose du carrelage sur la terrasse.
Le tribunal considère ainsi que le regard a été obstrué lors de la construction de l'immeuble, soit avant la transformation de la terrasse en loggia et que le syndic a donc commis une faute dans la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble et qu'en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 il doit réparer les préjudices subis par les époux [G].
Au titre des travaux de reprise de l'appartement, le premier juge se fonde sur les devis produits, retenant le moins disant.
Il relève également, au vu des pièces produites, une perte locative sur les années 2016 et 2017 sur la base du revenu locatif moyen entre 2008 et 2014, soit une somme de 1 799,71 € pour une année. En revanche le tribunal ne fait pas droit à la demande de réparation d'un préjudice de jouissance considérant que ce dernier est caractérisé par la perte locative déjà indemnisée.
La SAS Sud Syndic a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 octobre 2020.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 août 2023.
Les dernières écritures pour la SAS Sud Syndic ont été déposées le 20 janvier 2021.
Les dernières écritures pour [I] [G] et son épouse [X] [L] ont été déposées le 9 novembre 2022.
Dans ses dernières écritures la SAS Sud Syndic demande:
Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ;
- Vu l'article 700 du code de procédure civile;
- Vu les pièces ;
- D'infirmer en toutes ses dispositions la décision déferée ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Juger que la SAS Sud Syndic n'est pas responsable du sinistre intervenu ;
Débouter les époux [G] de l'intégralité de leurs demandes ;
En conséquence,
Condamner les époux [G] au paiement des frais de travaux pour un montant total de 3 695,30 Euros ;
A titre subsidiaire,
Débouter les époux [G] de leurs demandes pour la réalisation de travaux supplémentaires ;
Débouter les époux [G] de leurs demandes au titre de la perte locative ;
En tout état de cause :
Condamner Monsieur et Madame [G] à la somme 2.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre principal, la SAS Sud Syndic soutient ne pas être responsable du sinistre survenu qu'il met en lien avec la modification non autorisée de la terrasse en loggia réalisée par les époux [G] occasionnant une incidence sur l'écoulement des eaux ainsi que sur la canalisation qui s'est retrouvée obstruée.
La SAS Sud Syndic fait valoir que le tribunal, en retenant que les désordres ont pour origine la construction de l'immeuble, n'a pas correctement interprété les faits et qu'elle n'a pas à prendre en charge des travaux de remise en état qui ne résultent que des propres agissements des époux [G].
A titre subsidiaire, la SAS Sud Syndic expose que si elle devait être considérée par la cour comme responsable des désordres, pour autant les demandes en réparation présentées par les époux [G] doivent être rejetées.
Sur le montant des travaux, la SAS Sud Syndic fait valoir que les époux [G] sollicitent le paiement de travaux qui ont déjà été réalisés par la société Falanga et Fils sans démontrer que lesdits travaux auraient mal été réalisés se limitant à faire grief de l'apposition d'une mauvaise couleur de peinture.
Sur la perte locative, la SAS Sud Syndic affirme que les époux [G] n'en ont subi aucune dans la mesure où non seulement ils n'ont jamais loué leur appartement mais également compte-tenu des incidences minimes du dégât des eaux sur la loggia et sur l'état général de l'appartement. Elle ajoute qu'il n'y a pas non plus de préjudice de jouissance.
Dans leurs dernières écritures, [I] [G] et son épouse [K] [L] demandent:
Rejeter toutes autres conclusions comme injustes et mal fondées.
- Vu l'article 1240 et 1241 du code civil,
- Vu la loi N° 65.557 du 10 juillet1965,
- Vu l'ordonnance du 7 septembre 2021,
Infirmer le jugement en date du 21 septembre 2020 en ce qu'il a débouté les époux [G] de leur demande au titre du trouble de jouissance ;
Et y ajoutant,
Condamner la SAS Sud Syndic à verser à Madame et Monsieur [G] la somme de 1.600 € au titre du trouble de jouissance ;
Confirmer ledit jugement pour le surplus ;
Débouter la SAS Sud Syndic de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner la SAS Sud Syndic à verser à Monsieur et Madame [G] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date 19/09/2019.
Sur l'origine du sinistre et la responsabilité du syndic, les époux [G] font valoir en substance que:
-le syndic a attendu plus de 2 ans pour faire procéder aux travaux sur le réseau des eaux pluviales, travaux n'aboutissant qu'à une reprise très partielle, ce qui caractérise un défaut d'entretien des parties communes et une faute du syndic,
-le syndic a reconnu sa responsabilité en prenant en charge les travaux sans aucune réserve et sans que cette prise en charge soit « pour le compte de qui il appartiendra »,
-les époux [G] n'ont procédé à aucune modification des parties communes et les rapports d'expertise démontrent que le regard comme le sol de la terrasse sont anciens,
-l'obstruction de la canalisation provient d'un défaut d'entretien.
Sur la réparation des préjudices subis, les époux [G] exposent, tout d'abord, concernant les travaux de reprise des embellissements, que ces derniers n'ont été réalisés que très partiellement et sans soin comme le démontre le procès-verbal de constat d'huissier en date du 19 septembre 2019.
Concernant les pertes locatives, ils font valoir que cet appartement a été acquis au moyen d'un prêt et qu'il était dédié à la fois à l'usage personnel des propriétaires, mais aussi à la location pour contribuer au remboursement du crédit.
Ils ajoutent qu'ils justifient au moyen d'une attestation d'une agence immobilière du revenu locatif moyen qu'ils étaient en droit d'attendre du bien et qu'ils n'ont pu obtenir en raison des désordres.
Sur le préjudice de jouissance, ils opposent que c'est à tort que la décision déférée a considéré qu'il n'était pas caractérisé dans la mesure où il ne se confond pas avec la perte locative puisque le bien acquis était destiné non seulement à la location sur une partie de l'année mais aussi en particulier sur les périodes de vacances à un usage personnel pour la famille qui n'a pas été possible.
DECISION
1/ sur la responsabilité :
Les époux [G], propriétaires d'un appartement situé dans la copropriété Résidence [4] à [Localité 6], ont eu à déplorer au mois d'août 2015 un premier désordre occasionnant un dégât des eaux dans la loggia et la chambre de l'appartement, réitéré le 1er octobre 2017.
Ce sinistre a pour origine, comme le démontre le premier rapport d'expertise établi par Polyexpert, l'obstruction de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales, située sous le dallage de la loggia sinistrée, sur une partie horizontale.
Cette origine est à nouveau confirmée le 4 janvier 2018 par les parties, à savoir Mme [G], Sud Syndic et le cabinet Elex, dans un procès-verbal de constatations relatif aux causes et circonstances du désordre du 1er octobre 2017, lequel indique que le sinistre provient de l'engorgement d'une canalisation d'évacuation des eaux pluviales ainsi que l'absence de réalisation des travaux de suppression de la cause au 4 janvier 2018.
Bien que l'origine des désordres provienne de l'obstruction d'une canalisation d'évacuation des eaux pluviales, partie commune, le syndic conteste néanmoins toute responsabilité soutenant que le regard situé sous la terrasse des époux [G], qui permettait l'accès à la canalisation, a été bouché et carrelé par les copropriétaires lors de la transformation de la terrasse en loggia.
Si l'accès au regard a été effectivement obturé comme le révèle le rapport d'inspection télévisée établi par Resology, il ne peut en être déduit que les époux [G] en soient à l'origine.
Le cabinet Elex, présent lors de la réunion contradictoire du 4 janvier 2018, considère en effet que « le regard situé sous la terrasse, dont le carrelage ancien est identique au carrelage intérieur de l'appartement et dont le mode de pose est similaire », a été « obstrué au moment des travaux de construction du bâtiment ».
Faute d'élément de preuve contraire, il n'est pas démontré par l'appelant que l'obturation du regard provient de la transformation de la terrasse en loggia et serait ainsi imputable aux époux [G].
Or, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers.
En l'absence de preuve du comportement fautif des époux [G], il convient de retenir l'entière responsabilité de la SAS Sud Syndic à qui incombe les travaux de débouchage de la canalisation litigieuse.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef.
2/ Sur les préjudices
Le premier juge a retenu que la faute du syndic a causé aux époux [G] un préjudice d'ordre matériel justifiant l'allocation d'une somme de 1.729,71 euros au titre des travaux d'embellissements d'un pan de mur de la loggia et de la chambre, ainsi qu'une perte locative évaluée à la somme de 3.599,42 euros pour les années 2016 et 2017 sur une base annuelle de 1.799,71 euros. Le trouble de jouissance n'a pas été retenu par le premier juge considérant que les époux [G] ne pouvait obtenir une double indemnisation, à la fois au titre de la perte locative et sur le trouble de jouissance.
L'appelante conteste le préjudice matériel considérant que les travaux ont déjà été réalisés par la société Falanga et Fils et produit une facture en date du 20 mai 2018 d'un montant de 786,50 euros listant les prestations suivantes :
« Protection des sols intérieurs et extérieurs, dépose du coffre bois et du tuyau d'évacuation, grattage et mise à nu des parties abîmées du mur intérieur /extérieur, rebouchage ciment de l'ancien regard, application d'un fixateur HP sur les parties à recrépir, application d'un enduit de façade taloche couleur rose, nettoyage complet chantier ».
Les intimés, qui ne contestent pas la réalisation de ces travaux, opposent néanmoins une reprise partielle et inesthétique de la prestation réalisée pour ne porter que sur les revêtements endommagés donnant ainsi un résultat peu esthétique ou bien laissant en l'état un trou au plafond de la loggia, ou se limitant à poser le carrelage sur la partie détruire sans reposer les plinthes.
Ils produisent un procès-verbal de constat dressé le 19 septembre 2019 par Me [P], commissaire de justice, qui relève en effet l'absence de plinthes, la présence d'un trou au plafond de la loggia ainsi que d'un « enduit gratté de couleur saumon, en contraste avec le reste du plafond recouvert d'enduit gouttelette d'une couleur plus claire » puis dans la chambre « la peinture du mur dans l'angle sur la main gauche présente des teintes différentes, que celle-ci s'écaille et que le plâtre s'effrite au toucher ».
Il est justifié d'une exécution partielle des travaux de reprise étant relevé que la peinture réalisée dans la chambre s'est dégradée de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge a mis à la charge du syndic la reprise des embellissements pour une somme de 1.729,71 euros.
S'agissant de la perte locative, alors que l'appelante soutient que le logement n'a jamais été loué, les intimés produisent une attestation établie le 12 novembre 2018 par l'agence du soleil confirmant la mise en location de l'appartement situé au sein de la résidence [4] à [Localité 6] de 2008 à 2015 tout en précisant que la location ne s'est pas poursuivie à la suite du sinistre affectant le logement.
C'est donc à bon droit que le premier juge a mis à la charge du syndic la perte locative qu'il a justement évaluée à la somme de 3.599,62 euros.
Enfin, si le sinistre est un frein à la mise en location du bien qui doit être exempt de tout vice et répondre à certaines exigences d'ordre esthétique, il n'est pas justifié que les désordres relevés ont empêché l'occupation du bien par les propriétaires en présence de deux sinistres. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette prétention mais pour le motif pris d'une absence de préjudice.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
3/ Sur les demandes accessoires :
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Sud Syndic aux dépens ainsi qu'à la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et à la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement rendu le 21 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions
Y ajoutant,
Condamne la SAS Sud Syndic à payer à [I] [G] et son épouse [X] [L] la somme de 1.000 € application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SAS Sud Syndic aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier La Présidente
