ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03626 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVNU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JUILLET 2020
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
N° RG 16/01651
APPELANTES :
S.A. CM CIC LEASE
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Alexie CAVALIER, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant
assistée de Me Cloé PERROT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Renata JARRE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant
S.C. REGNER INVEST
[Adresse 13]
[Localité 3]
Représentée par Me Alexie CAVALIER, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant
assistée de Me Cloé PERROT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Renata JARRE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [L] [F] prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL SPORT DU NARBONNAIS en liquidation judiciaire selon jugement du Tribunal de Commerce de NARBONNE du 11 juillet 2018, demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
assignée le 15 octobre 2020 - A personne habilitée
S.A.R.L. SPORT DU NARBONNAIS représenté par Me [L] [F] liquidateur judiciaire
[Adresse 14]
[Localité 2]
En liquidation judiciaire
S.A.S. URBASOLAR
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
S.A.S. NARBONNE ENERGIE
[Adresse 11]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
S.A.S.U. CONSTRUCTION METALLIQUE DU BOCAGE prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Maxime BARRIERE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES
Ordonnance du 13 janvier 2022 - Irrecevabilité des conclusions signifiées le 18 et 23 février 2021 déposées par S.A.S.U. CONSTRUCTION METALLIQUE DU BOCAGE confirmée par arrêt du 19 avril 2022
Ordonnance de clôture du 21 Août 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, chargé du rapport, Conseiller et Mme Corinne STRUNK, Conseillère.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- réputé contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
Faits, prétentions et Procédure :
En décembre 2012, les SCI SIN et Arc-en-ciel ont consenti des baux emphytéotiques à la société Béziers Energie devenue la SAS Narbonne Energie, portant sur la toiture d'un bâtiment situé [Adresse 12].
Le 15 janvier 2013, la société Béziers Energie a confié à la SAS Urbasolar la construction d'une centrale photovoltaïque sur la toiture donnée en location qui a sous traité la réalisation des travaux de la SAS Construction métallique du Bocage (CMB).
Par acte du 13 avril 2013, la SCI SIN a consenti à la SARL Sport du Narbonnais, un bail commercial portant sur un local situé dans le même bâtiment, à destination de l'exploitation d'une salle de sport, moyennant un loyer mensuel de 2 500euros HT et HC.
Par acte authentique du 21 mai 2013 et du 27 mai 2013, la SCI SIN a réitéré les baux portant sur la toiture du bâtiment.
Le 28 mai 2013, la SCI Regner Invest a fait l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 12] dans lequel se situe le local sus visé auprès des SCI SIN et Arc-en-ciel, par l'intermédiaire d'un crédit bail souscrit auprès de la SAS CM CIC Lease.
En novembre 2014, les locaux loués par la SCI Regner Invest à la SARL Sport du Narbonnais ont subi des infiltrations d'eau par la toiture à l'aplomb des plaques d'éclairage de couverture et du châssis.
Le 16 janvier 2015, une déclaration de sinistre a été adressée à la compagnie Allianz, en sa qualité d'assureur dommages ouvrages de la société Urbasolar.
Par ordonnance du 13 octobre 2015, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [G] qui a déposé son rapport le 15 juillet 2016.
Deux commandements de payer ont été délivrés par la SCI Regner Invest à la société Sport du Narbonnais, qui a fait opposition au second devant le tribunal de grande instance de Narbonne par acte d'huissier du 5 décembre 2016, la SCI Regner Invest a assigné par acte du 10 mai 2017les sociétés Urbasolar, Narbonne Energie et Construction Métallique du Bocage afin d'être relevée et garantie de toute condamnation.
Par jugement du 11 juillet 2018, le tribunal de commerce de Narbonne a prononcé la liquidation de la SARL Sport du Narbonnais et a désigné Maître [F] en qualité de liquidateur judiciaire et par jugement du 17 novembre 2021, le même tribunal a prononcé la clôture de la procédure de liquidation pour insuffisance d'actif.
Par jugement du 17 novembre 2021, Maître [F] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc de la société Sport du Narbonnais.
Par jugement contradictoire du 6 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Narbonne a :
Donné acte à Maître [F] de son intervention volontaire en sa qualité de liquidateur de la société Sport du Narbonnais,
Constaté que le bail a été résilié par l'effet de la procédure de liquidation judiciaire résultant du jugement du 11 juillet 2018,
Constaté que l'ensemble des demandes de travaux formulées par la SARL Sport du Narbonnais a été abandonné,
Condamné la bailleresse à payer au compte de la liquidation judiciaire de la locataire la somme de 3 445euros,
Rejeté les demandes au titre d'un préjudice commercial ou financier,
Dit que la SARL Sport du Narbonnais ne peut invoquer l'exception d'inexécution en l'état de l'exploitation continue du local et des travaux d'embellissement qu'elle a réalisé,
Fixe la créance de la SCI Regner Invest au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Sport du Narbonnais à la somme de 97 143,41euros,
Ordonné la compensation entre les condamnations mises à la charge de la SCI Regner Invest et les sommes dues par Maître [F] en sa qualité de liquidateur et constate que la créance de la SCI Regner Invest au passif de la liquidation de la SARL Sport du Narbonnais s'élève à la somme de 93 698,41euros,
Condamné les sociétés Urbasolar, Narbonne Energie et Construction Métallique du Bocage à relever et garantir la SCI Regner Invest et la société CM CIC Lease des condamnations mises à leur charge au titre du préjudice de Maître [F] en qualité de liquidateur de la SARL Sport du Narbonnais,
Condamné la société Construction Métallique du Bocage à relever et garantir la société Urbasolar et la société Narbonne Energie des condamnations prononcées à leur encontre tant à titre principal qu'intérêts et frais,
Dit que les sociétés Urbasolar, Narbonne Energie et Construction Métallique du Bocage n'ont pas à indemniser le préjudice subi par la SCI Regner Invest au titre des loyers impayés,
Rejeté la demande consistant à se rendre sur la toiture,
Rejeté le surplus des demandes,
Ordonné l'exécution provisoire,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie conservera ses propres dépens en ce y compris les frais d'expertise judiciaire.
La juridiction a relevé que l'existence de la dette locative n'est pas contestée utilement par la locataire, dont la preuve de la mauvaise foi n'est pas rapportée, sans qu'elle puisse toutefois s'exonérer du paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution, l'exploitation du local étant effective nonobstant les désordres, qu'elle est redevable de la somme de 97 143,41 euros au titre du solde locatif.
Elle a également constaté que l'expert a imputé l'origine des infiltrations subies à des vices de construction de nature à rendre le bâtiment impropre à sa destination en raison des désordres affectant le couvert.
Elle a condamné la bailleresse a réparer les dommages subis par la locataire affectant la moquette et le parquet du local donné à bail, mais a rejeté les demandes relatives à une perte d'exploitation faute d'élément probant versé aux débats justifiant d'un préjudice à ce titre et a fixé la somme due par la bailleresse après déduction des sommes versées par l'assureur du locataire.
Elle a condamné les sociétés Urbasolar Technologie, Narbonne Energie et Construction Métallique du Bocage à relever et garantir la société SC Regner Invest et CM CIC Lease des condamnations mises à leur charge au titre du préjudice de la locataire et a condamné la société Construction Métallique du Bocage à relever et garantir la société Urbasolar et Narbonne Energie des condamnations prononcées à leur encontre.
Par déclaration du 28 août 2020, les sociétés CM CIC Lease et Regner Invest ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Par arrêt du 19 avril 2022, la présente cour a confirmé l'ordonnance rendue le 13 janvier 2022 par le conseiller chargé de la mise en état ayant déclaré irrecevables les conclusions déposées par la société Construction Métallique du Bocage.
Par conclusions déposées et notifiées le 10 octobre 2022, la SCI Regner Invest et la SA CM CIC Lease demandent à la cour de :
Au visa des articles 1101 et 1231-1 et suivants du code civil,
Confirmer le jugement rendu le 6 juillet 2020 en tous points sauf en ce qu'il a :
'Dit que les sociétés URBASOLAR TECHNOLOGIE SA & NARBONNE ENERGIES, et la SAS CONSTRUCTION MÉTALLIQUE DU BOCAGE n'ont pas à indemniser le préjudice subi par la SC RÉGNER INVEST, au titre des loyers impayés ;
Rejeté la demande consistant à se rendre sur la toiture ;
Rejeté le surplus des demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'art. 700 du CPC et dit que chaque partie conservera ses propres dépens exposés en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.'
Infirmer le jugement pour le surplus ;
Condamner les sociétés Urbasolar technologie & Narbonne Energie & Construction Métallique du bocage à indemniser le préjudice subi par la SCI Regner Invest, soit la somme de 97.143,41 €.
Condamner les sociétés Urbasolar technologie & Narbonne Energie à se rendre sur la toiture litigieuse, en dresser un état des lieux et confirmer sa bonne étanchéité, que cela soit au niveau des lanterneaux de désenfumage ou bien encore des plaques translucides, et ce dans le délai d'un mois à compter du rendu de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard.
Débouter les sociétés Urbasolar technologie & Narbonne Energie & Construction Métallique du bocage et Sport du Narbonnais de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la SCI Régner Invest et CM CIC Lease,
Condamner solidairement Me [F] ès qualités de mandataire ad hoc de la SARL Sport du Narbonnais, les sociétés Urbasolar technologie & Narbonne Energie & Construction Métallique du bocage à verser la somme de 15.000 € à la SCI Regner Invest & la société CM CIC Lease au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner solidairement Me [F], ès qualités de mandataire ad hoc de la SARL Sport du Narbonnais, les sociétés Urbasolar technologie & Narbonne Energie & Construction Métallique du bocage aux dépens en ce compris les dépens relatifs aux ordonnances des référés du 13 octobre 2015 (expertise) & 21 février 2017 & du juge de la mise en état du 8 mars 2018.
Elles font valoir que la société Urbasolar Technologie a reçu une mission de contractant général aux termes de laquelle elle a réalisé les travaux préparatoires en toiture et la conception et la réalisation d'une centrale photovoltaïque 'clés en mains ' installée en toiture du bâtiment, que la société Construction Métallique du Bocage (CMB) a réalisé le lot 'rénovation de la toiture et pose de structures', que suite aux désordres dénoncés, M. [G], expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 13 octobre 2015, a indiqué que les infiltrations étaient dues à des vices de construction relatifs aux travaux de reprise de la toiture et la pose des panneaux photovoltaïques et plus particulièrement à l'absence de remplacement des lanterneaux qui présentaient des perforations et à des malfaçons dans la mise en oeuvre des plaques translucides , que la responsabilité des sociétés Urbasolar et CMB doit être retenue et que les préjudices subis par la locataire sont chiffrés à 11 053euros et 1 363euros.
Elles sollicitent la confirmation du jugement querellé sauf en ce qu'il a débouté la SC Regner Invest de ses demandes de prises en charge par les sociétés Urbasolar Technologie, Narbonne Energie et CMB de son préjudice lié à la perte locative.
Elles soutiennent que l'expert a retenu que les désordres subis par la locataire étaient liés à des vices de construction de nature à rendre le local impropre à sa destination, qu'il existe un lien manifeste entre la perte locative et les vices de construction, que les sociétés Urbasolar et Narbonne Energie ont manqué à leurs obligations d'emphytéote, notamment en choisissant comme sous traitant la société CMB, que pèse sur ces sociétés une obligation de réparer les dommages résultant d'un défaut d'exécution de leur contrat et ce même si la société SC Regner Invest n'est pas contractuellement liée à la société CMB dont elle stigmatise la faute délictuelle à son égard, que la société Narbonne Energie, ainsi que cela résulte du bail emphytéotique, avait l'obligation de réaliser les travaux d'installation d'une toiture sans dommage pour l'ensemble immobilier alors que la bailleresse avait l'interdiction d'intervenir sur l'équipement installé en toiture.
Elles exposent que les défaillances des défendeurs sont à l'origine du conflit avec la locataire qui a refusé de régler les loyers en invoquant une exception d'inexécution, établissant ainsi un lien de causalité entre la perte locative de 97 143,41euros et les vices de construction,
Elles font valoir que les désordres perdurent et qu'il convient de condamner les sociétés en défense à intervenir sur le toit.
Par conclusions déposées et notifiées le 18 février 2021, les sociétés Urbasolar et Narbonne Energie demandent à la cour de :
Statuant de ce que droit sur la recevabilité de l'appel.
Au fond, le dire injustifié.
Rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires.
Confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 6 juillet 2020 par le Tribunal Judiciaire de Carcassonne.
Condamner la SA CM CIC Lease et la SCI Regner Invest à payer aux sociétés Urbasolar et Narbonne Energie la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner aux entiers dépens.
Elles exposent qu'il a été jugé en première instance et non contesté en cause d'appel, que la locataire ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution dans la mesure où elle a continué l'exploitation de son local nonobstant l'existence de désordres et que la locataire ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser de payer les loyers, qu'il est définitivement établi que la dette locative ressort de la seule responsabilité contractuelle de la locataire et non de celle des concluantes, que l'exception d'inexécution n'a pas été retenue par le juge de première instance ce qui s'avère parfaitement justifiée.
Elles font valoir que les appelantes ne rapportent absolument pas la preuve de ce qu'il n'aurait pas été remédié aux désordres ayant fait l'objet de l'expertise judiciaire, alors que l'expert judiciaire a lui-même relevé que pour mettre un terme aux désordres, un devis avait été émis par la SARL Bâtiment et Tradition en date du 13 octobre 2015 pour un montant de travaux de 744€ pris en charge par l'assureur dommages ouvrage, que cette proposition d'indemnité avait donné lieu à une quittance en date du 24 novembre 2015.
Enfin, elles demandent à la cour de confirmer le jugement en ce que la société Construction Métallique du bocage, sous-traitant soumis à une obligation de résultat, a été condamnée à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, tant en principal qu'intérêts et faits.
Par ordonnance du 13 janvier 2022, confirmée par arrêt de la cour du 19 avril 2022, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées par la société Construction Métallique du Bocage.
La société Sport du Narbonnais, représentée par Maître [F] en qualité de mandataire ad hoc, a été valablement assignée par acte du 15 octobre 2020 à personne habilitée et n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 août 2023.
Motifs
Les sociétés Regner Invest et CM CIC Lease ont interjeté appel en visant dans leur déclaration d'appel l'ensemble des chefs du jugement critiqué. Toutefois dans leurs conclusions récapitulatives déposées devant la cour, elle demande la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a dit que les sociétés Urbasolar Technologies, Narbonne Energie et CMB n'ont pas à indemniser la SC Regner Invest du dommage subi en raison de la perte locative, rejeté la demande de se rendre sur le toit et la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La cour n'est saisie que dans les limites de l'appel sus visées.
Sur le lien de causalité entre le préjudice locatif et les malfaçons :
La SCI Regner Invest se prévaut d'un préjudice financier résultant de l'absence de paiement par son locataire des échéances de loyers échues, cette dernière se prévalant de l'exception d'inexécution en raison des infiltrations affectant les lieux loués. De sorte que les sociétés intimées seraient selon elle responsable in fine du préjudice financier subi.
Le jugement de première instance dans des dispositions qui ne sont pas remises en cause en appel a condamné la locataire au paiement du solde locatif resté impayé en retenant que cette dernière ne pouvait arguer d'une exception d'inexécution qui exige une impossibilité de jouir des lieux loués et que tel n'était pas le cas en l'espèce, la locataire ne niant pas avoir pu continuer l'exploitation des lieux nonobstant les désordres.
La liquidation judiciaire de la société Sport du Narbonnais a été clôturée par jugement du 17 novembre 2021 pour insuffisance d'actif et le 6 octobre 2022, un certificat d'irrecevabilité a été délivré à la SC Regner Invest qui n'a donc pu recouvrer sa créance à l'encontre de la SARL Sport du Narbonnais.
La SC Regner Invest et la société CM CIC Lease soutiennent que l'origine des désordres déterminée par l'expert judiciaire démontre l'existence d'un lien de causalité certain et direct entre l'inexécution de ses obligations par la locataire et les malfaçons imputables à l'intervention du constructeur et ses sous traitants.
L'expert judiciaire relève que les infiltrations en toiture ont deux origines d'une par les lanterneaux de désenfumage conservés lors de la réfection de la toiture et d'autre part certains panneaux translucides mis en oeuvre dans le cadre du marché avec la société Urbasolar. Au titre des désordres subis par la locataire dans les lieux loués, il note que les supports d'haltères présentent des traces de rouille, qu'à l'endroit de l'infiltration, le parquet est dégradé et le sol de la mezzanine présente des traces d'infiltrations. L'expert conclut que les infiltrations sont dues à des vices de construction et à des manquements aux règles de l'art lors des différentes interventions menées par les sous traitants. Il estime que ces infiltrations ont perturbé l'utilisation du bâtiment en détériorant le matériel, la locataire chiffrant son préjudice à 3 143euros au titre du coût du remplacement de la moquette, 7 910euros du coût du changement du parquet et 3270euros représentant le coût d'achat des haltères. Elle s'est prévalue lors de l'expertise d'une perte de chiffre d'affaire qui n'a pas été retenue par la juridiction de premier degré, faute de production des bilans successifs permettant de déterminer un préjudice financier précis.
S'il est acquis à la lecture du rapport d'expertise que les désordres dénoncés par la locataire résultent de malfaçons et de vices affectant les travaux réalisés par la société Urbasolar et ses sous traitants, il n'en est pas moins admis par le jugement de première instance en une disposition qui n'est pas contesté par les appelants que l'exception d'inexécution ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce au profit de la locataire. Il a donc été définitivement jugé que la locataire ne pouvait s'exonérer du paiement des loyers en invoquant les désordres puisqu'elle avait persévéré dans l'exploitation de son commerce dans les lieux loués, nonobstant les infiltrations.
Dès lors, la SCI Regner Invest ne peut, dans le même temps, soutenir d'une part que les désordres ne peuvent motiver une absence de paiement des loyers par la locataire et d'autre part exciper d'un lien de causalité certain et direct entre la perte financière due à l'absence de paiement des loyers et les malfaçons existantes.
Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre.
Sur l'injonction à se rendre sur la toiture :
La SCI Regner Invest demande à la cour d'ordonner aux sociétés Urbasolar et Narbonne Energie de se rendre sur le toit du bâtiment afin de dresser un état des lieux et de s'assurer de la parfaite étanchéité du revêtement.
Toutefois, l'expert judiciaire, dans son rapport du mois de juillet 2016, relève que les travaux réalisés donnent satisfaction, sauf à être complétés pour un panneau translucide et les appelants ne rapportent nullement la preuve de l'existence de nouvelles infiltrations depuis cette date. Ainsi il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande qui ne repose sur aucun élément de fait.
Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre.
Sur les dépens et les frais non remboursables :
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens y compris les frais d'expertise.
Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés Regner Invest et CM CIC Lease seront condamnées solidairement aux entiers dépens de l'appel.
Par ces motifs, la cour statuant par arrêt réputé contradictoire :
Confirme le jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne,
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement les sociétés Regner Invest et CM CIC Lease aux entiers dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
