ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03285 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUZL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 JANVIER 2020
Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN
N° RG 16/04531
Ordonnance de jonction des numéros RG 20/3287 et 20/3285 sous le numéro 20/3285 en date du 7 août 2020
APPELANTS dans RG 20/3285 :
Monsieur [W] [A]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Christophe GRAU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assisté de Me Maëlle MARTIN VELEINE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Christophe GRAU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 20/03287 (Fond)
Madame [D] [N] épouse [A]
[Adresse 6]
[Adresse 3]
Représentée par Me Christophe GRAU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Maëlle MARTIN VELEINE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Christophe GRAU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 20/03287 (Fond)
S.C.I. QUIETUDE
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Christophe GRAU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Maëlle MARTIN VELEINE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Christophe GRAU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 20/03287 (Fond)
INTIMEE dans RG 20/3285 :
E.U.R.L. LITTORAL IMMOBILIER prise en sa qualité de syndic en exercice du syndicat secondaire VI des copropriétaires de l'ensemble immobilier les trois [Adresse 7]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Caroline VIEU-BARTHES de la SCP FARRIOL-VIEU BARTHES-ROGER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Fanny LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Caroline VIEU-BARTHES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 20/03287 (Fond)
Ordonnance de clôture du 21 Août 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller chargé du rapport et Mme Corinne STRUNK.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
[W] [A], [D] [N], épouse [A], et la société civile immobilière Quiétude sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 7], à [Localité 5] (66).
Le 25 octobre 2016, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 4 août 2016, à titre subsidiaire, de certaines de ses résolutions.
Le jugement rendu le 27 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan :
Déboute les consorts [A]-[N] et la SCI Quiétude de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 4 août 2016 ;
Les déclare irrecevables à contester la répartition des charges relatives aux réfections des carrelages des terrasses des lots appartenant à M. [L], M. [Y] et à M. [R] ;
Les déboute de leur demande d'annu1ation des résolutions n° 3, 4, 6, 7, 9, 10, 10a et 12 ;
Prononce la nullité de la délibération n° 8 ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne les consorts [A]-[N] et la SCI Quiétude, in solidum, au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de syndicat secondaire VI des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Condamne les consorts [A]-[N] et la SCI Quiétude, in solidum, aux dépens d'instance.
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 4 août 2016 et sur le premier moyen, de ce que [B] [T], qui avait signé la feuille de présence, n'était pas copropriétaire au motif que la société immobilière Sid, dont il était le gérant, avait été radiée du registre du commerce et des sociétés le 17 juin 2015, le premier juge a retenu, de première part, que la radiation d'office d'une société du registre du commerce et des sociétés n'avait pas pour effet la perte de sa personnalité morale, de deuxième part, que cette radiation avait été formalisée par erreur par le greffe du tribunal de commerce de Perpignan, que par suite d'un courrier de [B] [T] du 8 novembre 2016, le greffe avait rectifié cette erreur, de troisième part, qu'il n'était pas contesté que la société n'avait pas cessé son activité depuis sa création, le 29 janvier 1998, de sorte que ce premier moyen a été rejeté.
Sur le deuxième moyen, au visa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, de ce que [B] [T] avait détenu cinq pouvoirs de copropriétaires alors que chaque mandataire ne peut recevoir, à quelque titre que ce soit, plus de trois délégations de vote, le premier juge, après avoir rappelé qu'en vertu des dispositions visées, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, à titre d'exception, un mandataire pouvait recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il disposait lui-même et ses mandants n'excédait pas 5 % des voix du syndicat, a relevé qu'en disposant des pouvoirs de ces cinq copropriétaires, [B] [T] détenait alors 4 720 tantièmes sur 100 000 tantièmes, soit moins de 5 %, de sorte que ce second moyen a également été rejeté.
Enfin, sur le troisième moyen tiré de l'irrégularité des pouvoirs, le premier juge a relevé que les demandeurs, d'une part, ne précisaient pas le fondement juridique de leur demande d'annulation du pouvoir donné par les époux [J], d'autre part, s'agissant des autres pouvoirs contestés, consistant en leurs pièces n° 6, 7 et 8, que ces documents préimprimés prévoyaient tous dans leur libellé la possibilité pour le mandant de donner pouvoir à telle personne « ou à telle autre personne que je laisse expressément le soin de désigner et dont il inscrira le nom ci-dessous », et ce dans le cadre d'une subdélégation de pouvoirs, dont les demandeurs n'établissaient pas qu'elle aurait faussé la régularité des votes, de sorte que ce troisième moyen a également été rejeté.
Sur la demande de nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 4 août 2016 et sur les questions n° 3 et 4 relatives à l'approbation des comptes et au quitus donné au syndic, le premier juge a retenu, au visa de l'article 32 du code de procédure civile, que les demandeurs, copropriétaires au sein du bâtiment D, étaient irrecevables à agir en contestation de leur participation aux travaux de réfection des carrelages des appartements appartenant à M. [L], M. [Y] et M. [R], dès lors que ces deux derniers étaient copropriétaires au sein du bâtiment C, de sorte que les demandeurs ne disposaient d'aucun intérêt puisqu'ils ne participaient pas aux charges de ce bâtiment. S'agissant des travaux de réfection du carrelage de l'appartement de M. [L], le premier juge a de même déclaré les demandeurs irrecevables en leur action au motif que celui-ci n'était pas présent à la procédure.
Sur le fond, le premier juge a rejeté la demande en annulation des délibérations n° 3 et 4 aux motifs, de première part, que l'absence de constat de produits à recevoir dans les comptes approuvés ne faisait pas éteindre la créance du syndicat des copropriétaires sur M. [E] et la société Littoral Immobilier, dans le cadre de son éventuelle action récursoire de co-obligé ayant réglé l'intégralité de la dette, de deuxième part, s'agissant des charges spéciales, que le raisonnement des demandeurs était incompréhensible, de troisième part, s'agissant du fait qu'ils ne devaient pas, avec d'autres copropriétaires, participer aux frais de procédure fixés par les jugements du 25 septembre 2014 et du 3 août 2015, que nul ne pouvait plaider par procureur et que lors de l'approbation des comptes du budget global, si ces dépenses devaient y figurer, cela ne préjugeait pas de l'approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.
Sur la question n° 6 relative à l'information sur le budget, plus précisément sur l'information de la mise en place d'un fonds travaux, qui devait être appelé en même temps que les appels de fonds de charges courantes à compter du 1er janvier 2017, avec une affectation à ce fonds de 5 % minimum du budget prévisionnel, les demandeurs estimant que faute d'indication du montant, il convenait de prononcer son annulation, le premier juge a rejeté la demande au motif que cette information relevait des dispositions légales et n'était constitutive de droits et d'obligations qu'à compter de l'exercice suivant et ne devait donc faire l'objet d'aucun vote.
Sur la question n° 7 relative à la désignation du syndic, les demandeurs se prévalant de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, pour solliciter l'annulation de la désignation de la société Littoral Immobilier pour une durée de vingt-six mois au motif de l'absence de mise en concurrence, le premier juge, après avoir rappelé que ce dispositif, mis en place par la loi ALUR du 24 mars 2014 et remanié par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, et ce à compter du 7 novembre 2015, ne pouvait s'appliquer à la date du 4 août 2016, année de renouvellement du contrat de syndic de ladite société, a rejeté les demandes d'annulation de la désignation de la société Littoral Immobilier et de la désignation d'un syndic judiciaire ad'hoc.
Sur la question n° 8 relative aux travaux de ravalement des escaliers D1 et D2, au visa des articles 24, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, le premier juge a retenu, dans un premier temps, que les demandeurs ne rapportaient pas d'éléments de fait permettant de considérer que les travaux de ravalement décidés, pour un montant de 12 346,95 euros, devaient être qualifiés de travaux d'amélioration alors qu'ils constituaient par définition des travaux d'entretien, entrant bien dans les dispositions de l'artic1e 24 s'agissant de la majorité exigée. Dans un second temps, il a néanmoins retenu que si aux termes de l'article 18-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, la rémunération du syndic était forfaitaire, elle pouvait, pour certains travaux, faire l'objet de prestations particulières, votées au cours de la même assemblée générale mais postérieurement aux travaux votés et qu'en prenant une résolution unique, comprenant à la fois le vote des travaux de ravalement et la rémunération du syndic relative à ces travaux, l'assemblée générale n'avait pas respecté les conditions de l'article 18-l AA, pour annuler cette résolution.
Sur la question n° 9 relative au compte d'attente créditeur, le premier juge a rejeté la demande d'annulation au motif qu'elle n'était soutenue par aucun fondement juridique.
Sur les questions n° 10 et 10a relatives au ravalement intérieur des couloirs, le premier juge a rejeté la demande d'annulation au motif qu'il s'agissait d'une résolution aux fins d'étude, qui n'avait donné lieu à aucun engagement de la copropriété, et que les conditions de majorité prévues à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 étaient justifiées pour ce type de décision.
Sur la question n° 12 relative aux nuisances sonores des clubs de plage, les demandeurs considérant que l'absence du nom du responsable de ces nuisances conduirait toute action à l'échec, le premier juge a rappelé que pour que l'action soit recevable, il suffit seulement que le préjudice dont il est demandé réparation soit subi par la collectivité des copropriétaires concernés, ceci dans le cadre d'un trouble de jouissance présentant un caractère collectif par son importance et son étendue, et que le fait que les auteurs potentiels n'aient pas été désignés n'empêchait pas le syndicat des copropriétaires de déposer une plainte contre x auprès du procureur de la République, pour rejeter la demande en nullité.
Enfin, le premier juge a rejeté les prétentions indemnitaires de chacune des parties au motifs qu'elles étaient infondées.
Les époux [A] et la société civile immobilière Quiétude ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 4 août 2020.
Une ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 21 août 2023, et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 11 mars 2023.
Dans leurs dernières conclusions du 20 octobre 2020, les époux [A] et la société civile immobilière Quiétude demandent à la cour de :
« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et notamment les articles 17 , 24 et 25,
Vu le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010,
Vu le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004,
Vu l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1240 nouveau du code civil ;
Voir ordonner l'annulation de l'assemblée générale du 4 août 2016 avec toutes conséquences de droit ;
Subsidiairement,
Déclarer recevable l'action introduite et, ce faisant,
Voir déclarer nulles et de nul effet les résolutions 3, 4 et 12 prises par l'assemblée générale ;
Confirmer l'annulation de la résolution numéro 8 ;
Débouter le syndicat secondaire VI de l'ensemble de ses prétentions ;
Condamner le défendeur à régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice subi sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
Condamner le défendeur à régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. »
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 4 août 2016 et pour l'essentiel, les époux [A] et la société civile immobilière Quiétude estiment que si la personnalité morale d'une société radiée subsiste jusqu'aux formalités de dissolution, il n'en demeure pas moins que la distribution de pouvoirs par le syndic à des mandataires choisis est, selon eux, prohibée. Ils relèvent de l'attestation de M. [M] qu'il a vu le syndic distribuer des pouvoirs en blanc à des copropriétaires et ce avant la composition du bureau, qu'ainsi l'assemblée générale encourt annulation.
Ils ajoutent que la lecture du procès-verbal de ladite assemblée met en évidence qu'aucun pouvoir en blanc n'a été distribué après l'élection du président de séance, qu'ainsi, ils ont bien été distribués par le syndic avant l'élection du président de séance, qui les a remis lui-même aux personnes de son choix, ceci comme à son habitude, devant plusieurs personnes déjà présentes.
S'agissant des pouvoirs de M. [J], les appelants indiquent que le fondement de leur demande en annulation est, au visa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, la fraude aux élections dans le cadre d'un système organisé par le syndic. Reprenant les faits de l'espèce, ils concluent qu'en définitive, le syndic a remis à la personne de son choix, sans autre considération, les deux pouvoirs de M. [J].
S'agissant de la subdélégation de pouvoirs, les époux [A] et la société civile immobilière Quiétude renvoient la cour à l'examen des pouvoirs versés au débat en pièce n° 6 et 7 pour qu'il soit constaté que le pouvoir de M. [G] a été attribué à un membre du conseil syndical innommé et le pouvoir M. [S] a été attribué en blanc, pour être ensuite donné à M. [P].
Ils entendent également que soient relevées d'autres anomalies sur d'autres pouvoirs. A titre d'exemple, le pouvoir de M. [J], remis au syndic pour un autre syndicat.
Sur l'annulation de certaines résolutions et sur la question n° 3 relative à l'approbation des comptes, les appelants soutiennent que les condamnations du syndic et de M. [E] dans les comptes du syndicat ne sont pas une fourniture ou un service dont il a bénéficié mais, en réalité, des charges constatées d'avance.
Ils estiment que si les créances ne sont pas constatées à l'actif des comptes du syndicat, il n'y aura aucun solde à nouveau dans les comptes de l'exercice suivant, si bien que les créances disparaissent définitivement pour qui ne connaît pas leur existence, notamment les copropriétaires. En outre, ne pas comptabiliser cette créance reviendrait à imposer aux copropriétaires une avance de trésorerie sans vote, à leur insu, si le créancier se décide à payer le syndicat, qu'en l'absence, il s'agirait d'une pure perte.
Ils demandent en conséquence l'allocation de la somme de 5 000 euros, en réparation du préjudice subi, sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Les appelants reprennent ensuite les mouvements comptables pour conclure au fait que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la pièce n° 10 ne prouve en rien le versement de la condamnation visée en pièce n° 36 sur l'exercice, considérant qu'il s'agissait d'une autre affaire. Poursuivant un raisonnement comptable particulièrement détaillé, ils estiment à son terme que les comptes doivent être annulés et que la créance du syndic, de 269,78 euros, doit apparaître dans les comptes du syndicat.
S'agissant de la répartition des charges entre les bâtiments C et D, les appelants avancent que la lecture des annexes produites permet de constater qu'en réalité, les répartitions ne sont pas établies ou alors de façon incompréhensible, de sorte qu'également, pour ce motif, les comptes doivent être annulés.
S'agissant des travaux réalisés sur la terrasse de l'appartement de M. [L], les époux [A] et la société civile immobilière Quiétude estiment qu'il ont participé au vote pour l'engagement des dépenses, de sorte qu'ils sont opposants et qu'ils peuvent en conséquence les contester.
Sur la question n° 4, les appelants demandent à la cour d'annuler le quitus au motif de l'annulation des comptes.
Sur la question n° 8 relative aux travaux de ravalement des escalier D1 et D 2, les appelants considèrent que le vote n'a pas porté sur le ravalement mais sur une première peinture, sur le mur, et une peinture au sol, sur des marches brutes de béton, de sorte que la résolution aurait dû être adoptée à la majorité prévue à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, qu'ainsi, l'annulation de cette résolution, prononcée par le tribunal, doit être confirmée.
Sur la question n° 12 relative aux nuisances sonores des clubs de plage, les appelants entendent rappeler que le syndicat n'est légitime à poursuivre au titre de nuisances sonores que lorsque celles-ci revêtent un caractère collectif, qui doit être prouvé, c'est-à-dire subies par tous les copropriétaires de manière identique, que tel n'est pas le cas en l'espèce.
Dans ses dernières conclusions du 7 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
« Vu les dispositions de la loi du 10 Juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;
Confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan, en ce qu'il :
Déboute les consorts [A]-[N] et la société Quiétude de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 4 août 2016,
Les déclare irrecevables à contester la répartition des charges relatives aux réfections des carrelages des terrasses des lots appartenant à M. [L], M. [Y] et à M. [R],
Les déboute de leur demande d'annulation des résolutions 3, 4, 6, 7, 9, 10, 10a, et 12 ;
Condamne les consorts [A]-[N] et la société Quiétude, in solidum, au paiement d'une somme de 3 000 euros au profit du syndicat secondaire VI des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] ;
Les condamne in solidum aux dépens d'instance ;
Donner acte à monsieur et madame [A] et la société Quiétude de leur désistement concernant les résolutions 6, 7, 9,et 10 ;
Par conséquent,
Rejeter toutes demandes fins et conclusions de monsieur et madame [A] et de la société Quiétude ;
Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité complémentaire en cause d'appel de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. »
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 4 août 2016 et pour l'essentiel, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement pour les motifs pris par le premier juge.
Sur la validité des résolutions, dont il est demandé l'annulation en cause d'appel, et de la même façon, le syndicat demande la confirmation du jugement au motif qu'il n'est apporté aucun élément nouveau et qu'il n'est soutenu aucune critique utile des motifs du premier juge.
MOTIFS
1. Sur la demande d'annulation dans son ensemble de l'assemblée générale du 4 août 2016
En cause d'appel, les époux [A] et la société Quiétude, ci-après ensemble les époux [A], avancent que la distribution de pouvoirs par le syndic à des mandataires choisis est prohibée, que dans une attestation produite en pièce n° 60, M. [M] indique avoir vu le syndic distribuer des pouvoirs en blanc à des copropriétaires, et ce avant la composition du bureau, de sorte qu'ils soutiennent que, de ce seul chef, la cour ne pourra qu'infirmer la décision dont appel et prononcer l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble.
Si effectivement, comme a pu le rappeler la Cour de cassation dans l'affaire visée par les appelants, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne prohibe pas l'envoi de pouvoirs en blanc dès lors qu'ils ne sont pas distribués par le syndic lui-même à des mandataires choisis par lui, il n'en demeure pas moins qu'au cas d'espèce, la seule attestation produite et la seule affirmation de ce que la lecture du procès-verbal mettrait en évidence qu'aucun pouvoir en blanc n'aurait été distribué après l'élection du président de séance, ce qui conduirait à prouver qu'ils auraient été distribués par le syndic avant l'élection du président de séance, sont insuffisants à établir la réalité d'une telle distribution en violation des dispositions susvisées, de sorte que ce moyen sera écarté.
S'agissant du pouvoir donné par les époux [J] au « président [I] », dont le premier juge a dit que les époux [A] ne précisaient pas le fondement juridique de leur demande d'annulation, les appelants indiquent à la cour qu'il s'agit de toute évidence de la fraude aux élections, sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dont ils soutiennent qu'il s'agirait, au cas d'espèce, d'un système organisé par le syndic.
Or, la cour ne relève de l'examen des pièces n° 5, 6, 7, 8, 9, 47, 48 et 61 aucune irrégularité qui aurait pu fausser la régularité des votes au regard des dispositions visées, étant relevé que le premier juge a pu préciser que ces documents préimprimés prévoyaient tous, dans leur libellé, la possibilité pour le mandant de donner pouvoir à telle personne « ou à telle autre personne que je laisse expressément le soin de désigner et dont il inscrira le nom ci-dessous », et ce dans le cadre d'une subdélégation de pouvoirs, et qu'il n'est pas démontré en cause d'appel en quoi l'exercice de cette liberté pour le copropriétaire de choisir son mandataire aurait dégénéré en un système de fraude aux élections organisé par le syndic.
Il s'ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation, dans son ensemble, de l'assemblée générale du 4 août 2016.
2. Sur la validité de la question n° 3 relative à l'approbation des comptes
Les époux [A] poursuivent la nullité de cette résolution en concentrant leurs griefs sur les travaux d'étanchéité et de carrelage des terrasses, et sur la répartition des charges d'escaliers et des frais de procédure. Ils sollicitent au surplus et en conséquence l'allocation de la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, estimant que ces griefs leur auraient causé préjudice.
S'agissant des travaux d'étanchéité et carrelage des terrasses visées, la cour constate que les époux [A] n'apportent pas de critique utile aux motif du premier juge, qui a justement retenu qu'ils devaient être déclarées irrecevables en leurs demande de nullité de cette résolution, au visa de l'article 32 du code de procédure civile, au motif qu'ils étaient propriétaires dans le bâtiment D, des lots n° 515, 539 et 595, alors que les lots concernés par ces travaux étaient situés dans le bâtiment C, de sorte qu'il ne justifiaient pas d'un intérêt à agir en contestation de charges auxquelles ils ne participaient pas, puisqu'elles ne concernaient que les copropriétaires du bâtiment C, la cour relevant que le système de ventilation des charges tel que prévu par la règlement de copropriété et le fait qu'elles doivent apparaître sur une annexe 3 est sans incidence sur ce motif pris, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a écarté ce moyen.
S'agissant de l'imputation dans les comptes des sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires, de M. [V] [E] et de l'EURL Littoral Immobilier, et du syndic, au titre des frais irrépétibles et des dépens fixés par deux jugements, du 25 septembre 2014 et du 3 mars 2015, et réglés par le syndicat des copropriétaires, sans constat de « produits à recevoir », ce qui aurait dû entraîner, selon les époux [A], la nullité de la résolution n°4 par laquelle l'assemblée générale a donné quitus au syndic, l'argumentation comptable soutenue par les appelants, qui concluent à l'irrégularité des comptes, au motif d'une infraction aux dispositions du décret 2005-240 du 14 mars 2005, est insuffisante à apporter une critique utile au motif du premier juge, qui a justement retenu que l'absence de constat de produits à recevoir dans les comptes approuvés ne faisait pas éteindre la créance du syndicat des copropriétaires sur M. [V] [E] et l'EURL Littoral Immobilier, dans le cadre de son éventuelle action récursoire de co-obligé ayant réglé l'intégralité de la dette, et alors au surplus que la pièce n° 10 produite par le syndicat des copropriétaires établissait que les condamnations et dépens résultant de l'arrêt rendu le 3 mars 2015 avaient été réglés par moitié entre le syndicat des copropriétaires et l'EURL Littoral Immobilier, la cour relevant au surplus que la démonstration comptable soutenue en cause d'appel, aux fins de démontrer le caractère non probant de cette pièce, est insuffisante pour l'écarter des débats, de sorte que ce moyen sera écarté et le jugement dont appel sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de la question n° 3.
3. Sur la validité de la question n° 4 relative au quitus donné au syndic
Les époux [A] n'apportent aucune critique utile aux motifs pris par le premier juge, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a retenu sa validité après avoir validé la résolution précédente.
4. Sur la validité de la question n° 12 relative aux nuisances sonores des clubs de plage
Comme en première instance, les époux [A] soutiennent que cette résolution serait imprécise et insuffisante pour permettre la mise en 'uvre d'une procédure au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Or, comme l'a justement retenu le premier juge, pour que l'action du syndicat des copropriétaires soit recevable, il suffit seulement que le préjudice dont il demande réparation soit subi par la collectivité des copropriétaires concernés, dans le cadre d'un trouble de jouissance présentant un caractère collectif par son importance et son étendue, et le fait que les auteurs potentiels ne soient pas désignés n'empêche pas le syndicat des copropriétaires de déposer une plainte contre X auprès du procureur de la République, ce qui ne rend donc pas toute plainte vouée à l'échec.
En l'absence de toute critique utile à ce motif, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de cette question.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 27 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan sera confirmé en toutes ses dispositions.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
[W] [A], [D] [N], épouse [A], et la société civile immobilière Quiétude seront condamnés solidairement aux dépens de l'appel.
[W] [A], [D] [N], épouse [A], et la société civile immobilière Quiétude, qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Trois Mats la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 27 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE solidairement [W] [A], [D] [N], épouse [A], et la société civile immobilière Quiétude à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Trois Mats la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE solidairement [W] [A], [D] [N], épouse [A], et la société civile immobilière Quiétude aux dépens de l'appel.
Le Greffier La Présidente
