ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 02 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/07434 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OMXW
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 17 SEPTEMBRE 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 13/02376
APPELANT :
Monsieur [J] [I]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
SARL LA FINANCIERE LA MAGDELAINE, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-François ANDUJAR de la SCP 2A 2C, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 30 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 février 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
M. Fabrice DURAND, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
* * **
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2005, Monsieur [J] [I] a fait l'acquisition auprès de la SARL La Financière La Magdelaine d'un appartement de 83,36 m² pour le prix de 102 116 euros, situé au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier dénommé « Hôtel Bérard de Montalet » sis [Adresse 5]).
Cette acquisition était faite dans le cadre d'une opération d'investissement, à savoir l'achat d'une partie d'un bâtiment ancien classé à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques devant être rénové et permettant une défiscalisation des sommes investies.
La réitération du compromis de vente a été effectuée par acte authentique reçu par Maître [Z], notaire, en date du 29 décembre 2005.
Dans cet acte, le bien vendu était désigné comme étant le lot de copropriété numéro 2 d'une surface de 79 m², pour un prix de 102 166 euros.
Par exploit d'huissier du 9 août 2013, Monsieur [I] a fait assigner la SARL La Financière La Magdelaine devant le tribunal de grande instance de Béziers, aux fins de se voir reconnaître la propriété d'un petit jardin comprenant une place de stationnement attenant à l'appartement acquis.
Par jugement contradictoire prononcé le 17 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Béziers a :
- déclaré irrecevable la demande présentée par Monsieur [I] à l'encontre de la SARL La Financière La Magdelaine (pour absence de publication de la demande à la conservation des hypothèques) ;
- débouté la SARL La Financière La Magdelaine de sa demande reconventionnelle ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Monsieur [I] aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration remise au greffe le 14 novembre 2019, Monsieur [I] a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions remises au greffe le 26 janvier 2024, Monsieur [I] sollicite l'infirmation du jugement rendu le 17 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers et demande à la cour, statuant à nouveau, de :
- juger que l'arrêt rendu dans la présente procédure vaudra constatation, au lieu et place d'un nouvel acte notarié, de la vente par la société La Financière La Magdelaine, au profit de M. [J] [I], du lot n°22 représentant un emplacement de stationnement ni couvert ni clos pour un véhicule automobile correspondant à 2/1000° de l'immeuble sis [Adresse 5]) figurant au cadastre section AB numéro [Cadastre 2] d'une contenance totale de 10 ares et 81 centiares, et qu'il devra ainsi être publié et le règlement de copropriété corrigé en conséquence ; A défaut, d'enjoindre sous astreinte de 300 euros par jour la société La Financière La Magdelaine à faire rectifier à ses seuls frais l'acte authentique de cession du lot n°2 afin d'entériner la cession du lot n°22,
-condamner la SARL La Financière La Magdelaine à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de son exécution de mauvaise foi du compromis de vente en date du 2 novembre 2005,
Subsidiairement, il demande de condamner la société La Financière La Magdelaine à lui payer une somme de 21 012,28 euros, à parfaire, au titre du remboursement de toutes les charges et autres frais qui auront alors été mis indûment à la charge de ce dernier au titre de sa propriété du lot n°22.
Il demande en outre de condamner la SARL La Financière La Magdelaine aux entiers dépens, et à payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions remises au greffe le 29 janvier 2024, la SARL La Financière La Magdelaine demande à la cour de déclarer irrecevable l'appel formé par Monsieur [I] et de le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions.
Subsidiairement, si l'appel de Monsieur [I] était déclaré recevable, elle demande de le débouter de l'ensemble de ses demandes et de :
- juger que l'acte authentique signé le 29 décembre 2005 est parfait et reflète l'accord des parties sur la chose et le prix,
- juger que les demandes portant sur la réfaction du prix de vente en raison de la diminution de surface sont frappées de forclusion, l'action ayant été engagée au-delà du délai d'un an prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; à défaut, les dire mal fondées au motif que l'intéressé a une jouissance privative constante du jardin et que ce dernier n'a aucun droit réel sur la place de stationnement qu'il revendique.
Formant appel incident, la SARL La Financière La Magdelaine sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle ; elle demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner Monsieur [I] à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral subi par l'action engagée et non réparable par la simple allocation des frais irrépétibles.
Elle demande en outre de condamner Monsieur [I] aux dépens de première instance et d'appel, et à payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Sur la recevabilité de l'action principale de Monsieur [I] :
Aux termes de l'article 30 5° du décret du 4 janvier 1955 'Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision des droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28 4°, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité '.
Par ailleurs, l'article 126 du code de procédure civile dispose que dans le cas où la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il est constant que l'article 126 ne faisant aucune distinction entre la procédure de première instance et celle d'appel, la régularisation par la publication de l'assignation peut intervenir en première instance comme en appel et l'irrecevabilité doit être écartée lorsque sa cause a disparu au moment où le juge statue.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l'assignation a été publiée et enregistrée auprès du service de la publicité foncière le 12 avril 2019 et comporte une régularisation de la domiciliation de Monsieur [I] en dernière page.
Par conséquent, compte tenu de la régularisation intervenue, il y a lieu d'infirmer le jugement et de déclarer recevable la demande formée à titre principal par Monsieur [I] aux fins de constatation par la cour d'appel de la réalisation de la vente du lot n° 22 à son profit et de régularisation de la description du lot n°2 incluant le jardin attenant à l'appartement désigné.
Sur le fond :
Monsieur [I] expose que le lot commercial B tel que défini dans la plaquette commerciale correspond aux lots de copropriété n° 2 et 22 tels que définis dans le règlement de copropriété incluant le jardin, que par la conclusion du compromis de vente du 2 novembre 2005, la société La Financière La Magdelaine s'est engagée à céder à Monsieur [I] la propriété du lot commercial B comprenant un appartement, un emplacement de stationnement et un jardin privatif de 160 m² mais que l'acte authentique régularisant la vente ne réitère que la cession de propriété du seul lot de copropriété n° 2, incluant uniquement l'appartement et excluant le jardin et l'emplacement de stationnement.
En l'espèce, si la plaquette commerciale mentionne au titre du lot B une surface de 83,36 m² avec jardin arboré privatif de 160 m² dont possibilité de stationnement, il convient de relever que ce document de présentation précise que seuls les prix des prestations resteront inchangés et que les surfaces, définies par les architectes du patrimoine engagés pour l'établissement des propositions de plans d'aménagement, seront confirmées par expertise géomètre avant l'acte définitif d'acquisition du foncier, ce qui démontre que ce document ne revêtait pas un caractère contractuel.
Il en résulte que ce document n'avait pas vocation à définir précisément la composition des lots qui pouvaient connaître avant l'acte d'acquisition des modifications quant à leur contenance ou leur description.
Par conséquent, la consistance des lots figurant au compromis de vente signé le 26 octobre 2005 par Monsieur [I] avait vocation à évoluer, en particulier concernant les surfaces en m², raison pour laquelle le compromis ne définissait pas précisément la consistance du lot B, étant cependant relevé que le plan du rez-de-chaussée annexé au compromis ne faisait pas état de l'adjonction d'un jardin et d'une place de stationnement.
Enfin, si Monsieur [I] reconnaît dans ses conclusions qu'il aurait dû porter plus d'attention aux termes de l'acte authentique de vente, qui ne fait mention que du lot n° 2 dans sa désignation, il convient de relever d'une part que dans le cadre de la faculté de rétractation prévue par les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, Maître [Z], notaire, lui a notifié le projet d'acte de vente par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 décembre 2005, l'acquéreur ayant reconnu avoir pris connaissance du projet d'acte qui lui a été notifié et avoir bénéficié du délai de réflexion de sept jours prévu par l'article L 271-1.
Par courrier du 27 juillet 2011, le notaire écrivait sur ce point à Monsieur [I] 'Je me permets de vous rappeler que le compromis que vous avez signé directement avec la Financière la Magdelaine faisait état d'un lot B sans désignation particulière.
C'est la raison pour laquelle je vous avais notifié à l'époque le projet d'acte le 21 décembre 2005, projet d'acte qui reprenait la désignation du lot n°2 avec entre parenthèse lot commercial B'.
Or, la désignation du bien telle que résultant du projet d'acte et de l'acte de vente était extrêmement claire et ne pouvait donner lieu à aucune confusion de la part de Monsieur [I] qui avait bénéficié en outre d'un délai de réflexion lui permettant de prendre connaissance de façon appronfondie de l'acte.
Aux termes de ce dernier, le lot n°2 comprenait uniquement un local d'habitation d'une surface loi Carrez de 79 m², soit inférieure à celle indiquée dans la plaquette de présentation et dans le compromis, l'acte de vente ainsi que le plan annexé à ce dernier ne faisant par ailleurs nullement référence à un jardin ou à une place de stationnement.
Force est de constater que Monsieur [I], à la réception du projet d'acte de vente, n'a émis aucune observation sur l'absence de jardin et de place de stationnement dans la consistance de son lot, étant observé sur ce point que Monsieur [I] bénéficie de la jouissance privative du jardin, son lot étant situé en rez-de-chaussée et ses fenêtres y donnant directement.
Il ne s'est pas davantage manifesté lors de la réception de l'attestation qui lui a été adressée le 26 janvier 2006 par le notaire, attestation qui reprenait la désignation du lot n° 2 figurant dans l'acte de vente du 29 décembre 2005.
En tout état de cause, Monsieur [I], au vu de la description du bien telle que figurant dans le projet d'acte de vente, n'a contesté ni sa consistance, ni son prix (102 116 euros), rien ne permettant de démontrer que le changement de désignation du bien n'aurait pas été signalé à Monsieur [I] par son conseiller en gestion de patrimoine, étant rappelé en outre qu'il résulte de l'acte de vente que le projet d'acte lui a été adressé directement et qu'il a reconnu en avoir pris connaissance.
Par ailleurs, après avoir réceptionné son bien en septembre 2010, Monsieur [I] attendra trois ans pour s'apercevoir que son lot ne comprenait ni jardin, ni place de stationnement et pour saisir, par exploit d'huissier du 9 août 2013, le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de faire constater la cession de la propriété du lot de copropriété n° 22 et du jardin privatif à son profit.
Compte tenu de ces éléments, l'acte authentique de vente signé le 29 décembre 2005 devant notaire par Monsieur [I] correspond bien à l'accord des parties sur la chose et sur le prix et est parfaitement opposable à l'appelant.
Ce dernier sera donc débouté de sa demande aux fins de constatation par la cour d'appel de la réalisation de la vente du lot n° 22 à son profit et de régularisation de la description du lot n°2 incluant le jardin attenant à l'appartement désigné.
Sur la demande de remboursement des charges de copropriété et autres frais au titre du lot n°22 :
Monsieur [I] demande d'une part que la société La Financière La Magdelaine soit condamnée à lui payer la différence de prix au m² sur le foncier par rapport aux dix autres appartements, compte tenu de l'absence des éléments valorisant le bien vendu, à savoir le jardin et la place de stationnement, soit une somme de 7 294,16 euros ainsi que la différence des frais de réhabilitation qui lui ont été imputés au titre du lot B, par rapport à ce qu'il aurait dû régler si seul le lot n° 2 devait être retenu, soit une somme de 13 545,84 euros.
Outre que Monsieur [I] a contracté en toute connaissance de cause concernant la consistance de son lot et que le prix retenu est fixé conformément aux caractéristiques de chaque lot et non sur la valeur du mètre carré, il convient en tout état de cause de rappeler qu'aux termes de l'article 46 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, l'action en diminution du prix résultant d'une superficie inférieure à celle exprimée dans l'acte doit être intentée par l'acquéreur dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance, la demande formée à ce titre par Monsieur [I] étant donc en l'espèce irrecevable pour cause de forclusion.
S'agissant des travaux de réhabilitation, il résulte de l'acte de vente que l'acquéreur reconnaît que le local vendu est actuellement en état de vétusté et déclare vouloir en faire son affaire personnelle, sans aucun recours contre le vendeur, la répartition des travaux de réhabilitation relevant en tout état de cause de la copropriété, telle que cela ressort du règlement de copropriété du 14 décembre 2005.
D'autre part, Monsieur [I] sollicite une somme de 172,30 euros au titre du remboursement de toutes les charges de copropriété et autres frais qui ont été mis indûment à sa charge au titre de sa propriété du lot n°22, charges trimestrielles appelées par le syndic cabinet GIT.
Comme le rappelle Monsieur [I], les charges de copropriété sont appelées par le syndic, de sorte que cette demande doit être dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, ce dernier recevant les sommes versées au bénéfice du syndicat des copropriétaires, et non à l'encontre de la société La Financière La Magdelaine, venderesse du lot litigieux.
Monsieur [I] sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.
Enfin, aucune mauvaise foi de La Financière La Magdelaine dans l'exécution de ses obligations contractuelles n'étant démontrée en l'espèce, la demande de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros présentée à son encontre sera rejetée.
En revanche, il convient de constater que l'attitude de Monsieur [I] dans la présente procédure relève d'une légèreté coupable, alors même que ce dernier ne pouvait se méprendre sur la consistance des biens objets de la vente et reconnaît lui-même qu'il aurait dû porter plus d'attention aux termes de l'acte authentique de vente, ce qui justifie de le condamner à payer à la SARL La Financière La Magdelaine une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable la demande formée à titre principal par Monsieur [J] [I] aux fins de constatation par la cour d'appel de la réalisation de la vente du lot n° 22 à son profit et de régularisation de la description du lot n°2 incluant le jardin attenant à l'appartement désigné ;
Déclare irrecevable pour cause de forclusion la demande formée par Monsieur [J] [I] au titre de la réfaction du prix de vente en raison de la diminution de surface ;
Déboute Monsieur [J] [I] de l'intégralité de ses demandes ;
Condamne Monsieur [J] [I] à payer à la SARL La Financière La Magdelaine une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne Monsieur [J] [I] à payer à la SARL La Financière La Magdelaine une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;
Condamne Monsieur [J] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
le greffier le président
