ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 25 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/03838 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P46X
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 29 JUIN 2023
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 22/31725
APPELANTE :
SAS SANOVIM, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 349145284 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Paul antoine SAGNES de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [H] [Z]
né le 09 Février 1983 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me PROUZAT
SAS ETHIGESTION IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me PROUZAT
INTERVENANTE :
S.A.R.L. RAPHAEL IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me PROUZAT
Ordonnance de clôture du 19 Février 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 FEVRIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
M. Jonathan ROBERTSON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE :
La SAS Sanovim a été le syndic de la résidence La Fontaine aux Moines jusqu'au 30 septembre 2020, selon une assemblée générale du 26 septembre 2019.
Aux termes d'une assemblée générale du 4 novembre 2021, les copropriétaires de la résidence La Fontaine aux Moines ont élu en qualité de nouveau syndic la SAS Ethigestion Immobilier.
Une remise des pièces a eu lieu au sein des locaux de la SAS Sanovim.
Par courrier recommandé avec accusée réception du 22 février 2022, la SAS Ethigestion Immobilier a mis en demeure la SAS Sanovim de communiquer sous un délai de 15 jours un certaint nombre de pièces manquantes, notamment celles visées dans le bordereau de remise et de procéder à la remise des clés des parties communes avec identification de chacune.
Le 7 décembre 2022, la SAS Ethigestion Immobilier et Monsieur [H] [Z], en sa qualité de président du conseil syndical de la résidence La Fontaine aux Moines ont fait assigner la SAS Sanovim devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir principalement ordonner la remise par la société requise des pièces manquantes et ce, sous astreinte.
Par ordonnance en date du 29 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a :
* condamné la SAS Sanovim à remettre à la SAS Ethigestion Immobilier :
- les pouvoirs ou procuration dans les dossiers relatifs aux procès-verbaux d'assemblées générales
- les dossiers "sinistres" en cours ou clos manquants suivants 2019494251 (dégâts des eaux des 53), 2020352883 (dégâts des eaux refoulement EU,), 2020346632 (accident climatisation C 32), 2021273508 (incendie choc portail), 2021293179 (dégâts des eaux refoulement EU) et 2021321175 (dégâts des eaux appartement numéro 11),
- la comptabilité des années 2011- 2012 et 2014- 2015,
* assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée limitée à six mois,
* condamné la SAS Sanovim à payer à la société Ethigestion Immobilier la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par acte reçu au greffe de la Cour le 21 juillet 2023, la SAS Sanovim a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 février 2024 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS Sanovim demande à la Cour de :
* infirmer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle a :
- Condamné la société SANOVIM sous astreinte à remettre les documents visés dans le dispositif de l'ordonnance de référé du 29/06/2023,
- Condamné la société SANOVIM au paiement de l'article 700 du CPC,
* Et statuant à nouveau, au vu notamment des éléments communiqués depuis l'ordonnance dont appel,
- constater la remise par la société SANOVIM de l'ensemble des documents en sa possession,
- lui donner acte qu'elle est dans l'impossibilité de communiquer d'autres documents,
- débouter la société ETHYGESTION de sa demande de condamnation sous astreinte de la société SANOVIM,
- rejeter toute demande d'astreinte,
- débouter la société SANOVIM (sic) de ses demandes au titre de l'article 700 du CPC,
- A défaut, ramener à de plus justes proportions toute demande au titre de l'article 700 du CPC.
Au dispositif de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 16 février 2024, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SAS Ethigestion Immobilier, M. [H] [Z] et la SARL Raphaël Immobilier, intervenante volontaire, en sa qualité de nouveau syndic de la copropriété, demandent à la Cour de :
- accueillir de la SARL RAFAEL IMMOBILIER en qualité de syndic actuel de la copropriété LA FONTAINE AUX MOINES,
- vu l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé n°23/375 du 29 juin 2023
- condamner SANOVIM à payer aux concluants la somme de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700.
MOTIFS :
Sur l'intervention volontaire de la SARL Raphaël Immobilier en cause d'appel
Il ressort des pièces produites et il n'est pas contesté que la SARL Raphaël Immobilier est le nouveau syndic de la copropriété 'La Fontaine aux Moines' depuis le 22 juin 2023, date à laquelle elle a été désignée en cette qualité par l'assemblée générale des copropriéraires de l'immeuble en remplacement de la SAS Ethigestion.
Bien que n'ayant pas été partie en première instance, la SARL Raphaël Immobilier est fondée à intervenir volontairement à la présente instance d'appel en application de l'article 554 du code de procédure civile dès lors qu'elle y a intérêt s'agissant d'un litige portant sur la remise par l'ancien syndic de pièces concernant la copropriété.
Il convient, en conséquence, de déclarer recevable son intervention volontaire, cette recevabilité n'étant d'ailleurs pas contestée par les autres parties.
Sur la demande de communication de pièces
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Ce même article prévoit que dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Selon l'alinéa 4 de cet article, après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.
Il convient de relever que les dispositions de l'article 18-2 ainsi énoncées ne sont destinées qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien syndic et n'ont pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement. En application de ce texte, il appartient au syndic qui se prétend libéré de son obligation de transmission d'en rapporter la preuve. On ne saurait cependant contraindre le syndic à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession.
En l'espèce, la SAS Ethigestion Immobilier, alors nouveau syndic de la copropriété depuis le 4 novembre 2011 a, par lettre recommandée en date du 21 février 2022, dont la SAS Sanovim, a accusé de réception le 22 février suivant, mis en demeure cette dernière en sa qualité d'ancien syndic jusqu'au 20 septembre 2020, de lui remettre un certain nombre de documents dont :
- six dossiers sinistres clos, dont les références précisées dans un tableau figurant au sein du courrier de mise en demeure sont les suivantes : 2019494251 (dégâts des eaux des 53), 2020352883 (dégâts des eaux refoulement EU,), 2020346632 (accident climatisation C 32), 2021273508 (incendie choc portail), 2021293179 (dégâts des eaux refoulement EU) et 2021321175 (dégâts des eaux appartement numéro 11),
- toutes les archives, dossiers AG et comptabilité d'avant 2016.
En première instance, la société Sanovim ayant déféré partiellement à cette lettre de mise en demeure, la demande de la SAS Ethigestion s'est limitée à solliciter la communication :
- des six dossiers sinistres visés par la mise en demeure
- des pouvoirs ou procuration dans les dossiers relatifs aux procès-verbaux d'assemblées générales
- de la comptabilité des années 2011- 2012 et 2014- 2015.
En cause d'appel, la SAS Sanovim fait valoir en premier lieu qu'elle a remis au nouveau syndic les six dossiers sinistres en cause, sans que cette remise ne soit confirmée dans leurs dernières écritures par les intimés qui sollicitent la confirmation pure et simple de la décision dont appel qui avait ordonné la communication de ces dossiers sans contester cependant la remise en question ou une quelconque difficulté à ce titre. Or, la SAS Sanovim justifie par un courrier de son conseil adressé au conseil des intimés en date du 4 août 2023 que les six dossiers sinistres en cause ont bien été communiqués à la partie adverse au cours de la présente instance.
Ne subsiste donc en litige que la production :
- des pouvoirs ou procuration dans les dossiers relatifs aux procès-verbaux d'assemblées générales
- de la comptabilité des années 2011- 2012 et 2014- 2015.
La SAS Sanovim expose d'une part, que la lettre de mise en demeure du 21 février 2022 ne répond pas aux conditions de l'article 18-2 précité en ce qu'elle est générale et imprécise quant aux documents à communiquer, particulièrement en ce qui concerne la comptabilité. Elle ajoute que ces documents sont, en tout état de cause anciens, en ce qui concerne la comptabilité ou ont peu d'intérêt pour ce qui concerne les procès-verbaux d'assemblées générales qui ne peuvent plus faire l'objet de recours juridictionnels. Elle invoque d'autre part son impossibilité de remettre ces documents qu'elle ne détient pas.
Or, à la lecture de la lettre de mise en demeure du 21 février 2022, celle-ci inclut de manière expresse la désignation des pièces réclamées, dont celles faisant l'objet du présent litige puisqu'elle vise ' toutes les archives, dossiers AG et comptabilité d'avant 2016", incluant donc nécessairement pour les assemblées générales l'ensemble des pouvoirs et procurations qui y sont annexés et pour la comptabilité celles des 2011- 2012 et 2014- 2015 antérieurs à 2016, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge. Cette mise en demeure était donc suffisamment précise quant aux documents à communiquer et suffit à remplir les conditions légales exigées au titre de la recevabilité de la demande présentée par le nouveau syndic.
Par ailleurs, la SAS Sanovim ne conteste pas, malgré plusieurs transmissions successives de pièces, ne pas voir communiqué les documents litigieux au nouveau syndic. Il n'est pas contestable également qu'elle était tenue en application de l'article 18-2 de transmettre ces pièces compte tenu de leur nature et de la période concernée correspondant à celle au cours de laquelle elle a exercé les fonctions de syndic au sein de cette copropriété, les annexes que constituent notamment les pouvoirs et procurations remis lors des assemblées générales faisant corps avec les procès-verbaux de ces assemblées générales, ainsi que les pièces comptables faisant partie des pièces visées par l'article précité. Il n'appartient pas à cet égard à la SAS Sanovim d'apprécier l'utilité des documents réclamés.
Enfin, pour considérer être déchargée des obligations que lui impose l'article 18-2, la SAS Sanovim ne saurait se contenter d'affirmer ne pas avoir en sa possession les pièces demandées, mais doit expliquer de façon crédible pour quelles raisons elle ne détient pas ce qu'elle a l'obligation de détenir en vertu de la loi et pour quels motifs elle n'est pas en mesure de les reconstituer ou de se les procurer.
Or, si la SAS Sanovim explique que cette impossibilité de communication résulterait de l'héritage d'une situation de fait consécutive à la cession des parts sociales des précédents gérants de la société, cession intrvenue le 28 mai 2020 et de la crise sanitaire survenue en 2020-2021, elle ne démontre pas pour autant avoir subi des difficultés à obtenir la communication de pièces relatives à la copropriété, aucun courrier de réclamation adressé aux anciens gérants n'étant versé aux débats, de même qu'elle n'apporte aucunement la preuve de diligences qu'elle aurait effectuées auprès de ces anciens gérants pour tenter de reconstituer les archives de la copropriété ou de se procurer les pièces manquantes.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de condamnation sous astreinte, au vu du temps écoulé depuis la lettre de mise en demeure, de la SAS Sanovim à communiquer les pouvoirs ou procuration dans les dossiers relatifs aux procès-verbaux d'assemblées générales et à la comptabilité des années 2011- 2012 et 2014- 2015.
Compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel, il y a lieu cependant d'infirmer la décision en ce qu'elle a condamné la SAS Sanovim à communiquer les six dossiers sinistres clos, lesquels ont été remis en cause d'appel et en ce qu'elle a condamné la remise des autres documents à la SAS Ethigestion Immobilier, laquelle n'était plus syndic de la copropriété depuis le 22 juin 2023, date à laquelle la SARL Raphaël Immobilier a été nommée pour la remplacer. Statuant à nouveau, il convient de rejeter la demande formée par les intimés aux fins de voir condamner sous astreinte la SAS Sanovim à lui communiquer les six dossiers sinistres clos litigieux et de condamner la SAS Sanovim à communiquer les autres documents, objet du litige, à la SARL Raphaël Immobilier.
Dès lors que l'obligation mise à la charge de la SAS Sanovim a été modifiée en cause d'appel, particulièrement en ce qui concerne la désignation du créancier de l'obligation, il convient également d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fait courir le point de départ du délai de l'astreinte passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision entreprise et statuant à nouveau de dire que l'astreinte de 100 € par jour de retard, telle que fixée par le premier juge commencera à courir passé un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, et ce pendant une durée de six mois.
Sur l' article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il est inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense. La SAS Sanovim sera condamnée à leur payer une somme globale de 1500 € en application de l' article 700 du code de procédure civile.
La SAS Sanovim qui succombe à titre principal à l'instance sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l'intervention volontaire de la SARL Raphaël Immobilier,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné la SAS Sanovim à remettre les pouvoirs ou procuration dans les dossiers relatifs aux procès-verbaux d'assemblées générales, ainsi que la comptabilité des années 2011- 2012 et 2014- 2015,
- assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard et pendant une durée limitée à six mois
- condamné la SAS Sanovim à payer à la société Ethigestion Immobilier la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance,
L'infirme pour le surplus,
Et statuant à nouveau des chefs d'infirmation,
- rejette la demande de communication des dossiers "sinistres" en cours ou clos suivants : 2019494251 (dégâts des eaux des 53), 2020352883 (dégâts des eaux refoulement EU,), 2020346632 (accident climatisation C 32), 2021273508 (incendie choc portail), 2021293179 (dégâts des eaux refoulement EU) et 2021321175 (dégâts des eaux appartement numéro 11),
- dit que la SAS Sanovim est condamnée à remettre à la SARL Raphaël Immobilier les pouvoirs ou procurations manquants dans les dossiers relatifs aux procès-verbaux d'assemblées générales, ainsi que la comptabilité des années 2011- 2012 et 2014- 2015 dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 par jours de retard pendant une durée de six mois, passé laquelle il pourra être à nouveau statué,
Y ajoutant,
- condamne la SAS Sanovim à payer à la SAS Ethigestion Immobilier, M. [H] [Z] et la SARL Raphaël Immobilier la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SAS Sanovim aux dépens de l'instance d'appel.
Le Greffier Le Président
