ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 25 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00711 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQED
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 JANVIER 2020
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 18/04934
APPELANTS :
Monsieur [G] [Y]
né le 11 Mars 1939 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me BECHET, avocat au barreau de ALBI, avocat plaidant
Madame [L] [D] épouse [Y]
née le 14 Décembre 1942 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me BECHET, avocat au barreau de ALBI, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [B] [Z]
né le 02 Septembre 1985 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Séverine VALLET de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [M] [N]
née le 22 Mai 1984 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Séverine VALLET de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 24 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 FEVRIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Fabrice DURAND, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 27 juillet 2017, M. [B] [Z] et Mme [M] [N] ont acquis de M. [G] [Y] et Mme [L] [D] épouse [Y] une maison d'habitation située [Adresse 2] et cadastrée section A n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 4] (Hérault) au prix de 460 000 euros.
Peu de temps après leur entrée dans les lieux, M. [Z] et Mme [N] se sont plaints d'un dysfonctionnement de la chaudière et de diverses infiltrations affectant l'immeuble.
Par acte d'huissier du 29 janvier 2018, M. [Z] et Mme [N] ont fait assigner M. et Mme [Y] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 8 mars 2018, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [I] [E].
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 6 août 2018.
Par acte d'huissier du 11 octobre 2018, M. [Z] et Mme [N] ont fait assigner M. et Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Montpellier sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement pour dol.
Par jugement du 29 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
' rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire ;
' condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer 33 487,58 euros à M. [Z] et Mme [N] en restitution partielle du prix représentant le coût de réparation des vices cachés affectant l'immeuble ;
' condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer 1 948,50 euros à M. [Z] et Mme [N] en réparation de leur préjudice de jouissance ;
' rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de M. et Mme [Y] ;
' condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. [Z] et à Mme [N] 4 500 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles ;
' condamné solidairement M. et Mme [Y] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;
' dit n'y avoir lieu à condamnation des défendeurs au titre de la sommation interpellative et du constat d'huissier établis pour le compte des demandeurs ;
' ordonné l'exécution provisoire pour le tout.
Par déclaration déposée au greffe le 6 février 2020, M. et Mme [Y] ont relevé appel de ce jugement.
Vu les dernières conclusions de M. et Mme [Y] déposées au greffe le 3 novembre 2023 ;
Vu les dernières conclusions de M. [Z] et de Mme [N] déposées au greffe le 13 juillet 2020 ;
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 24 janvier 2024.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur les demandes de M. [Z] et Mme [N] fondées sur l'existence de vices cachés,
L'article 1641 du code civil dispose :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
Il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice allégué, de sa gravité, de son antériorité et de son caractère caché.
Le vendeur ne peut pas invoquer la clause de non-garantie des vices cachés lorsqu'il est de mauvaise foi ou lorsqu'il connaissait l'existence du vice au moment de la vente.
En l'espèce, M. [Z] et Mme [N] sollicitent une diminution de prix au regard des deux vices cachés allégués suivants :
' la chaudière défectueuse ;
' les infiltrations affectant la terrasse et la toiture
En cause d'appel, M. et Mme [Y] ne sollicitent plus l'annulation du rapport d'expertise judiciaire, de sorte que le jugement déféré est définitif en ce qu'il a rejeté cette demande d'annulation.
Aux termes de motifs pertinents, expressément adoptés par la cour, s'appuyant notamment sur les constatations précises et documentées de l'expert judiciaire, le tribunal a constaté la réunion des conditions légales de l'article 1641 du code civil et retenu l'existence des deux vices cachés précités.
Concernant la chaudière,
La cour relève notamment que l'expert sapiteur a constaté la défectuosité de plusieurs éléments essentiels au fonctionnement de la chaudière (disconnecteur, système de sécurité manque d'eau, vase d'expansion, corps de chauffe fortement entartré, bouton aquastat). L'expert a précisé que cette chaudière n'avait pas été correctement entretenue depuis des années.
Ces multiples défauts relevés par le technicien suffisent à établir la défectuosité totale de la chaudière litigieuse, et ce sans nécessité de la faire fonctionner après l'avoir reconnectée au réseau de gaz.
Le nombre, la nature et la gravité des défauts constatés par l'expert judiciaire sur plusieurs pièces de la chaudière confirment le constat fait le 14 juin 2017 par la SARL GF 34 de la nécessité de remplacer cette chaudière et de déplacer le conduit de fumée ayant conduit cette entreprise à proposer le 26 juin 2017 un devis pour ces travaux de 2 811,58 euros TTC (sommation interpellative du 9 janvier 2018).
La découverte de ces vices cachés affectant la chaudière nécessitait un examen technique de cet appareil.
Des acquéreurs profanes n'étaient pas nécessairement informés de la possibilité de soulever le bandeau de protection de la chaudière. De surcroît, cette simple inspection visuelle aurait au mieux révélé un manque d'entretien mais n'aurait pas suffi pour établir la gravité des défauts affectant la chaudière. Ces vices affectant la chaudière n'étaient donc pas apparents pour des acquéreurs profanes.
Le jugement déféré a exactement relevé la maladresse de rédaction de l'expert qui a employé le mot « apparent » au lieu de « apparu » antérieurement à la vente, l'expert n'ayant jamais conclu au caractère apparent des vices pour des acquéreurs profanes.
L'entrée dans les lieux des acquéreurs dix jours avant la signature de l'acte authentique, spécialement en période estivale, ne leur a pas nécessairement permis d'être informés dès cette date du dysfonctionnement de la chaudière, contrairement à ce que soutiennent les appelants.
M. et Mme [Y] ne sont pas fondés à s'exonérer de la garantie des vices cachés en alléguant simplement que les acquéreurs auraient désormais la possibilité ou la volonté de modifier le mode de chauffage de la maison, ou encore que ces derniers n'auraient pas maintenu l'abonnement au gaz devenu inutile en raison de la panne de la chaudière.
Ces vices cachés sont dépourvus de lien de causalité avec un défaut de visite annuelle obligatoire à l'automne 2017 dès lors que la chaudière était hors d'état de fonctionner antérieurement à la vente du 27 juillet 2017.
Les appelants ne sont pas davantage fondés à soutenir que l'ancienneté de la chaudière de 17 ans signifiait « qu'il faudrait la remplacer à court ou moyen terme » et que cet « âge canonique » les dispensaient d'informer leurs acquéreurs de ce que cette chaudière était hors d'usage ou économiquement non réparable.
Du fait qu'ils ont habité la maison avant de la vendre, M. et Mme [Y] ne pouvaient pas ignorer le mauvais état de la chaudière dont l'expert a relevé qu'il était ancien et empêchait la chaudière de fonctionner au moment de la vente. onnaissent eux-mêmes avoir demandé à la SARL GF 34 d'établir un devis de remplacement de la chaudière mais soutiennent que « c'était pour le remettre aux acquéreurs afin qu'ils soient informés du coût ».
Les déclarations de la SARL GF 34 à l'huissier le 9 janvier 2018 confirment que M. et Mme [Y] avaient été clairement informés par ce professionnel de la nécessité de changer la chaudière conformément au devis du 26 juin 2017.
Contrairement à ce qu'ils soutiennent dans leurs écritures, M. et Mme [Y] ne démontrent aucunement avoir communiqué le devis de remplacement de la chaudière du 26 juin 2017 aux acquéreurs avant la conclusion de la vente.
M. [Z] et Mme [N] contestent fermement avoir reçu ce devis ni une quelconque information sur l'état défectueux de la chaudière lorsqu'ils ont signé un contrat de vente. La cour relève que l'acte de vente est totalement silencieux quant au mauvais état de la chaudière et ne mentionne pas l'existence de ce devis.
Les arguments longuement développés par les appelants concernant les modalités d'obtention précises du devis par M. [K] et Mme [N] sont inopérants, dès lors que le contenu et l'objet de ce devis sont parfaitement établis et qu'aucun élément du dossier ne démontre qu'il a été communiqué aux acquéreurs avant la vente.
M. et Mme [Y] ont donc été de mauvaise foi en procédant à la vente de leur maison sans révéler aux acquéreurs la défectuosité de la chaudière dont ils étaient parfaitement informés.
Concernant la toiture,
Lors de la visite de la maison, les acquéreurs n'étaient pas en mesure d'accéder aux toitures pour en inspecter l'état général. De surcroît, une inspection visuelle par des profanes ne leur aurait pas permis de découvrir les désordres affectant cet ouvrage.
S'agissant de la terrasse non étanche, le seul fait que cette terrasse ne dispose d'aucun système apparent d'évacuation des eaux ne suffit pas à rendre le vice apparent aux yeux des acquéreurs.
Concernant les infiltrations, le jugement a exactement retenu, en se fondant sur les constatations de l'expert que ces infiltrations étaient anciennes et antérieures à la vente et que M. et Mme [Y] en avaient dissimulé les traces par l'application sommaire de peinture peu de temps avant la vente sans aucunement réparer les désordres de toiture et de terrasse qui les avaient causés et sans en informer les acquéreurs.
La date de construction de la maison n'autorisait pas les vendeurs à dissimuler ces vices au motif qu'ils « n'avaient rien d'étonnant s'agissant d'une maison achevée en 1976 et d'une toiture qui n'avait jamais été refaite depuis cette date » ainsi que le soutiennent M. et Mme [Y] dans leurs écritures.
Ces opérations de dissimulation des traces d'infiltration ont empêché M. [Z] et Mme [N] de déceler l'existence de ce vice caché d'infiltration.
Le fait d'avoir procédé à ces réparations de fortune et d'avoir omis d'en informer M. [Z] et Mme [N] démontre par ailleurs la mauvaise foi de M. et Mme [Y].
M. et Mme [Y] ne sont pas fondés à s'exonérer de la garantie des vices cachés en soutenant, sans aucune preuve de leurs allégations, que ces vices auraient été contractuellement acceptés par les acquéreurs en contrepartie d'une baisse du prix de vente.
Les appelants ne sont pas davantage fondés à invoquer la date de construction de l'immeuble et de ses équipements pour s'exonérer de cette garantie ou limiter la restitution partielle de prix au versement du « quart du coût des travaux » nécessaires à la réparation de ces vices cachés.
La restitution partielle du prix et le préjudice de jouissance seront fixés conformément à la décision et aux motifs adoptés des premiers juges en application des articles 1644 et 1645 du code civil en présence de vendeurs de mauvaise foi, les appelants ne contestant pas les devis retenus et validés par l'expert pour fixer ces montants.
La cour partage également l'analyse des premiers juges quant au rejet de la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par M. et Mme [Y] en raison d'une suppression d'abonnement internet filaire par M. [Z] et Mme [N] ne présentant aucun caractère fautif dès lors que ces derniers prenaient régulièrement possession de la maison achetée.
La demande de 6 000 euros de dommages-intérêts formée par M. et Mme [Y] pour procédure abusive ne peut qu'être rejetée dans la mesure où ces derniers succombent intégralement en cause d'appel contre M. [Z] et Mme [N].
Le jugement sera donc intégralement confirmé, sauf à assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation en référé du 29 janvier 2018.
Il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de M. et Mme [Y] relative à la saisie-attribution réalisée le 7 septembre 2021 par les appelants. Il sera tenu compte des sommes saisies pour le calcul du principal et des intérêts restant dus lors de l'exécution du présent arrêt.
Sur les demandes accessoires,
Le jugement déféré doit aussi être confirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [Y] succombent intégralement en appel et doivent donc en supporter les entiers dépens.
L'équité commande en outre de condamner M. et Mme [Y] à payer ensemble à M. [Z] et Mme [N] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Dit que les condamnations de M. et Mme [Y] à payer les sommes de 33 487,58 euros et de 1 948,50 euros à M. [Z] et à Mme [N] prononcées par le jugement déféré seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2018 ;
Condamne solidairement M. [G] [Y] et Mme [L] [D] épouse [Y] à supporter les entiers dépens d'appel ;
Condamne solidairement M. [G] [Y] et Mme [L] [D] épouse [Y] à payer à M. [B] [Z] et à Mme [M] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
le greffier le président
