ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 25 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/07199 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OMKE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 12 SEPTEMBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 18/00556
APPELANT :
Monsieur [L] [M]
né le 09 Mars 1961 à [Localité 8] (93)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté par Me Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [C] [G]
né le 21 Septembre 1943 à [Localité 4]- ALGERIE
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représenté par Me Philippe AYRAL de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Autre qualité : Appelant à titre incident
Madame [E] [Y] épouse [G]
née le 13 Février 1948 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représentée par Me Philippe AYRAL de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Autre qualité : Appelant à titre incident
SARL IMMOD'ELLES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Philippe AYRAL de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Autre qualité : Appelant à titre incident
Ordonnance de clôture du 24 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 février 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Fabrice DURAND, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier
* * * *
EXPOSE DU LITIGE :
M. [C] et Mme [E] [Y] épouse [G] sont propriétaires d'un immeuble dénommé « [Adresse 9] » constitué d'une bâtisse contenant quatre gîtes et un logement, s'ouvrant sur un jardin paysager avec piscine de plus d'un hectare et demi, sis à [Adresse 9].
M. et Mme [G] ont mis en vente ce bien.
M. [L] [M], à la recherche d'un immeuble pour réaliser des chambres d'hôtes haut de gamme, a confié à la SARL Immo d'Elles en qualité d'agent immobilier un mandat de recherches sans exclusivité par acte en date du 16 avril 2017.
Le prix d'acquisition du bien recherché était 'xé entre 1 000 000 et 1 500 000 euros, commission comprise.
La rémunération de l'agent immobilier était 'xée à la somme de 50 000 euros, à la charge de l'acquéreur.
Début mai 2017, la SARL Immo d'Elles a présenté le bien des époux [G] à M. [M], qui s'est montré intéressé.
Le 20 mai 2017, la SARL Archi'Pl a procédé à une étude de faisabilité.
Par SMS en date du 14 août 2017, M. [M] a confirmé à la gérante de la SARL Immo d'Elles sa décision d'acquérir le bien.
Par acte sous seing privé en date du 28 août 2017, dressé par Me [R], notaire, les époux [G] ont vendu à M. [M] leur immeuble moyennant le prix de 950 000 euros outre les frais éventuels d'emprunt de 67 000 euros et les frais de négociation de 50 000 euros, soit un montant total de 1 067 000 euros.
La vente a été conclue sans condition suspensive de prêt.
Il a été stipulé à l'acte une clause pénale de 100 000 euros, l'acquéreur devant déposer dans les dix jours de l'acte un dépôt de garantie de 100 000 euros.
Il a été convenu que la vente devait être réitérée par acte authentique par ministère de Me [R], au plus tard le 10 novembre 2017.
Le dépôt de garantie n'a pas été versé et par mail en date du 13 octobre 2017, M. [M] a indiqué au notaire qu'il se désengageait de l'achat.
Par exploit d'huissier en date du 6 février 2018, M. et Mme [G] ainsi que la SARL Immo d'Elles ont fait assigner M. [M] devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de solliciter le règlement de la clause pénale prévue à l'acte pour les consorts [G], outre des dommages et intérêts, et indemnisation de son préjudice pour l'agence immobilière.
Par jugement contradictoire prononcé le 12 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a notamment :
- Constaté l'absence de désistement implicite des époux [G] ;
- Condamné M. [M] à payer à M. et Mme [G] la somme de 95 000 euros au titre de la clause penale ;
- Débouté M. et Mme [G] de leur demande de dommages intérêts ;
- Condamné M. [M] à payer à la SARL Immo d'Elles la somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts ;
- Condamné M. [M] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné M. [M] à payer à la SARL Immo d'Elles la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné M. [M] aux dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire à hauteur de 50 % des sommes allouées.
Par déclaration remise au greffe le 4 novembre 2019, M. [M] a relevé appel de ce jugement, l'acte d'appel précisant les chefs de jugement critiqués.
M. et Mme [G] et la SARL Immo d'Elles ont saisi le conseiller chargé de la mise en état d'une demande de radiation de l'affaire sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile.
Par ses conclusions enregistrées au greffe le 25 juin 2020, M. [M] sollicite l'infirmation partielle du jugement et demande à la cour, statuant à nouveau, de constater le désistement implicite des époux [G] par le courrier envoyé à M. [M] le 3 juillet 2018.
Subsidiairement, il demande de :
- Débouter les époux [G] de leur demande au titre de la clause pénale,
- Débouter la SARL Immo d'Elles de sa demande de dommages et intérêts,
- Débouter les époux [G] et la SARL Immo d'Elles de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il demande en outre de condamner les époux [G] et la SARL Immo d'Elles aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Auché-Hedou en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code.
Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 30 mars 2020, M. et Mme [G] et la SARL Immo d'Elles sollicitent la confirmation du jugement :
- En ce qu'il a condamné M. [M] à payer à la SARL Immo d'Elles la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- En ce qu'il a condamné M. [M] à payer la clause pénale époux [G], mais sa réformation en ce qu'il a réduit son montant à 95 000 euros,
Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de condamner M. [M] à verser aux époux [G] la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale figurant dans la promesse synallagmatique de vente.
Subsidiairement, ils demandent de confirmer le jugement de première instance condamnant M. [M] à payer aux époux [G] la somme de 95 000 euros au titre de la clause pénale.
Ils demandent en outre de condamner M. [M] aux entiers dépens, et à payer :
- 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice des consorts [G] en sus des sommes octroyées en première instance,
- 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL Immo d'Elles en sus des sommes octroyées en première instance.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 24 janvier 2014.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.
MOTIFS :
1) Sur le désistement des époux [G].
M. [M] estime que le 3 juillet 2018, les époux [G] se sont désistés de toute action de vente de leur bien et se sont désengagés de lui vendre leur immeuble.
S'il est exact que le désistement peut résulter de tout acte, de tout fait impliquant nécessairement, de la part de son auteur, la volonté d'abandonner l'action, l'instance ou les effets d'un acte de procédure, il convient d'en apprécier l'étendue et si ce désistement a une portée dans le litige opposant les parties.
En l'espèce, M. [M] produit une lettre du 3 juillet 2018 adressée à Monsieur [M] par M. [C] [G] ainsi rédigée : 'Je vous confirme ce jour que je me désengage auprès de vous et de mon notaire, Maître [R], de la vente de mon mas, sis à [Localité 10]'.
Toutefois la chronologie des faits et la lecture du compromis de vente permet de noter :
- qu'à la suite d'un compromis sous seing privé en date du 28 août 2017 rédigé par Me [R], notaire à [Localité 5], Monsieur [L] [M] faisait l'acquisition des lots susvisés, pour un montant global de 950 000 euros, outre 67 000 euros de provision sur frais de l'acte de vente, et 50 000 euros d'honoraires de négociation, soit un total de 1 067 000 euros ;
- qu'aucune condition suspensive particulière n'était prévue et surtout l'acquéreur précisait en page 5 qu'il n'avait recours à aucun prêt, et donc aucune condition suspensive d'obtention du prêt. L'acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 novembre 2017 par ministère de Me [R] (page 16 de l'acte).
- que l'acquéreur devait déposer au moyen d'un virement bancaire dans un délai maximal de 10 jours à compter du compromis, et ce à titre de dépôt de garantie à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de 100 000 euros.
- Cette somme ne devait jamais être versée, M. [M] prétextant successivement un emploi du temps trop chargé pour passer à la banque (SMS pièce 9), puis une demande de délais de deux semaines (SMS pièce 10) pour enfin sans autre explication sur demande de Me [R] adresser un courriel laconique le 13 octobre 2017 expliquant que 'en effet comme vous l'a indiquée l'agence immobilière ' immodelles', je me désangage de l'achat du mas de [Localité 10] propriété de Mr et Mme [G]'. Il avait expliqué par courriel du 24 juillet 2017 ses difficultés personnelles exposant la raison de ce désengagement.
- le 6 février 2018, les époux [G] et la société Immo d'Elles assignaient M. [M] et la procédure a suivi son cours.
Il ressort de ces faits que le désistement concernant cette vente est imputable en premier lieu à M. [M], la lettre des époux [G] étant sans portée intervenue plus d'un an après la vente non réitérée alors que le contentieux était en cours, alors même que malgré le non-respect de ses obligations contractuelles M. [M] maintenait être toujours un acquéreur valable dans son courriel du 24 juillet 2017.
Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.
2) Sur l'application de la clause pénale et son montant (stipulée à hauteur de 100 000 euros)
Afin d'écarter l'application de la clause pénale, M. [M] reproche aux époux [G] de ne pas lui avoir permis de réaliser une seconde étude de faisabilité ou de vouloir se maintenir trop longtemps dans les lieux.
Il sera relevé, comme l'a fait le tribunal, que cette seconde étude n'a pas été posée comme une condition suspensive de la vente, et ne fait l'objet d'aucune mention à l'acte de vente.
Quant au maintien dans les lieux des vendeurs, c'est M. [M] qui le suggère face au non-respect des délais de paiement de son fait.
Il ressort qu'en application de l'article 1134 du code civil 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour cause que la loi autorise Elles doivent être exécutées de bonne foi'.
En l'espèce, M. [M] a sans motif légitime refusé de réitérer la vente par acte authentique, dès lors la clause pénale trouve donc à s'appliquer, le jugement sera confirmé en son principe.
En effet, le premier juge a modéré cette clause en la fixant à 10 % du prix de vente, ce qui est la pratique courante et sera confirmée, soit 95 000 euros.
3) Sur les dommages et intérêts demandés par la SARL Immo d'Elles
M. [M] a refusé de réitérer l'acte de vente sans aucun motif légitime alors que les conditions suspensives prévues par la promesse de vente avaient été réalisées.
De fait, la SARL Immo d'Elles a subi incontestablement un préjudice lié à la non-perception de la commission prévue au mandat alors même que la vente était parfaite et que les conditions suspensives étaient remplies, cette agence immobilière detenait un mandat de recherche et justifie avoir mis en relation les vendeurs et l'acheteur.
En conséquence, au visa des dispositions des articles 1217 et 1231-1 du code civil, M. [M] sera condamné au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, le jugement confirmé.
4) Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [M], succombant, sera condamné à payer aux époux [G] à la somme de 3 000 euros aux époux [G] et la somme de 2 000 euros à l'agence SARL Immod'elles ainsi qu'aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du 12 septembre 2019 ;
y ajoutant,
Condamne M. [M] à payer aux époux [G] à la somme de 3 000 euros aux époux [G] et la somme de 2 000 euros à l'agence SARL Immod'elles au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [M] aux entiers dépens.
le greffier le président
