ARRÊT n°
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 9]
C/
[A]
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 23 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/04515 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P6LC
Décisions déférées à la Cour : Arrêt Cour de Cassation de PARIS, décision attaquée en date du 08 Juin 2023 - Arrêt Cour d'Appel de BASTIA, décisionen date du 02 Février 2022 - Jugement Tribunal d'Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 17 Octobre 2019
Vu l'article 1037-1 du code de procédure civile;
DEMANDEUR A LA SAISINE:
Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis à [Adresse 8] pris en la personne de son
syndic en exercice la SARL[Localité 1] IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de sonreprésentant légal en exercicedomicilié ès qualités audit siège social
C/O [Localité 1] IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représenté par Me Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Emmanuel VOISIN MONCHO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant devant la 1ère cour d'appel
DEFENDERESSE A LA SAISINE
Madame [I] [A]
née le 28 Février 1953 à [Localité 10]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Autre(s) qualité(s) : Intimé(e) devant la 1ère cour d'appel
Assignée le 21 septembre 2023 - A personne
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 19 FEVRIER 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 FEVRIER 2024,en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 805 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier : Madame Sylvie SABATON, greffier lors des débats
ARRET :
- réputé contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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Faits, prétentions et procédure :
Par acte d'huissier du 26 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] à [Adresse 8] a fait assigner M. [G] [M] [E] [A] et Mme [I] [A] devant le tribunal d'instance de Bastia afin de les voir condamnés à lui payer la somme de 6 672,73euros au titre des charges de copropriétés échues au 2 août 2018 et restées impayées et 504euros au titre des frais de recouvrement ou 840euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 17 octobre 2019, le tribunal d'instance de Bastia a mis hors de cause M. [G] [O] [E] [A], a débouté le syndicat de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné aux dépens.
La juridiction a retenu que le syndicat ne conteste pas la mise hors de cause de M. [M] [E]-[A], fils de Mme [I] [A] qui n'a pas la qualité de copropriétaire et que le syndicat ne justifie pas de la qualité copropriétaire de Mme [I] [A], héritière de M. [M] [A] et qui est en cette qualité porteuse de parts sociales dans la SCI [Adresse 9], laquelle est seule en sa qualité de copropriétaire redevable de charges de copropriété.
Le 6 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par le syndic en exercice la SARL [Localité 1] Immobilier, a interjeté appel de cette décision en intimant uniquement Mme [B] [A].
Par ordonnance du 6 octobre 2021, le conseiller de la cour d'appel de Bastia, chargé la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider au 2 décembre 2021.
Par conclusions notifiées le 9 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL [Localité 1] Immobilier a sollicité auprès du conseiller de la mise en état la révocation de l'ordonnance de clôture prise le 6 octobre 2021 afin de lui permettre de communiquer de nouvelles pièces dont le règlement de copropriété du 19 décembre 1966, à la procédure.
Par ordonnance du 19 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture du 6 octobre 2021 pour permettre à l'appelant de produire le règlement de copropriété et a fixé la clôture de l'instruction au 29 novembre 2021.
Par arrêt du 2 février 2022, la cour d'appel de Bastia après avoir rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 6 octobre 2021, a confirme le jugement en toutes ses dispositions, a débouté les parties du surplus de leur demande et a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens.
La Cour a relevé que les statuts de la SCI [Adresse 9] ont été communiqués par Mme [A] le 19 juillet 2021, que les parties appelantes ont conclu le 4 octobre 2021 sans faire état de leur volonté de se procurer le règlement de copropriété dans leurs écritures et ne justifient pas de la date à laquelle il leur a été communiqué, et qu'il convient, faute de cause grave, de rejeter la demande de rabat de clôture.
Sur le bien fondé de la demande, la Cour a retenu qu'il résulte des statuts de la SCI [Adresse 9] reçus le 27 février 1963 par Maître [F], notaire à [Localité 7] (haute corse) que ladite société avait pour objet l'acquisition d'un terrain à bâtir sur la commune de [Localité 7], la construction et l'aménagement sur ce terrain d'un ensemble d'immeubles collectifs à usage principal d'habitation, ainsi que la gestion, l'entretien et la mise en valeur de cet immeuble, que selon lesdits statuts, la société restait propriétaire des immeubles construits jusqu'au partage, sauf demande d'attribution présentée par un associé de façon anticipée, que les associés bénéficient d'un droit de jouissance sur les lots associés à leurs parts sociales dans l'attente du transfert de propriété au jour du partage, que les statuts précisent en page 33 que pendant le cours de la liquidation, tous les biens et droits mobiliers et immobiliers de la société continueront à appartenir à l'être moral, les associés ne possédant sur ces biens aucun droit individuel, que seule la SCI [Adresse 9] est propriétaire des biens immobiliers jusqu'au partage de la société qui a été dissoute au bout de 30 ans d'existence conformément aux statuts, que nonobstant la désignation d'un mandataire ad hoc par ordonnance du 28 juillet 2016, aucune partage n'est intervenu et donc aucun transfert de propriété au profit des associés et que seule la SCI possède la qualité de copropriétaire.
La juridiction précise que seule la personne qui entend se prévaloir de l'usucapion peut arguer des dispositions de l'article 2261 du code civil et non pas un tiers et que Mme [A] ne revendique aucun droit de propriété sur le bien en cause, que ni le paiement des charges ni la participation aux assemblées générales ne peuvent conférer un droit de propriété sur le bien, que l'article prévu en page 6 relatif à la prise en charge des coûts de fonctionnement relativement au droit de jouissance par chaque propriétaire de parts concerne les relations entre associés et la société et ne peut être évoqué par le syndicat, tiers à la société et donc aux statuts à l'appui de ses demandes.
Par arrêt prononcé le 8 juin 2023, la Cour de Cassation a cassé et annulé l'arrêt rendu le 2 février 2022 par la cour d'appel de Bastia en toutes ses dispositions.
La Cour de cassation a retenu que par ordonnance du 19 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture du 6 octobre 2021 pour permettre la production du règlement de copropriété, que cette décision relève de son pouvoir propre et ne peut être remise en cause devant la formation collégiale de la cour, que la cour d'appel de Bastia, en rejetant la demande de révocation pour absence de cause grave alors que le conseiller de la mise en état avait déjà révoqué la dite ordonnance, a excédé ses pouvoirs.
Le 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a formé une déclaration de saisine devant la cour d'appel de Montpellier désignée en qualité de juridiction de renvoi par la Cour de Cassation.
Par ordonnance du 31 août 2023, le conseiller de la cour d'appel de Montpellier chargé de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration de saisine, faute pour l'auteur de la déclaration d'avoir procédé par voie de signification de sa déclaration dans le délai impartie.
Le 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a réitéré sa déclaration de saisine devant la cour d'appel de Montpellier en indiquant que faute de signification à partie de l'arrêt rendu le 8 juin 2023 par la Cour de Cassation, la réitération de sa demande de la saisine de la juridiction de renvoi a été effectuée dans le délai de péremption de deux ans.
Par conclusions notifiées le 10 janvier 2024, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice demande à la cour de :
Infirmer et reformer le jugement du tribunal d'instance de Bastia du 17.10.2019,
Statuer à nouveau :
Condamner Madame [I] [A] à la somme de 14.874,44euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 octobre 2018 pour 12.522,93euros et outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour le surplus,
Vu la résistance abusive de Madame [I] [A],
La condamner à 5.000 € de dommages et intérêts à ce titre,
La condamner à 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner entiers dépens de l'ensemble de la procédure depuis la décision de première instance du 17 octobre 2019 distraient au profit de Maître Gilles Bertrand de la SCP Eleom sur son offre de droit.
Il indique que Madame [I] [A] est propriétaire, ainsi qu'il ressort de l'acte de notoriété du 14 juin 2004 de la succession de feu Monsieur [M] [A], des biens de celui-ci et notamment de l'appartement dont il disposait dans la [Adresse 9], qu'initialement, cette copropriété était une Société Civile de Participation appelée [Adresse 9] dont le père, ayant cause de Madame [I] [A], Monsieur [M] [A], était associé à hauteur de 580 parts sociales donnant droit à la jouissance d'un appartement dans cette résidence, que la Société [Adresse 9] est dissoute depuis 1983, que l'immeuble est aujourd'hui régi par le statut de la copropriété, ainsi que le confirme le règlement de copropriété, qu'au 4 décembre 2022, selon la situation de compte communiqué au débat, Madame [I] [A] est redevable d'un arriéré de 12.522,93€.
Madame [A], à qui la déclaration de saisine a été valablement signifiée à personne le 21 septembre 2023, n'a pas constitué avocat.
Motifs
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, il appartient au juge lorsque le défendeur ne comparaît pas de rechercher si la demande lui apparaît régulière, recevable et bien fondée.
Il est acquis et non contesté par les parties puisque soutenu par Mme [A] elle-même dans ses écritures déposées en première instance, que M. [M] [A] dont Mme [B] [A], sa fille, est l'unique ayant droit, possédait des parts sociales de la SCI [Adresse 9], société qui a fait édifier la résidence [Adresse 9] et que les associés de cette SCI bénéficiaient selon les statuts de la dite société, en contre partie de la détention de parts sociales, de la jouissance d'appartements.
Mme [A] nie toutefois être propriétaire d'un lot de copropriété, faute de réalisation des opérations de partage et de liquidation de la SCI.
Arrivée au terme contractuellement convenu fixé en 1983, la SCI a été dissoute de plein droit et un mandataire ad'hoc a été nommé par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bastia le 28 juillet 2016 afin de procéder aux opérations de partage. Toutefois, aucun acte relatif à la dissolution de la SCI n'est produit aux débats.
Le syndicat soutient que Mme [A] ne contestant pas sa qualité d'unique héritière de son père et la résidence bénéficiant du statut de la copropriété, ainsi que l'établit le règlement de copropriété daté du 19 décembre 1970, Mme [A] est redevable des charges de copropriété, nonobstant l'absence d'acte attestant de la liquidation de la SCI et de l'attribution des lots en pleine propriété aux anciens associés de la SCI.
Il est établi par acte de notoriété du 14 juin 2004 dressé par Maître [Z] , notaire à [Localité 1], que M [M] [A] décédé le 19 février 2004 et son épouse décédée le 7 avril 2004 ont laissé comme seule héritière pour la totalité de leurs biens, Mme [B] [A].
Cette dernière a admis dans ses écritures déposées devant les juges de première instance avoir reçu en héritage de son père, M. [M] [A], les parts sociales que ce dernier détenait dans la SCI [Adresse 9].
Le syndicat produit également les statuts d'une SCI qui a pour objet l'acquisition l'acquisition de terrains à bâtir sur la commune de [Localité 7] (Corse ) hameau d'[Adresse 8], la construction d'un ensemble d'immeubles et l'attribution aux associés de la jouissance de lots. Cet acte mentionne que le droit, pour les associés de se faire attribuer en pleine propriété les biens, sera déterminé par un acte ultérieur.
Le règlement de copropriété établi le 19 décembre 1970 dont se prévaut l'appelant et dont l'application n'est pas contestée, a été rédigé en la présence de la SCI [Adresse 9] représentée par M. [X]. Le simple établissement d'un état descriptif de division et règlement de copropriété ne fait pas, à lui seul, entrer l'immeuble dans le statut de la copropriété, tant que les associés n'ont qu'un droit de jouissance sur les fractions qu'ils ont d'immeubles correspondant à leurs droits sociaux. Le statut de la copropriété n'entre en vigueur, de plein droit, qu'à la suite de la première vente d'un lot ou du transfert de propriété ayant pour conséquence l'existence d'au moins deux copropriétaires différents. En effet le statut de la copropriété s'applique à compter le premier acte générateur de la répartition ou du premier transfert de propriété d'un lot.
Toutefois il n'est pas contesté qu'ainsi que le soutient le syndicat de copropriété, la SCI [Adresse 9] a atteint le terme prévu contractuellement en 1983 et si la SCI conserve le bénéficie de la personnalité morale pendant la durée des opérations de liquidation, le statut de la copropriété s'applique dès l'approbation des comptes de liquidation.
Il est également établi par la production de la fiche hypothécaire que Mme [A] est devenue à compter du 10 janvier 2007, bénéficiaire suite au décès de ses parents de la propriété des lots n° 2, 44 à 45, 48 et 51 sur la commune de [Localité 7] correspondant à la référence cadastrale B[Cadastre 6], B [Cadastre 4] et B [Cadastre 2] et qu'elle a procédé le 27 mars 2018 à la vente du lot 48 ref B [Cadastre 3] et le 6 février 2020 du lot n° 2 ref B [Cadastre 4].
Or, il ressort du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 9] que le lot n°2 correspond à une réserve, que les lots 44 et 45 correspondent à locaux de respectivement 17et 31m² et que les lots 48 et 51 correspondent à deux appartements.
Un état hypothécaire peut servir d'indice à défaut d'être une preuve irréfragable de la propriété. En l'espèce, Mme [A] ne rapporte pas la preuve d'élément de nature à contredire cet acte
Dès lors, Mme [A], propriétaire des lots sus visés, doit payer les charges de copropriété y afférents soit la somme de 14 874,44euros correspondant aux charges dues le 1er octobre 2023.
L'équité ne commande nullement de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est nullement établi que la résistance de Mme [A] résulte d'une intention de nuire ou d'une légèreté blâmable. S'estimant lésée dans ses droits, elle a pu légitimement croire au bien fondé de sa défense. Aucune somme ne doit être allouée au titre de dommages et intérêts.
Par ces motifs, statuant par arrêt réputé contradictoire :
Infirme le jugement rendu le 17 octobre 2019 par le tribunal d'instance de Bastia, sauf en ce qu'il a mis hors de cause M. [G] [O] [E]-[A],
Statuant à nouveau :
Condamne Mme [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 874,44euros au titre des charges de copropriété compte arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 26 octobre 2018 pour 6 672,73euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
Condamne Mme [A] [I] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Gilles Bertrand .
Le Greffier La Présidente
