ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 02 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05482 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEN4
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 02 JUILLET 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 11-20-1152
APPELANTE :
Madame [J] [S]
née le 16 Juillet 1986 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Aurélia GARCIA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Madame [E] [V] épouse [A]
née le 17 Mars 1967 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurent COMANGES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 15 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 23 mars 2017, Mme [E] [V] épouse [A] a donné à bail à Mme [J] [S] et Mme [D] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] (66).
Mme [D] [U] a donné congé avec préavis d'un mois selon lettre avec accusé de réception du 10 décembre 2018 avec effet au 12 janvier 2019.
En date du 3 juillet 2019, Mme [E] [V] épouse [A] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 2.363 euros en principal à Mme [J] [S].
Par assignation du 19 août 2019, la locataire a saisi le tribunal d'instance sur le fondement de l'indécence du logement loué contestant la validité dudit commandement.
Par acte d'huissier en date du 6 septembre 2019, Mme [E] [V] épouse [A] a donné congé pour reprise à Mme [J] [S] au profit de son fils [T] [W] avec terme prévu au 30 avril 2020.
Par jugement rendu le 25 septembre 2020, confirmé en toutes ses dispositions par la cour d'appel de Montpellier dans un arrêt rendu le 31 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan a débouté Mme [S] de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer délivré le 3 juillet 2019, et a condamné Mme [V] épouse [A] à payer à Mme [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ainsi qu'à une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier délivré le 13 novembre 2020, Mme [E] [V] épouse [A] a fait assigner Mme [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan aux fins de validation du congé et expulsion de la locataire.
Mme [J] [S] a quitté le logement fin décembre 2021 et un procès-verbal de constat a été dressé le 5 janvier 2022.
Le jugement rendu le 2 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :
Déboute Mme [J] [S] de sa demande de prononcé de la nullité du congé pour reprise du 6 septembre 2019 ;
Valide le congé pour reprise du 6 septembre 2019 avec terme au 30 avril 2020 délivré par Mme [E] [V] épouse [A] à l'égard de Mme [J] [S] relatif au bail conclu le 23 mars 2017 concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] (66) ;
Condamne Mme [J] [S] à verser à Mme [E] [V] épouse [A] la somme de 1.200 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à ce qu'elle ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu'à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu'il aura mandaté à cet effet ;
Dit que Mme [J] [S] devra quitter les lieux loués de corps et de biens dans le délai de deux mois, prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution courant à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'appui de la force publique en cas de besoin ;
Enjoint à Mme [E] [V] épouse [A] épouse [A] de produire à Mme [J] [S] les quittances de loyers depuis le mois de juillet 2019 dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision ;
Dit n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte concernant la production des quittances de loyers ;
Condamne Mme [J] [S] aux entiers dépens, en ce non compris le coût du congé pour reprise du 6 septembre 2019 ;
Condamne Mme [J] [S] à verser à Mme [E] [V] épouse [A] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Ordonne que la présente décision sera notifiée aux services de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.
Le premier juge a retenu que le congé délivré le 6 septembre 2019 n'était pas entaché de nullité conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que l'adresse du bénéficiaire de la reprise avait bien été mentionnée, que la reproduction des cinq alinéas à peine de nullité ne valait que dans le cadre d'un congé pour vente et que la motivation était suffisante, ayant précisé que le logement serait occupé par le fils de la propriétaire.
Enfin, le seul fait qu'un commandement de payer les loyers a été délivré le 3 juillet 2019 par Mme [E] [V] épouse [A] et que sa locataire l'a faite assigner en nullité dudit commandement ne saurait suffire à dénier à la décision de reprise son caractère réel et sérieux.
Mme [J] [S] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 septembre 2021.
Dans ses dernières conclusions du 13 septembre 2023, Mme [J] [S] demande à la cour de :
Réformer la décision en ce qu'elle a validé le congé pour reprise du 6 septembre 2019, en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 1.200 euros, en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à astreinte, en ce qu'elle a condamné Mme [J] [S] à payer à Mme [E] [V] épouse [A] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;
Confirmer pour le surplus concernant la production des quittances de loyers depuis le mois de juillet 2019 ;
A titre principal,
Juger que l'adresse du bénéficiaire de la reprise n'a pas été mentionnée dans le congé ;
Juger que les cinq alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas été reproduits dans le congé ;
Juger que le congé signifié le 6 septembre 2019 n'est pas justifié par un motif sérieux et légitime ;
Juger que le congé signifié le 6 septembre 2019 est nul ;
Enjoindre à Mme [E] [V] épouse [A] de produire les quittances de loyer depuis juillet 2019 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
A titre subsidiaire,
Juger que l'indemnité d'occupation ne pourra pas être fixée à une somme supérieure à 800 euros ;
En toutes hypothèses,
Condamner Mme [E] [V] épouse [A] à payer à Mme [J] [S] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Mme [J] [S] soutient que le congé pour reprise signifié le 6 septembre 2019 est nul conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que l'adresse du bénéficiaire n'est pas mentionnée dans l'acte de reprise et que les cinq alinéas ne sont pas reproduits.
L'appelante précise que le commandement de payer, délivré le 3 juillet 2019 se fonde, à tort, sur un loyer mensuel de 1.200 euros alors même qu'une clause stipule expressément que Mme [J] [S] n'est pas solidaire des autres locataires et est seulement redevable de la somme mensuelle de 800 euros. Le congé pour reprise signifié à la suite de cette situation est donc dépourvu de caractère réel et sérieux.
Mme [J] [S] sollicite la condamnation de Mme [E] [V] épouse [A] à lui remettre les quittances de loyers sous astreinte puisque l'appelante se trouve dans l'impossibilité de se reloger avec ses trois enfants sans cela.
A titre subsidiaire, l'appelante soutient que son indemnité d'occupation doit être ramenée à la somme de 800 euros, soit le montant du loyer qu'elle paye conformément au contrat de bail.
Dans ses dernières conclusions du 2 mars 2022, Mme [E] [V] épouse [A] demande à la cour de :
Au principal,
Déclarer l'appel sans objet ;
Au subsidiaire,
Confirmer le jugement entrepris ;
En toutes hypothèses,
Condamner l'appelante à payer la somme de 1.500 euros de dommages-intérêts ;
Condamner la même à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter l'entière charge des dépens.
Mme [E] [V] épouse [A] soutient que l'appel est désormais sans objet puisque Mme [J] [S] a reçu les quittances de loyer et a quitté les lieux, faisant disparaitre le litige. Elle ajoute que la question du montant de l'indemnité d'occupation est pendante devant la même chambre de la cour.
A titre subsidiaire, Mme [E] [V] épouse [A] fait valoir que le congé pour reprise est valable en ce qu'il indique l'adresse du bénéficiaire, qu'il n'a pas à reproduire les cinq alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puisque ce n'est pas un congé pour vente et est pourvu d'un motif réel et sérieux dès lors que le fils de Mme [E] [V] épouse [A] a besoin d'un logement et que cette dernière souhaite lui fournir.
L'intimée sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a jugé que l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme de 1.200 euros. Mme [E] [V] épouse [A] fait valoir que le bail engage solidairement les locataires au paiement de la totalité du loyer même s'il est ultérieurement mentionné une ventilation entre les deux locataires à titre informatif, la provision sur charges, elle, n'étant pas ventilée.
Mme [E] [V] épouse [A] soutient que l'appel de Mme [J] [S] est abusif dès lors que cette dernière a relevé et maintenu un appel sans objet ou, en toute hypothèse, infondé. Elle doit donc être condamnée à verser la somme de 1.500 euros de dommages-intérêts à l'intimée.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 janvier 2024.
MOTIFS
1/ Sur la portée de l'arrêt :
Mme [V] épouse [A] considère l'appel sans objet dans la mesure Mme [J] [S] a reçu les quittances de loyer et a quitté les lieux, faisant ainsi disparaitre le litige. Elle ajoute que la question du montant de l'indemnité d'occupation est pendante devant la même chambre de la cour.
Ceci étant, si Mme [J] [S] a quitté le logement fin décembre 2021 ce dont atteste le procès-verbal de constat dressé le 5 janvier 2022 rendant en effet sans objet les demandes relatives à son expulsion et à la remise des quittances de loyer, tel n'est pas le cas pour les autres demandes qui saisissent la cour.
En effet, la nullité du congé est une demande indépendante qui prospère malgré le départ de Mme [S] et qui emporte des conséquences propres. Si elle est prononcée par la cour, l'appelante, qui ne sollicite pas de dommages et intérêts, peut valablement contester la décision rendue par le premier juge en ce qu'il l'a condamné aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, si par un arrêt rendu le 31 janvier 2023, la cour d'appel de Montpellier a notamment tranché la question du montant du loyer et/ou indemnité d'occupation à la charge de Mme [S], il est nécessaire d'en tirer toute conséquence utile dans la mesure où le premier juge a condamné Mme [J] [S] à verser à Mme [E] [V] épouse [A] la somme de 1.200 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à ce qu'elle ait libéré les lieux.
En conséquence, la cour d'appel reste saisie de la demande tendant au prononcé de la nullité du congé pour reprise ainsi que celle relative à la condamnation de Mme [S] au paiement d'une indemnité d'occupation, les autres prétentions étant effectivement devenues sans objet.
2/ Sur la validité du congé pour reprise :
Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de repise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint' lorsque qu'il donné congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère sérieux et réel de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur'
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».
Par acte d'huissier en date du 6 septembre 2019, Mme [E] [V] épouse [A] a donné congé pour reprise à Mme [J] [S] au profit de son fils [T] [W], domicilié chez la requérante, avec terme prévu au 30 avril 2020.
La délivrance du congé par le bailleur se fait au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'une signification par voie de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement pour produire son plein effet. Enfin, le congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail.
En-dehors de ces prescriptions, l'article 15 I n'impose aucun autre formalisme étant souligné que le congé fait un rappel des dispositions de l'article 15 I alinéa 1er, 2 et 3.
Au cas d'espèce, le congé pour reprise a été délivré et régulièrement notifié à la locataire le 6 septembre 2019 par acte d'huissier de justice, dans le délai légal, soit six mois avant la fin du bail.
Le congé mentionne expressément le motif à savoir qu'il s'agit de reprendre les lieux afin de les faire occuper par le fils de la bailleresse, M. [T] [W], personne énumérée à l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, il est indiqué que le bénéficiaire est actuellement domicilié chez la requérante. Si l'adresse n'est pas écrite, elle est pour autant clairement identifiable puisqu'elle est identique à celle de Mme [V] épouse [A], son adresse étant renseignée sur le congé.
S'agissant du grief tenant à l'absence de reproduction des termes des cinq alinéa, l'appelante fait une application erronée de l'article 15 susvisé puisque si cette reproduction est prévue à peine de nullité, n'est concerné que le congé pour vente pour lequel doivent être effectivement rappelées les dispositions énoncées à l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Pour finir, Mme [S] conteste le bien-fondé du congé litigieux et notamment son caractère réel et sérieux.
En l'état, le congé a été délivré pour que M. [T] [W] prenne son indépendance.
Il n'est pas justifié par l'appelante du caractère infondé du motif invoqué qui ne peut se déduire de la seule délivrance d'une assignation en date du 19 août 2019 par laquelle la locataire saisit le tribunal d'instance de l'indécence du logement loué.
La nullité du congé n'est donc pas encourue comme l'a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.
3/ Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
Par un arrêt rendu le 31 janvier 2023, la cour d'appel de Montpellier, alors saisie d'une demande reconventionnelle en paiement d'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation, a jugé qu'en l'absence de clause de solidarité expresse, les parties devaient s'en tenir au contrat de bail lequel prévoit de manière claire et précise un montant de loyer de 1200 euros avec 800 euros à la charge de Mme [S] et 400 euros supporté par Mme [U].
Tenant l'autorité de la chose jugée de la décision susvisée, il convient donc d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [S] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.200 euros et de la condamner à régler une somme de 800 euros par mois à ce titre.
4/ sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [V] :
Mme [S] ayant été partiellement accueillie en ses demandes, l'appel ne peut pas être qualifié d'abusif en sorte que la demande d'indemnisation présentée par Mme [V] épouse [A] sera rejetée.
5/ Sur les demandes accessoires :
La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
Dit que l'appel portant sur la mesure d'expulsion ainsi que la production sous astreinte des quittances de loyers est devenu sans objet,
Pour le surplus,
Confirme le jugement rendu le 2 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Mme [J] [S] à verser à Mme [E] [V] épouse [A] la somme de 1.200 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à ce qu'elle ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu'à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu'il aura mandaté à cet effet,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [J] [S] à verser à Mme [E] [V] épouse [A] la somme de 800 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à ce qu'elle ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu'à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu'il aura mandaté à cet effet,
Déboute Mme [E] [V] épouse [A] de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute les parties de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens
Le greffier, La présidente,
