ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 02 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05214 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PD5O
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 19 JUILLET 2021
Tribunal judiciaire DE BEZIERS
N° RG 21/00097
APPELANTE :
Madame [O] [U]
née le 21 Septembre 1976 à [Localité 7]
Résidence [6],[Adresse 5]e,
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentée par Me Isabelle SEGUIER-BONNET, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
assistée de Me Simon LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Isabelle SEGUIER-BONNET, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [W] [E] épouse [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES H AMEAUX DE LA PLAGE représenté par son syndic en exercice, la SASU AGENCE MARTY IMMOBILIER, enregistré au RCS de BÉZIERS sous le n°322 802 679, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Héloïse PINDADO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Héloïse PINDADO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 22 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [E], veuve [P], est propriétaire d'un local à usage d'habitation au sein de la résidence [6], consistant en la villa n° 65, située [Adresse 5] (34). Elle a donné ce logement à bail à Mme [O] [U] à compter du 1er décembre 2017.
Le syndicat s'est plaint à plusieurs reprises et a alerté la propriétaire des désordres allégués, sans réponse de cette dernière.
Le 9 mars 2021, invoquant des nuisances dont ladite locataire serait à l'origine, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] a fait assigner Mme [W] [E] veuve [P] et Mme [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion.
Le jugement réputé contradictoire rendu le 19 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers :
Déclare l'action oblique du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] recevable ;
Prononce la résiliation du contrat de location conclu entre Mme [W] [E] et Mme [O] [U] en date du 1er décembre 2017 visant un logement à usage d'habitation situé [6], villa n°65, [Adresse 5] ;
Dit que Mme [O] [U] doit quitter les lieux dans les deux mois courant à compter du présent jugement et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin ;
Rappelle que le sort des meubles garnissant le logement sera régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Déboute Mme [O] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;
Déboute chacune des parties du surplus de ses prétentions ;
Condamne in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] aux entiers dépens de la procédure.
Le premier juge a relevé que l'action oblique du syndicat des copropriétaires de la résidence était recevable dès lors qu'il existait une carence de la bailleresse, qui n'avait procédé à aucune diligence pour faire cesser les troubles de sa locataire.
Le premier juge a retenu que la locataire avait manqué à son obligation d'user paisiblement du bien loué et que les attestations fournies par cette dernière ne provenaient que de personnes ne résidant que ponctuellement voire ne résidant pas dans le voisinage, ce qui ne permettait pas de rapporter la preuve de l'absence de nuisances occasionnées par les deux chiens de Mme [O] [U], qu'ainsi, en ce sens, le bail pouvait donc être résilié.
Le premier juge a retenu que les nombreuses plaintes de la part des copropriétaires au syndic, qui s'était efforcé d'y remédier, justifiaient l'allocation dommages-intérêts.
Mme [O] [U] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 août 2021.
Dans ses dernières conclusions du 1er juin 2022, Mme [O] [U] demande à la cour de :
Réformer les chefs des demandes critiqués ;
Réformer le jugement rendu le 19 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sur tous les chefs de demandes critiqués ;
Constater l'acquisition du bien litigieux par Mme [O] [U] suivant acte en date du 30 mars 2022, de sorte qu'il n'y a plus lieu de statuer sur la demande d'expulsion ;
Au principal
Rejeter l'action oblique du syndicat des copropriétaires et la dire infondée ;
Au subsidiaire
Réformer la décision entreprise et dire n'y avoir lieu au paiement de dommages-intérêts ;
Faire droit à la demande de Mme [O] [U] ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à lui verser la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi par Mme [O] [U] ;
Condamner le syndical au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejeter toutes les demandes complémentaires formulées par le syndicat des copropriétaires [6] en cause d'appel ;
Condamner le syndicat aux dépens.
Mme [O] [U] soutient que l'action du syndicat des copropriétaires est irrecevable dès lors que ce dernier, pour pouvoir y prétendre, avance un préjudice découlant d'un trouble de jouissance de la part des copropriétaires, sans pour autant en apporter la preuve.
A titre subsidiaire, Mme [O] [U] fait valoir que les copropriétaires se livrent volontairement à des actes faisant aboyer ses chiens et que la police municipale n'a constaté aucun désordre de son fait. Elle ajoute que la description du chien ayant attaqué un couple résidant dans la copropriété ne correspond pas à celle de ses chiens. Elle fournit également des attestations de ses voisins directs et de sa propriétaire, qui démontrent, selon elle, l'absence de nuisances.
Mme [O] [U] fait valoir qu'il n'appartient plus à la cour de statuer quant à la demande d'expulsion étant donné qu'elle a acquis la propriété du bien litigieux depuis le 30 mars 2022.
Dans ses dernières conclusions du 8 juin 2022, Mme [W] [E] demande à la cour de :
Constater la vente par Mme [W] [E], au profit de Mme [O] [U], de l'appartement constituant le lot 65 de la copropriété [6] ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il condamne in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à payer au syndicat [6] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouter le syndicat [6] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées contre Mme [W] [E] ;
Condamner le syndicat [6] à verser à Mme [W] [E] la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et dommages-intérêts ;
Condamner le syndicat [6] à verser à Mme [W] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme [W] [E] soutient qu'elle n'est pas concernée directement par l'action oblique exercée par le syndicat à l'encontre de Mme [O] [U] et précise que ce dernier ne s'est pas plaint depuis plus d'un an de la locataire.
Mme [W] [E] fait valoir que les condamnations à l'article 700 et en dommages-intérêts sont infondées au motif que le préjudice allégué est né des chiens de la locataire et qu'elle ne peut rien y faire, qu'ainsi, selon elle, elle n'a commis aucune faute ni engendré de préjudice qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts. Elle précise avoir toujours transmis les demandes du syndicat à Mme [O] [U]. La bailleresse précise enfin qu'en l'état de la situation telle qu'elle lui a été rapportée par sa locataire, elle a répondu à toutes ses obligations, de sorte qu'une procédure pour résiliation du bail n'était pas envisageable, puisqu'aucun fondement n'aurait permis d'y parvenir.
Dans ses dernières conclusions du 15 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU Agence Marty Immobilier, demande à la cour de :
Confirmer le jugement n° RG 21/00097 du 19 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il a :
Déclaré l'action oblique du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] recevable ;
Prononcé la résiliation du contrat de location conclu entre Mme [W] [E] et Mme [O] [U] en date du 1er décembre 2017 visant un logement à usage d'habitation situé [6], villa n°65, [Adresse 5] ;
Dit que Mme [O] [U] doit quitter les lieux dans les deux mois courant à compter du présent jugement et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin ;
Rappelé que le sort des meubles garnissant le logement sera régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] au principe de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;
Débouté Mme [O] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;
Débouté chacune des parties du surplus de ses prétentions ;
Condamné in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] aux entiers dépens de la procédure.
Infirmer le jugement n° RG 21/00097 du 19 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il a limité le quantum de la condamnation de Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à titre de dommages-intérêts à hauteur de 2 000 euros ;
Déclarer recevable l'appel incident interjeté par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] à l'encontre du jugement n° RG 21/00097 du 19 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Béziers ;
Condamner in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;
Débouter Mme [W] [E] et Mme [O] [U] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions ;
Condamner in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 3 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] au paiement des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est recevable à agir en demande de résiliation du bail au titre de la carence de la bailleresse. Il affirme que la jurisprudence admet la mise en 'uvre d'une action oblique au bénéfice du syndicat des copropriétaires contre un locataire dont l'activité est source de nuisance et de dépréciation de l'immeuble. Mme [O] [U] troublant la tranquillité de la résidence avec des aboiements incessants de chiens agressifs laissés en liberté et sans surveillance, il estime que le bail peut être résilié dès lors que la locataire et la bailleresse ne témoignent pas d'une intention de faire cesser la situation.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il dispose bien de l'intérêt à agir au motif que les agissements de Mme [O] [U], notamment l'attitude de ses chiens, troublent la jouissance paisible des copropriétaires depuis plusieurs années et constituent non seulement une violation du règlement mais également des dispositions d'ordre publique justifiant de l'intérêt à agir du syndicat en résiliation du bail. Il avance que si le syndic n'a pas pu constater ces désordres, c'est tout simplement car il ne réside pas sur place.
Le syndicat fait valoir que les attestations produites par Mme [O] [U] ne respectent pas les formes légales de l'article 202 du code de procédure civile et doivent donc être rejetées, et que les autres courriers et attestations ne démontrent rien de plus et échouent à rapporter la preuve de l'absence de faute de la locataire ainsi que de sa propriétaire. Par ailleurs, il avance que Mme [O] [U] affirme avoir cédé l'un de ses chiens pour faire cesser les désordres mais qu'elle ne produit aucune pièce en ce sens, qu'en outre, le second chien demeure dans le logement et trouble tout autant la tranquillité de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [O] [U] ne démontre aucun préjudice moral concernant sa demande de dommages-intérêts et procédure abusive.
Le syndicat fait enfin valoir que Mme [W] [E], propriétaire bailleresse, a été défaillante dans son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement par sa locataire, qu'en effet, elle apporte un simple courrier dans lequel elle précise s'être rapprochée de cette dernière mais ne produit rien aux débats permettant d'attester qu'elle a effectivement tenté de résoudre le problème des désordres. Compte tenu de sa faute et du préjudice que tant elle que sa locataire causent, le syndicat des copropriétaires estime qu'elle doit être condamnée solidairement avec Mme [O] [U] aux dommages-intérêts, à hauteur de 5 000 euros.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 janvier 2024.
MOTIFS
1. Sur la recevabilité de l'action oblique du syndicat des copropriétaires
L'article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.
Le copropriétaire-bailleur, cocontractant au contrat constitutif de la copropriété, répond du fait de son locataire à l'égard tant du syndicat des copropriétaires que des autres copropriétaires.
Il doit donc veiller au respect par le preneur des prescriptions du règlement de copropriété. En cas d'agissements dommageables du preneur ou de troubles causés à la copropriété, le copropriétaire-bailleur peut être directement poursuivi par la victime, que celle-ci soit un autre copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires lui-même.
A ce titre notamment, l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
En l'espèce, le premier juge a relevé des pièces versées aux débats que le syndic avait écrit à plusieurs reprises à Mme [W] [E], propriétaire du logement loué par Mme [O] [U], pour l'informer de troubles générés par sa locataire, qu'ainsi, le syndic lui avait adressé un premier courrier le 22 février 2018 lui relatant l'intervention des services de gendarmerie et de police de Valras suite à l'errance d'un chien de sa locataire et lui avait envoyé trois autres courriers, les 3 octobre 2019, 29 octobre 2019 et 29 mai 2020, pour l'avertir de plaintes de copropriétaires relatives aux nuisances engendrées par les chiens de Mme [O] [U] et qu'elle ne justifiait d'aucune diligence aux fins de faire cesser le trouble dénoncé par le syndicat des copropriétaires, le seul mail adressé par elle au syndic le 5 juin 2020, dans lequel elle indiquait avoir rapporté à sa locataire les faits de nuisances dénoncés par les autres copropriétaires, étant insuffisant à justifier des obligations qui lui incombaient, de sorte que l'action oblique du syndicat des copropriétaires a été déclarée recevable.
En cause d'appel, Mme [W] [E] ne justifie pas être intervenue auprès de sa locataire, Mme [O] [U], afin qu'elle mette un terme aux troubles rapportés par le syndic, le cas échéant, en poursuivant la résiliation du bail, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action oblique du syndicat des copropriétaires.
2. Sur les manquements de Mme [O] [U] à ses obligations et les conséquences qui en découlent
Après avoir repris l'ensemble des pièces versées au débats par Mme [O] [U], le premier juge, en considération des pièces versées par la demanderesse, a retenu que le trouble était rapporté notamment du fait des aboiements et de la divagation de ses chiens, alors que le règlement intérieur prévoit notamment que les chiens doivent être tenus en laisse à l'intérieur de la copropriété.
L'anormalité du trouble s'apprécie in concreto et relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.
En considération des pièces versées au débat et des arguments soutenus en cause d'appel par Mme [O] [U], la cour estime qu'ils sont en l'état insuffisants à relativiser les nombreuses plaintes des autres copropriétaires, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il l'a déclarée fautive en raison de ses manquements à ses obligations.
Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros, que la cour estime comme étant satisfactoire au cas d'espèce.
Il n'y pas lieu de statuer sur la demande d'expulsion, celle-ci étant devenue sans objet puisqu'il est justifié que depuis qu'a été rendue la décision querellée, Mme [O] [U] est devenue propriétaire du bien en litige.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 19 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé, sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de location conclu le 1er décembre 2017 entre Mme [W] [E] et Mme [O] [U], et a ordonné l'expulsion de cette dernière, ces demandes étant devenues sans objet.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [W] [E] et Mme [O] [U] seront condamnées in solidum aux dépens de l'appel.
Mme [W] [E] et Mme [O] [U], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 19 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de location conclu le 1er décembre 2017 entre Mme [W] [E] et Mme [O] [U], et a ordonné l'expulsion de cette dernière, ces demandes étant devenues sans objet ;
CONDAMNE in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE in solidum Mme [W] [E] et Mme [O] [U] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
