ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 02 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/04836 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDGV
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 JUIN 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 11-19-0023
APPELANTS :
Madame [J] [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Monsieur [R] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Madame [X] [M]-[G]
représentée par son fils [Z] [G], selon jugement d'habilitation familiale générale rendue par le service de la protection des majeurs du Tribunal d'Instance de NIMES le 30/08/2019
née le 11 Mars 1949 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Georges INQUIMBERT de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Charlène GARNIER substituant Me Georges INQUIMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 22 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 1er février 2008, les consorts [K]-[S] ont pris à bail, à compter du 1er mars 2008, une maison située à [Localité 2] (34), appartenant à Mme [E] [M], moyennant un loyer mensuel de 722,91 euros.
Le 14 octobre 2009, suite au décès de Mme [E] [M], la maison a été dans l'indivision entre M. [P] [M] et Mme [X] [G], née [M].
A la suite de plusieurs procédures judiciaires et par jugement du 9 septembre 2010, confirmé par un arrêt de la cour d'appel du 7 décembre 2011, le tribunal d'instance de Montpellier a débouté Mme [J] [S] et M. [R] [K] de leur demande principale de condamnation sous astreinte à remplacer des convecteurs électriques et a enjoint à Mme [X] [M], divorcée [G], et M. [P] [M] de délivrer un duplicata de la quittance de loyer du mois d'octobre 2009.
Suivant décision en date du 6 novembre 2014, le tribunal d'instance de Montpellier a ordonné une mesure d'expertise et a, par jugement du 20 mars 2018, débouté M. [R] [K] et Mme [J] [S] de leur demande et les a condamnés à verser à Mme [X] [M] la somme de 5 440 euros au titre des loyers impayés.
Suivant acte extrajudiciaire du 16 juillet 2019, Mme [X] [M] a signifié un congé pour vendre aux consorts [K]-[S].
Suivant exploit d'huissier du 18 octobre 2019, les consorts [K]-[S] ont fait assigner Mme [X] [M] devant le tribunal d'instance de Montpellier afin notamment de voir annuler le congé pour vendre, délivré le 16 juillet 2019.
Le jugement rendu le 29 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
Déboute Mme [J] [S] et M. [R] [K] de l'ensemble de leurs demandes ;
Constate que Mme [J] [S] et M. [R] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] (34) à [Localité 2] appartenant à Mme [X] [M], divorcée [G], et ce depuis le 28 février 2020 ;
Dit que Mme [J] [S] et M. [R] [K] doivent quitter les lieux avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef et, qu'à défaut de départ volontaire, ils pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, cette expulsion ne pouvant intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux qui lui sera faite ;
Condamne Mme [J] [S] et M. [R] [K] à payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'au départ des intéressés ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédure d'exécution ;
Condamne Mme [J] [S] et M. [R] [K] à verser à Mme [X] [M], représentée par M. [Z] [G], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Mme [X] [M] représentée par M. [Z] [G] de ses autres demandes ;
Condamne Mme [J] [S] et M. [R] [K] aux entiers dépens ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Le premier juge a relevé que M. [Z] [G] disposait d'une habilitation familiale générale par jugement du tribunal d'instance de Nîmes du 30 août 2019, pour représenter Mme [X] [M] dans l'ensemble des actes portant sur ses biens et sa personne, qu'ainsi, il avait qualité à agir en défense des intérêts de Mme [X] [M].
Le premier juge a retenu que le congé pour vendre était valable et entrainait la résiliation du bail au motif que Mme [J] [S] et M. [R] [K] échouaient à démontrer que le prix de vente était excessif, relevant que Mme [X] [M] était désormais seule propriétaire de la maison de [Localité 2] et pouvait ainsi délivrer ce congé.
Par ailleurs, sur la nullité pour insanité d'esprit, le premier juge a dit qu'elle n'appartenait qu'à l'intéressée et que Mme [J] [S] et M. [R] [K] ne pouvaient donc la faire valoir.
Enfin, le premier juge a retenu que la chose louée avait été indiquée dans le congé pour vendre, de sorte qu'il était régulier.
Le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement dès lors que les consorts [K]-[S] avaient déjà bénéficié de délais et qu'ils n'étaient pas réguliers dans le paiement de leur loyer.
Il a également rejeté les demandes des parties concernant les dommages-intérêts compte tenu de l'absence de preuve du préjudice moral subi et du fait que l'allocation de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile répare, pour Mme [X] [M], le préjudice avancé par elle du fait de la multiplication des frais de justice.
Les consorts [K]-[S] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 27 juillet 2021.
Dans leurs dernières conclusions du 13 janvier 2022, les consorts [K]-[S] demandent à la cour de :
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire site Méditerranée du 29 juin 2021 ;
A titre liminaire
Constater l'absence de capacité de Mme [X] [M] au moment de la délivrance du congé pour vendre ;
Constater l'absence de qualité pour agir de M. [Z] [G] ;
Constater l'absence d'autorisation de M. [P] [G] coindivisaire en vue de la délivrance du congé ;
Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré par Mme [X] [M] le 16 juillet 2019 ;
Débouter M. [Z] [G] ès qualités de représentant de Mme [X] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre principal
Constater l'absence d'intention réelle de vendre ;
Constater l'imprécision du congé pour vendre quant à la description de la chose louée ;
Constater le caractère excessif du prix de vente ;
Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré par Mme [X] [M] le 16 juillet 2019 ;
Débouter M. [Z] [G] ès qualités de représentant de Mme [X] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire
Accorder des délais de grâce de 36 mois à Mme [J] [S] et M. [R] [K] et le cas échéant des délais de paiement ;
En toute état de cause
Dire et juger que le congé délivré le 16 juillet 2019 est nul et non avenu ;
Dire et juger qu'au terme du bail arrivant le 29 février 2020 M. [R] [K] et Mme [J] [S] ne sont pas déchus de titre d'occupation ;
Dire et juger qu'en conséquence le bail sera automatiquement reconduit à compter du 29 février 2020 au dernier loyer pratiqué ;
Condamner M. [Z] [G] ès qualité de représentant de Mme [X] [M] à l'octroi de dommages-intérêts d'un montant de 5 000 euros pour procédure abusive ;
Débouter M. [Z] [G] ès qualité de représentant de Mme [X] [M] de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de dommages-intérêts ;
Condamner M. [Z] [G] ès qualité de représentant de Mme [X] [M] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les consorts [K]-[S] soutiennent que Mme [X] [M] n'a pas qualité à agir pour délivrer le congé pour vendre dès lors que le bien se trouve en indivision entre cette dernière et M. [P] [M], qui n'a pas donné son autorisation. Ils estiment qu'ainsi, le congé est nul.
Les consorts [K]-[S] soutiennent au surplus que Mme [X] [M] n'était pas en capacité lors de la délivrance du congé, au motif qu'elle était hospitalisée dans un centre médicalisé pour des troubles cognitifs depuis le 1er août 2018, qu'ainsi, le congé est également nul pour ce motif.
Les appelants font valoir que M. [Z] [G] n'est pas habilité pour représenter Mme [X] [M] en justice, que s'il dispose d'une habilitation générale pour représenter Mme [X] [M] dans l'ensemble des actes portant sur ses biens et sa personne, il n'a pas, selon eux, été autorisé à la représenter en justice pour faire valoir ses droits patrimoniaux lors d'une action en défense, qu'ainsi et de même, la nullité du congé doit être prononcée pour ce motif.
Visant toujours la nullité du congé, les consorts [K]-[S] font valoir qu'il n'existe pas de réelle intention de vendre au motif que la bailleresse était hospitalisée depuis le mois d'août 2018 pour des troubles cognitifs et qu'aucune démarche sérieuse ne permet d'attester que le bien était réellement en vente, qu'au surplus, le prix de vente du bien, totalement vétuste, a été fixé à 210 000 euros, soit à un prix excessif.
Enfin, les appelants soutiennent que le congé est nul dès lors que la seule mention du « logement que vous occupez et que vous connaissez parfaitement puisqu'il constitue votre actuel domicile » ne constitue pas une description de la chose louée conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
A titre subsidiaire, les consorts [K]-[S] font valoir qu'ils doivent bénéficier de délais de grâce de trente-six mois pour quitter le logement. Ils affirment être âgés, n'avoir jamais manqué à leur obligation de payer le loyer en dépit de leurs faibles ressources et qu'ils ne disposent pas des moyens financiers de déménager.
En tout état de cause, les appelants sollicitent l'allocation de dommages-intérêts au titre d'une procédure abusive soutenant que Mme [X] [M] souhaite simplement se libérer de ses locataires sans réelle intention de vendre, après avoir effectué une tentative d'expulsion du logement en pleine période de trêve hivernale. Ils affirment avoir subi un préjudice, pour vivre dans le doute de devoir quitter le logement malgré leur faible santé et leurs faibles ressources et ayant passé des heures à organiser leur défense.
Dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2021, M. [Z] [G], intervenant aux intérêts de Mme [X] [M] demande à la cour de :
Débouter Mme [J] [S] et M. [R] [K] de l'ensemble de leurs demandes liminaires, principales et subsidiaires ;
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 29 juin 2021 ;
Condamner Mme [J] [S] et M. [R] [K] à verser 5 000 euros à Mme [X] [M] pour procédure abusive ;
Condamner également les intéressés à payer et porter aux requérants la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme [X] [M] soutient que le congé n'est pas nul en ce qu'il ne nécessite pas d'accord d'un quelconque coindivisaire, le bien appartenant exclusivement à l'intimée depuis un acte de partage en date du 22 avril 2011, qu'ainsi, elle disposait de la pleine capacité au jour de délivrance du congé pour vendre. Elle estime que les appelants échouent à rapporter la preuve contraire et entend rappeler que l'habilitation familiale a été prononcée postérieurement au congé du 16 juillet 2019, que, par ailleurs, la nullité sur le fondement de l'insanité d'esprit ne peut, du vivant de la personne, n'être demandée que par l'intéressée, ce qui exclut donc l'action de Mme [J] [S] et M. [R] [K] sur ce fondement.
L'intimée fait valoir que M. [Z] [G] est bien habilité pour la représenter en justice puisque l'habilitation générale porte tant sur la personne que sur ses biens, et que la représentation dans le cadre de la présente instance ne correspond à aucune restriction légale.
Mme [X] [M] soutient également que le congé est valable puisqu'il précise l'indication de la chose louée en faisant référence au logement actuellement habité par les locataires et à sa description, telle qu'effectuée dans le bail. Par ailleurs, les consorts [K]-[S] ne justifient pas, selon elle, d'un grief nécessaire pour obtenir la nullité tirée de cette imprécision alléguée.
L'intimée soutient enfin que le congé pour vente est valable dès lors qu'il existe une intention de vendre caractérisée par le besoin de Mme [X] [M] de subvenir à ses besoins et notamment aux frais d'hébergement en EHPAD, et que le prix du bien n'est pas excessif en considération des estimations des professionnels du marché immobilier.
Mme [X] [M] sollicite le rejet de la demande de délais de grâce en soutenant que les locataires ne font qu'état que de leurs finances de 2015 et ont précédemment été condamnés par la cour d'appel de Montpellier à lui payer la somme de 4 199 euros au titre de leur dette locative.
L'intimée fait valoir qu'elle a subi un préjudice moral du fait de la procédure abusive des consorts [K]-[S] qui, outre le défaut de paiement, retarde le projet de vente et induit des frais supplémentaires en justice.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 janvier 2024.
MOTIFS
1. Sur la nullité du congé délivré du fait de l'absence d'autorisation du coïndivisaire
Le premier juge a retenu qu'il ressortait de l'acte de partage du 22 avril 2011 que Mme [X] [M] s'était vue attribuer la maison objet du bail en litige et qu'elle était donc seule propriétaire à la date de délivrance du congé pour vendre, le 16 juillet 2019, de sorte qu'il a écarté le moyen soulevé par les consorts [K]-[S], de ce que M. [P] [M], coïndivisaire, n'aurait pas autorisé ce congé.
En cause d'appel, les consorts [K]-[S] ne forment aucune critique à ce motif, se limitant à alléguer la nullité du congé pour le même motif que celui soulevé en première instance, de ce que M. [P] [M] ne l'aurait pas autorisé.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du congé délivré sur ce fondement.
2. Sur la nullité du congé délivré du fait de l'incapacité de Mme [X] [M]
Outre le fait, comme l'avance justement Mme [X] [M], que les consorts [K]-[S] se limitent à des affirmations sur son état de santé, ceux-ci n'apportent aucune critique des motifs du premier juge, qui a rappelé qu'il ressortait de l'article 414-2 du code civil que l'action en nullité n'appartenait qu'à l'intéressé de son vivant, pour retenir qu'ils n'étaient donc pas fondés à solliciter la nullité du congé délivré du fait de l'incapacité alléguée de Mme [X] [M], de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen.
3. Sur le défaut de qualité à agir de M. [Z] [G]
Le premier juge a relevé que par jugement d'habilitation familiale générale du tribunal d'instance de Nîmes du 30 août 2019, M. [Z] [G] avait été habilité à représenter de manière générale Mme [X] [M], divorcée [G], pour l'ensemble des actes portant sur ses biens et sa personne, y compris les actes prévus aux articles 427 et 494-7 du code civil, dans le respect des dispositions des articles 457-1 à 459-2, et ce jusqu'au 30 août 2029, qu'ainsi, il s'agissait bien d'une habilitation générale à représenter Mme [X] [M], divorcée [G], pour les actes portant sur les biens et que le jugement ne mentionnait pas que le mandataire devait demander l'autorisation au juge des tutelles pour la représenter lors d'une action en justice et que cette représentation en justice ne faisait pas partie des actes listés par les textes comme ceux nécessitant une autorisation du juge ou comme un acte interdit en vertu des dispositions des articles 494-1 et suivants du code civil, qu'ainsi, M. [Z] [G] avait parfaitement qualité à agir en défense des intérêts de Mme [X] [M], divorcée [G].
En cause d'appel, les consorts [K]-[S] reprennent la même argumentation que celle soumise au premier juge, sans apporter de critique au motif qu'il a retenu, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que M. [Z] [G] avait qualité à agir.
4. Sur l'absence d'intention réelle de vendre, d'indication de la chose louée objet de la vente et du caractère excessif du prix de vente
La cour rappelle que l'appel n'est pas général, ni l'effet dévolutif absolu, et tend non pas à une seconde instance mais à la critique argumentée en fait et en droit des motifs retenus par les premiers juges et, qu'en l'espèce, s'agissant de ces chefs, il n'est apporté aucune critique utile des motifs retenus par le premier juge, notamment de ce que le bien avait été suffisamment décrit dans le congé pour vendre et qu'il a avait été présenté un avis de valeur conforme aux prix du marché, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que faute de démontrer le caractère frauduleux du congé et faute d'avoir accepté l'offre de vente, le bail s'était trouvé résilié par l'effet du congé et que les consorts [K]-[S] se trouvaient donc occupants sans droit ni titre depuis le 28 février 2020 et qu'il convenait en conséquence d'ordonner leur expulsion et de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de les condamner à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
5. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux
Comme le premier juge, la cour relève que les consorts [K]-[S] n'ont pas été constants dans le paiement des loyers puisque, par arrêt du 14 septembre 202l, la présente cour les a condamnés à payer à Mme [X] [M] la somme de 4 199 euros au titre de leur dette locative, que cette dernière est atteinte de la maladie d'Alzheimer, qu'elle est ainsi contrainte de résider dans un EHPAD en secteur fermé et, qu'à ce titre, il est justifié que les frais s'élèvent à 2 200 euros par mois alors que sa pension de retraire n'est que de 1 480 euros, enfin, que le jugement dont ils ont relevé appel était revêtu de l'exécution provisoire et qu'ils se sont maintenus dans les lieux, qu'ainsi, ce jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande délais.
6. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [X] [M]
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions indemnitaires de Mme [X] [M] au motif d'un préjudice moral subi du fait d'une procédure abusive poursuivie par les consorts [K]-[S], ce préjudice n'étant pas plus justifié en cause d'appel qu'en première instance.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 29 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
7. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [K]-[S] seront condamnés aux dépens de l'appel.
Les consorts [K]-[S], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnés à payer à Mme [X] [M] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 29 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE les consorts [K]-[S] à payer à Mme [X] [M] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE les consorts [K]-[S] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
