ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 19 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/03088 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P3OM
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 25 MAI 2023
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 21/01862
APPELANTE :
S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Céline FLORENTIN, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Madame [J] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]
assignée le 06.07.2023 à personne
Ordonnance de clôture du 15 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Réputé contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de location du 22 janvier 2016, la SA Société française des habitation économiques (SA SFHE) a donné à bail à Mme [J] [F] un appartement type 5, au premier étage de l'immeuble Le [Adresse 6], situé [Adresse 5] à [Localité 7] (66), moyennant un loyer mensuel de 549,37 euros, outre 130,63 euros de provisions mensuelles sur charges, soit 680 euros au total.
A compter de 2019, plusieurs occupants de l'immeuble se sont plaints auprès de leur bailleresse des nuisances causées par les enfants de Mme [J] [F].
Après avoir écrit à sa locataire et faute d'amélioration de la situation, par acte du 30 septembre 2019, la SA SFHE lui a fait délivrer sommation de faire et de respecter les clauses du bail.
Dès le 20 novembre 2019, la SA SFHE a été contrainte de réitérer la sommation de faire et de respecter les clauses du bail, après avoir reçu de nouvelles plaintes.
Le 20 juin 2020, vingt locataires ont signé une lettre adressée à la SA SFHE pour faire part des nuisances qu'ils subissaient du fait de Mme [J] [F] et de ses enfants.
Par acte du 5 août 2020, la bailleresse a à nouveau adressé sommation de faire et de respecter les clauses du bail et du règlement intérieur.
Parallèlement à l'instance au fond, le juge des contentieux de la protection près le tribunal Judiciaire de Perpignan a été saisi d'une action en référé afin de résiliation et d'expulsion suite au commandement de payer, signifié à la locataire le 21 mai 2021 et resté infructueux.
Par acte en date du 13 septembre 2021, la SA SFHE a assigné Mme [J] [F] afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués et la voir expulsée.
L'ordonnance de référé rendu le 15 décembre 2021 a constaté l'acquisition des conditions de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion de la locataire. Suite au départ précipité de Mme [J] [F], la SA SFHE a repris les lieux le 19 janvier 2022 et a constaté que le logement avait été laissé dans un été particulièrement sale et dégradé.
Dans ces conditions, la SA SFHE n'a pas maintenu ses demandes tendant à la résiliation et l'expulsion de la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan mais a demandé à ce que Mme [J] [F] soit condamnée au paiement de la somme de 20 504,51 euros, correspondant au coût de la reprise des dégradations.
Le jugement rendu le 25 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :
Rejette l'exceptio nullitatis soulevée in limine litis par la partie en défense ;
Accueil favorablement la fin de non-recevoir de cette dernière et dit subséquemment irrecevable l'action de la partie en demande ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Met les dépens à la charge de la partie en demande et, en tant que de besoin, l'y condamne ;
Dit que les dépens seront recouvrés comme il est dit en matière d'aide juridictionnelle.
Le premier juge a relevé que l'exceptio nullitatis était dépourvue de fondement, en ce qu'elle n'entrait pas dans les prévisions de l'article 648 du code de procédure civile et n'aurait, si elle avait été fondée, pas de nature à faire grief à la demanderesse.
Le premier juge a relevé une fin de non-recevoir tirée de l'absence d'intérêt et de qualité à agir de la défenderesse dès lors que cette dernière n'établissait ni l'existence ni la nature de ses droits sur l'immeuble loué et que le seul fait d'être bailleresse et de se comporter comme telle n'était pas de nature à établir de tels droits.
Le premier juge a retenu que la défenderesse n'établissait pas non plus le caractère abusif de l'action de la demanderesse ni le préjudice qu'elle aurait subi.
La SA Société française des habitations économiques a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 juin 2023.
Dans ses dernières conclusions du 25 juillet 2023, la SA Société française des habitations économiques demande à la cour de :
Infirmer le jugement dont appel ;
Dire et juger recevable l'action en justice de la SA Société française des habitation économiques ;
Dire et juger que Mme [J] [F] est contractuellement tenue de prendre en charge le coût des réparations locatives ;
Condamner en conséquence Mme [J] [F] au paiement de la somme de 20 504,51 euros à la SA Société française des habitation économiques ;
Condamner Mme [J] [F] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal dus à compter de la décision à intervenir en lecture de l'article 1231-7 du code civil ;
Condamner Mme [J] [F] aux entiers dépens d'instance et d'appel en ce compris l'ensemble des frais d'huissier de justice exposés par la SA Société française des habitation économiques.
La SA SFHE soutient que le premier juge a fait une mauvaise application du droit et que son action est recevable dès lors qu'une personne morale dispose de la personnalité morale et du droit d'agir en justice. En ce sens, elle verse les statuts et l'extrait K-bis au débat qui l'oppose à son locataire et fonde donc son intérêt à agir.
La SA SFHE soutient que Mme [J] [F] doit réparer les dégradations locatives dont elle est à l'origine. Elle affirme que le logement était en bon état dans l'état des lieux d'entrée de 2016 mais que l'huissier instrumentaire qui a repris les lieux le 19 janvier 2022 a constaté un très mauvais état des lieux loués. Le coût des réparations s'élève à la somme de 20 504,51 euros, selon le tableau récapitulatif des réparations et les factures.
Mme [J] [F], qui a été signifiée à sa personne le 6 juillet 2023, n'a pas constitué avocat.
Le présent arrêt rendu sera réputé contradictoire.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 janvier 2024.
MOTIFS
1. Sur la recevabilité de l'action de la SA SFHE
En considération des pièces versées au débat, la cour retient que la SA SFHE justifie pleinement de sa capacité à agir, de sorte que le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a déclaré son action irrecevable.
Statuant à nouveau, son action sera déclarée recevable.
2. Sur les dégradations locatives
En comparaison de l'état des lieux d'entrée, réalisé le 28 janvier 2016, qui fait apparaître un logement en bon état, et du procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 19 janvier 2022, qui fait état d'un très mauvais état du logement restitué, en ce que, notamment, des plaintes sont manquantes, la tapisserie est sale ou arrachée en plusieurs endroits, les murs de la cuisine impactés par de nombreux trous non rebouchés, que les portes sont elles aussi sales et dégradées, que des prises électriques, ampoules et interrupteurs sont manquants, que des convecteurs sont déposés, que les portes de nombreux placards sont manquantes ou dégradées, que sont présents des trous en sous-face du plafond des chambres n° 2 et 3 ou encore que l'ensemble des équipements de la salle de bains sont dégradés et sales, la cour fait droit à la demande en paiement de la SA SFHE au titre des dégradations locatives, pour la somme totale de 20 504,51 euros, justifiée par la production d'un tableau récapitulatif, reprenant les dégradations telles que ressortant de cette comparaison, et des factures correspondantes.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens.
Mme [J] [F] sera condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'huissier.
Mme [J] [F] sera en outre condamnée à payer à la SA SFHE la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 25 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
DECLARE recevable l'action de la Société française des habitation économiques ;
CONDAMNE Mme [J] [F] à payer à la Société française des habitation économiques la somme de 20 504,51 euros au titre des dégradations locatives ;
CONDAMNE Mme [J] [F] à payer à la Société française des habitation économiques la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE Mme [J] [F] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'huissier.
Le greffier, La présidente,
