ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
5e chambre civile
ARRÊT DU 19 Mars 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/04274 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQUH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 JUILLET 2022 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE RODEZ
N° RG21/00637
Jonction des procedures N° RG 22/04274 et N° RG 22/04416 sous numero N° RG 22/04274
APPELANT dans N° RG 22/04274 :
Monsieur [J] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentant : Me Christine FAIVRE de la SCP NONNON - FAIVRE, avocat au barreau de GERS
assisté de Me Christine AUCHE-HEDOU, avocat au barrreau de MONTPELLIER substituant Me Christine FAIVRE, avocat au barreau de GERS, avocat plaidant
APPELANT dans N° RG 22/04416 :
Monsieur [K] [I]
[Localité 14]
[Adresse 11]
[Localité 14]
Représentant : Me Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
assisté de Me Jérémy BALZARINI, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant
INTIME N° RG 22/04274 :
Monsieur [K] [I]
[Localité 14]
[Adresse 11]
[Localité 14]
Représentant : Me Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
assisté de Me Jérémy BALZARINI, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant
INTIME dans N° RG 22/04416 :
Monsieur [J] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentant : Me Christine FAIVRE de la SCP NONNON - FAIVRE, avocat au barreau de GERS
assisté de Me Christine AUCHE-HEDOU, avocat au barrreau de MONTPELLIER substituant Me Christine FAIVRE, avocat au barreau de GERS, avocat plaidant
En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 JANVIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la Cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRÊT :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 14 janvier 1986, M. [A] [Z] et son épouse, [F] [R], ont conclu un bail rural de dix-huit années au profit d'[H] [I] et son épouse, [C] [U], exploitants agricoles, avec effet rétroactif à compter du 1er mai 1986, portant sur une propriété rurale située sur les communes d'[Localité 12] et de [Localité 15] (48), comportant une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des terres, le tout pour une contenance de 67 ha 40 a 68 ca.
Le 24 janvier 1989, les époux [I] ont cédé le bail à leur fils, M. [K] [I], avec effet au 1er janvier 1989.
Suivant un avenant du 27 août 1991, il a été convenu d'une résiliation amiable du bail sans indemnité, sur 5 hectares de terres, avec une diminution du loyer à compter du jour où M. [K] [I] abandonnerait l'exploitation de ce terrain, et Mme [F] [R] s'est engagée à faire construire une étable et à agrandir une porte.
Suite au décès de sa mère survenu le 5 février 2002, M. [J] [Z] a hérité des biens donnés à bail.
Le 1er août 2019, M. [K] [I] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins d'obtenir la désignation d'un expert agricole et foncier, avec pour mission de constater l'état actuel de la propriété louée, de décrire les travaux nécessaires, d'en chiffrer le coût, d'apprécier le trouble de jouissance subi par le preneur et d'envisager sa réparation. Il a exposé que le bailleur n'avait pas, malgré plusieurs mises en demeure, exécuté les grosses réparations mises à sa charge. Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 20-1346.
Le 27 octobre 2020, M. [J] [Z] a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 20 avril 2022, pour les motifs d'abandon des bâtiments d'exploitation et d'habitation, de sous-location prohibée des bâtiments d'exploitation au profit de Mme [S] [E], s'ur du preneur, de l'agrandissement de l'exploitation sans en avoir informé le bailleur, du défaut d'entretien et d'habitation des lieux loués et du non respect de l'avenant en date du 27 août 1991, au terme duquel M. [K] [I] s'était engagé à supprimer du bail et donc à délaisser de toute occupation, à compter du 1er mai 1992, une superficie de 5 hectares prise à l'extrémité nord-est de la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 3], ainsi que sur la parcelle section AZ n°[Cadastre 2].
Le 5 janvier 2021, M. [K] [I] a saisi le tribunal en contestation du congé. Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 21-00637. En ce qui concerne le non-respect de l'avenant, M. [K] [I] a précisé qu'il ne comptait pas libérer les 5 hectares litigieux dès lors qu'il aurait lui même payé le bâtiment construit à cet endroit.
L'affaire RG 20-1346 a été radiée le 17 mai 2021 et réinscrite au rôle le 8 février 2022 par M. [K] [I] sous le numéro n° RG 22-151
Les parties se sont opposées à la jonction des deux dossiers.
M. [J] [Z] a sollicité un sursis à statuer sur la demande d'expertise, dans l'attente d'une décision définitive sur la contestation du congé et, subsidiairement, que les demandes de M. [K] [I] soient déclarées irrecevables, faute d'intérêt à agir. Il a sollicité la condamnation sous astreinte du preneur à libérer les 5 hectares, objet de l'avenant de 1991.
Le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez :
Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les n° RG
22-00151 et RG n° 21-00637, sous ce dernier numéro ;
Rejette la demande d'expertise ;
Déboute M. [J] [Z] de ses demandes tendant à obtenir la validation du congé avec refus de renouvellement du bail rural délivré à l'encontre de M. [K] [I] ;
Condamne M. [K] [I] à libérer les 5 hectares de terres situées sur les parcelles AZ n°[Cadastre 3] et AZ n°[Cadastre 2], conformément à l'avenant au bail du 27 août 1991, et actuellement cadastrées AZ [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 9], dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un an ;
Dit qu'à défaut d'exécution, l'affaire sera à nouveau examinée par la juridiction ;
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.
Le jugement expose que les deux instances présentent un lien tel qu'il est dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les juger ensemble.
Les premiers juges ont constaté que les éléments versés aux débats, notamment les deux procès-verbaux et les photographies, étaient suffisantes pour permettre de statuer sur l'état des bâtiments loués, sans avoir besoin d'ordonner une expertise.
Les premiers juges ont relevé que le bailleur avait été informé par le preneur, dès le 18 août 1998, notamment du mauvais état des toitures des bâtiments d'exploitation, et ont estimé que la comparaison entre l'état des lieux réalisé en 1981 et les deux procès-verbaux de constat d'huissier réalisés en 1998 et 2011, permettait de constater les troubles subis par le preneur, sans que l'on puisse lui reprocher d'avoir abandonné les bâtiments d'habitation, inhabitables, rappelant que les réparations nécessaires étaient à la charge du bailleur.
Les premiers juges ont retenu qu'il ne pouvait être fait reproche au preneur d'avoir supprimé un bâtiment de découpe suite à un incendie au motif que ce bâtiment avait été construit par le preneur, avec autorisation de la bailleresse, et ne faisait donc pas partie des biens loués, relevant également que sur demande du bailleur, le preneur avait mis à sa disposition des parcelles d'environ 16 hectares, entre 2006 et 2010, pour l'organisation d'un festival et que certaines dégradations avaient pu être commises à cette occasion.
Les premiers juges ont relevé qu'il n'était pas démontré l'existence d'une contrepartie financière de la part de la s'ur du preneur présente dans les lieux alors même que le preneur avait le droit d'héberger les membres de sa famille dans les lieux loués et qu'il n'était pas démontré que l'habitation du preneur sur un autre site l'empêchait de poursuivre l'exploitation louée à M. [J] [Z] et que la reconstruction, sur un autre site, suite à un incendie, d'un bâtiment construit par le preneur lui-même en cours de bail, ne permettait pas de conclure qu'il avait abandonné les lieux.
Après avoir rappelé qu'aucune obligation légale ne permettait d'imposer au preneur d'occuper les bâtiments d'habitation loués dès lors que sa résidence était suffisamment proche pour lui permettre effectivement d'assurer la bonne exploitation du fonds, les premiers juges ont dit que les dispositions du bail contraires étaient en contradiction avec les dispositions d'ordre public du statut du fermage et devaient donc être déclarées non écrites, outre le fait que le preneur avait indiqué au bailleur qu'il ne pouvait pas matériellement occuper la maison du fait de son état.
Les premiers juges ont retenu qu'aucun manquement à la réglementation n'était démontré par le bailleur à l'encontre du preneur, au motif qu'aucun défaut d'entretien du preneur n'était établi.
En ce qui concerne l'avenant conclu le 27 août 1991, les premiers juges ont relevé qu'il convenait d'une résiliation amiable du bail, sur une superficie de 5 hectares, sans indemnité, dès lors que Mme [F] [R] s'était engagée à faire construire un bâtiment d'élevage en stabulation libre, que le bâtiment avait été construit mais que M. [J] [Z], qui avait continué à solliciter et à percevoir les fermages sur l'intégralité de la propriété sans revendiquer le bénéfice de cet avenant, ne pouvait se plaindre de l'absence de libération effective de ces superficies et de conclure qu'aucun des manquements relevés n'était de nature à compromette la bonne exploitation du fonds, le bailleur ne pouvant reprocher au preneur d'avoir trouvé des solutions lui permettant de remédier au préjudice de jouissance subi.
En ce qui concerne le non respect de l'avenant, les premiers juges ont constaté que M. [K] [I] ne justifiait pas avoir réglé le coût des travaux correspondant à l'édification du bâtiment et qu'il ne pouvait ainsi se maintenir sur les 5 hectares de terres ayant fait l'objet de la résiliation partielle du bail.
M. [J] [Z] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er août 2022.
M. [K] [I] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 août 2022.
M. [K] [I] demande à la cour de :
«Vu les articles 1719 et 1720 du code Civil,
Vu l'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime,
Vu les articles 9, 143 et 954 du code de procédure civile ;
Prononcer la jonction de l'appel formulé par Monsieur [J] [Z], référencé RG N°22/04274, et l'appel réalisée par Monsieur [K] [I], référencé RG N°22/04416 ;
Infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez le 12 juillet 2022, sous les références RG N°21/00637, en ce qu'il a :
rejeté la demande d'expertise ;
condamné Monsieur [K] [I] à libérer les 5 hectares de terre situés sur les parcelles AZ n°[Cadastre 3] et [Cadastre 2] conformément à l'avenant au bail du 27 août 1991 et actuellement cadastrées AZ n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement sous une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un an ;
dit qu'à défaut d'exécution, l'affaire sera à nouveau examinée par la juridiction ;
rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;
dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du CPC ;
dit que chaque partie devra supporter la charge de ses dépens ;
Statuant à nouveau,
Désigner tel expert agricole et foncier qu'il plaira à la cour, avec pour mission de constater l'état actuel de la propriété louée au terme du bail rural à long terme conclu le 14 janvier 1986, par devant Maître [W], notaire à [Localité 13] (12), décrire les travaux susceptibles d'être mis à la charge du bailleur en application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, outre celles de l'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, en chiffrer le coût, apprécier le trouble de jouissance subi par le preneur et fixer le montant de son préjudice ;
Déclarer que les conditions imposées au bénéficiaire de la reprise par les dispositions de l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime sont toutes respectées par Monsieur [K] [I] ;
En conséquence, valider le renouvellement du bail au profit de Monsieur [K] [I] au 30 avril 2022 ;
Ordonner la poursuite du bail en cours sur la superficie de 5 ha telle que visée au terme de l'avenant au bail en date du 27 août 1991, actuellement cadastré commune de [Localité 12] (12), section AZ n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;
Confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez en date du 12 juillet 2022 pour le surplus ;
Y ajoutant,
Surseoir à statuer sur la condamnation susceptible d'être prononcée à l'encontre de Monsieur [J] [Z], pris en sa qualité de bailleur, à réaliser les travaux nécessaires sur la propriété louée au profit de Monsieur [K] [I], afin de lui garantir la jouissance paisible des lieux et l'usage pour lequel ils ont été loués, dans l'attente du rapport d'expertise ;
Surseoir également à statut sur la condamnation susceptible d'être prononcée à l'encontre de Monsieur [J] [Z], pris en sa qualité de bailleur, à réparer le préjudice subi compte tenu du trouble de jouissance manifeste du fait de l'impossibilité d'utiliser tout ou partie des bâtiments loués pour lesquels il s'est acquitté de son fermage, dans l'attente du rapport d'expertise ;
En tout état de cause,
Débouter Monsieur [J] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
Le condamner au paiement d'une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. »
M. [K] [I] sollicite la jonction de l'appel formé par M. [J] [Z] avec l'appel qu'il a lui-même formé.
Pour l'essentiel, M. [K] [I] conteste le refus d'expertise retenu par le premier juge. Il fait valoir que le débat ne porte pas sur l'état des bâtiments mais surtout sur l'origine des dégradations et sur ses conséquences, notamment le chiffrage des travaux et des préjudices subis par le preneur. Selon lui, si le premier juge était éventuellement en mesure d'apprécier l'état des bâtiments au vu des pièces produites, tel n'est pas le cas pour les autres éléments sollicités dans l'expertise. M. [K] [I] souligne qu'il ne peut solliciter des condamnations à l'encontre de son bailleur, susceptibles de régulariser la situation, tant qu'il ne dispose pas de constatations techniques et chiffrées. Contrairement à ce qu'avait évoqué le bailleur en première instance, M. [K] [I] affirme que les éléments qu'il a produits permettent de démontrer qu'il subit des troubles du fait de l'état des bâtiments. Il ajoute qu'il avait précisé, dans sa correspondance avec son bailleur, les différents éléments qui nécessitaient des travaux. M. [J] [Z] ne peut donc prétendre ne pas avoir été en mesure d'appréhender la nature des difficultés auxquelles son locataire était confronté alors même qu'il a reçu six courriers à ce sujet. M. [K] [I] ajoute que le bailleur connaissait l'évolution de l'état actuel de sa propriété, pour y venir régulièrement et visiter les lieux, en violation manifeste de son obligation de jouissance paisible de son preneur. Il ajoute qu'il est bien-fondé à solliciter cette expertise puisque l'écroulement pur et simple des bâtiments d'exploitation loués lui cause nécessairement un préjudice alors même qu'il continue à s'acquitter en intégralité du fermage. Il estime que s'il avait eu recours à une expertise privée, le bailleur l'aurait contestée au motif de l'absence de contradictoire.
M. [K] [I] souligne que la nécessité de l'expertise judiciaire se justifie également par le fait que le bailleur lui reproche une carence en matière d'entretien locatif de la propriété. M. [J] [Z] avait en effet saisi le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez pour obtenir la désignation d'un huissier pour faire procéder aux constatations de l'état de la propriété alors même que [K] [I] avait déjà saisi le tribunal pour solliciter une expertise, que M. [J] [Z] refuse, à ces mêmes fins. Il précise qu'il n'a été averti de l'ordonnance ainsi prise que le 3 juillet 2020, soit six mois après qu'elle a été rendue, l'huissier lui précisant alors qu'il procéderait à la visite des lieux le jour même, ce qu'il n'a finalement pas fait, l'huissier ne souhaitant plus intervenir. M. [J] [Z] a alors sollicité et obtenu une nouvelle autorisation de pénétrer sur la propriété louée avec un huissier de justice. Ce comportement, pour M. [K] [I], établi le caractère illogique du refus d'expertise judiciaire opposé par le bailleur.
M. [K] [I] avance que les photographies produites par M. [J] [Z] pour démontrer l'existence de dégradations volontaires de la part du preneur ne sont pas datées et que la jurisprudence retiendrait de façon constante que les moyens de preuve d'un prétendu mauvais entretien d'une exploitation louée ne sauraient en aucune manière résulter de constatations qui auraient été opérées en pénétrant sur la propriété objet du bail, hors de la présence du preneur, et donc sans autorisation, qu'ainsi, selon lui, les photographies doivent être écartées du débat.
Subsidiairement, M. [K] [I] souligne que certaines des photographies laissent apparaître des végétations à proximité des bâtiments dont le bailleur s'était réservé la jouissance et que les quelques buissons et bidons à proximité de la grange ne sauraient être à l'origine de l'effondrement des toitures et des murs porteurs. Le procès-verbal finalement effectué note plusieurs éléments mais portant sur des éléments exclus du bail. A l'inverse, le second procès-verbal, également sollicité par le bailleur, relève la nécessité d'effectuer de grosses réparations qui sont donc à la charge du bailleur.
M. [K] [I] soutient que les poutres tronçonnées dans un bâtiment l'étaient déjà avant son arrivée, qu'il n'a réalisé aucune destruction d'arbres, comme l'affirme le bailleur, et, qu'en tout état de cause, cette allégation ne permet pas de justifier l'effondrement des toitures.
M. [K] [I] affirme que l'expertise est indispensable pour apprécier les obligations du bailleur à l'égard de son locataire puisque le bailleur a cherché à lui opposer la vétusté des lieux qui permettrait, selon la jurisprudence, d'exonérer le bailleur de son obligation d'effectuer les réparations. Il souligne que la jurisprudence précise qu'il convient dans ce cas que le délabrement ne soit pas dû à un défaut d'entretien par le bailleur. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas non plus invoquer la destruction du bien loué pour mettre fin au bail. Le preneur conteste le fait que le corps de ferme aurait été déjà atteint d'une vétusté certaine lors de la location, comme le démontrent les photographies, l'état des lieux et le procès-verbaux. En tout état de cause, l'expertise permettrait de répondre utilement à ces arguments opposés par le bailleur.
M. [K] [I] conteste le fait que l'état actuel des bâtiments de la propriété serait dû à son abandon de ceux-ci en 2001, comme invoqué par le bailleur. Il fait valoir que la dégradation manifeste des lieux était déjà établie en 1998 et, qu'en tout état de cause, le fait ne plus occuper la maison d'habitation n'a pas de lien avec l'état des bâtiments d'exploitation. Il ajoute qu'il continue à s'occuper des lieux, à abriter des animaux et à stationner du matériel dans les bâtiments restant utilisables.
En ce qui concerne l'avenant du 27 août 1991, M. [K] [I] fait valoir la tardiveté avec laquelle le bailleur se prévaut du fait qu'il n'aurait pas arrêté d'exploiter la parcelle litigieuse, ce qui permet, selon lui, de supposer que cela n'a jamais véritablement posé problème. Il affirme que la bailleresse n'avait pas respecté ses engagements puisque c'est lui-même qui s'est acquitté et a réalisé la quasi-totalité des travaux et non sa bailleresse. Selon lui, il importe peu de savoir qui a demandé le permis de construire puisque la question est de savoir qui s'est acquitté du coût de construction. M. [K] [I] estime que le juge aurait inversé la charge de la preuve en lui demandant de démontrer qu'il avait réalisé les travaux alors qu'il agissait en défense face aux affirmations du bailleur. Il produit néanmoins aux débats plusieurs factures et notamment le fait de s'être acquitté des frais de mission de la SICA d'habitat rural de l'Aveyron et d'avoir réalisé les démarches administratives. Selon lui, c'est bien parce que il a lui-même réalisé les travaux que ni le bailleur actuel ni sa mère n'ont sollicité la libération des lieux objet de l'avenant, outre le fait qu'il continue à payer des fermages sur l'intégralité de la propriété.
M. [J] [Z] demande à la cour de :
« Infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez en ce qu'il a :
Débouté M. [J] [Z] de ses demandes tendant à obtenir la validation du congé avec refus de renouvellement du bail rural délivré à l'encontre de M. [K] [I], suivant acte de Maître [G], huissier de justice, en date du 27 octobre 2020,
Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires de M. [J] [Z],
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure
civile,
Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens ;
En conséquence,
Valider le congé en date du 27 octobre 2020 pour le 30 avril 2022 ;
Condamner M. [K] [I] à libérer l'exploitation louée au terme du bail de 1989 en application du congé pour non renouvellement du bail délivré le 27 octobre 2020, à compter de la décision de la cour d'appel et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
Condamner M. [K] [I] au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;
Condamner M. [K] [I] aux dépens de première instance ;
Confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 12 juillet 2022 en ce qu'il a :
Condamné M. [K] [I] à libérer les 5 hectares de terres situées sur les parcelles AZ n° [Cadastre 3] et AZ n°[Cadastre 2], conformément à l'avenant au bail du 27 août 1991, et actuellement cadastrées AZ [Cadastre 5], [Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8], dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un an,
Rejeté la demande d'expertise ;
A titre subsidiaire, si la cour ordonnait une expertise confier à l'expert la mission de « décrire l'état d 'entretien des biens loués, et de chiffrer le coût de la remise en état des lieux nécessaires du fait du défaut d'entretien courant incombant au fermier »,
Débouter M. [K] [I] de sa demande de sursis à statuer et de toutes ses demandes ;
Condamner M. [K] [I] à payer à M. [J] [Z] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
Condamner M. [K] [I] aux entiers dépens d'appel. »
Pour l'essentiel, au visa notamment de l'article L. 411-59 du code rural et de la jurisprudence, M. [J] [Z] met en avant que M. [K] [I] ne remplit pas les conditions prévues pour bénéficier d'un renouvellement, en ce qu'il ne participe plus aux travaux sur les lieux de façon effective et permanente dans la mesure où il a transféré tout son cheptel bovin et ovin sur sa nouvelle exploitation, qu'il a délaissé la stabulation construite sur les lieux loués au profit des constructions dont il est propriétaire à plus de vingt-six kilomètres du fonds loué. Il entend préciser que la possession du cheptel et du matériel s'entend de celui qui doit garnir les lieux loués, qu'en l'espèce, il n'y a plus de cheptel sur l'exploitation à la date du renouvellement, de sorte que M. [K] [I], qui est retenu ailleurs, laisse le fonds se dégrader.
S'agissant de l'occupation des bâtiments d'habitation, M. [J] [Z] avance que même s'il s'avère qu'à la date de renouvellement du bail les lieux n'étaient plus habitables, alors même qu'aucun loyer n'était stipulé pour leur mise à disposition, il appartenait quand même à M. [K] [I] de résider à proximité des lieux loués. Il rappelle que la condition de résidence à proximité des lieux est indispensable à la bonne exploitation du fonds et soutient que le fait pour le fermier de résider à une distance de vingt-six kilomètres des biens loués, s'agissant d'une exploitation d'élevage, ne lui permettait plus d'occuper la stabulation présente sur les lieux loués. Il ajoute que la distance de la résidence de M. [K] [I], située à [Localité 14], à proximité de laquelle se trouve son cheptel ovin et bovin, dont il a décidé de dégarnir l'exploitation louée, ne lui permet pas d'exploiter et d'entretenir cette dernière de façon satisfaisante.
Il estime en conséquence que le défaut de résidence du fermier dans les biens loués ou à proximité de biens loués, dont il est avéré qu'il a eu pour conséquence la cessation d'utilisation de la stabulation et de défaut d'entretien des lieux, qui se dégradent car ils sont laissés à l'abandon, doit être retenue par la cour, indépendamment de tout caractère fautif, comme cause essentielle de non renouvellement du bail sur le fondement des articles L. 411-46 alinéa 3 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime.
Enfin, il ajoute que M. [K] [I] ne produit aucun document permettant d'apprécier s'il est en règle avec le contrôle des structures à la date du renouvellement, soit au 30 avril 2022, ce qui justifie également la validation du congé.
A ce titre, il demande à la cour de noter que le dernier courrier de la DDAF produit par M. [K] [I], du 11 mai 1993, concerne l'EARL du Domaine à [Localité 10]. Or, M. [J] [Z] indique qu'il n'a été informé de l'existence de cette société et de la mise à disposition du bail au profit de cette même société qu'en mars 2015, après obtention d'une requête et d'une ordonnance rendue par madame le président du tribunal de grande instance de Rodez, qu'ainsi, il est pour le moins étonnant que M. [K] [I] puisse affirmer qu'il aurait été informé d'une demande d'autorisation d'exploiter en 1993 au profit de cette société alors que la famille [Z] ne connaissait nullement l'existence de cette société avant 2015.
Indépendamment du respect des conditions de l'article L. 411-59, M. [J] [Z] vise également les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui énumère limitativement des causes de résiliation des baux pour faute du preneur, dont il estime que certaines sont caractérisées en l'espèce.
Il met notamment en avant que l'absence d'occupation et d'entretien des lieux et leur dégradation volontaire par M. [K] [I] sont à l'origine de leur état actuel, au point qu'il prétend maintenant lui en faire supporter le coût. Il ajoute que la disparition d'un bâtiment de grange-remise et d'un atelier de découpe, ne peut être que de son fait, soulignant que l'état des lieux du 6 novembre 1981, établi contradictoirement, est sans commune mesure avec la situation actuelle.
Il en retire que les bâtiments loués se trouvaient déjà dans un important état de vétusté lorsqu'ils ont été loués à la famille [I] en 1986, qu'il n'est pas contesté que l'état actuel des bâtiments trouve sa source antérieurement à la conclusion du bail initial, qu'il est de jurisprudence constante qu'en cas de délabrement de ruine d'un bâtiment par vétusté, le propriétaire n'est pas tenu d'effectuer les réparations, que l'exploitation a été louée en l'état, ce qui a été accepté par les preneurs à l'époque de la signature du bail.
Il ajoute que M. [K] [I] a abandonné les lieux et qu'il ne les entretient plus depuis 2013, date du dernier renouvellement du bail, qu'ainsi, il a gravement manqué à son obligation d'entretien de façon à nuire à la bonne exploitation du fonds, justifiant ainsi le congé pour non renouvellement du bail délivré et son expulsion de la propriété.
Enfin, il vise toujours devant la cour la sous-location prohibée, du fait de la s'ur de M. [K] [I], et le non respect de l'article L. 411-27 alinéa 1 du code rural, pour obtenir la libération des lieux.
MOTIFS
1. Sur la jonction des deux affaires
Il apparaît d'une bonne administration de la justice de procéder à une jonction des deux appels qui ont été formés devant la cour, l'un par M. [J] [Z], enrôlé sous le numéro RG 22-4274, et l'autre par M. [K] [I], enrôlé sous le numéro RG 22-4416, de telle sorte qu'il puisse être statué par une seule et unique décision, qui sera enregistrée sous le numéro RG unique 22-4274.
2. Sur le droit au renouvellement du bail
L'article L. 411-46 du code rural dispose que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67.
En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.
Le preneur et le copreneur visé à l'alinéa précédent doivent réunir les mêmes conditions d'exploitation et d'habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l'article L. 411-59.
L'article L. 411-59 du code rural dispose que le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.
Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.
Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.
Pour justifier du respect de la possession d'un cheptel, M. [K] [I] verse au débat, en pièce n° 40, un extrait comptable faisant état de la variation des stocks au 31 décembre 2022, du GAEC dont il est associé, établi par le comptable du réseau Cerfrance, qui permet de constater que celui-ci détient 216 bovins, toutes catégories confondues, outre 88 ovins, l'ensemble représentant une valeur de plus de 250 000 euros.
M. [J] [Z] lui oppose toutefois qu'il a en réalité transféré tout son cheptel bovin et ovin sur sa nouvelle exploitation en 2005, qu'il a délaissé la stabulation et, qu'ainsi, il ne participe plus aux travaux sur les lieux pris à bail de façon effective et permanente.
La cour constate que si M. [K] [I] justifie de la détention d'un cheptel, il échoue toutefois à justifier qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent, notamment celle de la possession d'un cheptel sur les terres prises à bail, pour lesquelles il sollicite le renouvellement, les trois attestations d'agriculteurs voisins et de M. [L] [Y], vétérinaire, étant insuffisantes dès lors que les pièces qu'il verse au débat, notamment pour justifier qu'il est en règle avec le contrôle des structures à la date du renouvellement, soit au 30 avril 2022, outre le fait qu'elles concernent pour la plupart des accusés de réception d'autorisation d'exploiter et qu'il est fait mention d'une exploitation à [Localité 14], ne démontrent pas que le cheptel serait effectivement présent et exploité sur les terres de M. [J] [Z], qu'ainsi, faute de remplir les conditions prévues à l'article L. 411-59, M. [K] [I] ne peut prétendre au renouvellement de son bail et le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez sera infirmé en ce qu'il à débouté M. [J] [Z] de ses demandes tendant à obtenir la validation du congé avec refus de renouvellement du bail rural.
Statuant à nouveau, ce congé étant valide, M. [K] [I] sera condamné à libérer l'exploitation louée au terme du bail de 1989, en application du congé pour non renouvellement du bail délivré le 27 octobre 2020, dans un délai de trois mois à compter de la présente décision et sous astreinte de 150 euros par jour de retard.
En conséquence de ce qui précède, il n'y a pas lieu de statuer sur la question des 5 hectares de terres objet de l'avenant du 27 août 1991 et sur la demande d'expertise dès lors que M. [K] [I] ne forme pas de prétentions indemnitaires au motif d'une carence de M. [J] [Z] dans ses obligations de bailleur.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K] [I] sera condamné aux dépens de l'appel.
M. [K] [I] sera en outre condamné à payer à M. [J] [Z] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
ORDONNE la jonction des deux appels qui ont été formés devant la cour, l'un par M. [J] [Z], enrôlé sous le numéro RG 22-4274, et l'autre par M. [K] [I], enrôlé sous le numéro RG 22-4416, sous le numéro RG unique 22-4274 ;
CONFIRME le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez, sauf en ce qu'il a débouté M. [J] [Z] de ses demandes tendant à obtenir la validation du congé avec refus de renouvellement du bail rural délivré à l'encontre de M. [K] [I] ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE M. [K] [I] à libérer l'exploitation louée au terme du bail du 14 janvier 1986, repris par lui le 24 janvier 1989, portant sur une propriété rurale située sur les communes d'[Localité 12] et de [Localité 15] (48), comportant une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des terres, le tout pour une contenance de 67 ha 40 a 68 ca, en application du congé pour non renouvellement du bail délivré le 27 octobre 2020, et ce dans un délai de trois mois à compter de la présente décision et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
CONDAMNE M. [K] [I] à payer à M. [J] [Z] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE M. [K] [I] aux dépens de l'appel.
Le Greffier La Présidente
