ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 19 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/03395 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PANQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 MAI 2021
Tribunal judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 19/06553
APPELANTS :
Monsieur [G] [N]
né le 15 Janvier 1958 à [Localité 5] (MADAGASCAR)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
S.A.S. VIVALIGNE
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
S.C.I. SOLENZA IMMO
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 02 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 JANVIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
Faits, procédure et prétentions des parties :
Le 14 novembre 2015, la SCI Solenza Immo a donné à bail à la SAS Vivaligne un local commercial de 118,40m², composé de deux bureaux et d'un open space situé [Adresse 2] à [Localité 6] avec effet au 23 novembre 2015 .
Le 12 novembre 2019, la SCI Solenza Immo a fait signifier à sa locataire un commandement de payer un arrièrè de loyer d'un montant de 4 195,65euros.
Le 19 décembre 2019, la SAS Vivaligne a quitté les lieux et un constat de sortie des lieux a été dressé par acte d'huissier le même jour.
Le 11 décembre 2019, la SAS Vivaligne a fait citer la SCI Solenza Immo devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir :
1)prononcer la résiliation du bail avec effet au 1er septembre 2019, eu égard à l'absence de remise du DPE et de l'état des risques technologiques lors de la signature du bail, à titre subsidiaire, en raison de l'inaccessibilité des locaux aux personnes handicapées,
2) désigner un expert avec pour mission de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation dû pour la période du 23 novembre 2015 au 30 novembre 2019 et dire que ce montant s'imputera sur les sommes déjà payées à ce titre,
3)condamner la bailleresse à lui payer 1 500euros au titre du coût du déménagement, 10 000euros, au titre du trouble de jouissance et 4 500euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, dire qu'aucune somme n'est due après le départ de la locataire au 19 décembre 2019,
3) fixer le montant éventuellement dû à la somme de 2 717,20euros HT après compensation avec le dépôt de garantie et ordonner une compensation entre les sommes dues,
4)condamner la bailleresse à lui régler la somme de 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] [N] est intervenu volontairement à la procédure par acte du 27 février 2020.
Par jugement du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a débouté la SAS Vivaligne de sa demande de résolution du bail commercial et de dommages et intérêts et a prononcé la résiliation du bail avec effet au 19 décembre 2019, dit que la SAS Vivaligne est redevable des loyers et charges jusqu'au 19 décembre 2019, dit que la SCI Solenza Immo est redevable du dépôt de garantie soit la somme de 4 500euros, ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties, condamné la SAS Vivaligne à payer à la SCI Solenza Immo la somme de 4 784,61euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2019, et la somme de 5 736,78euros au titre de dommages et intérêts, débouté M. [G] [N] de ses demandes et condamné in solidum M. [N] et la SAS Vivaligne à payer à la SCI Solenza Immo la somme de 2 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La juridiction a retenu que la résiliation du contrat de bail n'est pas encourue pour défaut de production du diagnostique de performance énergétique ou de l'état des risques technologiques lors de la signature du contrat de bail, que la SAS Vivaligne ne démontre pas recevoir du public de sorte que la mise aux normes pour personnes à mobilité réduite ne s'applique pas et que la bailleresse n'a pas failli à son obligation de délivrance.
La juridiction a estimé que la locataire a cessé de payer les loyers le 1er septembre 2019 nonobstant un commandement de payer délivré le 12 novembre 2019 et qu'il convient de prononcer la résiliation du bail au 19 décembre 2019, que la bailleresse justifie du montant des loyers et charges restant à la charge de la locataire soit la somme de 9 284,61euros d'où il convient de déduire le montant de garantie que la locataire est également redevable des frais d'agent immobilier pour rechercher un nouveau locataire suite son départ des lieux et d'une indemnisation pour perte locative pendant la période du 19 décembre 2019 au 31 janvier 2021 date d'entrée du nouveau locataire.
Le 26 mai 2021, M. [G] [N] et la SAS Vivaligne ont interjeté appel.
Dans des conclusions déposées le 13 août 2021, M. [N] [G] et la SAS Vivaligne demandent à la cour de :
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier,
Vu l'article L152-5 du code de la construction et de l'habitation,
Constater la non remise pourtant obligatoire tant du DPE que de l'état des risques technologiques,
Prononcer la résolution du contrat de bail signé entre les parties le 14 novembre 2015,
Nommer tel expert qu'il plaira au tribunal afin de déterminer l'indemnité d'occupation pour la période du 23 novembre 2015 au 30 novembre 2019et dire que le montant de l'indemnité d'occupation s'imputera sur les loyers déjà payés,
Subsidiairement :
Vu les dispositions des articles 1722 et 1741 du code civil
Vu les dispositions des articles L111-7 du code de la construction et de l'habitation,
Constater que les locaux loués ne sont pas accessibles aux handicapés et que le bailleur n'a rien fait pour les rendre accessibles,
Constater la faute de la SCI Solenza Immo, bailleur,
Prononcer la résiliation du bail commercial au 1er septembre 2019,
Condamner la SCI Solenza Immo au paiement :
- 1 500euros HT coût du déménagement,
- 10 000euros au titre du trouble de jouissance,
- 4 500euros en remboursement du dépôt de garantie,
Constater qu'aucune somme ne peut être due à compter du départ définitif du locataire le 19 décembre 2019,
Constater les erreurs de calcul des charges,
Fixer le montant éventuellement dû à la somme de 2 717,20 euros HT après compensation avec le dépôt de garantie,
Condamner la SCI Solenza Immo au paiement de la somme de 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ils exposent que le bailleur a omis de fourni les documents obligatoires que sont le DPE et l'état des risques technologiques, que conformément aux dispositions de l'article L152-5 du code de la construction et de l'habitation, la résolution du contrat de bail est encourue que le jugement, en exigeant du locataire qu'il justifie d'un préjudice causé par cette absence, ajoute une condition aux textes, que la société Vivaligne a été trompée par la non-fourniture du DPE et qu'il s'agit d'un texte d'ordre public qui doit recevoir application puisqu'il a pour but la protection du climat.
Ils font valoir de surcroît que les locaux ne sont pas équipés pour recevoir du public handicapé en violation des dispositions de l'article L 111-7 du code de la construction et de l'habitation alors qu'ils constituent un ERP de 5ième catégorie qui doit être accessible à tous et notamment aux handicapés, que le bailleur n'a pas déposé le dossier d'accessibilité ainsi qu'il l'a affirmé à la locataire, manquant ainsi à son obligation de délivrance alors que pèse sur lui une obligation de mise aux normes.
Ils soutiennent que le local loué est situé au premier étage sans ascenseur ni monte charge, qu'il est à l'évidence inaccessible aux personnes présentant un handicap, que s'agissant d'une obligation légale, la locataire n'a nullement une obligation de mise en demeure du bailleur de faire réaliser les travaux, que le contrat de bail précise que les locaux sont destinés à la commercialisation de tous produits, de soins, santé, que des clients ont vocation à être reçus dans l'entreprise, que le statut des baux commerciaux s'applique à des locaux dans lequel est exploité un fonds de commerce et qu'un fonds de commerce se caractérise par l'existence d'une clientèle propre, que les locaux constituent nécessairement un ERP de 5ième catégorie qui ont pour objet de permettre la réception de la clientèle.
Sur le décompte locatif, elle soutient que seules les charges afférentes aux taxes foncières et au ménage sont justifiées par les pièces versées au débat, que la taxe foncière est calculée pour 130m² alors que le local loué ne représente que 118,40m², que les sanitaires sont des parties communes et non privatives, que les locaux ont été rendus le 19 décembre 2019 et qu'aucune somme ne peut être due pour la période postérieure au 19 décembre 2019, date à laquelle la locataire a quitté les lieux, que la facture de l'agent immobilier qui résulte d'un choix de gestion du bailleur ne peut être mise à la charge de la locataire.
Par conclusions du 6 septembre 2021, la SCI Solenza Immo demande à la cour de :
Vu les articles 1227, 1228, 1229, 1728 et 1147 anciens du Code Civil ;
Vu l'article L 145-4 du Code de Commerce ;
Vu la jurisprudence visée en référence ;
Vu le contrat de bail commercial en date du 14 novembre 2015 ;
Dire et juger que la société VIVALIGNE ne démontre pas subir un quelconque préjudice lié à l'absence de remise du DPE et de l'état des risques naturels et technologiques au moment de la conclusion du contrat de location ;
Dire et juger que la société VIVALIGNE ne démontre pas être un établissement recevant du public et constater que la société SOLENZA IMMO a respecté son obligation de mettre à la disposition de sa locataire un local de nature à lui permettre d'exercer son activité ;
Dire et juger que le manquement continu du preneur à payer régulièrement le montant du loyer ainsi que son départ précipité revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail commercial ;
Confirmer dans son intégralité le jugement rendu le 6 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Montpellier ;
Débouter la société VIVALIGNE et M. [G] [N] de l'intégralité de leurs demandes ;
Condamner in solidum la société VIVALIGNE et M. [G] [N] à verser à la société SOLENZA IMMO la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel ;
Condamner in solidum la société VIVALIGNE et M. [G] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle expose que l'article L125-5 I et II du code de l'environnement exige que le bailleur informe la locataire des risques pour les biens situés en zones couvertes par un plan de prévention ou une zone sismique en précisant qu'en 'En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix', que toutefois cette demande de résolution du bail pour absence de communication de l'état des risques naturels et technologiques est subordonnée à l'existence d'un grief, que la preuve de la réalité d'un grief n'est pas rapportée, que le contrat de bail commercial a été exécuté de bonne foi par la concluante du 23 novembre 2015 jusqu'au 19 décembre 2019, que l'objectif de l'état des risques naturels et technologiques consiste à fournir au preneur des renseignements sur les vices pouvant affecter l'immeuble et de nature à perturber l'exploitation de son fonds que dans le cas présent l'immeuble n'est affecté d'aucun vice, que la société VIVALIGNE a exploité normalement son fonds de commerce et qu'elle n'a subi aucun trouble, que l'état des risques sanitaires et technologiques du 20 janvier 2020 indique que l'immeuble ne se trouve pas :
-dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels (inondation et feux de forêt),
-dans le périmètre d'un plan de prévention des risques miniers,
-dans le périmètre d'un plan de prévention des risques des technologiques,
que le local se situe dans une commune de sismicité classée en faible et le potentiel radon est très faible
Elle soutient que le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur d'information et que la loi ne prévoit aucune sanction liée à l'absence de communication du diagnostic de performance énergétique au moment de la conclusion du contrat de location. .
Elle fait valoir que le bailleur est tenu de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils sont destinés, que la société VIVALIGNE ne démontre pas être un établissement recevant du public qui est un bâtiment dans lequel des personnes extérieures sont admises, qu'une entreprise ouverte au personnel n'est pas un établissement recevant du public, que le contrat de location ne précise pas que le local doit répondre aux normes permettant de recevoir du public et que la société VIVALIGNE n'accueille que ses salariés, que l'appelante n'a jamais émis la moindre réserve au sujet de l'accessibilité du local aux personnes handicapées tout au long de l'exécution du contrat et qu'elle a été en mesure d'exploiter les lieux normalement et qu'elle n'a jamais mis en demeure l'intimée d'accomplir des travaux avant l'introduction de la présente procédure
Sur la résiliation du bail, elle fait valoir que la société VIVALIGNE a manqué gravement à ses obligations contractuelles en ne réglant plus les loyers et les charges du bail commercial depuis le 1er septembre 2019 malgré un commandement de payer qui lui a été adressé le 12 novembre 2019, que selon décompte arrêté le 19 décembre 2019, la société VIVALIGNE est débitrice de la somme totale de 9.284,61 € au titre du loyer et des charges du local commercial, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail.
Sur le décompte locatif, elle soutient que le paragraphe du bail relatif aux conditions générales prévoit que le preneur remboursera au bailleur la quote-part des impôts et taxes relatifs aux biens loués, et en particulier la quote-part de l'impôt foncier y afférent, qu'il stipule également que le montant annuel du loyer s'élève à la somme de 1.500 € HT, qu'à ce loyer, s'ajoute la taxe foncière et une provision sur charges de 110 € par mois qui fait l'objet d'une régularisation annuelle, qu'une surface de 130 m² est retenue pour le calcul de la taxe foncière, pour tenir compte d'un WC d'une superficie de 11,6 m², qu'elle est également redevable d'une prestation de ménage que la facture de ménage n'apparaît pas en double comme le prétend la locataire mais que figure la prestation de ménage pour le local et sur l'état annuel des charges est mentionnée la partie de ménage pour les parties communes, que la société SOLENZA IMMO subit un préjudice puisqu'elle n'a trouvé un locataire en remplacement de la société VIVALIGNE qu'à partir du 1er février 2020.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 janvier 2024.
Motifs
1- Sur la résolution du contrat de bail
Les parties ont le 14 novembre 2015 souscrit un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6].
Au motif de la violation par la bailleresse de l'article L 152-5 du code de la construction et de l'habitat, la SAS Vivaligne, locataire, sollicite le prononcé de la résolution du contrat avec effet au 23 novembre 2015.
L'article 125-5 du code de l'environnement prévoit que ' les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.
II. ' En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce..... En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.'
Pour toute relation contractuelle, la condition résolutoire peut recevoir application dès lors qu'une partie ne satisfait pas son engagement. Mais la possibilité accordée au locataire, dont fait état l'article L 125-5 sus visé, de demander la résolution du contrat ne s'applique pas de plein droit, seule la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que le juge en prononce la résolution. Il incombe au demandeur de caractériser la gravité du manquement dénoncé pour justifier que le juge prononce la résolution.
En l'espèce, la bailleresse ne conteste pas l'absence de production du document adéquat lors de la souscription du bail.
Toutefois, elle produit un état des risques naturels et technologiques établi le 20 janvier 2020 d'où il résulte que le plan de prévention des risques de la ville de [Localité 6] prévoit un niveau de séisme faible et un PPR Radon de niveau 1, la commune n'étant pas concernée par d'autres plans de prévention.
Ainsi que l'a relevé à juste titre le juge de première instance, la locataire ne justifie d'aucun préjudice résultant de ce défaut de communication, de sorte que le seul défaut de fourniture au locataire des documents techniques idoines ne suffit pas à justifier la résolution du contrat de bail, faute de caractériser une gravité suffisante du manquement imputé à la bailleresse. (Cassation 10 septembre 2020- 19-13760).
Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre.
Selon les dispositions de l'article L134-3-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable du 14 juillet 2010 au 1er juillet 2021, 'En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière.'
La bailleresse ne conteste pas l'omission qui lui est reprochée. Toutefois, ainsi que l'a justement rappelé le juge de première instance, le défaut de remise du diagnostique performance énergétique n'est pas sanctionné expressément par la loi et le manquement ne présent pas de caractère de gravité suffisante en l'espèce pour justifier de prononcé la résiliation du contrat, la locataire ne justifiant pas d'un préjudice lié à ce manquement.
Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre.
La locataire invoque la non conformité des locaux aux normes d'accessibilité pour les personnes handicapées en violation des dispositions de l'article L 111-7-3 du code de la construction et de l'habitation.
L'article L 111-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable du 28 septembre 2014 au 1er juillet 2021 énonce que 'les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées,...'.
En application des dispositions de l'article R143-2 du code de la construction et l'habitat 'Pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit, en plus du personnel.'
La société Vivaligne, qui a pris à bail les locaux pour y exploiter une activité de fabrication et commercialisation de produits de beauté et de soins, ne justifie nullement être un ERP, sachant que une entreprise non ouverte au public, mais seulement au personnel de l'entreprise, ne constitue pas un ERP. De surcroît, ainsi que l'a justement retenu le juge de première instance, la sous-traitance à l'association des paralysés de France de certaines tâches est insuffisante à établir la réalité de la présence d'un public dans les locaux.
Les seules affirmations de la société Vivaligne sur la réception d'une clientèle dans ses locaux sont insuffisantes à établir la réalité de ses allégations, la commercialisation d'un produit n'exigeant pas nécessairement la présence physique de la clientèle dans les locaux de fabrication desdits produits et ce d'autant que les locaux situés à l'étage ne comportent pas de boutique ou de vitrine. La société Vivaligne échoue à démontrer la réception effective de public dans ses locaux et dès lors, les contraintes légales imposées à ce type de bâtiment ne s'imposent nullement à la bailleresse en l'espèce.
Il convient de confirmer le jugement de première instance.
2-Sur la résiliation du bail commercial
la SCI Solenza Immo sollicite le prononcé de la résiliation du bail avec effet au 19 décembre 2019, date de la remise des clés par la locataire en arguant d'un manquement à son obligation de payer le loyer depuis le 1er septembre 2019.
La SAS Vivaligne admet avoir omis de régler le loyer à compter du mois de septembre 2019 et avoir restituer les locaux le 19 décembre 2019 par la remise des clés. Nonobstant le commandement de payer les loyers délivré le 12 novembre 2019 par la bailleresse, la locataire n'a pas apurer son compte locatif.
Le juge de première instance a retenu qu'en application des dispositions de l'article 1728 du code civil qui impose au preneur au titre de ses obligations de payer le prix du bail et eu égard aux manquements non contestés de la société Vivaligne, il convenait de prononcer la résiliation du contrat de bail avec effet au 19 décembre 2019.
Il convient de confirmer cette décision qui ne souffre d'aucune contestation sérieuse par les parties en cause d'appel.
3- Sur le décompte locatif :
la bailleresse sollicite la somme de 9 284,61euros au titre des loyers et charges dus pour la période de 1er septembre au 19 décembre 2019.
Ainsi que le mentionne le bail, le loyer mensuel s'élève à 1500euros hors TVA, la TVA au taux de 20% s'appliquant en sus étant également à la charge du locataire. La dette locative due par la SAS Vivaligne comprend le loyer TVA comprise.
Le bail précise que le preneur s'engage à rembourser à bailleur la quote part des impôts et taxes relatifs au bien loué, en particulier la quote part de l'impôt foncier y afférent.
Le bailleur produit le décompte de charge pour les années 2016 à 2019, comptes arrêtés au 19 décembre 2019 en joignant la taxe foncière due pour chacune des années.
La locataire s'oppose aux calculs proposés par le bailleur au motif qu'il raisonne en intégrant une surface des locaux de 130m² alors que le bail fait état d'une surface louée de 118,40m² . La bailleresse justifie son calcul en indiquant avoir intégré en sus de la surface louée indiquée au bail, la surface des sanitaires également mentionnés au bail et qui occupent une surface de 11,60m².
Toutefois, le contrat de bail révèle que la surface louée est 'd'une superficie de 118,40m² composée de 2 bureaux de 17,55m² et 18,15m², d'un local de 9,80m² et d'un open space, avec sanitaire à l'étage sur les parties communes comprenant deux WC dont un WC accessible aux handicapés avec une superficie de 11m² et coin lavabo et 3 places de stationnement' et une lecture attentive de la clause de désignation des locaux permet de comprendre que les sanitaires ne sont pas donnés à bail puisqu'ils sont décrits comme étant une partie commune et ce d'autant que la surface de 130 m² ne correspond pas à la totalité de la surface y compris celle occupée par les sanitaires, mais uniquement à la surface louée avec ajout de celle dédiée au WC accessible aux handicapés. De sorte que le raisonnement qui conduit à retenir une surface louée de 130m² ne correspond à aucun critère objectif et s'oppose à l'accord des parties tel qu'il résulte du contrat.
Il convient d'appliquer la rectification opérée par la locataire sur le décompte de charges et de dire que la locataire est redevable de la somme de (9 284,61euros TTC - 623,96euros TTC =) 8 660,65euros TTC au titre des loyers et charges au 19 décembre 2019 c'est à dire au jour de son départ des lieux.
La bailleresse soutient en réponse aux critiques de la locataire relevant une double facturation de la prestation de ménage que sur les appels de loyers apparaît la prestation de ménage effectuée dans les lieux loués et sur l'état annuel de charges celles afférentes aux parties communes. La locataire ne conteste pas cette affirmation, se bornant à indiquer dans ses conclusions qu' 'une vérification est en cours '.
Il convient de déduire de ce montant, ainsi que l'admettent les parties et l'a retenu le juge de première instance, le dépôt de garantie équivalent à 3 mois de loyer, tel que le mentionne le bail et d'opérer une compensation entre les deux sommes. La locataire reste redevable au titre de son solde locatif, compte arrêts au 19 décembre 2019, de la somme de 4 264,64 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter du 12 novembre 2019, date du commandement de payer.
4- Sur les dommages et intérêts :
La bailleresse sollicite la somme de 5 736,78euros à titre de dommages et intérêts pour l'indemniser de la perte de loyer subie entre le 19 décembre 2019 et le 31 janvier 2020, date de l'entrée dans les lieux du nouveau locataire et le coût des honoraires de l'agence immobilière mandatée pour trouver un nouveau locataire.
Le bail a été souscrit entre les parties le 14 novembre 2015 pour une durée de 9 ans avec effet à compter du 23 novembre 2015. Dès lors le départ prématuré de la locataire en raison de ses manquements à son obligation de payer son loyer a causé un préjudice à son bailleur en raison de la vacance locative quia duré jusqu'au 1er février 2020, date de prise effet du bail conclu le 23 janvier 2020 avec un nouveau locataire. Il convient d'allouer à la bailleresse la somme de 2 080,65euros HT correspondant à la perte locative, aucune TVA n'étant due à ce titre s'agissant de l'indemnisation d'un préjudice et non pas de loyer.
La bailleresse sollicite le remboursement de la somme de 3 240euros correspondant aux honoraires de l'agence immobilière mandatée par elle afin de rechercher un nouveau locataire. Il s'agit d'une dépense résultant d'un choix de gestion de la bailleresse, le recours à une agence immobilière n'étant nullement nécessaire pour trouver un locataire. Dès lors il n'y a pas lieu de condamner la SAS Vivaligne à assumer cette charge.
L'équité commande de condamner la SAS Vivaligne au paiement d'une somme de 2 500euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :
Confirme le jugement rendu le 6 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf sur le montant des sommes dues au titre des loyers et charges après compensation et sur le montant des sommes dues au titre des dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la SAS Vivaligne à payer à la SCI Solenza Immo la somme de 4 264,64 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter du 12 novembre 2019,
Condamne la SAS Vivaligne à payer à la SCI Solenza Immo la somme de 2 080,65euros HT à titre de dommages et intérêts,
Condamne la SAS Vivaligne à payer à la SCI Solenza Immo la somme de 2 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
Condamne la SAS Vivaligne aux entiers dépens.
Le Greffier La Présidente
