ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 12 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05369 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEHA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 27 JUILLET 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 1121000624
APPELANTS :
Monsieur [R] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Sofia SAIZ MELEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2021/012544 du 15/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [A] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Sofia SAIZ MELEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2021/012542 du 15/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
Madame [H] [E]
née le 02 Août 1986 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Décembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 16 février 2019, Mme [H] [E] a donné à bail à Mesdames [A] [L] et [W] [D] un logement meublé sis [Adresse 2] (34) moyennant un loyer mensuel de 1.250 euros outre le versement d'un dépôt de garantie de 1.250 euros.
Le 14 novembre 2019, devant les retards et absences de paiement, Mme [H] [E] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire leur enjoignant de payer la somme de 3.750 euros correspondant aux loyers de septembre, octobre et novembre 2019.
Dans le délai imparti, les locataires ont versé la somme globale de 2.500 euros qui n'a pas permis d'apurer les causes du commandement.
Par acte en date du 22 janvier 2020, la bailleresse a agi en référé pour solliciter la résiliation du bail en application de la clause résolutoire inscrite au contrat.
Par ordonnance du 3 février 2021, le juge des référés a constaté que les locataires ont libéré les lieux loués le 11 mai 2020 et a déclaré irrecevable l'action en référé, estimant qu'il existait une contestation réelle et sérieuse.
Par acte d'huissier délivré le 5 mars 2021, Mme [H] [E] a assigné Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L], conjoint de Mme [A] [L], d'avoir à comparaitre devant le tribunal aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail au 14 février 2020 et condamner solidairement Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] au paiement de diverses sommes.
Le jugement rendu le 27 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers telles que prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
Prononce la résiliation du bail à la date du 14 janvier 2020 soit deux mois après l'envoi du commandement de payer (11 novembre 2019) ;
Dit et juge que la bailleresse avait le droit d'agir contre M. [R] [L] à titre principal et que l'intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, ces prétentions concernant toutes le bail du logement commun aux époux [L] ;
Constate que Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] conjoint de Mme [A] [L], ont libéré effectivement les lieux le 11 mai 2020, date de remise de l'ensemble des clés ;
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due après résiliation du bail et jusqu'au 11 mai 2020, date de libération effective des lieux, à la somme de 1250 euros ;
Condamne solidairement Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] à payer à Mme [H] [E] la somme de 9.506,55 euros au titre de l'arriéré de loyer, de l'indemnité d'occupation et des réparations locatives arrêtés au 11 mai 2020, et ce après imputation du montant du dépôt de garantie ;
Autorise Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] à s'acquitter de leur dette en 24 mensualités de 396,10 euros à compter du 5 du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé qu'à la première défaillance de leur part, la bailleresse pourra réclamer la totalité du solde du, sans qu'il soit besoin pour elle de saisir à nouveau la juridiction de céans ;
Déboute les époux [L] de leurs demandes reconventionnelles ;
Condamne solidairement Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] à payer à Mme [H] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'instance ;
Dit et juge qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision et rappelle que cette dernière est de droit ;
Condamne solidairement Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] aux dépens en ce compris le coût de l'assignation.
Le premier juge a retenu que M. [R] [L] était l'époux d'une locataire et que, conformément à l'article 1751 du code civil, il était cotitulaire du bail servant à leur habitation commune qui n'était pas contestée. La bailleresse pouvait donc agir contre lui en intervention forcée.
Il a arrêté la date du 11 mai 2020, à laquelle M. [R] [L] a remis à l'huissier un deuxième trousseau de clés, comme date de départ effectif des lieux.
Le premier juge a indiqué que les conditions d'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers étaient réunies dès lors que les locataires n'étaient pas parvenus à apurer les causes du commandement de payer et avaient eu des difficultés à régler le loyer courant. Le contrat devait donc être résilié le 14 janvier 2021, justifiant l'allocation d'une indemnité d'occupation.
Il a été enfin relevé que Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] devaient être condamnés solidairement à payer la somme de 5.313 euros à Mme [H] [E] au titre des réparations locatives dès lors que l'état des lieux de sortie faisait apparaitre des désordres, dégradations et salissures justifiés par les devis fournis relatifs à la remise en état du bien.
Les époux [L] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 31 août 2021.
Dans leurs dernières conclusions du 30 novembre 2021, les époux [L] demandent à la cour de :
Déclarer Mme [A] et M. [R] [L] recevables et bien fondés en leur appel ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
Constaté que Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] conjoint de Mme [A] [L], ont libéré effectivement les lieux le 11 mai 2020, date de remise de l'ensemble des clés ;
Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due après résiliation du bail et jusqu'au 11 mai 2020, date de libération effective des lieux, à la somme de 1250 euros ;
Condamné solidairement Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] à payer à Mme [H] [E] la somme de 9.506,55 euros au titre de l'arriéré de loyer, de l'indemnité d'occupation et des réparations locatives arrêtés au 11 mai 2020, et ce après imputation du montant du dépôt de garantie ;
Autorisé Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] à s'acquitter de leur dette en 24 mensualités de 396,10 euros à compter du 5 du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé qu'à la première défaillance de leur part, la bailleresse pourra réclamer la totalité du solde du, sans qu'il soit besoin pour elle de saisir à nouveau la juridiction de céans ;
Débouté les époux [L] de leurs demandes reconventionnelles ;
Condamné solidairement Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] à payer à Mme [H] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'instance ;
Dit et jugé qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision et rappelle que cette dernière est de droit ;
Condamné solidairement Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] aux dépens en ce compris le coût de l'assignation.
Statuant à nouveau,
Juger que Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] ont libéré effectivement les lieux le 30 mars 2020 ;
Juger que le montant de la créance, due solidairement par Mmes [A] [L] et [W] [D] ainsi que M. [R] [L] à Mme [H] [E] au titre des loyers impayés, est de 2.500 euros ;
Débouter Mme [H] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, notamment au titre d'une indemnité d'occupation et des réparations car non fondées ;
Juger que Mme [A] et M. [R] [L] s'acquitteront de leur dette en 24 mensualités à hauteur de 104,16 euros ;
Juger que Mme [H] [E] a manqué à ses obligations de bailleresse selon les dispositions de l'article 1719 du code civil ;
Confirmer le jugement dont appel pour le surplus ;
Condamner Mme [H] [E] à payer aux époux [L] la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [H] [E] aux entiers dépens de l'instance.
Les époux [L] soutiennent que les lieux ont été effectivement libérés en date du 30 mars 2020 comme il ressort de l'attestation de M. [R] [L] agréée sur le procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 11 mai 2020 faisant état d'un dépôt des clés dans la boite aux lettres de la bailleresse. Par ailleurs, l'étude d'huissier a fait parvenir un mail aux époux [L] indiquant la prise en note de leur départ au 30 mars 2020. La remise en main propre des clés n'a pas été possible immédiatement compte tenu de la période de confinement. La somme due au titre des loyers impayés est donc de 2.500 euros (déduction faite du dépôt de garantie de 1.250 euros).
Les époux [L] font valoir qu'ils ne doivent pas être condamnés aux réparations locatives en ce que le procès-verbal d'état des lieux de sortie n'est pas contradictoire, n'ayant pas été signé par les deux parties suite à l'absence des locataires au moment de sa rédaction. Les appelants ajoutent que l'appartement est insalubre et fournissent des attestations en ce sens faisant état de moisissures nettoyées avant le passage de l'huissier et d'un réseau électrique dangereux.
Dans ses dernières conclusions du 17 février 2022, Mme [H] [E] demande à la cour de :
Constater que seuls Mme [A] [L] et M. [R] [L] ont interjeté un appel partiel du jugement rendu par Monsieur le juge des contentieux de la protection en date du 27 juillet 2021 et, en conséquence, constater que celui-ci est devenu définitif à l'endroit de Mme [W] [D] ;
Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par Monsieur le juge des contentieux de la protection en date du 27 juillet 2021 ;
Condamner in solidum Mme [A] [L] et M. [R] [L] à payer à Mme [H] [E] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum Mme [A] [L] et M. [R] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour les dépens d'appel droit pour l'avocat soussigné, conformément à l'article 699 du même code, de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Mme [H] [E] soutient que les locataires ont effectivement quitté les lieux à la date du 11 mai 2020, date à laquelle M. [R] [L] a remis toutes les clés du logement à l'huissier instrumentaire. Dans son mail adressé aux époux [L], l'huissier se contente de prendre acte de la volonté des locataires de quitter le logement au 30 mars 2020. En ce sens, les occupants sont donc également redevables de la somme de 5.443,55 euros correspondant aux loyers, charges à hauteur de 1.200 euros et indemnités d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux à hauteur de 4.193,55 euros.
Mme [H] [E] fait valoir que les appelants ont manqué à leur obligation d'entretien du logement loué et doivent être condamnés à lui verser la somme de 5.313 euros au titre des dégradations. Elle s'appuie pour cela sur le procès-verbal de constat d'huissier du 25 mai 2020 rédigé en la présence de M. [R] [L]. Le logement, à l'état des lieux d'entrée, était en bon état et l'huissier instrumentaire n'a pas constaté l'insalubrité invoquée dans les attestations fournies par les appelants mais bien un défaut d'entretien du logement de la part des locataires. Le procès-verbal constate des salissures et réparations grossières sur les murs qui proviennent nécessairement de la négligence des locataires dans leur obligation d'entretien.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 décembre 2023.
MOTIFS
A titre liminaire, il sera souligné que la cour n'est pas saisie des conditions d'acquisition de la clause résolutoire, de la résiliation du contrat de bail et de l'intervention de M. [R] [L] pris en sa qualité de co-titulaire du bail points qui ne seront donc pas évoqués dans la présente décision.
Pour le surplus, Mme [E] demande à la cour de constater que le jugement entrepris est devenu définitif à l'endroit de Mme [W] [D], les époux [L] ayant interjeté un appel partiel de la décision contestée.
En application de l'article 552 du code de procédure civile, en cas de solidarité ou d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel formé par l'une conserve le droit d'appel des autres sauf à ces dernières à se joindre à l'instance.
Si un codébiteur solidaire néglige de relever appel du jugement l'ayant condamné en première instance ou de se joindre au recours recevable formé par son consort, ce jugement a force de chose jugée contre lui-même s'il est réformé sur l'appel du codébiteur.
Il s'ensuit que le jugement entrepris a force de chose jugée à l'égard de Mme [W] [D].
1/ Sur la date de libération des lieux :
Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens.
Si les appelants se prévalent d'un départ du logement le 30 mars 2020 et du dépôt d'un jeu de clés dans la boîte aux lettres de Mme [E], pour autant il est attesté par l'huissier de justice mandaté par la bailleresse de la remise le 11 mai 2020 de deux clés de la porte d'entrée du logement ainsi qu'une clé afférente à la boîte aux lettres par M. [L] ce qui caractérise la libération effective et définitive des lieux.
L'obstacle constitué par l'impossibilité de remettre les clés plus rapidement compte-tenu du contexte sanitaire et du confinement ne peut justifier une modification de la date de sortie des lieux en l'absence de preuve démontrant que la remise des clés a bien été retardée pour ces raisons.
Contrairement à ce qui est indiqué dans leurs écritures, les époux [L] ne justifient pas du refus de l'huissier de justice de récupérer les clés à leur départ et de les recevoir en période de confinement, les mails échangés les 7 et 8 avril 2020 démontrant au contraire les interrogations de la Selarl Peyre-Eyre quant à la date de départ des locataires, de la libération du logement et de l'organisation de la remise des clés.
C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu le 11 mai 2020 comme date de libération définitive du logement. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.
2/ Sur le montant des loyers et charges :
Selon l'article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le premier juge a condamné solidairement les preneurs au paiement d'une somme totale de 5.443,55 euros comprenant 1.250 euros à titre d'arriéré de loyers et 4.193 ,55 euros au titre de l'indemnité d'occupation due jusqu'au 11 mai 2022.
En présence d'une date de libération des lieux arrêtée au 11 mai 2022 et en l'absence de preuve de règlements, le montant de la créance sera confirmé en appel.
3/ Sur les dégradations locatives :
Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.
Et enfin en application de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.
En premier lieu, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen soulevé par les appelants tenant à l'insalubrité du logement en raison d'un défaut de preuve, les seules attestations produites ne pouvant en effet établir cette indécence alors même que ces témoignages ne sont complétés par aucune pièce objective, tel un procès-verbal de constat.
Il sera ajouté que le bailleur n'a jamais été alerté par les preneurs de l'existence de désordres et qu'il n'a jamais été mis en demeure d'engager une réfection en vue de mettre fin à une éventuelle insalubrité. En outre, les travaux dont se prévalent les époux [L] sont en lien avec un aménagement des combles en vue de créer une chambre et un coin lecture ce qui ne révèle en rien l'existence d'une insalubrité du logement.
S'agissant des dégradations locatives, l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement par les parties décrit le logement comme étant pour l'essentiel en très bon ou bon état excepté le portail et le plafond dans la salle à manger et de la cuisine présentés comme en état moyen.
L'état des lieux de sortie établi contradictoirement en présence d'un commissaire de justice et en présence de M. [L] met en évidence les dégradations suivantes :
Salon-séjour : plafond et murs en état d'usage présentant des traces de salissures et de trous ou traces de réparation grossières ;
Cuisine : plafond en état d'usage présentant des traces de salissures, des trous et des traces d'infiltrations aqueuses au droit de la fenêtre ; mur présentant des traces de salissures, le reste étant décrit comme étant en bon état d'usage ;
Cellier : plafond et murs en état d'usage présentant des traces de salissures, le reste étant décrit comme étant en bon état d'usage ;
Couloir de distribution : peinture des murs en bon état d'usage mais présentant des traces de réparation grossières, la paroi murale gauche est saignée de nombreuses fissures ;
Chambre 1 : la peinture est décrite comme étant en bon état d'usage, comme le reste de la pièce ;
Chambre 2 : le plafond présente des traces de salissure tout comme les murs, le restant étant décrit comme en état d'usage ;
Wc : la peinture des murs est en bon état d'usage mais présente des traces de réparations grossières ;
Salle d'eau : la peinture du plafond est en bon état d'usage mais présentant des traces de réparations grossières au niveau des fils électriques ;
Jardin présent un défaut d'entretien.
La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie met en évidence un défaut d'entretien du jardin et la dégradation de la peinture dans certaines pièces qui présente en effet des traces de salissures ou de réparations grossières.
Le bailleur produit divers devis sollicitant le paiement d'une somme de 5.313 euros au titre des dégradations après application d'un coefficient de vétusté de 30%.
En l'état, les devis transmis portent sur les prestations suivantes :
Devis plaquiste du 4 juin 2020 : préparation des supports (reboucher trou, enduit) et réalisation de peinture blanche : 7.590 euros TTC ;
Devis du 21/06/2016 : intervention plomberie et chauffage : 2.286 euros TTC ;
Devis du 19 juillet 2016 : intervention plomberie et chauffage : 5.084,90 euros TTC ;
Devis Placdeco du 26 juillet 2016 : doublage cheminée et chambre : 1.221 euros TTC ;
Seul le premier devis daté du 4 juin 2020 d'un montant de 7.590 euros est en lien avec les dégradations imputables aux locataires. Ce devis établi par un professionnel suffit, selon une jurisprudence constante, à fonder le droit à indemnisation du bailleur qui n'a pas à produire de facture contrairement à ce qui est allégué par les appelants.
Pour le surplus, le premier juge a fait application d'un taux de vétusté de 30 % pour retenir une indemnisation à hauteur de 5.313 euros.
En appel, les époux [L] ne produisent aucune nouvelle pièce ou élément complémentaire de nature à venir remettre en cause l'appréciation et l'analyse du premier juge qui seront donc confirmées.
En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné les appelants au paiement de la somme de 9.506,55 euros au titre de l'arriéré de loyer, de l'indemnité d'occupation et des réparations locatives arrêtés au 11 mai 2020, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1.250 euros. L'octroi de délais, qui n'est pas contesté par l'intimé, sera également confirmé.
4/Sur les demandes accessoires :
La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner les appelants à la charge des dépens.
L'équité commande de condamner les époux [L] au paiement d'une somme de 1.000 euros en application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Dans les limites de la saisine de la cour,
Dit que le jugement rendu le 27 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier a force de chose jugée à l'égard de Mme [W] [D],
Confirme le jugement rendu le 27 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [R] [L] et Mme [A] [L] à payer à Mme [H] [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne. [R] [L] et Mme [A] [L] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,
