ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 12 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05338 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEFB
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 10 AOUT 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 1120001124
APPELANTE :
E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - HERAULT LOGEMENT pris en la personne de son directeur général en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Alexia ROLAND de la SCP VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée Me Cesarina FELIZ RODRIGUEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [P] [Y]
né le 24 Février 1976 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/13086 du 20/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assisté de Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Décembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 11 décembre 2017, l'Office public de l'habitat du département de [Localité 3] (OPH) a consenti à M. [P] [Y] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5] moyennant le paiement mensuel initial de 316.38 euros outre 37.63 euros à titre de provisions sur charges.
Par acte du 11 décembre 2017, l'Office public de l'habitat du département de [Localité 3] a consenti à M. [P] [Y] un bail sur un garage situé [Adresse 5] à [Localité 2].
Dès la fin de l'année 2019, le bailleur a fait l'objet de plaintes des voisins du requis, déplorant les troubles de voisinage occasionnés par le comportement de M. [P] [Y] ainsi que des personnes qu'il reçoit ou héberge à son domicile.
Par acte d'huissier du 4 août 2020, l'OPH a assigné M. [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier aux fins notamment de voir prononcer la résiliation des contrats de bail aux torts exclusifs du locataire et ordonner son expulsion.
Le jugement rendu le 10 août 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
Déboute l'Office public de l'habitat du département de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes ;
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'Office public de l'habitat du département de [Localité 3] aux dépens de l'instance ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge a relevé que, si plusieurs voisins avaient fait état de mauvais comportements de la part de M. [P] [Y], aucun trouble n'avait été démontré à partir de juin 2020. Les troubles avaient donc cessé, justifiant le rejet de la demande de l'OPH.
L'Office public de l'habitat a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 30 août 2021.
Dans ses dernières conclusions du 22 septembre 2022, l'OPH demande à la cour de :
Dire et juger l'appel interjeté par l'Office public de l'habitat du département de [Localité 3] régulier en la forme et juste au fond ;
Réformer le jugement du 10 août 2021 ;
Prononcer la résiliation, aux torts exclusifs du locataire, des contrats de bail d'habitation et garage du 11 décembre 2017, portant sur l'appartement sis [Adresse 5], logement 9 et le garage 00289-00002-00001-00812 de la même résidence ;
Ordonner l'expulsion de M. [P] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
Ordonner le concours de la force publique si besoin ;
Condamner M. [P] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer actuel comprenant la provision pour charges à compter de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamner M. [P] [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'OPH soutient que les baux d'habitation et location de garage doivent être résiliés du fait du non-respect, par le locataire, de ses obligations contractuelles, caractérisé par les troubles anormaux de voisinage que M. [P] [Y] génère. Il n'appartient pas au tribunal de décider que les troubles, dont la pérennité, l'ancienneté et la matérialité jusqu'à la date de l'assignation sont démontrées, auraient subitement cessé, alors que le locataire n'en rapporte aucune preuve. Par ailleurs, un huissier de justice a pu constater la persistance voire l'aggravation des troubles en date des 27 août, 10, 23, 27 septembre 2021 et 9 mars 2022.
Dans ses dernières conclusions du 7 février 2022, M. [P] [Y] demande à la cour de :
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Débouter la société Hérault habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société Hérault habitat à verser la somme de 1.500 euros à M. [P] [Y] outre les entiers dépens.
M. [P] [Y] soutient que les baux ne doivent pas être résiliés dès lors que l'OPH ne justifie pas d'un trouble actuel et que ce dernier, étant en incapacité professionnelle totale du fait de sa maladie, est dans l'impossibilité de retrouver un logement. La conséquence de la résiliation du bail est d'une brutalité anormale injustifiée par les faits.
L'intimé soutient que l'huissier de justice n'a pas constaté de faits caractérisant des troubles anormaux de voisinage mais s'est contenté de reprendre les dires passés des voisins de M. [P] [Y]. Au surplus, rien n'atteste d'événements récents constitutifs de ces troubles.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 décembre 2023.
MOTIFS
Sur la résiliation des contrats de location :
Selon les articles 1728 1 ° du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Enfin, en application de l'article 1729 du code civil « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»
En l'espèce, le bailleur était saisi d'une première plainte adressée le 4 décembre 2019 par un locataire lequel reprochait à M. [Y] des nuisances sonores nocturnes ayant débuté au cours de l'été 2019, une dégradation des espaces communs (jet de détritus, urine) et une agressivité certaine à l'égard des autres occupants (insultes'), évènements qui ont justifié l'intervention des services de gendarmerie à plusieurs reprises.
Ce courrier est complété par un dépôt de main-courante en date du 4 décembre 2019 auprès de la police municipale de la commune de [Localité 2] émanant d'un locataire qui confirme des faits similaires à savoir un tapage nocturne, des disputes incessantes du couple [Y] qui se présente régulièrement en état d'ébriété.
Il n'est pas contesté qu'en dépit d'un rappel à l'ordre adressé par le bailleur à M. [Y] le 6 janvier 2020 complété d'une mise en demeure datée du 28 avril 2020, les troubles de voisinage n'ont pas cessé comme en atteste Mme [I], autre locataire de la résidence, confirmant la persistance du tapage nocturne, les disputes incessantes du couple, le caractère excessif du volume de la musique, ainsi que l'agressivité de cet occupant, et ce de manière continue du mois de juin 2019 au mois de juin 2020, date de la dernière attestation communiquée. Ce témoignage est complété par deux autres courriers adressés au bailleur, le premier par Mme [B] le 22 mai 2020 et le second anonymement le 19 juin 2020, pour dénoncer des faits similaires, leurs auteurs laissant entendre craindre pour leur sécurité.
Le bailleur communique en appel des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice les 7 août, 10, 23 et 27 septembre 2021, puis les 9 mars et 1er avril 2022 reprenant les témoignages du voisinage confirmant la poursuite des troubles du voisinage depuis plus de 4 années et les griefs précédemment énoncés sauf à ajouter les dégradations commises dans les parties communes par l'intimé (dégradation d'une boîte aux lettres et d'un interphone au moyen d'un couteau) tout en faisant part d'un sentiment d'insécurité de plus en plus prégnant notamment lorsque M. [Y] est alcoolisé. Ces témoignages circonstanciés consignés par le commissaire de justice sont suffisants pour établir la continuité des troubles et leur caractère actuel, peu importe que le bailleur ne produise pas de rapports d'intervention des forces de l'ordre, comme le souligne l'intimé.
Dès lors, ces dernières pièces confirment la persistance des troubles de voisinage subis depuis le mois de juin 2019 et du comportement inadapté de M. [Y] qui fait régner au sein de la [Adresse 5] un climat insupportable de nature à nuire à la tranquillité du voisinage, et une insécurité pour les autres locataires qui subissent de nombreuses désagréments en lien avec le tapage nocturne récurrent, les dégradations commises dans les parties communes.
Les difficultés personnelles de M. [Y], et notamment son état dépressif, ne peuvent justifier la persistance des troubles dénoncés pendant près de quatre années.
Ces manquements répétés et graves à l'obligation de M. [Y] de jouir paisiblement des lieux loués justifient la résiliation du bail.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions.
Sur les demandes accessoires :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 10 août 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononce la résiliation des baux conclus le 11 décembre 2017 entre l'OPH de [Localité 3] et M. [P] [Y] portant sur le logement situé [Adresse 5] et sur le garage n°00289-00002-00001-00812 situé au sein de la même résidence, aux torts exclusifs du locataire,
Dit qu'à défaut par M. [P] [Y] d'avoir libéré les lieux susvisés au plus tard dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne M. [P] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer actuel comprenant la provision pour charges à compter de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux,
Déboute les parties de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [P] [Y] aux entiers dépens.
Le greffier, La présidente,
