ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 12 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05072 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDUV
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 JUILLET 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 11-21-0006
APPELANTE :
Madame [K] [M]
née le 12 Avril 1981 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011554 du 15/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Monsieur [V] [L]
né le 22 Octobre 1978 à [Localité 5] (MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Claire GUY de la SCP BENSOUSSAN COHEN/GUY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Décembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat prenant effet au 15 décembre 2019, M. [V] [L] a donné à bail à Mme [K] [M] un logement meublé situé [Adresse 6] à [Localité 2] (34) moyennant un loyer de 480 euros.
Aucun état des lieux contradictoire n'a été dressé ni à l'entrée, ni à la sortie.
Estimant que le bailleur n'avait pas respecté ses obligations, par exploit d'huissier en date du 30 décembre 2020, Mme [K] [M] a fait assigner M. [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection afin notamment de voir constater la nullité du bail meublé.
Le jugement rendu le 29 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
Déclare M. [V] [L] redevable à l'égard de Mme [K] [M] de la somme de 480 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
Déclare Mme [K] [M] redevable à l'égard de M. [V] [L] de la somme de 224 euros au titre du loyer impayé du 1er au 14 juillet 2020 ;
Condamne en conséquence M. [V] [L] à verser à Mme [K] [M] la somme de 256 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboute M. [V] [L] de l'intégralité de ses demandes ;
Déboute Mme [K] [M] de l'ensemble de ses autres demandes ;
Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;
Condamne M. [V] [L] aux entiers dépens ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge a relevé que le contrat n'était pas nul en ce que seule la clause contenant la mention d'une durée du contrat de sept mois est susceptible d'être déclarée nulle pour débouter Mme [M] de sa demande.
Le premier juge a retenu qu'il n'existait aucun élément permettant de penser que le logement était insalubre, les photos étant non datées et les échanges entre bailleur et locataire démontrant le contraire. Par ailleurs, Mme [K] [M] n'apportait pas la preuve de son préjudice se contentant d'affirmer avoir perdu son emploi par manque de Wi-Fi. La demande en remboursement des loyers perçus et celle en dommages-intérêts devaient donc être rejetées.
Le juge a également débouté M. [V] [L] de la demande au titre des réparations locatives dès lors qu'aucun état des lieux d'entrée ou de sortie, ni constat d'huissier n'ont été réalisés pour justifier l'origine des réparations. Il a relevé enfin que M. [V] [L] ne justifiait pas du règlement en son nom de la taxe d'habitation, ni des décomptes détaillés des loyers qu'il réclamait.
Mme [K] [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 août 2021.
Dans ses dernières conclusions du 27 août 2021, Mme [K] [M] demande à la cour de :
Accueillir l'appel et le déclarer fondé ;
Réformer le jugement entrepris ;
Constater que le bail de meublé est établi par le bailleur en violation de la loi et le déclarer nul et de nul effet ;
Ecarter le bénéfice des dispositions de l'article 1731 du code civil au bailleur qui a refusé d'établir les états des lieux profitant de la détresse de Mme [K] [M] qui devait se loger en urgence avec son fils de 11 ans ;
Constater que l'entretien du studio meublé est à la charge de M. [V] [L] ;
Débouter M. [V] [L] de l'ensemble de ses demandes de réparations ou d'entretien ;
Débouter M. [V] [L] de sa demande de paiement de taxe d'habitation et de charges inexistantes, ni détaillées et des loyers payés ;
Condamner M. [V] [L] à rembourser, comme il s'y est engagé, le montant de la caution avec intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
Condamner M. [V] [L] à rembourser les 274 euros perçus pour une période de loyer du 1er juillet au 16 juillet 2020 alors qu'elle a restitué les clés le 29 juin 2020 pour permettre au bailleur de louer le studio à des touristes dès le 30 juin 2020 ;
Condamner M. [V] [L] à rembourser pour les causes sus-énoncées le montant des loyers perçus soit 3.112,26 euros avec intérêts et application de l'article 1343-2 du code civil ;
Condamner M. [V] [L] à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamner M. [V] [L] à payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Ordonner l'exécution provisoire du jugement.
Mme [K] [M] fait valoir que le logement, objet du bail, ne présente pas toutes les installations légalement obligatoires d'une location meublée ou que celles-ci, telles que les toilettes, le chauffage ou la douche, ne fonctionnent pas. En outre, seule la transformation du garage de M. [V] [L] en chambre de 18m2 avait été autorisée dans la déclaration préalable de travaux, attestant de la non-conformité du logement à sa destination.
Elle ajoute que le bail de meublé a été conclu pour une période de sept mois en violation de la loi et est donc nul, justifiant du remboursement des six mois et demi de location dont la somme s'élève à 3.112,26 euros.
L'appelante fait valoir qu'elle peut également obtenir le remboursement de sa caution ainsi que les intérêts à compter du 31 août 2020 en application de l'article 1343-2 du code civil.
Mme [K] [M] soutient que M. [V] [L] ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1731 du code civil dès lors qu'il n'a effectué ni état des lieux d'entrée ni de sortie et que le bail de meublé est de courte durée. Il n'est donc pas en mesure de réclamer la somme de 2.615,16 euros à Mme [K] [M] au titre des réparations qui ont été constatées des mois après le départ de cette dernière du logement. En outre M. [V] [L] réclame la somme de 190 euros au titre de la taxe d'habitation sans apporter de justificatif.
Mme [K] [M] fait valoir qu'elle doit être remboursée du loyer du 1er juillet au 14 juillet 2020, réglé au bailleur sur sa demande alors même qu'elle a quitté le logement au 29 juin 2020 et qu'un nouveau locataire y résidait déjà.
Mme [K] [M] soutient que M. [V] [L] doit être débouté de sa demande en paiement des loyers. Les derniers loyers de janvier à avril 2020 ont bien été réglés, cette fois-ci, en espèce et en présence de témoins suite à la perte de son chéquier. Le mois de mai a, lui, été réglé en chèque. Par ailleurs, une quittance de loyer du mois de juillet lui a été remise par le bailleur qui n'a jamais réclamé d'arriéré de loyer.
L'appelante fait valoir qu'elle a subi un préjudice du fait de l'insalubrité de son logement et de la perte de son emploi qu'elle impute à l'absence de connexion Wi-Fi, pourtant prévue dans le bail. Elle chiffre son préjudice à la somme de 5.000 euros.
Dans ses dernières conclusions du 2 novembre 2021, M. [V] [L] demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [K] [M] portant sur la nullité du contrat de bail, la restitution des loyers et les dommages-intérêts ;
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [V] [L] portant sur le paiement des loyers et charges impayés et des frais de remise en état du bien loué ;
Dire et juger que les frais de remise en état du logement s'élèvent à la somme totale de 2.325,16 ;
Dire et juger que les charges et loyers impayés s'élèvent à la somme totale de 520 euros ;
Dire et juger que M. [V] [L] a conservé le dépôt de garantie d'un montant de 480 euros ;
Condamner Mme [K] [M] à payer à M. [V] [L] la somme totale de 2.365,16 euros (déduction du dépôt de garantie) ;
Condamner Mme [K] [M] à payer à M. [V] [L] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamner Mme [K] [M] aux entiers dépens dont ceux de première instance ;
Rejeter toutes autres demandes.
M. [V] [L] fait valoir que le bail conclu avec Mme [K] [M] est bien valable. Un huissier de justice a confirmé que la copie du bail conservée par M. [V] [L] est bien un original sans correcteur et sur lequel n'apparait pas la mention d'une durée de sept mois comme le soutient l'appelante. Au demeurant, le premier juge a parfaitement relevé que la présence ou non de cette mention ne consistait pas en la nullité du bail mais tout au plus en la nullité de la clause elle-même.
L'intimé soutient que le logement présente les critères de décence. Il ressort des messages versés aux débats que Mme [K] [M] a bien visité le studio avant de signer le contrat et ne justifie pas de ses « demandes insistantes » tendant à établir un état des lieux. En application de l'article 3-2 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels. Or, Mme [K] [M] ne rapporte pas la preuve du mauvais état du logement lors de l'entrée dans les lieux et alors même que l'état des lieux de sortie de la précédente locataire démontre un logement en bon état. Les attestations de Mme [K] [M] sont contredites par les échanges de messages entre elle et M. [V] [L] ainsi que les attestations et états des lieux des autres locataires produits par ce dernier démontrant la présence de tout le mobilier et les accessoires nécessaires.
Sur la destination du studio, M. [V] [L] soutient que le logement est mentionné dans l'acte de vente passé avec l'ancien propriétaire, et que ce n'est donc pas lui qui a effectué les travaux d'aménagement du garage et qui a déposé la déclaration de travaux dont il ne peut connaitre du contenu exact.
M. [V] [L] soutient que les travaux de remise en état (2.365,16 euros) et les charges et loyers impayés (520 euros) doivent lui être remboursés. L'appelante ayant quitté le logement fin juin, les factures d'août et septembre versées pour justifier ces sommes ne sont pas tardives. Mme [K] [M] ne conteste pas ces sommes et prétend les avoir remboursées alors même qu'elle n'en apporte pas la preuve, seuls deux justificatifs de retrait pour un montant total de 300 euros étant produits.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 décembre 2023.
MOTIFS
1/ Sur la nullité du contrat de bail :
Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens.
Il sera ajouté qu'en application de l'article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location meublé « est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat' il est conclu pour une durée d'au moins un an' lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois ».
Ainsi, si les contrats versés aux débats par les parties diffèrent, celui remis par Mme [M] portant mention d'une durée de 7 mois alors que celui produit par M. [L] ne porte mention d'aucune durée sans que l'huissier de justice ayant reçu cet original n'atteste de la présence d'un correcteur de type « tipex », aucune disposition de droit commun ne prévoit comme sanction à l'absence de mention d'un délai conforme ou de délai, la nullité du contrat. Seule la nullité de la clause litigieuse pourrait être encourue comme l'a justement indiqué le premier juge en sorte que Mme [M] a été déboutée de la demande en nullité du contrat.
Par ailleurs, le premier juge a valablement refusé de retenir une durée de 7 mois qui ne résulte pas de la volonté des parties dans la mesure où les échanges SMS datés du mois de décembre 2019 confirment un accord pour une occupation du logement par Mme [M] jusqu'au mois de juillet 2020, puis de nouveaux SMS datés du 9 juin 2020 font état d'un départ fin août 2020 à la demande de la locataire.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points.
2/ Sur les demandes de Mme [M] tendant au remboursement des loyers et l'octroi de dommages et intérêts :
Conformément à l'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Mme [M] excipe d'une exception d'inexécution tenant à la présence d'une douche et de wc inutilisables, de l'absence de chauffage, de wifi, de téléphone et de télévision ainsi qu'à l'insalubrité et la non-conformité du logement résultant de l'aménagement d'un ancien garage, pour justifier le remboursement de l'intégralité des loyers versés sur la période d'occupation ainsi que l'allocation de dommages et intérêts destinés notamment à réparer les préjudices subis dont celui né de la perte de son emploi du fait de l'absence de wifi.
Le premier juge a relevé le défaut de preuve au soutien des prétentions alléguées par Mme [M] et l'a déboutée de ses demandes. En appel, elle ne produit aucune nouvelle pièce qui de nature à modifier cette analyse.
En effet, si elle produit plusieurs témoignages de personnes qui confirment ces désagréments, ces attestations sont néanmoins contredites par les autres éléments versés aux débats.
Au cas d'espèce, les parties n'ont pas établi d'état des lieux d'entrée ni de sortie ainsi qu'aucun inventaire. Il s'ensuit que la présomption édictée à l'article 1731 du code civil permet de retenir que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives sauf preuve contraire qui n'est pas rapportée.
Il résulte en effet de nombreux échanges SMS intervenus entre les parties au cours de la location que Mme [M] n'a jamais fait état de l'état d'insalubrité du logement à M. [L] et n'a jamais dénoncé les dysfonctionnements dont elle se prévaut dans le cadre de cette instance. Le premier juge a d'ailleurs relevé de manière pertinente qu'elle a proposé ce logement à diverses personnes de son entourage tout en adressant ses remerciements au bailleur comme en atteste un message du 29 juin 2020 ce qui est contradictoire avec les griefs dénoncés par la suite.
Si elle a pu évoquer quelques désordres, la lecture de ces mêmes SMS démontre que le bailleur a fait le nécessaire pour réparer les difficultés en faisant intervenir des professionnels pour la climatisation, le plombier ou augmenter le débit du wifi. L'échange de SMS en décembre 2019 et janvier 2020 attestent ainsi de l'intervention d'un artisan pour les toilettes et la salle de bains, puis pour la climatisation et enfin en avril 2020, pour la production d'eau chaude solutionnant les difficultés évoquées en l'absence de rappel de la part de la locataire.
S'agissant du wifi, il est évoqué la faiblesse du débit sans pour autant qu'il soit fait état d'une absence totale de connexion. Néanmoins, l'intervention d'un technicien Free a été sollicitée par le bailleur. Il s'avère que la box desservant l'habitation ne pouvait pas offrir au logement loué un débit supérieur. Il résulte ensuite que Mme [M] a fait le choix de prendre une box personnelle ce qui n'a pas solutionné la difficulté évoquée, l'opérateur Free ayant informé sa cliente d'une saturation du réseau en période de confinement qui ne peut dès lors être attribuée au bailleur.
Enfin, elle ne justifie pas de la non-conformité du logement à sa destination, aucun élément n'établissant que l'appartement mis à disposition ne corresponde pas au bien concerné par le contrat de bail litigieux qui décrit un logement d'une surface habitable de 19m² comportant une mezzanine.
Pour finir, Mme [M] ne justifie nullement que la perte de son emploi soit liée à une défaillance de la connexion internet.
En l'absence d'élément de preuve, la décision sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a écarté l'exception d'inexécution, et a débouté Mme [M] de ses prétentions tendant au remboursement des loyers versés sur la période d'occupation et à l'allocation de dommages et intérêts.
3/ Sur les demandes de M. [L] :
Sur les réparations locatives :
Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.
Et enfin en application de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.
M. [L] réclame la condamnation de Mme [M] au paiement de plusieurs sommes pour répondre des dégradations commises au cours de la location.
Comme il a été vu précédemment, les parties n'ont pas établi ni d'état des lieux d'entrée ni de sortie.
L'absence d'état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties ou à défaut de contradiction avec recours à un commissaire de justice défend la constatation de dégradations imputables au locataire.
La production de factures ne peut suffire à établir l'existence de dégradations imputables au preneur et ce d'autant qu'elles sont datées du mois d'août et septembre 2020 après le départ de Mme [M] et alors même que le logement a été occupé par d'autres locataires.
C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande au titre des réparations locatives pour défaut de preuve. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur les demandes au titre des loyers et charges impayées :
Selon l'article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens.
Le premier juge a rejeté le paiement des loyers et charges pour la période allant du mois de février à mai 2020 sur le constat de paiement en espèces, de la justification de retraits de 150 euros les 6 mars et 4 avril 2020 et de l'absence de demande émanant du bailleur dans le cadre des échanges SMS qui ne fait nullement état de l'existence d'une dette locative. La demande présentée au titre de la taxe d'habitation a été rejetée sur le constat de l'établissement de l'avis d'imposition au nom de la locataire et de l'absence de preuve du règlement de la taxe par le bailleur.
Cette analyse sera confirmée en appel sauf à rajouter que le paiement en espèces est confirmé par des témoins attestant de leur présence lors de la réalisation des versements (pièces 10 et 11- appelante). Mme [M] justifie en outre du versement de l'APL directement au bailleur du mois de décembre 2019 au mois de juin 2020 et d'un chèque daté du 5 mai 2020 pour une somme de 150 euros.
Pour le surplus, les parties s'opposent sur la date de fin du contrat, Mme [M] indiquant avoir libéré le logement le 30 juin 2020 alors que M. [L] réclame le paiement du loyer jusqu'au 14 juillet 2020.
Le premier juge a considéré que l'examen des SMS mettait en évidence un accord des parties pour fixer la date de fin du bail le 14 juillet 2020 tout en précisant que Mme [M] était tenue de respecter un délai de préavis.
La lecture des échanges versés aux débats permet de retenir une date de départ effective au 30 juin 2020. Ainsi, le 2 juillet 2020, Mme [M] adresse à l'intimé le message suivant :
« Bonjour [R], j'espère que tu vas bien, je reviens vers toi j'ai besoin d'une attestation en stipulant que j'ai quitté le logement le 29 juin 2020, afin que je puisse arrêter l'assurance habitation et à transmettre aussi à la CAF ».
En réponse le jour même, M. [L] indique « Bonjour, je te fais l'attestation » puis réitère le 3 juillet 2020 en écrivant « je t'envoie l'attestation demain » sans émettre aucune contestation sur l'effectivité de ce départ.
Ceci étant, comme l'a souligné le premier juge, l'échange de SMS met en évidence un accord intervenu entre les parties sur un préavis de 15 jours se terminant le 14 juillet 2020. Il n'est pas par ailleurs démontré que le logement a été loué dans un cadre saisonnier après sa libération par Mme [M], les échanges SMS ne permettant pas de retenir une telle hypothèse.
Ce faisant, le jugement sera donc confirmé sur ces points mais également en ce qu'il a condamné l'intimé au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction du montant du préavis, à la somme de 256 euros avec intérêts au taux légal à compter de la première décision.
4/Sur les demandes accessoires :
La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le jugement rendu le 29 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.
Le greffier, La présidente,
