ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE [Localité 3]
5e chambre civile
ARRET DU 12 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/01184 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NBV3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 JANVIER 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE [Localité 3]
N° RG 15/00112
APPELANTE :
SAS APPART'CITY, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 490 176 120, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité à ce siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 3], avocat postulant non plaidant
INTIMES :
Monsieur [T] [K]
né le 17 Avril 1961 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC - MAYNARD - BELLOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assisté de Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de [Localité 3] substituant Me Arnaud TRIBILLAC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Madame [I] [Z] épouse [K]
née le 18 Octobre 1960 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC - MAYNARD - BELLOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de [Localité 3] substituant Me Arnaud TRIBILLAC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 27 Décembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 JANVIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
M.[T] [K] et Mme [I] [Z], épouse [K], sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers au sein de résidences de services, donnés à bail commercial à différentes entités, qui avaient été reprises par la société Park and Suite.
Au motif de l'absence de règlement des loyers depuis de nombreux trimestres, le décompte des sommes dues faisant apparaître un solde de 336 881,82 euros au deuxième trimestre 2014, précision apportée que le Crédit Mutuel avait toutefois été autorisé à faire pratiquer une saisie conservatoire entre les mains de la société Park and Suite à hauteur de 218 070,59 euros, par acte d'huissier délivré 17 décembre 2014, les époux [K] ont fait assigner la société Park and Suites, désormais dénommée société Appart'City, devant le tribunal judiciaire de [Localité 3] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer notamment la somme suivantes 118 811,23 euros au titre des loyers impayés.
Par jugement rendu le 24 janvier 2017, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a :
Révoqué l'ordonnance de clôture du 20 octobre 2016 ;
Déclaré recevables les conclusions déposées le 4 novembre 2016 par les époux [K] ;
Déclaré la procédure close à l'audience de plaidoiries du 8 novembre 2016 ;
Condamné la société Appart'City à payer à Monsieur [T] [K] et son épouse Madame [I] [Z] la somme de 179 463,64 euros ;
Débouté les époux [K] du surplus de leurs demandes au titre de leur créance locative ;
Condamné la société Appart'City à payer à Monsieur [T] [K] et son épouse Madame [I] [Z] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Condamné la société Appart'City à payer à Monsieur [T] [K] et son épouse Madame [I] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société Appart'City aux dépens de l'instance et accordé aux avocats de la cause qui pouvaient y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article du code de procédure civile ;
Ordonné l'exécution provisoire la présente décision.
Sur la demande en paiement des arriérés locatifs, le premier juge y a fait droit en considération des pièces versées au débat par les époux [K] et au motif qu'elles n'étaient pas utilement contredites par la société Appart'City.
S'agissant plus particulièrement de la résidence de [Localité 7], la société Appart'City, pour s'opposer au paiement des loyers à compter du 1er trimestre 2011, faisant valoir que ladite résidence était gérée depuis le 4ème trimestre 2010 par la société Les Floriales à qui elle avait cédé ce fonds de commerce le 30 décembre 2010, les premiers juges ont relevé que si l'acte de cession du fonds de commerce était bien produit, en revanche l'extrait K-bis de la société Les Floriales ne l'était pas, contrairement à ce qu'annonçait la défenderesse dans ses conclusions, qu'il ressortait cependant de l'acte de cession de fonds de commerce du 30 décembre 2010 que la société Park and Suites, cédante, et la société Les Floriales, cessionnaire, étaient domiciliées à la même adresse, au [Adresse 1] à [Localité 3], et qu'elles avaient le même directeur général, M. [W] [S], qu'il ressortait d'un courrier adressé le 19 avril 2011 aux époux [K] par la société Les Floriales, leur annonçant la cession du fonds de commerce de la résidence de [Localité 7], que celle-ci était « filiale à 100 % du groupe Park and Suites », que le courrier prenait soin de préciser que « cette migration est bien entendu sans incidence sur nos relations contractuelles qui s'appliquent conformément aux termes de votre bail. », qu'à la lecture de ce courrier, il apparaissait également que le service « Relations propriétaires » avait pour adresse électronique : [Courriel 8], que la notification de la cession de fonds de commerce adressée aux époux [K] rappelait que la société Les Floriales était filiale à 100 % de la société Park and Suites, que le courrier que M. [W] [S], écrivant ès qualités de directeur général de la société Les Floriales aux propriétaires bailleurs suite à la cession de fonds de commerce, précisait que celle-ci s'effectuait « avec les garanties d'honorabilité et de solvabilité puisque la société Les Floriales était filiale à 100 % de la société Park and Suites », que si ces éléments avaient pu faire croire aux époux [K] que la société Park and Suites répondait de la dette de sa filiale, il convenait de rappeler que les sociétés d'un même groupe disposaient chacune d'une personnalité juridique qui leur était propre et qu'il était acquis qu'une société mère ne saurait être tenue de répondre des obligations d'une filiale, sauf à ce qu'il soit démontré que la société mère avait entendu personnellement s'engager aux côtés de ladite filiale ou que soit établie la preuve d'une immixtion fautive ou d'une confusion des patrimoines, qu'en l'espèce, ces éléments n'étaient pas suffisamment démontrés, de sorte que la demande en paiement au titre de la résidence de [Localité 7] a été rejetée pour ce qui concerne les périodes postérieures à 2010 mais il a été fait droit pour la somme totale de 9 663,34 euros.
S'agissant des sommes réglées par la défenderesse ensuite des saisies pratiquées par le Crédit Mutuel, la société Appart'City soutenant qu'elle avait versé au total la somme de 338 933,65 euros en exécution des saisies-attribution pratiquées entre ses mains par le Crédit Mutuel, les époux [K] contestant ces paiements à hauteur de 134 817,44 euros, les premiers juges ont retenu que la société Appart'City ne justifiait pas suffisamment des paiements contestés, de sorte qu'ils ont déduit des sommes réclamées la part non contestée des paiements intervenus à la suite des saisies-attributions, soit 204 116,21 euros (338 933,65 euros - 134 817,44 euros), qu'ainsi, la société Appart'City a été condamnée à payer aux époux [K] la somme de 179 463,64 euros, soit 383 579,85 euros - 204 116,21 euros.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, les premiers juges ont retenu qu'en l'espèce, les retards de paiement de la société Park and Suites, devenue Appart'City, durant six ans, son inertie, y compris depuis l'introduction de l'instance, avaient incontestablement aggravé les difficultés des époux [K] pour faire face à leurs charges de crédits immobiliers, ne confortaient pas la présomption de bonne foi dont elle bénéficiait, de sorte qu'il a été fait droit à la demande, hauteur de 5 000 euros.
La société Appart'City a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er mars 2017.
Par requête en date du 9 avril 2019, la société Appart'City a saisi le conseiller de la mise en état pour obtenir une expertise comptable, exposant qu'au vu des discordances entre ce qu'elle soutenait avoir réglé, ce que les époux [K] prétendaient leur rester dû et des modes de calcul complexes, il était nécessaire de désigner un expert pour qu'il effectue une analyse comptable des paiements effectués par le preneur, qu'il retrace l'historique de la comptabilité avec un arrêté des compte au 31 mars 2019.
Par ordonnance rendue le 19 novembre 2019, le conseiller de la mise en état a fait droit à la requête en organisation d'une mesure d'expertise présentée par la société Appart'City, en précisant que cette expertise se ferait à ses frais avancés étant considéré qu'il appartenait à la dite société, tenue d'une obligation de payer les loyers et les charges locatives en sa qualité de preneur, de démontrer qu'elle s'était acquittée de cette obligation.
[G] [C], épouse [P], expert-comptable, a été désignée à cette fin.
Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mai 2023, la société Appart'City demande à la cour de :
« Vu les articles 1103, 1353 et 1728 du code civil,
Vu l'article L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
Déclarer l'appel de la société Appart'City recevable en la forme ;
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de [Localité 3] en date du 24 janvier 2017 ;
Se faisant,
Constater que la société Appart'City est à jour dans le paiement des loyers exigibles ;
Dire et juger que la société Appart'City n'est pas débitrice à l'égard des Epoux [K] ;
Débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Condamner in solidum les consorts [K] à verser à la société Appart'City la somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum les époux [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit, pour les dépens d'appel, pour l'avocat soussigné, conformément à l'article 699 du même code, de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. »
Pour l'essentiel, s'agissant de la résidence de [Localité 5], la société Appart'City avance que les époux [K] n'ont produit aucune facture ou élément justifiant de leur demande, qu'en réalité, cette résidence est exploitée par une société dénommée Global Exploitation et qu'ils ne formulent désormais plus de demande en appel.
S'agissant de la résidence de [Localité 7], la société Appart'City demande que la motivation du premier juge soit confirmée, en rappelant qu'à la suite d'un protocole transactionnel, les bailleurs s'étaient engagés à renoncer à réclamer toute somme en contrepartie d'une indemnité forfaitaire, que pour le surplus, le jugement doit être infirmé en ce qu'il l'a reconnue débitrice de la somme de 9 578,34 euros à l'égard des époux [K], au motif que la somme avait déjà été réglée par elle.
Pour le surplus, si l'expert judiciaire a conclu que selon son analyse, à l'aide des documents en sa possession, la société Appart'City resterait redevable pour l'ensemble des baux de la somme de 30 563,81 euros pour la période litigieuse, à savoir du 1er janvier 2010 jusqu'au 31 décembre 2019, il demeure toutefois trois points sur lesquels la société Appart'City n'est pas d'accord avec l'expert judiciaire :
S'agissant de la résidence de [Localité 10], en ignorant l'existence de l'avenant pour le lot n° 39, l'expert judiciaire est parvenu à une somme totale de loyers exigibles de 200 998,27 euros alors que la réalité est de 192 774,96 euros, soit une différence de 8 223,31 euros, qu'il convient de déduire du montant retenu par l'expert judiciaire.
S'agissant de la résidence de [Localité 11], qu'à l'occasion d'un dire, il avait été attiré l'attention de l'expert judiciaire sur le fait qu'elle avait commis une erreur en appliquant la même méthode d'indexation des loyers que sur les autres résidences, alors que la clause d'indexation des loyers était spécifique, notamment pour prévoir que l'indexation sera « capée » à 1,5 % par an sachant que l'indexation doit intervenir tous les trois ans, qu'ainsi, il y a donc une différence notable entre la conclusion de l'expert pour cette résidence, qui est de 200 487,01 euros, cette différence étant en réalité de 10 687,20 euros, qu'il convient de déduire du solde retenu à l'encontre de la concluante.
S'agissant enfin de l'exclusion de deux règlements, qu'en page 11 du rapport l'expert opère l'arbitrage d'exclure des montants payés pour la période considérée par le rapport des loyers exigibles les sommes réglées le 24 et 28 janvier 2020, qu'il est donc sollicité de la cour de déduire ces sommes du solde retenu par l'expert judiciaire, soit la somme totale de 9 855,72 euros.
Sur la condamnation pour résistance abusive, la société Appart'City avance que la seule défense mise en 'uvre par une partie, ainsi que les moyens développés au soutien de ses prétentions, ne sauraient être qualifiés d'abus de droit. Elle souligne qu'il existe une importante distorsion entre les montants sollicités par les époux [K] et les sommes réellement dues par elle. Surtout, qu'elle a réglé la totalité des loyers exigibles au quatrième trimestre 2018, que le premier trimestre 2019 n'était pas encore exigible, qu'ainsi, elle n'est donc plus débitrice des époux [K].
Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 décembre 2023, les époux [K] demandent à la cour de :
« Vu les dispositions des articles 1103 et suivants du code civil ;
Confirmer la décision du 24 janvier 2017 du tribunal judiciaire de [Localité 3] en ce qu'elle a, sur le principe, condamné la société Appart'City au paiement de loyers et charges au profit des époux [K] ;
Sur le quantum au 31 décembre 2019,
Condamner la société Appart'City au paiement de la somme de 30 563,81 euros ;
Confirmer la décision querellée pour le surplus ;
Y ajoutant,
Condamner la société Appart'City au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. »
Pour l'essentiel, les époux [K] demandent à la cour de confirmer les conclusions expertales et soulignent que les décomptes de première instance ne sont pas confirmés en raison de l'évolution du litige, liée au nombreux paiements et informations fournies par la société Appart'City en cour de procédure, qu'elle continue à distiller même après le dépôt du rapport.
S'agissant de la résidence de [Localité 10], ils indiquent que contrairement à ses affirmations, la pièce 48 de la société Appart'City ne concerne que le lot 39 et pas le lot 40, qu'il est ainsi impossible de comparer les deux prétendus avenants et de rectifier les comptes de l'expert judiciaire, ajoutant qu'il est extrêmement étonnant que ces deux avenants n'aient pas été soumis à son analyse.
S'agissant de la résidence de [Localité 11], ils indiquent que les mêmes observations de la société Appart'City ont été formulées par dire dans le cadre de l'expertise, que l'expert judiciaire a rejeté catégoriquement et après vérification chaque point du dire, qu'ainsi, les époux [K] demandent le rejet de ces critiques.
S'agissant des paiements postérieurs au 1er janvier 2020, ils rappellent que la mission de l'expert était d'arrêter les comptes entre les parties au 31 décembre 2019 et si la société Appart'City tente de réintégrer des versements de 2020, cela obligerait à intégrer l'année 2020 dans les calculs, ce qui reviendrait une nouvelle fois à entretenir le flou le plus complet sur les sommes réellement dues, ce que l'appelante se plaît, selon elle, à faire depuis la prise d'effet du bail.
Les époux [K] demandent enfin la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Appart'City à leur payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages-intérêts, pour résistance abusive.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 décembre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 17 janvier 2024 pour y être plaidée.
MOTIFS
1. Sur les demandes en paiement des époux [K]
Au terme de ses opérations réalisées au contradictoire des parties et en considération des pièces qui lui ont été remises, l'expert judiciaire a déposé son rapport le 16 août 2022, au terme duquel il conclut que la créance en faveur des bailleurs, arrêtée au 31 décembre 2019, est de 30 563,81 euros.
Les époux [K] demandent à la cour de confirmer ce rapport tandis que la société Appart'City entend toutefois soutenir la critique sur trois points, pour conclure qu'elle serait en réalité, au final, à jour du paiement de l'ensemble des loyers et charges récupérables.
S'agissant de la résidence de [Localité 7], il sera retenu, ce que l'expert judiciaire a pu également constater en lecture des pièces qui lui ont été produites, que la société Appart'City devait cesser le paiement des loyers au 31 décembre 2010, date de la cession du fonds de commerce.
S'agissant de la résidence de [Localité 10], il est relevé que la pièce n° 48 de la société Appart'City ne consiste qu'en l'avenant du lot n° 39, qu'ainsi, en l'absence de la communication de l'avenant du lot n° 40, la cour n'est pas en capacité d'apprécier le bien-fondé du moyen de l'appelante, de ce que l'expert judiciaire aurait appliqué une indexation différenciée au motif qu'il n'avait pas en main les deux avenants, des lots n° 39 et 40, de sorte que ce moyen sera écarté.
S'agissant de la résidence de [Localité 11], la cour constate que les griefs soutenus par la société Appart'City ont été soumis à l'expert judiciaire, puisque formulés par dire dans le cadre de l'expertise, et que celui-ci a pu confirmer qu'il avait bien, d'une part, appliqué une réévaluation des loyers tous les ans, en plafonnant le taux de révision à 1,5 % l'an, d'autre part, s'agissant du signalement d'une erreur de glissement dans ses calculs, qu'il a pu confirmer ses calculs au motif que la reprise de l'historique des loyers dus requerrait qu'il se réfère aux périodes de revalorisation et que cela conduisait à ce que soit appliquée la dernière valeur connue de l'indice, à la date anniversaire du bail et de ses révisions, de sorte que le calcul de l'appelante, qui devrait conduire à une différence de 10 687,20 euros, à déduire du solde retenu à son encontre, sera écarté.
S'agissant de l'exclusion de deux règlements effectués par la société Appart'City, les 24 et 28 janvier 2020, les époux [K] rappellent à juste titre que la mission de l'expert était d'arrêter les comptes entre les parties au 31 décembre 2019, qu'ainsi, ces règlements n'avaient pas à être retenus par l'expert, comme celui-ci a pu l'indiquer aux parties, peu importe que le loyer de décembre 2019 soit exigible qu'en janvier 2020, comme l'allègue la société Appart'City, qui ne rapporte aucunement la preuve que les sommes correspondraient au loyer de ce mois, de sorte qu'il ne sera pas tenu compte de ces deux règlements.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 24 janvier 2017 par le tribunal judiciaire de [Localité 3] sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Appart'City à payer à M. [T] [K] et son épouse, Mme [I] [Z], la somme de 179 463,64 euros.
Statuant à nouveau de ce chef, la société Appart'City sera condamnée à payer à M. [T] [K] et son épouse, Mme [I] [Z], la somme de 30 563,81 euros.
2. Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive
Pour les motifs pris par les premiers juges, en l'absence de toute critique utile et en considération de ce que la société Appart'City, malgré les conclusions de l'expertise judiciaire qu'elle a elle-même sollicitée en cause d'appel, échoue en tous ses moyens, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, pour sa résistance, retenue comme étant abusive au cas d'espèce.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Appart'City sera condamnée aux dépens de l'appel.
La société Appart'City sera en outre condamnée à payer à M.[T] [K] et Mme [I] [Z], épouse [K], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 24 janvier 2017 par le tribunal judiciaire de [Localité 3], sauf en ce qu'il a condamné la société Appart'City à payer à M.[T] [K] et Mme [I] [Z], épouse [K], la somme de 179 463,64 euros ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE la société Appart'City à payer à M.[T] [K] et Mme [I] [Z], épouse [K], la somme de 30 563,81 euros ;
CONDAMNE la société Appart'City à payer à M.[T] [K] et Mme [I] [Z], épouse [K], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE la société Appart'City aux dépens de l'appel.
Le Greffier La Présidente
