Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 27 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/01893 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O5S6
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 18 FEVRIER 2021
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 11-19-2415
APPELANTS :
Monsieur [Z] [N] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Christian DUMONT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Laura RIVIERE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [J] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Christian DUMONT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Laura RIVIERE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 02 Mai 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 MAI 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président de chambre, en remplacement du Président empêché
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Christel BORIES, Conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023, en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre en remplacement du Président de Chambre empêché et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 21 septembre 2011, la société française des habitations économiques a donné à bail aux époux [S] un local à usage d'habitation situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 494,25 euros par mois, charges comprises.
Par ordonnance du 27 février 2013, le tribunal d'instance de Montpellier, saisi par la bailleresse se plaignant d'impayés de loyers, a condamné solidairement les époux [S] à lui régler la somme de 921,71 euros en onze versements mensuels de 76 euros et a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire de plein droit étaient réunies mais a suspendu ses effets pendant le délai de paiement accordé.
Le 4 mars 2019, la société a délivré un commandement d'avoir à quitter les lieux dans un délai de deux mois sur la base de l'ordonnance du 27 février 2013 à ses locataires, qui ont saisi en réponse le juge de l'exécution afin de bénéficier d'un sursis à exécution de l'ordonnance rendue.
Le 20 janvier 2020, le juge de l'exécution a rejeté les demandes formées par les époux [S].
Le 22 octobre 2019, les époux [S] ont assigné la bailleresse afin de voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et constater qu'ils avaient réglé en intégralité leur dette et étaient à jour de leurs échéances courantes et, en conséquence, dire n'y avoir lieu à résiliation du bail et expulsion. Subsidiairement, ils ont soutenu qu'il s'était formé un nouveau contrat de location régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ce que la société française des habitations économiques contestait. Ils ont fait valoir que l'ordonnance de référé n'avait pas autorité de la chose jugée au principal et qu'ils avaient régularisé l'intégralité de leur dette locative.
La société française des habitations économiques a sollicité le débouté de leurs demandes. Elle a fait valoir que le commandement de quitter les lieux était légitime puisqu'ils avaient obtenu une ordonnance de référé et, en conséquence, elle a considéré que la suspension des effets de la clause résolutoire, de l'expulsion et des délais de paiement rétroactif devaient être considérés irrecevables. Elle a ajouté qu'il y avait eu des incidents de paiement entre 2013 et 2019 et que les locataires ne respectaient pas le règlement intérieur, notamment en ce qu'ils utilisaient le local technique de la société pour y pratiquer de la mécanique ainsi que plusieurs emplacements de stationnement, outre le garage de son père. Elle a également fait valoir qu'ils étaient menaçants avec leurs salariés.
Le jugement rendu le 18 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déboute les époux [S] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne les époux [S] à verser à la société la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les époux [S] aux entiers dépens.
Le jugement expose que la demande des époux [S] tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire est recevable puisque l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, autorité de la chose jugée.
Le jugement constate, à la lecture du décompte produit par la bailleresse, qu'en dépit de l'octroi de délais de paiement, les époux [S] n'ont pas régularisé leur situation et ont, postérieurement, de nouveau présenté un solde débiteur. Le jugement expose également qu'il ressort du procès-verbal de dépôt de plainte de monsieur [V] du 25 septembre 2019 et de la fiche d'agression sur collaborateur que [Z] [N] [S] aurait indiqué que « ça allait finir à coups de fusil. » Ces éléments permettent de ne pas faire droit à la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.
Le jugement expose que le seul fait d'avoir réalisé le commandement de quitter les lieux après l'ordonnance de référé ne suffit pas à justifier de l'intention de la société bailleresse de souscrire avec les époux [S] un bail verbal, outre le fait que l'avis d'échéance d'octobre 2020 fait état d'indemnité d'occupation et non de loyer.
Les époux [S] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 mars 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mai 2023.
Les dernières écritures pour les époux [S] ont été déposées le 8 juin 2021.
Les dernières écritures pour la société française des habitations économiques ont été déposées le 4 août 2021.
Le dispositif des écritures pour les époux [S] énonce :
Infirmer le jugement du 18 février 2021 ;
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;
Subsidiairement, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu du nouveau bail verbal conclu ;
Condamner la société française des habitations économiques à payer aux époux [S] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [S] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils rappellent qu'une ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Ils contestent la décision du premier juge qui se fonde sur le non respect prétendu par les époux du calendrier de paiement fixé par le juge des référés et le prétendu comportement de [Z] [N] [S]. Les appelants soutiennent qu'ils ont régularisé l'intégralité de leur dette locative, ce que la société française des habitations économiques a confirmé dans son courrier du 1er juillet 2019, où elle écrit qu'elle n'a pas mis à exécution la mesure d'expulsion dans la mesure où ils se sont « mis à jour ». En ce qui concerne les faits reprochés à [Z] [N] [S], les appelants les contestent et soulignent que les deux pièces produites aux débats portent sur les mêmes faits allégués par le salarié de société française des habitations économiques. Aucun tiers à la société française des habitations économiques ne confirme les éléments invoqués et la plainte n'a pas donné suite à des poursuites.
Les appelants soutiennent que [Z] [N] [S] est très affecté par la situation et a dû entamer un suivi psychiatrique.
Subsidiairement, les époux [S] soutiennent qu'un nouveau bail verbal a été formée entre eux et la société française des habitations économiques. Ils se fondent sur l'article 1715 et un arrêt du 23 avril 2013 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui rappelle que la preuve d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens et notamment par l'exécution du bail litigieux caractérisée par l'existence d'une contrepartie onéreuse à l'occupation des lieux. Les appelants soutiennent qu'ils payent un loyer et qu'il ne s'agissait pas d'une indemnité d'occupation puisque le bailleur leur délivrait une quittance de loyer. En outre, le courrier de la société française des habitations économiques du 22 juillet 2019 leur demande de respecter leur obligation de jouissance paisible des lieux sous peine de résiliation du bail. Les appelants font également valoir le courrier du bailleur du 1er juillet 2019, qui leur propose de signer un nouveau contrat aux mêmes conditions de loyer. En ce qui concerne le motif de l'occupation du garage invoqué par la société française des habitations économiques, les appelants soutiennent qu'il s'agit d'une procédure distincte de celle prévue par la loi du 6 juillet 1989 puisqu'un garage n'est pas un local d'habitation.
Le dispositif des écritures pour la société française des habitations économiques énonce :
Juger irrecevables et mal fondées les demandes des époux [S], tant principales que subsidiaires ;
Débouter les époux [S] de leurs demandes ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes ;
Les condamner à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société française des habitations économiques soutient qu'il est de jurisprudence constante qu'un juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire que tant qu'une décision constatant la résiliation du bail n'est pas passée en force de chose jugée. Or, l'ordonnance du 27 février 2013 a été signifiée et a acquis autorité de la chose jugée, ce qui ne permet pas de recours suspensif d'exécution.
La société française des habitations économiques ajoute que les époux [S] ont eu des loyers impayés entre mars 2013 et juin 2021, comme le montre le décompte locataire versé aux débats. Or, la clause résolutoire n'était suspendue que tout autant que les époux [S] versaient à leur échéance les loyers, ce qui n'a pas été fait.
La société française des habitations économiques ajoute que [Z] [N] a multiplié les incivilités et occasionné des troubles de jouissance, notamment en privatisant des places de stationnement pour y garer des véhicules sur lesquels ils procédaient à des travaux de mécanique en tout illégalité et en entreposant du matériel dans un local appartenant au bailleur. Il a également utilisé le garage loué par son père pour son activité et menacé le salarié de la société française des habitations économiques qu'il soupçonne d'avoir dénoncé son activité. La société française des habitations économiques fait donc valoir son obligation de sécurité vis à vis de ses salariés pour démontrer la nécessité de poursuivre l'expulsion. Ledit salarié est chargé de mission de service public, ce qui donne à ses déclarations, selon la société française des habitations économiques, un caractère solennel.
En ce qui concerne la demande subsidiaire des époux [S], la société française des habitations économiques soutient que le bail conclu le 27 septembre 2011 a été résilié le 27 février 2013. Le courrier mentionné, du 1er juillet 2019, démontre bien que la société française des habitations économiques manifestait alors pour la première fois son projet de donner à bail un logement et de conclure un bail écrit. La société française des habitations économiques soutient qu'elle a suspendu la procédure d'expulsion de 2013 à 2019, ce qui est son droit. L'échange des consentements, nécessaire pour conclure un bail, n'est pas démontré. La société française des habitations économiques fait valoir également un avis d'échéance en septembre 2019, mentionnant une indemnité d'occupation et non un loyer.
MOTIFS
1. Sur la recevabilité de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 488 du code de procédure civile, s'il est exact, comme l'énoncent les époux [S], que l'ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne s'impose pas au juge du fond saisi aux mêmes fins, la cour constate toutefois qu'au cas d'espèce, le juge des référés a été saisi par la société française des habitations économiques aux fins qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire et que les époux [S] ont saisi le tribunal, qui a rendu le jugement dont appel, aux fins que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire, soit une fin différente, de sorte que le juge du fond n'était compétent pour connaître d'un tel objet.
Il en résulte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande des époux [S] tendant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire et, statuant à nouveau, celle-ci sera par conséquent déclarée irrecevable.
2. Sur l'existence d'un nouveau bail verbal
Les époux [S] soutiennent qu'à l'issue de l'ordonnance de référé s'est formé un nouveau bail verbal entre les parties, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Or, outre le fait qu'ils échouent à démontrer que l'ordonnance du 27 février 2013 ne produirait plus effet, étant relevé que le 4 mars 2019, la société française des habitations économiques leur a fait délivrer un commandement d'avoir à quitter les lieux dans un délai de deux mois sur la base de cette ordonnance et que le 20 janvier 2020, le juge de l'exécution a rejeté les demandes formées par les époux [S] afin de bénéficier d'un sursis à exécution de l'ordonnance rendue, la cour relève qu'il n'est pas apporté de critique utile aux motifs du premier juge qui a justement retenu que le simple fait d'avoir réalisé le commandement d'avoir à quitter les lieux six ans après l'ordonnance de référé ne pouvait suffire à justifier de l'intention de la bailleresse de souscrire avec les époux [S] un bail verbal, que, de surcroît, il convenait de constater que l'avis d'échéance pour octobre 2020 faisait état d'indemnité d'occupation et non de loyer, qu'ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de reconnaissance de l'existence d'un nouveau bail verbal.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [S] seront condamnés aux dépens de l'appel.
Les époux [S], qui échouent en cause d'appel, seront en outre condamnés à payer à la société française des habitations économiques la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 18 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il a déclaré recevable la prétention des époux [S] visant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire, dont les conditions d'acquisition ont été constatées par ordonnance du juge des référés du 27 février 2013 ;
Statuant à nouveau de ce chef,
DECLARE irrecevable cette prétention ;
CONDAMNE époux [S] à payer à la société française des habitations économiques la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE époux [S] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
