Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 27 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/01785 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O5MG
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 03 FEVRIER 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 20/00234
APPELANTE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER
assistée de Me Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [I] [J]
né le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]
signification de la déclaration d'appel le 26 avril 2021, à étude
Ordonnance de clôture du 02 Mai 2023
Ordonnance de révocation d'ordonnance de clôture du 22 mai 2023.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 MAI 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 MAI 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président de chambre, en remplacement du Président empêché
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Christel BORIES, Conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023, en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Rendu par défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller,faisant fonction de président de Chambre en remplacement du Président de Chambre empêcher et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 22 mars 2019, les époux [Y] ont donné à bail à [I] [J] un local d'habitation situé à [Localité 4], pour un loyer mensuel hors provisions pour charges de 450 euros et ont souscrit un contrat de cautionnement de type Visale avec la SASU Action Logement Services (ALS).
Le 27 juin 2019, suite à des impayés, la société ALS, exerçant les droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le 8 septembre 2020, la société ALS a assigné le locataire aux fins de voir constater la résiliation du bail, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du locataire et condamner ce dernier, outre aux dépens, à lui payer la somme de 2 004,29 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle et 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[I] [J] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.
Le jugement rendu le 3 février 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Rejette les demandes formées par la société ALS tendant à constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail ;
Condamne [I] [J] à payer à la société ALS la somme de 2 508,58 euros correspondant à l'arriéré des loyers et des charges ;
Dit que cette somme pourra être payée en 24 mensualités, les 23 premières d'un montant minimal de 100 euros, la dernière d'un montant égal au solde, intérêts au taux légal compris ;
Dit que le premier versement devra intervenir au plus tard le 15ème jour suivant la signification du présent jugement ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à bonne date, le solde restant dû sera immédiatement exigible ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [I] [J] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.
Le jugement rejette la demande de la société ALS tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, faute de pièces justificatives suffisamment exploitables, puisque les décomptes de créance produits aux débats sont incomplets et ne permettent pas de conclure que le locataire ne se serait pas libéré de la dette locative visée dans le commandement de payer dans le délai imparti.
Le jugement expose que si subsidiairement, le défaut de paiement des loyers peut constituer un motif légitime de résiliation du bail, l'impayé de [I] [J] est relativement modeste, le retard de paiement non systématique, ce qui souligne sa bonne foi, outre le fait qu'il a repris le paiement du loyer courant à compter de septembre 2020.
Le jugement relève que seule la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif peut prospérer puisque la somme réclamée est justifiée et non contestée par le locataire.
La bonne foi du locataire permet de lui octroyer des délais de paiement.
La société ALS a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 mars 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2023.
Les dernières écritures pour la société ALS ont été déposées le 17 mai 2023.
[I] [J] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel n'a pu être signifiée à sa personne.
Le présent arrêt sera rendu par défaut.
Le dispositif des écritures pour la société ALS énonce :
Infirmer le jugement rendu le 3 février 2021 en ce qu'il a rejeté la demande en constat de clause résolutoire et, à titre subsidiaire, en prononcé de la résiliation du bail et en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le locataire à payer à ALS les sommes dues mais réactualiser la créance ;
Débouter [I] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de [I] [J] ;
Ordonner l'expulsion de [I] [J] et de tous occupants de son chef ;
Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
Condamner [I] [J] à payer lesdites indemnités d'occupation à ALS dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamner [I] [J] à payer à ALS la somme de 16 231,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2019 sur la somme de 1 000 euros et, pour le surplus, à compter de la présente assignation ;
Condamner [I] [J] à payer à ALS la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens.
La société ALS avance que le premier juge n'a pas précisé en quoi les décomptes produits étaient incomplets. Il est inscrit sur le décompte produit aux débats les sommes encaissées et les dates de règlement, ce qui donne au juge tous les éléments financiers nécessaires pour vérifier si les causes du commandement avaient été soldées dans le délai de deux mois. En outre, [I] [J] n'a pas contesté la dette. L'appelante ajoute aux débats les relevés de compte bailleur où aucun règlement supplémentaire n'apparaît pour la période du 27 juin 2019 au 27 août 2019.
La société ALS soutient qu'elle a qualité pour agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail. Elle se fonde sur l'article 2306 du code civil qui prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. La seule limite à ce principe, énoncé par la doctrine, tient à l'existence éventuelle de droits si intimement attachés à la personne du subrogeant que leur exercice par d'autres en devient inconcevable. Dans un arrêt du 16 juillet 1998 rendu par la Cour de cassation, il a été admis que la subrogation de la caution lui permet d'exercer l'action en résolution du bail. La société ALS s'appuie sur plusieurs jurisprudences qui reconnaissent à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d'agir en résolution mais aussi en résiliation du bail, en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.
Subsidiairement, la société ALS sollicite la résiliation du bail aux torts et griefs de [I] [J] pour manquement à l'obligation principale du preneur de régler le loyer. La société ALS conteste le caractère modeste des impayés retenu par le premier juge puisque les impayés étaient de 2 508,58 euros et représentaient cinq mois de loyers pour un bail signé en mars 2019. A l'heure actuelle, l'appelante soutient que les impayés sont de 16 231,37 euros.
La société ALS conteste l'octroi de délais paiement puisque les délais prévus par le premier juge n'ont pas été respectés et que les loyers en cours n'ont plus été payés.
La société ALS sollicite l'actualisation de la créance et demande la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.
MOTIFS
1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 2306 du code civil, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
A la suite de la défaillance de [I] [J] dans le paiement des loyers et charges, la société Action Logement Service justifie avoir réglé aux bailleurs la somme de 2 004,29 euros, puis la somme complémentaire de 504,29 euros et enfin la somme de 170,30 euros, créance totale qui a été actualisée au 17 mai 2023, et avoir reçu d'eux quatre quittances subrogatives pour ces montants, pour lesquels les bailleurs l'ont subrogée dans leurs droits et actions contre le locataire défaillant.
La cour relève que ces quittances subrogatives prévoient que, conformément à l'article 2306 du code civil, « Action Logement Service est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du bailleur ou du mandataire du bailleur et de ses annexes et privilèges de bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyer impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Service. »
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les parties ont inséré au bail du 22 mars 2019 une clause stipulant sa résolution de plein droit en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement resté infructueux.
Il ressort des pièces produites que le 27 juin 2019, la société Action Logement Service a signifié à [I] [J] un commandement de payer la somme totale de 1 099,22 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.
La société appelante justifie que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois et l'assignation notifiée au locataire le 8 septembre 2020 révèle qu'aucun paiement n'est intervenu depuis la délivrance du commandement de payer.
[I] [J] ne s'étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, la société Action Logement Service est fondée en sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 août 2019, infirmant sur ce point le jugement entrepris.
Le locataire devenant en conséquence occupant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
[I] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
2. Sur l'actualisation de la créance de la société Action Logement Services
Au soutien de sa demande en actualisation de sa créance, la société Action Logement Services verse au débat un décompte détaillé en date du 17 mai 2013.
En considération de ce décompte et des pièces versées au débat, la cour constate que la caution justifie de sa créance pour la somme totale de 16 231,37 euros, en ce compris le loyer et les charges de mars 2023.
En conséquence, infirmant aux fins d'actualisation le quantum de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et y substituant, [I] [J] sera condamné à payer à la société Action Logement Services la somme totale de 16 231,37 euros et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 000 euros à compter du commandement de payer du 27 juin 2019 et, pour le surplus, à compter de l'assignation du 8 septembre 2020.
3. Sur les délais de paiement accordés à [I] [J]
En considération de ce que par jugement contradictoire, le tribunal a accordé à [I] [J] la faculté d'apurer sa dette en vingt-quatre mensualités, en précisant que le défaut de paiement d'un seul règlement à échéance prescrite entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible et, qu'en l'espèce, il n'est aucunement justifié de ce que [I] [J] aurait respecté ce plan de règlement, qu'il avait pourtant demandé et qui lui avait été accordé par le premier juge, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 3 février 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
[I] [J] sera condamné aux dépens de l'appel.
[I] [J] sera en outre condamné à payer la société Action Logement Services la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 3 février 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qui concerne le principe de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif, les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau et y substituant sur le quantum de l'arriéré locatif,
CONSTATE la résiliation de plein droit, à compter du 28 août 2019, du bail d'habitation consenti le 22 mars 2019 par les époux [Y] à [I] [J] ;
DIT que faute par [I] [J] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la notification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;
DIT que [I] [J] est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter du 28 août 2019, jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE [I] [J] à payer à la société Action Logement Services la somme totale de 16 231,37 euros et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 000 euros à compter du commandement de payer du 27 juin 2019 et, pour le surplus, à compter de l'assignation du 8 septembre 2020 ;
CONDAMNE [I] [J] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [I] [J] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
