Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 27 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/01761 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O5LF
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 02 NOVEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 20-000972
APPELANTE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [S] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
signification de la déclaration d'appel le 30 avril 2021, à étude
Ordonnance de clôture du 02 Mai 2023
révocation de l'ordonnance de clôture du 22 mai 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 MAI 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, en remplacement du Président empêché
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Christel BORIES, Conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023, en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Rendu par défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller,faisant fonction de Président de Chambre en remplacement du Président de Chambre empêché et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 3 juillet 2019, par l'intermédiaire de leur mandataire, les époux [L] ont donné à bail à [S] [J] un local d'habitation situé à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 468 euros, outre une provision sur charges de 50 euros. A la même date, la SASU Action Logement Services (ALS) s'est portée caution par contrat de cautionnement visale.
Après des incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l'engagement de caution.
Le 20 janvier 2020, la SASU ALS, en qualité de subrogée dans les droits d'[G] [L], a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 036 euros, en visant la clause résolutoire du bail.
Le 17 juillet 2020, la SASU ALS, venant aux droits des associations Astria et Solendi, a assigné [S] [J] aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail, voir ordonner l'expulsion du locataire et le voir condamner à payer 2 311 euros avec intérêts, outre le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date de résiliation.
[S] [J] a exposé que sa compagne était sur le bail mais n'apparaissait pas dans l'assignation et qu'il avait repris le paiement des loyers. Il a sollicité des délais pour finir d'apurer sa dette. Il a justifié ses impayés par la crise sanitaire qui avait empêché son activité de restauration et par le paiement d'une pension alimentaire trop élevée au regard de ses revenus.
Le diagnostic social et financier du service action territorialisée prévention logement du conseil départemental a indiqué que les impayés étaient dus à une perte de revenu, le contrat que le locataire devait signer ayant été annulé du fait de la crise sanitaire outre le fait qu'il devait 300 euros de pension alimentaire.
Le 17 juillet 2020, la requérante a produit une nouvelle quittance subrogative.
Le jugement rendu le 2 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne [S] [J] à payer à la SASU ALS la somme de 2 311 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la quittance subrogative relative au non-paiement des loyers et des charges, mensualité de juin 2020 comprise, garantie et payée à [G] [L] en sa qualité de bailleur ;
Accorde à [S] [J] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 15 de chaque mois à compter du 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en 36 mensualités équivalentes d'un montant de 64,19 euros ;
Dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
Rappelle que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;
Déboute la société ALS de ses autres demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [S] [J] aux dépens qui comprennent le seul coût de l'assignation, le commandement n'étant pas utile en l'espèce à la procédure, s'agissant des dépens actuels, et dit que s'il devait en être exposés pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge du précité ;
Rappelle que l'exécution du présent jugement est de droit.
Le jugement expose que la quittance subrogative récapitulative du 29 juin 2020 démontre que la société ALS a garanti aux bailleurs le paiement d'un arriéré locatif à la charge du requis, pour un montant de 2 311 euros, mensualité de juin 2020 comprise, ce qui permet à la requérante d'obtenir le remboursement de cette somme sur le fondement de l'article 2306 du code civil. Le jugement ne tient pas compte de la quittance subrogative du 17 juillet 2020 car elle n'a pas pu être débattue à l'audience du 28 septembre 2020.
Le jugement octroie des délais de grâce au débiteur au vue de sa situation personnelle.
Le jugement expose que la résiliation du bail n'est pas un des droits susceptible d'être donné à un tiers au bail par subrogation puisqu'il s'agit d'un droit intimement attaché par la législation à la personne du bailleur. Le logement ne peut être assimilé à un bien de consommation courante. Les demandes de la requérante à ce titre ne sont pas compatibles avec l'économie générale de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et avec le fond de cet article visant à éviter les expulsions. En l'espèce, aucun historique du compte locatif n'est produit.
La société ALS a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 mars 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2023.
Les dernières écritures pour la société ALS ont été déposées le 16 mai 2023.
[S] [J] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel n'a pu être signifiée à sa personne.
Le présent arrêt sera rendu par défaut.
Le dispositif des écritures pour la société ALS énonce :
Infirmer le jugement rendu le 2 novembre 2020 en ce qu'il a débouté ALS de sa demande en constat de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation, de sa demande d'expulsion, et en ce qu'il n'a pas tenu compte du loyer de juillet 2020 pour réactualiser la créance au jour de l'audience ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné [S] [J] à payer la somme de 2 311 euros arrêtée en juin 2020 compris ;
Débouter [S] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de [S] [J] ;
Ordonner l'expulsion de [S] [J] et de tous occupants de leur chef ;
Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
Condamner [S] [J] à payer lesdites indemnités d'occupation à ALS dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamner [S] [J] à payer à ALS la somme de 3 684,84 euros ;
Condamner [S] [J] à payer à ALS la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens.
La société ALS sollicite la résiliation du bail et affirme qu'elle dispose du droit de demander la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, comme la cour d'appel de Montpellier l'avait tranché le 15 octobre 2019. Elle se fonde sur l'article 2306 du code civil qui prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. La seule limite à ce principe, énoncée par la doctrine, tient à l'existence éventuelle de droits si intimement attachés à la personne du subrogeant que leur exercice par d'autres en devient inconcevable. Dans un arrêt du 15 mars 1998, rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation, la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d'une clause de réserve de propriété a été admis. En tout état de cause, l'appelante fait valoir les stipulations contractuelles, notamment l'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale, qui prévoit que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ». La quittance subrogative prévoit également que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par ALS. La société ALS s'appuie sur plusieurs jurisprudences qui reconnaissent à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d'agir en expulsion, en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur. L'appelante soutient que la clause résolutoire est acquise, les causes du commandement de payer n'ayant pas été apurées.
Subsidiairement, la société ALS sollicite la résiliation du bail aux griefs de [S] [J] pour le manquement à l'obligation principale du preneur de régler le loyer.
La société ALS demande l'expulsion du locataire. Elle estime qu'elle en a le droit et même l'obligation à compter du moment où le bailleur fait jouer l'engagement de la caution. Il est précisé à l'article 8.2 du contrat, intitulé « Engagement de la caution », que ALS en sa qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur s'oblige notamment à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion. Le dispositif Visale prévoit d'ailleurs que ALS verse les loyers impayés pendant 3 ans et décharge le bailleur de la procédure en résiliation de bail et en expulsion. Selon l'appelante, la décision prise par le premier juge contrevient directement aux objectifs conclus par l'Etat et ALS, ce qui aboutit à un déséquilibre de l'économie financière du dispositif. L'article 8 de la convention Visale stipule que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permet à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées et/ou en résiliation judiciaire du bail. L'appelante souligne que l'ALS est tenue des loyers et/ou indemnités d'occupation jusqu'à la date de récupération effective du logement. Faute de pouvoir solliciter l'expulsion, l'ALS ne pourrait donc voir limiter la dette cautionnée.
La société ALS estime que le jugement rendu aurait dû condamner [S] [J] à lui payer les indemnités d'occupation jusqu'à la libération du local. Elle soutient qu'elle est donc subrogée dans les droits du bailleur aux fins d'obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. La société ALS affirme que le paiement des indemnités d'occupation à sa charge et sa subrogation à ce titre ne sont pas contestables. Elle précise que l'indemnité d'occupation est invariablement fixée au montant du loyer contractuel outre les charges.
En ce qui concerne l'octroi de délais de paiement, la société ALS s'en rapporte à la décision de la cour.
L'appelante estime que le jugement ne tient pas compte du décompte actualisé qui lui a été transmis le jour de l'audience de plaidoirie. Elle sollicite l'actualisation de la créance.
MOTIFS
1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 2306 du code civil, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
A la suite de la défaillance de [S] [J] dans le paiement des loyers et charges, la société Action Logement Service justifie avoir réglé aux bailleurs la somme de 1 036 euros, puis la somme complémentaire de 1 275 euros, et avoir reçu d'eux deux quittances subrogatives pour ces montants, pour lesquels les bailleurs l'ont subrogée dans leurs droits et actions contre le locataire défaillant.
La cour relève que ces quittances subrogatives prévoient que, conformément à l'article 2306 du code civil, « Action Logement Service est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du bailleur ou du mandataire du bailleur et de ses annexes et privilèges de bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyer impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Service. »
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les parties ont inséré au bail du 3 juillet 2019 une clause stipulant sa résolution de plein droit en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement resté infructueux.
Il ressort des pièces produites que le 20 janvier 2020, la société Action Logement Service a signifié à [S] [J] un commandement de payer la somme totale de 1 036 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.
La société appelante justifie que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois et l'assignation notifiée au locataire le 17 juillet 2020 révèle qu'aucun paiement n'est intervenu depuis la délivrance du commandement de payer.
Le société Action Logement Service indique par ailleurs que si [S] [J] s'est rapproché d'elle pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable à la suite d'un courrier de sa part l'invitant à prendre contact avec elle pour convenir d'un tel échéancier, celui-ci n'a finalement pas été respecté, le locataire ne réglant pas les mensualités convenues et ne reprenant pas le paiement du loyer courant, de sorte que la société Action Logement Service a en outre réglé la somme complémentaire de 1 275 euros à la suite de ces nouveaux incidents.
[S] [J] ne s'étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, la société Action Logement Service est fondée en sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 mars 2020, infirmant sur ce point le jugement entrepris.
Le locataire devenant en conséquence occupant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
[S] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
2. Sur l'actualisation de la créance de la société Action Logement Services
Au soutien de sa demande en actualisation de sa créance, la société Action Logement Services verse au débat un décompte détaillé en date du 12 mai 2023, auquel est annexée la quittance subrogative pour cette somme.
En considération de ce décompte et des pièces versées au débat, la cour constate que la caution justifie de sa créance pour la somme totale de 3 683,84 euros, en ce compris le loyer et les charges de mars 2023.
En conséquence, infirmant aux fins d'actualisation le quantum de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et y substituant, [S] [J] sera condamné à payer à la société Action Logement Services la somme totale de 3 683,84 euros.
3. Sur les délais de paiement accordés à [S] [J]
En considération de ce que par jugement contradictoire, le tribunal a accordé à [S] [J] la faculté d'apurer sa dette en trente-six mensualités d'un montant de 64,19 euros, en précisant que le défaut de paiement d'un seul règlement à échéance prescrite entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible et, qu'en l'espèce, il n'est aucunement justifié de ce que [S] [J] a respecté ce plan de règlement, qu'il avait pourtant demandé et qui lui avait été accordé par le premier juge, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 2 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
[S] [J] sera condamné aux dépens de l'appel.
[S] [J] sera en outre condamné à payer la société Action Logement Services la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 2 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qui concerne le principe de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif, les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau, y ajoutant et y substituant sur le quantum de l'arriéré locatif,
CONSTATE la résiliation de plein droit, à compter du 21 mars 2020, du bail d'habitation consenti le 3 juillet 2019 par les époux [L] à [S] [J] ;
DIT que faute par [S] [J] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la notification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;
DIT que [S] [J] est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter du 21 mars 2020, jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE [S] [J] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3 683,84 euros, mars 2023 compris, selon décompte arrêté le 12 mai 2023 ;
CONDAMNE [S] [J] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [S] [J] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
