Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 22 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 18/05833 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N4YC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 13 novembre 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/01695
APPELANT :
Monsieur [J] [W]
né le 12 Février 1984 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Aurélie ABBAL de la SCP ABBAL - CECCOTTI, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER,
et assisté à l'instance par Me Anne-Sophie VERT de la SARL EKITE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE :
SNC CARRE HAUSSMANN
prise en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité au siège social
RCS de Montpellier n° 810 756 825
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Leyla AKEL, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 29 mars 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 avril 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
M. Fabrice DURAND, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié reçu le 19 juin 2015 par Me [K] [O], notaire à [Localité 4], la SNC Carré Haussmann a vendu à M. [J] [W] un appartement T1 et un local à vélo formant les lots n°54 et n°66 de la résidence Carré Haussmann située [Adresse 1] et cadastrée section EW n°[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 4] (34).
L'acte de vente mentionne un prix de 131 900 euros et une « superficie loi Carrez » du lot n°54 de 25,50 m² mesurée par Mag Expertise.
Le 15 juin 2016, un procès-verbal de livraison a été établi contradictoirement entre les parties mentionnant des réserves et emportant remise des clés.
Alors qu'il préparait la mise en location du bien dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel, M. [W] a fait mesurer la superficie de l'appartement acheté.
Le nouveau mesurage de la superficie par A2D Expertises a révélé une surface loi Carres de l'appartement de 23,88 m² au lieu de 25,50 m².
Par acte d'huissier signifié le 13 mars 2017, M. [W] a fait assigner la SNC Carré Haussmann devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d'obtenir l'indemnisation de la perte financière correspondant à un déficit de superficie.
Par jugement contradictoire du 13 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a :
' constaté que M. [W] était déchu de son droit d'agir ;
' en conséquence, déclaré son action irrecevable ;
' condamné M. [W] à payer à la SNC Carré Haussmann la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné M. [W] aux dépens de l'instance ;
' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration au greffe du 22 novembre 2018, M. [W] a relevé appel de ce jugement à l'encontre de la SNC Carré Haussmann.
M. [W] a interjeté un nouvel appel 6 décembre 2018 de ce même jugement contre la SNC Carre Haussmann.
Par ordonnance du 18 décembre 2018, le conseiller de la mise en état a joint ces deux dossier d'appel sous le n° RG 18/05833.
Vu les dernières conclusions de M. [W] remises au greffe le 6 mai 2021 aux termes desquelles il conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour :
- de condamner la SNC Carré Haussmann à lui payer :
* 8 441,60 euros représentant la réfaction du prix du bien en rapport avec le déficit de surface loi Carrez constaté ;
* 3 588,96 euros en réparation de la perte de revenus locatifs ;
* 1 772,73 euros représentant le surcoût fiscal qui en a résulté ;
- d'ordonner la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété conformément à la surface réelle de son lot et condamner la SNC Carre Haussmann à prendre en charge le coût de ces actes modificatifs sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de l'arrêt à venir ;
- subsidiairement et avant dire droit, d'ordonner une mesure de consultation visant à mesurer mrécisément la superficie Loi Carrez de son lot n°54 ;
- en tout état de cause, de la SNC Carré Haussmann à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Vu les dernières conclusions de la SNC Carré Haussmann remises au greffe le 25 avril 2019 aux termes desquelles elle sollicite :
- la confirmation du jugement en toutes ses dispositions ;
- subsidiairement, la désignation d'un expert aux fins de mesurer la superficie loi Carrez du lot n°54 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4] ;
- en tout état de cause, la condamnation de M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 29 mars 2023.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la recevabilité de l'action engagée par M. [W],
M. [W] fonde sa demande sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et sur les articles 1616 et suivants du code civil.
Le dernier aliéna de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :
« L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
De même l'article 1622 du code civil prévoit que :
« L'action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l'acquéreur, doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance. »
En l'espèce, M. [W] a acquis son appartement par acte de vente d'immeuble à rénover notarié reçu le 19 juin 2015 et a fait signifier l'assignation introductive d'instance à la SNC Carré Haussmann le 13 mars 2017.
Toutefois, l'acte de vente d'immeuble à rénover du 19 juin 2015 stipule que l'acquéreur n'acquiert la jouissance des biens vendus et n'en prend possession qu'après achèvement des travaux. M. [W] n'était donc pas en capacité de connaître ni de faire mesurer la superficie exacte de son appartement avant d'en prendre possession le 15 juin 2016.
Il en résulte que le délai annal de forclusion de la présente action exercée par M. [W], qu'elle soit fondée sur l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou sur l'article 1622 du code civil, n'a pu courir qu'à compter de la livraison de son appartement intervenue le 15 juin 2016.
L'action exercée par M. [W] par acte introductif signifié le 13 mars 2017 est donc recevable, ce en quoi le jugement déféré sera infirmé.
Sur le bien-fondé de l'action exercée par M. [W],
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique à la vente en l'état d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété à l'exclusion de la vente en état futur d'achèvement et de la vente d'immeuble à rénover.
La vente d'un lot en état futur d'achèvement ou d'un lot à rénover exprimant une mesure de superficie est soumise aux dispositions de l'article 1619 du code civil.
La SNC Carré Haussmann a fait mesurer la superficie au sens de la loi Carrez du lot n°54 à 25,50 m² par le cabinet Mag Expertise le 6 juin 2014.
M. [W] fonde sa demande sur un certificat de superficie au sens de la loi Carrez de 24,09 m² établi par le cabinet A2D Expertises le 27 octobre 2016, date postérieure à celle du premier courriel adressé le 20 juin 2016 à son vendeur mentionnant une superficie légèrement différente de 24,13 m².
Par courriel du 20 juin 2016, M. [W] a fait grief à la SNC Carré Haussmann de lui avoir vendu un appartement de surface de 24,13 m² inférieure à celle mentionnée à l'acte de vente et lui a demandé « si vous souhaitez régler ça directement ou si vous attendrez mon action en diminution, que je ferai si je n'ai pas de réponse ».
Dès le 21 juin 2016, la SNC Carré Haussmann communiquait à M. [W] le certificat de mesurage de Mag Expertise et lui indiquait qu'elle étudiait le dossier en lien avec son notaire.
Le 22 juin 2016 à 16h41, la SNC Carré Haussmann répondait à M. [W] :
« Nous avons bien reçu l'attestation de surface établie par le diagnostiqueur. La différence nous surprend, soucieux de délivrer un appartement conforme à la superficie annoncée auprès de nos clients sur laquelle nous nous étions engagés initialement. Par mesure de précaution, nous allons également refaire établir une attestation de superficie par une société de diagnostic. C'est pourquoi je vous demande, s'il vous plait, de m'indiquer vos disponibilités de façon à pouvoir programmer une intervention dur l'appartement(disponibilité sur la semaine prochaine ou suivante). Une fois la seconde attestation obtenue nous conviendrons des suites à donner sur la situation. »
Le même jour à 17h04, M. [W] répondait fermement au représentant de la SNC Carré Haussmann :
« L'expert qui a fait le diagnostic engage sa responsabilité professionnelle quant il fait, il n'y a pas lieu de diligenter une contre-expertise, encore moins par quelqu'un choisi par Haussmann! (')
Vous semblez vous méprendre sur mes droits et je trouve cette demande déplacée, présentée comme si il fallait absolument que vous fassiez une contre-expertise vous-même avant que je puisse faire valoir mes droits.
Je vais donc faire une action en diminution de prix. Si l'expertise indépendante que j'ai faite ne suffit pas au juge qui traitera l'affaire, il enverra un autre expert indépendant. »
Le même jour à 17h47, la SNC Carré Haussmann revenait vers M. [W] pour tenter de le convaincre à nouveau de faire procéder à un arpentage amiable contradictoire dans l'intérêt partagé des parties de traiter ce litige à l'amiable :
« Nous avons traité votre demande dans les plus brefs délais, comme je vous l'ai annoncé j'ai directement pris contact avec notre notaire et informé ma direction de la situation.
Nous ne méprenons pas vos droits, bien au contraire, nous sommes aussi navrés que vous qu'apparaisse une différence de superficie.
C'est pourquoi, par professionnalisme justement, nous nous devons de vérifier la réelle superficie de l'appartement par une contre-expertise, avant de pouvoir déterminer le versement d'une indemnité ou autre à hauteur de la moindre mesure, sans remettre en doute vos dires ou celui de l'expert mandaté pour établir le certificat.
Cette démarche est dans un but de trouver une solution rapide à ce désagrément comme vous nous le proposiez, sans avoir recours à une procédure longue et couteuse qui, comme vous m'en faites part, conduira inévitablement à une contre-expertise. »
M. [W] mettait alors un terme aux échanges avec la SNC Carré Haussmann et confiait le dossier à son avocat.
Les échanges entre les conseils des parties demeuraient tout aussi vains : M. [W] exigeait le paiement par la SNC Carré Haussmann de 8 441,60 euros et de 5 271,93 euros tout en refusant l'accès de son appartement à un géomètre-expert chargé de procéder à une nouvelle mesure contradictoire et amiable de la superficie litigieuse.
Suite à ces échanges, M. [W] demandait à son avocat d'engager la procédure judiciaire par assignation délivrée le 13 mars 2017.
En l'état des pièces versées au dossier, la cour constate que M. [W] et la SNC Carré Haussmann produisent deux certificats de mesure contradictoires.
En raison de cette contradiction des certificats, M. [W] n'apporte pas la preuve de l'insuffisance de superficie de l'appartement qu'il a acheté au regard de la « superficie loi Carrez » mentionnée à l'acte de vente du 19 juin 2015.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de le preuve.
En l'espèce, M. [W] a refusé sans motif légitime à la SNC Carré Haussmann d'accéder à son appartement pour faire réaliser une nouvelle mesure contradictoire et amiable de la superficie litigieuse par un géomètre-expert.
Ce refus déloyal et injustifié de M. [W] a empêché la SNC Carré Haussmann d'avoir connaissance de la superficie réelle de l'appartement et de disposer des éléments lui permettant de prendre position sur les exigences indemnitaires de son client en parfaite connaissance de cause.
M. [W] a ainsi délibérément empêché l'intervention contradictoire d'un technicien et fait obstacle à l'administration de la preuve par les parties.
M. [W] n'est donc pas fondé, dans le cadre de la présente instance, à se prévaloir de sa propre turpitude envers la SNC Carré Haussmann pour obtenir l'organisation d'une expertise judiciaire.
En conséquence, M. [W] sera débouté de toutes ses demandes dont il n'apporte pas la preuve du bien-fondé.
Sur les demandes accessoires,
Le jugement déféré est également infirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.
M. [W] succombe à l'instance et sera donc tenu de supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande en outre de mettre à sa charge une indemnité de 2 000 euros en première instance et de 3 000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais supportés par la SNC Carré Haussmann non compris dans les dépens.
Sur l'amende civile,
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
De même, l'article 559 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.
En l'espèce, M. [W] a fait délibérément obstacle à la recherche d'une issue amiable à la situation dont il a fait part à la SNC Carré Haussmann le 20 juin 2016.
Bien que la SNC Carré Haussmann lui ait immédiatement répondu et pris en compte sa requête, M. [W] a refusé sans motif légitime l'organisation d'une contre-expertise contradictoire par un géomètre-expert proposée par la SNC Carré Haussmann à ses frais.
Ce faisant, M. [W] a adopté un comportement particulièrement déloyal puisqu'il a volontairement empêché la société intimée de disposer d'une parfaite connaissance de la superficie exacte de l'immeuble vendu afin de pouvoir présenter une offre amiable d'indemnisation à son acquéreur.
Alors que la SNC Carré Haussmann l'avait expressément informé dans son courriel du 22 juin 2016 de ce que la contre-expertise organisée permettrait le cas échéant « le versement d'une indemnité ou autre à hauteur de la moindre mesure », M. [W] a volontairement et prématurément engagé un procès inutile et dispendieux contre elle.
Après avoir succombé en première instance, M. [W] a persisté dans ses errements en relevant appel du jugement qui avait déclaré sa demande irrecevable.
Le fait pour M. [W] d'engager immédiatement un procès contre la SNC Carré Haussmann qui avait immédiatement offert de l'indemniser de son préjudice sous la seule réserve de l'organisation préalable et rapide d'une contre-expertise amiable contradictoire, matérialise la faute caractérisée constitutive d'un abus du droit d'agir en justice et de la voie de l'appel.
Cette légèreté blâmable de M. [W] ressort également de ses propres propos dans son dernier courriel du 20 juin 2016 : « Si l'expertise indépendante que j'ai faite ne suffit pas au juge qui traitera l'affaire, il enverra un autre expert indépendant ».
En effet, de tels propos traduisent de la part de M. [W] une banalisation du procès, une forme de désinvolture envers l'institution judiciaire et plus globalement un comportement d'exacerbation volontaire du contentieux, incompatibles avec la bonne foi et la loyauté inhérente à tout rapport contractuel.
En conséquence, il convient de condamner M. [W] à payer une amende civile pour appel abusif de 2 000 euros en application des dispositions des articles 559 et 32-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
La cour infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Déclare l'action exercée par M. [J] [W] recevable ;
Déboute M. [J] [W] en toutes ses demandes ;
Condamne M. [J] [W] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ;
Condamne M. [J] [W] à payer à la SNC Carré Haussmann une indemnité de 5 000 euros représentant les frais supportés en première instance et en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [J] [W] à payer au Trésor Public une amende civile de 2 000 euros en application des dispositions des articles 559 et 32-1 du code de procédure civile.
La greffière, Le président,
