Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 20 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03781 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVXJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 SEPTEMBRE 2020
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 18/05433
APPELANTE :
S.C.I. LES NOUVELLES REALISATIONS DU LITTORAL prise en la personne de sa gérante Madame [D] [F]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Michel GOURON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEES :
S.A.R.L. AGENCE ALPHA
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Société GALIAN, RCS PARIS n° B 662 028 471, Société coopérative à forme anonyme à capital variable prise en la personne de son représentant en exercice domicilié ès qualités audit siège social sis
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A. MMA IARD prise en la personne de son président en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES société civile inscrite au RCS LE MANS sous le n° 775 652 126, prise en la personne de son représentant domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 03 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 MAI 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président
Madame Myriam GREGORI, Conseiller, en remplacement du magistrat empêché désignée par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023
M. Philippe BRUEY, Conseiller, en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président, en remplacement du Président empêché et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 25 novembre 2003, la société Les Nouvelles Réalisations du Littoral (NRL) a donné à bail à la société JCB, aux droits de laquelle est par la suite venue la société Deminiels, un local commercial d'environ 175 m² à [Localité 7] pour neuf années à compter du 1er janvier 2004, moyennant un loyer annuel de 12 480, 07 € HT.
Le 16 juin 2010, la société NRL a donné mandat d'administrer ce bien à la société Agence Alpha.
En juin 2016, la société NRL a régularisé avec la société Deminiels un échéancier prévoyant le règlement échelonné de la dette locative de celle-ci, échéancier signé également par le mandataire.
En novembre 2016, l'agence Alpha a adressé un courrier recommandé à la locataire au motif qu'elle ne respectait pas l'échéancier signé et, un mois plus tard, une mise en demeure de régler la totalité de sa dette.
Le 1er juin 2018, le tribunal de commerce de Montpellier a prononcé la liquidation judiciaire de la société Deminiels.
Le 14 septembre 2018, le conseil de la société NRL, reprenant un décompte de la société Agence Alpha en date du 20 août 2018, a exposé à cette dernière que sa cliente avait subi un préjudice d'un montant total de 108 416, 79 € correspondant à des loyers et charges impayés par la société Deminiels et l'invitait, à titre de conciliation à lui faire des propositions susceptibles de réparer le préjudice.
Le 31 octobre 2018, la société NRL a fait assigner la société Agence Alpha au motif de son inaction et la société Galian, au titre de la garantie financière et de la responsabilité civile professionnelle.
Le 3 octobre 2019, la société NRL a fait assigner la société MMA Iard, assureur responsabilité civile professionnelle de la société Agence Alpha.
Le 6 janvier 2020, le juge de la mise en état a joint les deux procédures.
La société MMA Iard Assurances Mutuelles est intervenue volontairement.
La société NRL a sollicité la condamnation solidaire des sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles, MMA Iard Astrid Coudray, Agence Alpha et la SA Galian à lui verser un montant de 108 416,79 € ainsi que 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
La société Agence Alpha a opposé l'absence de démonstration d'une faute de sa part et subsidiairement a sollicité la condamnation des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à la relever et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Elle a demandé la condamnation de la SCI NRL à lui payer 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La société Galian, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ont fait valoir que la société Galian devait être mise hors de cause en ce qu'elle n'est pas l'assureur responsabilité civile professionnelle de la demanderesse et ont sollicité le débouté de la SCI NRL. Subsidiairement, ces sociétés ont demandé la réduction du préjudice à de plus justes proportions au moyen que le préjudice dont il est sollicité réparation ne peut être qu'envisagé sous l'angle de la perte de chance de recouvrer les loyers.
Elles ont opposé également les limites du plafond et la franchise des contrats. Elles ont sollicité la condamnation de la société NRL à payer 2 000 € à la société Galian et 2000 € aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Le jugement rendu le 8 septembre 2020 par le tribunal judiciaire énonce dans son dispositif :
Prend acte de l'intervention volontaire de la société MMA Iard Assurances Mutuelles.
Met hors de cause la société Galian.
Déboute la société NRL de l'ensemble de ses prétentions.
Condamne la société NRL à payer en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 2 000 € à la société Agence Alpha, 1 000 € à la société Galian et 2 000 € à la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles.
Condamne la société NRL aux entiers dépens.
Le jugement expose que la société Galian doit être mise hors de cause puisqu'elle n'est pas l'assureur responsabilité civile de la société Agence Alpha mais son garant financier.
Le jugement relève que la société Agence Alpha a effectué son mandat avec diligence puisqu'elle a relancé à de multiples reprises la société Deminiels au sujet du non respect de l'échéancier et qu'elle a transmis tous les documents nécessaires à la société NRL tant pour le décompte des sommes dues que pour permettre d'entamer une procédure de résiliation du bail. Il n'est pas possible de reprocher à la société Agence Alpha de ne pas avoir mandaté un avocat aux frais de la société NRL alors que celle-ci était déjà conseillée. Aucune faute tirée de l'inaction de la société mandataire ne peut être retenue.
La SCI NRL a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 septembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 octobre 2022.
Les dernières écritures pour la SCI NRL ont été déposées le 28 janvier 2021.
Les dernières écritures pour l'Agence Alpha ont été déposées le 26 janvier 2021.
Les dernières écritures pour la société Galian, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ont été déposées le 19 avril 2021.
Le dispositif des écritures pour la SCI NRL énonce :
Réformer le jugement rendu le 8 septembre 2020.
Condamner solidairement les sociétés Agence Alpha, la société Galian, la société MMA Iard Astrid Coudray et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à verser à la SCI NRL un montant de 108 413, 79 € ainsi que la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
La SCI NRL fait valoir que le mandat de gestion avec la SARL Agence Alpha prévoit qu'en cas de difficultés de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire de diligenter toute action judiciaire nécessaire, ce que l'Agence Alpha n'a pas fait malgré les défaillances du preneur pendant trois ans.
La bailleresse estime qu'elle a subi un préjudice de 108 416, 79 € correspondant au montant des loyers et charges définitivement perdus. Le simple envoi par le mandataire d'un courrier au preneur et quelques échanges avec son conseil ne suffisent pas à remplir le mandat prévu puisque ce dernier stipule clairement que l'Agence Alpha s'engage à diligenter toutes les procédures judiciaires nécessaires.
La SCI NRL conteste avoir reçu des fonds du liquidateur du locataire et avance que c'est aux intimées de démontrer ce qu'elles allèguent sur ce point.
La SCI NRL maintient que la présence de la société Galian dans l'instance est légitime dans la mesure où c'est la seule garante qui apparait sur le site de l'Agence Alpha et que le contrat de mandat ne mentionne aucun assureur en responsabilité civile.
Elle ajoute que la société Galian et la société MMA ont le même avocat.
Dès lors, la société Galian ne peut percevoir de sommes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et, si la société Galian devait percevoir une somme au titre de ses frais irrépétibles, ce serait à l'agence Alpha de les supporter puisque cette dernière ne lui a jamais donné les coordonnées de son assureur.
Le dispositif des écritures pour l'Agence Alpha énonce :
Confirmer le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions.
Subsidiairement, condamner la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir la SARL Agence Alpha des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
Condamner la SCI NRL à payer à la SARL Agence Alpha la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'Agence Alpha soutient qu'elle n'a commis aucune faute. Elle avance que l'administrateur n'est tenu que d'une obligation de moyens et que pour engager sa responsabilité, son client doit établir les fautes commises.
Elle fait valoir que la SCI NRL lui adresse des reproches contradictoires puisqu'elle lui reproche de n'avoir accompli aucune diligence à l'encontre du preneur indélicat et d'autre part de ne pas l'avoir mise en copie des diligences accomplies.
L'Agence Alpha soutient qu'elle a parfaitement exécuté le mandat qui lui a été confié.
La signature d'un échéancier entre la bailleresse, la mandataire et le preneur, en juin 2016 démontre que la SCI NRL avait connaissance des difficultés de son preneur à régler les loyers.
L'Agence Alpha affirme qu'il est impossible de lui reprocher une quelconque inaction alors même qu'elle a relancé plusieurs fois la locataire lorsque celle-ci ne respectait pas son échéancier avant de la mettre en demeure et d'entrer en contact avec l'avocat de la bailleresse pour lui transmettre tout document nécessaire. Elle ajoute qu'elle n'a pas mandaté un conseil pour la bailleresse, au frais de celle-ci, alors même que cette dernière en disposait déjà d'un.
L'Agence Alpha avance que puisqu'elle n'a pas commis de faute dans l'exécution de son mandat, la demande indemnitaire de la SCI NRL ne peut pas aboutir.
Elle ajoute qu'elle ne dispose d'aucun renseignement sur l'éventuel paiement effectué par le liquidateur judiciaire à l'appelante en règlement de la dette de la société mise en liquidation. En tout état de cause, le montant demandé n'est pas fondé puisque le seul préjudice qui pourrait lui être imputé est la perte de chance de recouvrer les loyers. Ce préjudice de perte de chance doit être direct et certain ce qui n'est pas démontré et la réparation de la perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Subsidiairement, l'Agence Alpha sollicite que la compagnie MMA la garantisse de toutes condamnations. Elle ajoute qu'elle n'est pas responsable de l'erreur de la société NRL qui a choisi d'assigner la société Galian.
Le dispositif des écritures pour la société Galian, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles énonce :
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 septembre 2020.
Mettre hors de cause la société Galian.
Débouter la SCI NRL de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre des sociétés société MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.
Subsidiairement réduire le préjudice adverse à de plus justes proportions.
Condamner la SCI NRL à payer à la société Galian la somme de 3 000 € et à la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La société Galian, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles avancent que la société Galian doit être mise hors de cause puisqu'elle est le garant financier de l'Agence Alpha et non son assureur responsabilité civile, ces deux garanties se complétant et s'excluant réciproquement. Leur rôle est différent puisque l'assureur responsabilité civile répond des fautes commises par l'assuré dans le cadre de l'exercice de son activité professionnelle alors que le garant financier répond des fonds détournés à son profit par la personne garantie qui n'est pas en mesure de les représenter.
L'Agence Alpha a été assignée en responsabilité civile sur le fondement d'une négligence prétendument fautive de l'agence, le garant financier ne saurait donc être tenu du paiement de dommages et intérêts. Les intimées soulignent par ailleurs que l'identité de l'assureur d'une agence immobilière est une information publique consultable sur le site de la Chambre de Commerce et d'Industrie de sorte que la bailleresse avait parfaitement accès à cette information.
Les assureurs de la société Agence Alpha soutiennent que celle-ci n'a commis aucune faute. Ils rappellent les nombreuses démarches effectuées par la mandataire auprès du preneur et de la bailleresse. Ils soulignent que l'Agence Alpha n'allait pas mandater un avocat aux frais de la bailleresse alors que celle-ci disposait déjà d'un avocat. Aucune inaction fautive de la mandataire n'est ainsi démontrée.
Subsidiairement, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles contestent le montant demandé au titre de la réparation du préjudice subi. Ils font valoir que la société NRL, créancière de la société Deminiels a probablement perçu une partie de la somme due lors de la liquidation judiciaire de la dite société. Le montant demandé n'est donc pas certain.
En tout état de cause, le préjudice subi ne peut s'analyser qu'en une perte de chance partielle et limitée à la valeur de la chance perdue. Les assureurs ajoutent que la SCI NRL vise la société MMA Iard-Astrid Coudray dans ses demandes, ce qui n'est pas expliquée par l'appelante de sorte qu'aucune condamnation ne saurait viser cette dénomination.
La société Galian, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles soutiennent que la société Galian est fondée à obtenir une somme en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et ce d'autant plus qu'elle a été contrainte de se défendre en appel alors qu'elle avait été mis hors de cause en première instance. Elles ajoutent que la SCI NRL n'a jamais pris la peine de demander à sa mandataire l'identité de son assurance responsabilité civile professionnelle pour éviter cette erreur.
Subsidiairement, la compagnie MMA rappelle que son contrat dispose d'un plafond et d'une franchise de 10 % avec un maximum de 7 500 €.
MOTIFS
Sur la faute du mandataire de gérance la société Agence Alpha:
Il est acquis au débat au regard des pièces produites que par contrat de mandat de gérance en date du 16 juin 2010 la SCI NRL en qualité de mandant a confié à la société Agence Alpha en qualité de mandataire, l'administration et la gestion pour les biens et droits immobiliers lui appartenant sur un local à usage commercial sis à la Grande Motte dans l'ensemble immobilier le Grand Pavois.
La SCI NRL reproche à l' Agence Alpha de ne pas avoir exécuté le mandat en ce que celui-ci en cas de difficultés de paiement du locataire, donne mandat exprès au mandataire de diligenter toute action judiciaire nécessaire, ce que l'Agence Alpha n'a pas fait malgré les défaillances du preneur pendant trois ans.
La cour rappelle qu'en application des articles 1984 et suivants du code civil régissant le contrat de mandat il est constant que si le mandataire est sauf cas fortuit présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à une mauvaise exécution et il appartient donc dans ce cas au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire.
Par conséquent en l'espèce la SCI NRL qui reproche à son mandataire la commission d'une faute dans le fait de n'avoir pas suite à des difficultés de paiement du locataire diligenter une action judiciaire est tenue de rapporter la preuve de ce que ce fait constitue une faute.
La cour observe préalablement qu'il ressort des pièces produites que le contrat de bail commercial a été conclu directement entre le bailleur la SCI NRL et le preneur à bail la société JCB le 25 novembre 2003, plusieurs années avant la signature du mandat et donc sans l'intermédiaire de la société Agence Alpha.
Il n'est pas non plus démontré ni même soutenu que la société Agence Alpha soit intervenue lors de la cession du fonds de commerce par la société JCB à la société Deminiels.
Il ressort des pièces produites que des difficultés dans le paiement des loyers et des charges sont intervenues et que suite à une rencontre en juin 2016 entre un représentant de la société Agence Alpha et le gérant de la SARL Deminiels en présence de Madame [F] gérante de la SCI NRL il a été convenu de régler l'arriéré locatif évalué à 22 175,83 € selon l'échéancier suivant:
-au 30 juin 2016 ¿ de la dette soit 5 543,95 €
-à compter de juillet 2016 10 mensualités de 1 663,10 €.
Cet engagement a été signé le 14 juin 2016 par Madame [X] gérante de la société Agence Alpha, Monsieur [C] gérant de la SARL Deminiels, et Madame [F] gérante de la SCI NRL.
Il ressort ensuite des pièces versées à la procédure comme relevé par le jugement entrepris que dès le 26 novembre 2016 la société Agence Alpha a adressé une lettre recommandé avec accusé de réception au locataire pour l'informer de ce que l'échéancier n'était pas respecté et que la SCI NRL demandait de régulariser l'ensemble des dettes dans les plus brefs délais faute de quoi le dossier serait transmis à un huissier de justice pour résiliation du bail commercial.
Le 20 décembre 2016 soit moins d'un mois après la société Agence Alpha a adressé une lettre recommandé avec accusé de réception au locataire avec mise en demeure de régler la dette sous huit jours faute de quoi une procédure en résiliation du bail serait entamée.
Le 23 décembre 2016 la société Agence Alpha a adressé un mail à Maître [B] dont il n'est pas contesté qu'il était l'avocat mandaté par la SCI NRL pour lui transmettre le décompte des sommes dues et les pièces justificatives.
Le 4 janvier 2017 Maître [B] sollicitait par mail de la gérante de l'Agence Alpha des précisions sur les décomptes transmis et demandait un décompte depuis le 1er impayé non régularisé, courriel auquel il était immédiatement répondu par l'Agence.
Le 5 janvier 2017 par mail la gérante de l'Agence Alpha répondant à un courriel du même jour faisait savoir à Maître [B] qu'elle était tout à fait d'accord et qu'il fallait envoyer un commandement de payer, et lui demandait de faire le nécessaire comme convenu avec Mme [F] gérante de la la SCI NRL.
Enfin le 10 mai 2017 Maître [B] s'adressait par mail à Mme [X] gérante de l'Agence Alpha pour solliciter un décompte actualisé en vue de l'audience de référé du lendemain, mail auquel Mme [X] répondait dans l'heure en joignant un décompte actualisé.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'Agence Alpha s'est montrée diligente en intervenant très rapidement auprès du locataire dès le non respect de l'échéancier et en le mettant en demeure de régulariser la dette dans les plus brefs délais sous peine d'une action en résiliation du bail.
Si l'Agence Alpha n'a pas directement initié une procédure judiciaire contre la locataire comme il lui en a été donné mandat par la SCI NRL en cas de difficultés ou défaut de paiement du locataire pour autant elle a été en relation constante avec l'avocat de la SCI NRL Maître [B] de la société d'avocat LEXEM déjà mandaté à cette fin par la gérante de la SCI NRL et qu'il ne peut donc être reproché à la société Agence Alpha de ne pas avoir mandaté elle-même un avocat pour diligenter toute action judiciaire contre le locataire alors qu'un avocat était déjà mandaté par le bailleur lui-même à cette effet.
C'est donc à juste titre que la décision entreprise a dit qu'aucune faute ne pouvait être caractérisée à l'encontre de l'Agence Alpha laquelle avait exécuté le mandat qui lui avait était confiée avec diligence et qu'elle a débouté la SCI NRL de ses demandes à l'encontre de la société Agence Aplha.
Sur les demandes à l'encontre de la société Galian, la société MMA Iard Astrid Coudray et la société MMA Iard Assurances Mutuelles:
C'est à bon droit que le jugement déféré a mis hors de cause la société Galian laquelle n'est pas l'assureur responsabilité civile de la société Agence Aplha.
Par ailleurs la SCI NRL étant déboutée de son action en responsabilité contre la société Agence Alpha aucune condamnation ne peut être prononcée ni aucun appel en garantie retenu à l'encontre des assureurs responsabilité civile.
Sur les demandes accessoires:
En considération de la notion d'équité et de son pouvoir souverain d'appréciation souverain attachés aux frais irrépétibles c'est à juste titre que le premier juge a alloué tant à la société Galian qu'aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles les indemnisations sollicitées par ces dernières au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et qu'il a condamné la SCI NRL succombante et tenue aux dépens à en supporter le paiement.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre la SCI NRL succombant en son appel sera condamnée à payer à la société Galian qui a été injustement appelée en appel une somme de 1 500 € et aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier;
Y ajoutant,
Condamne la SCI NRL à payer à la société Galian la somme de 1 500 € et aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de 1 500 € en application titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne la SCI NRL aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier Le Président
