Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 15 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/07955 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ONXQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 08 octobre 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 18/00853
APPELANT :
Monsieur [V] [J]
né le 14 Mars 1976 à [Localité 6] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Jean-Baptiste CESBRON, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [X] [N]
né le 16 Novembre 1937 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
et
Madame [O] [D] épouse [N]
née le 11 Juin 1945 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTERVENANTE :
SCI BY
prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS de Montpellier n°D441 929 627
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Baptiste CESBRON, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 07 mars 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, fixée au 08 juin 2023 et prorogée au 15 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 3 juillet 2014, M. [X] [N] et Mme [O] [D] épouse [N] ont signé avec M. [V] [J] un compromis de vente sous conditions suspensives, portant sur un terrain de 5 784 m2 cadastré section CH n°[Cadastre 1] à [Localité 5] (Hérault) et moyennant le prix de 40 488 euros.
La réitération par acte authentique devait intervenir dans un délai de cinq mois, chacune des parties pouvant, à l'expiration de ce délai, contraindre l'autre à s'exécuter par mise en demeure adressée sous la forme de lettre recommandée avec accusé de réception ou d'acte extra-judiciaire.
Le notaire, ayant vainement mis M. [J] en demeure de réitérer l'acte, a dressé un procès-verbal de carence le 8 septembre 2017.
Par acte du 19 janvier 2018, M. et Mme [N] ont assigné M. [J] et la SCI BY, qu'il entendait se substituer pour l'acquisition, devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir prononcer la résolution de la promesse de vente aux torts exclusifs de l'acquéreur.
Par jugement contradictoire du 8 octobre 2019, le tribunal a :
- Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la SCI BY ;
- Dit que la non réalisation de la vente sous conditions suspensives objet de l'acte sous seing privé du 3 juillet 2014 est imputable à l'acquéreur ;
- Prononcé en conséquence la résolution de cette vente aux torts de M. [V] [J] et de la SCI BY qu'il avait prévu de se substituer ;
- Condamné en conséquence M. [V] [J] au paiement de la clause pénale contractuelle de 4 049 euros ;
- Dit que le dépôt de garantie détenu par le notaire sera remis aux vendeurs sur présentation de la copie exécutoire de la minute de la présente décision, et viendra en déduction du montant dû au titre de la clause pénale, dont seul le surplus devra être acquitté par M. [V] [J] ;
- Condamné M. [V] [J] à payer aux époux [N] un montant complémentaire de 2 500 euros de dommages intérêts pour résistance abusive ;
- Condamné M. [V] [J] à les indemniser de leurs frais irrépétibles à hauteur de 2 500 euros ;
- Condamné M. [V] [J] à supporter les entiers dépens de l'instance ;
- Ordonné l'exécution provisoire pour le tout.
Le 11 décembre 2019, M. [V] [J] a relevé appel de ce jugement à l'encontre de M. [X] [N] et Mme [O] [N].
Vu les dernières conclusions de M. [V] [J] et la SCI BY (la SCI ne figure pas sur la DA) remises au greffe le 10 mars 2020 ; ils demandent la réformation du jugement et demandent à la cour de prononcer la résolution de la promesse de vente aux torts des époux [N], ainsi que la libération du dépôt de garantie au profit de M. [J] avec le versement de la somme de 2 000 € par le notaire,la condamnation des époux [N] à payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions de M. [X] [N] et Mme [O] [N] remises au greffe le 20 avril 2020 ; demandent confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la résolution aux torts exclusifs de M. [J] et a reconnu sa responsabilité et forment appel incident et sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité leur indemnisation et ils demandent 5 000 € au titre de la résistance abusive et du préjudice complémentaire.
A titre subsidiaire : ils demandent la condamnation de M. [J] à leur verser 10 000 € pour le préjudice consécutif au manquement à ses obligations contractuelles en refusant de manifester son refus d'acquérir et 2000 euros au titre du versement de cette somme au notaire ainsi que 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par courrier reçu au greffe le 7 décembre 2020, M. et Mme [N] indiquaient ne pas être opposés à une médiation.
La clôture de la procédure a été prononcée au 7 mars 2023.
MOTIFS
Sur la mise hors de cause de la SCI BY
Curieusement, M. [J] expose la necessité de mettre hors de cause cette société dans les motifs de ses dernières conclusions mais ne reprend pas cette demande dans le dispositif de celles-ci.
Il sera dès lors noté, comme le premier juge, que lors de la mise en demeure signifiée le 21 juillet 2017, l'acquéreur pressenti avait indiqué le 29 janvier 2015 qu'il entendait se substituer cette société, et que cette demande avait été acceptée, bien qu'elle ait été exclue dans l'acte du 3 juillet 2014,
Le jugement de première instance sera donc confirmé, il est dans l'intérêt des parties de considérer cette SCI comme l'acquéreur potentiel, et de la maintenir en la cause fain d'éviter une éventuelle difficulté d'exécution de la présente décision.
Sur l'imputabilité de la résolution de la promesse de vente
La promesse de vente était soumise à la condition suspensive que le certificat ou la note de renseignement d'urbanisme et de voirie ne révèlent pas l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l'acquéreur envisage de lui donner.
M. [J] fait valoir la découverte d'un état d'enclave et donc d'inconstructibilité du terrain postérieurement à la signature : selon lui, la condition suspensive n'était pas satisfaite (raison pour laquelle il n'a pas procédé à la réitération). Selon lui la résolution de la vente est due à la seule carence des vendeurs, qui ne se sont pas manifestés alors que le terrain objet de la promesse ne correspondait pas à la destination que M. [J] entendait lui donner ; il a lui-même abandonné du fait de l'impossibilité de mener à bien son projet (et pensait apparemment avoir signifié cet abandon).
Pour M. et Mme [N], l'acquéreur a refusé de régulariser la vente dans un délai raisonnable après mise en demeure, et même de répondre à toute sollicitation alors que les conditions suspensives ont été réalisées, ce manquement doit être sanctionné par la résolution du compromis de vente aux torts de M. [J].
Les premiers juges ont retenu que M. [J] ne rapporte la preuve d'aucune démarche effectuée dans le délai de 5 mois suivant la signature de l'acte du 3 juillet 2014, et qu'il a attendu mai 2015 pour s'intéresser aux règles d'urbanisme applicables au terrain qu'il envisageait d'acheter ; qu'il lui appartenait de consulter le document d'urbanisme pour vérifier l'intérêt de l'acquisition envisagée.
Les premiers juges considèrent donc que M. [J] est seul responsable, par son inertie, de l'échec de la vente, la réalisation des autres conditions suspensives ayant été le fait du notaire.
Afin de déterminer cette imputabilité, il convient de s'en remettre à la lecture de l'acte qui lie les parties et de la chronologie des faits.
L'acte du 4 août 2014 mentionne :" La présente convention est soumise à la condition suspensive que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent pas l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l'acquéreur envisage de lui donner ".
Il s'avère que l'acquereur devait indiquer la destination de l'immeuble qui était une phase essentielle puisque au chapitre "désignation" l'immeuble vendu est qualifié "de parcelle de terre" vendue au prix de 7 euros le M2 et non de terrain constructible ou encore de terrain à bâtir, par ailleurs M. [J] exerçant la profession de négociant automobile et pouvait avoir un projet commercial.
La réitération devait intervenir au plus tard dans les 5 mois de la signature du 4 août 2014, date constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties obliger l'autre à s'éxécuter.
Dans les 5 mois M. [J] n'a donné aucun signe de vie, ni même cherché ou justifié d'aucun élément (certificat ou de la note d'urbanisme) qui pourrait déclencher la condition suspension concernant cette parcelle de terre.
A partir de cette date le silence et le désintérêt de M. [J] pour honorer sa signature fut flagrant malgré les nombreuses relances du notaire :
- Un courriel du 16 janvier 2015 invitant Monsieur [J] à signer l'acte authentique
- Un courriel du 26 mars 2016 informant Monsieur [J] de l'absence de préemption par la SAFER et lui demandant de fixer un rendez-vous de signature
- Un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 14 janvier 2016 interrogeait Monsieur [J] sur son éventuel souhait de se désister,
- Un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 16 février 2016 identique au précédent,
- Un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 3 mai 2017 proposant de mettre un terme à la vente ou à défaut de procéder à la réitération le 28 juin suivant,
- Un courrier identique adressé à la SCI BY,
- Faute de retour de la part du bénéficiaire de la promesse, le notaire faisait signifier, le 21 juillet 2017 par acte d'huissier tant à Monsieur [J] qu'à la SCI une mise en demeure comportant en annexe le projet d'acte ( Mise en demeure par voie d'huissier). L'huissier atteste de ce que l'acte n'a pas même été retiré à l'étude,
- un procès-verbal de carence était établi le 8 septembre 2017 par le notaire,
- le 9 novembre 2017, une nouvelle mise en demeure par voie d'avocat était adressée précisant devoir assigner à défaut de confirmation du désistement.
Cette énumération permet de déterminer que M. [J] a clairement refusé toute réitération, et au surplus l'article 1226 du code civil n'était pas applicable à l'époque.
Celui ci ne peut invoquer de l'existence d'un état d'enclave inconnu de lui puisqu'il ne produit aucun élement à ce sujet comme le contrat le prévoyait, cela dans les 5 mois de l'acte et enfin il ne pouvait non plus ignorer le zonage de cette parcelle de terre, un plan lui ayant été remis au moment de la signature.
Sur la clause pénale et du dépôt de garantie détenu par le notaire
Le contrat entre les parties stipule un dépôt de garantie en page 4 et 5 et prévoit le sort du dépôt de garantie en cas de non réitération de la vente du fait de l'acquéreur à savoir le versement à l'acquéreur sans préjudice de la faculté de solliciter des dommages et intérêts complémentaires.
Cette partie de dommages et intérêts s'applique de plein droit : "l'acquéreur done mandat irrévocable au notaire de verserce dépôt au vendeur".
Le jugement sera confirmé de ce chef cette somme vennant en déduction de tout autre dommages et intérêts.
L'acte prévoit également une clause pénale s'élevant à 10% du prix
de vente étant précisé que le montant de la clause pénale sera prélevé sur le montant du dépôt de garantie. Cette clause reste applicable malgré la résolution du contrat.
Le premier juge a condamné M. [J] au titre de la clause pénale à 10 % du prix de vente soit 4 049 € ; le dépôt de garantie de 2 000 €, remis aux vendeurs, vennant en déduction de ce montant.
Le jugement sera confirmé sur ce point, compte tenu de l'attitude de M. [J] qui n'a daigné répondre aux nombreuses mise en demeure.
Les dommages et intérêts complémentaire et pour résistance abusive
Le premier juge a estimé ces dommages et intérêts à la somme de 500 €.
Il faut souligner que l'attitude de M. [J] a empeché les époux [N] de récupérer la pleine disposition de leur bien et ce depuis 2015, soit presque 8 ans en incluant la procédure d'appel puisque ce n'est que dans ses conclusions d'appel qu'il reconnaît que la promesse ne trouvera pas effet.
Dès lors il convient de faire droit à la somme de 5 000 euros et d'infirmer le jugement en ce sens.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
M. [J], succombant, sera condamné, en cause d'appel, au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement du 8 octobre 2019 en qui concerne qu'il a :
- maintenu en la cause la SCI BY,
- prononcé la résolution de la vente aux torts exclusifs de Monsieur [J],
- dit que le dépôt de garantie doit être libéré au profit des époux [N], et que le notaire devra verser la somme de 2000 euros sur simple présentation de la minute,
- condamné Monsieur [J] à payer aux époux [N] la somme de 4049 euros au titre de la clause pénale, sous réserve de la déduction du montant du dépôt de garantie ;
Infirme le jugement et statuant à nouveau,
Condamne M. [V] [J] à payer aux époux [N] la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive et du préjudice complémentaire ;
Condamne M. [V] [J], en cause d'appel, à payer aux époux [N] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La greffière, Le président,
