Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 15 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 18/06297 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N52B
dont a été joint le N°RG 19/01058
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 21 novembre 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/01327
APPELANTES :
SA AXA FRANCE IARD
en qualité d'assureur de la SNC KAUFMAN & BROAD
[Adresse 5]
[Localité 15]
Représentée par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l'audience par Me Denis RIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Appelante dans le 18/06297 (Fond)
SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 6
[Adresse 2]
[Localité 14]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l'audience par Me Jean-Claude ATTALI de la SCP SVA, avocat au barreau de BEZIERS,
et assistée à l'instance de Me Thierry VERNHET de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Appelante dans le 19/01058 (Fond)
Intimée dans le 18/06297 (Fond)
INTIMES :
Monsieur [T] [B]
né le 02 Octobre 1950 à [Localité 19] (BELGIQUE)
[Adresse 16]
[Localité 9]
et
Madame [F] [W] épouse [B]
née le 23 Février 1952 à [Localité 18] (BURUNDI)
[Adresse 16]
[Localité 9]
Représentés par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l'audience par Me Brice LOMBARDO de la SCP SANGUINEDE DI FRENNA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Intimés dans le 18/06297 (Fond)
SA LANGUEDOC ETANCHEITE
[Adresse 1]
[Localité 8]
Intimée dans le 18/06297 (Fond) - signification à personne habilitée le 1er février 2019
Intimée dans le 19/01058 (Fond) - signification à personne habilitée le 10 mai 2019
SARL LANGUEDOC BATIMENT AMENAGEMENT CONSTRUCTION - LBA CONSTRUCTION
[Adresse 12]
[Localité 6]
et actuellement au [Adresse 4]
[Localité 7]
Intimée dans le 18/06297 (Fond) - ordonnance du 21 février 2019 de désistement partielle d'appel de la SA AXA FRANCE IARD
Intimé dans le 19/01058 (Fond) - signification à personne habilitée le 13 mai 2019
SAS PRINCEPS, société en liquidation judiciaire ayant pour liquidateur la SELARL MJ SYNERGIE prise en la personne de Me [M]
[Adresse 3]
[Localité 11]
Intimée dans le 18/06297 (Fond) - ordonnance du 21 février 2019 de désistement partielle d'appel de la SA AXA FRANCE IARD
Intimée dans le 19/01058 (Fond) - signification de la déclaration d'appel le 28 mai 2019 au liquidateur judiciaire
INTERVENANTE :
SELARL MJ SYNERGIE prise en la personne de Me [M], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS PRINCEPS ALU
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 10]
Non représentée - signification à personne habilitée le 28 mai 2019
Ordonnance de clôture du 1er mars 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mars 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
En présence de Mme Stéphanie JEAN-PHILIPPE, avocate stagiaire (PPI)
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA,
en présence de Mme Marine HOF, greffière stagiaire.
ARRET :
- réputé contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 25 mai 2023 prorogée au 15 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 juin 2011 et par acte authentique du 30 novembre 2011, les époux [B] ont acquis en l'état futur d'achèvement deux parkings PO2 et PO3 et un appartement T3 Lot 28 identifié [Adresse 16] ainsi qu'un appartement T2 Lot 29 identifié [Adresse 17], réceptionnés le 2 juillet 2013 avec les réserves suivantes :
- sur la terrasse sept pissettes venant des terrasses supérieures,
- traces marron sur les garde-corps au niveau des pissettes,
- deux fissures de joints de fractionnement au plafond de la terrasse supérieure,
- nettoyage des garde-corps non faits,
- peinture à reprendre sur jardinière côté intérieur,
- façades à nettoyer,
- finition du robinet à faire,
- finition de joints de fractionnement des gardes du corps à reprendre,
- à l'intérieur dans la chambre de gauche, la seule réserve est le nettoyage de la vitre,
- pas d'eau chaude.
De nouveaux désordres ont été signalés par courriers recommandés des 29 juillet 2013 et 27 mai 2014.
La SARL Kaufman & Broad Promotion ne reprenant pas toutes les réserves, les époux [B] lui ont adressé le 27 mai 2014, une nouvelle lettre de réserves, puis ils ont obtenu en référé la désignation d'un expert judiciaire M. [O], lequel a déposé son rapport le 6 septembre 2016.
Selon ce rapport, il subsiste quatre désordres existants déjà à la livraison : les menuiseries extérieures et les volets roulants, l'évacuation des eaux pluviales et désordres en résultant, l'eau stagnante sur la terrasse sur plots et les garde-corps des murs intérieurs et extérieurs.
L'expert considère que trois de ces désordres sont de nature décennale, à l'exception de l'évacuation des eaux pluviales et les désordres en résultant, qu'il considère comme étant de nature contractuelle. Toutefois, il précise que la dalle de béton présente des irrégularités qui entraînent des flaques d'eau pouvant provoquer des nidations de moustiques et autres désagrément hygiénique.
Par exploits d'huissier du 3 mars 2017, les époux [B] ont fait assigner la SNC Kaufman & Broad Promotion et son assureur Axa France Iard devant le tribunal de grande instance de Montpellier.
Par jugement réputé contradictoire du 21 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a :
- révoqué l'ordonnance de clôture des débats,
- fixé la clôture à la date de l'audience de plaidoirie,
- prononcé la jonction de l'affaire n°17/1327 avec l'affaire n°18/1309 qui se poursuivront sous le premier numéro,
- condamné la société SNC Kaufman & Broad Promotion et la compagnie Axa France Iard à payer in solidum pour le tout aux époux [B] ensemble :
- 23 000 euros au titre de travaux de réparation,
- 6 500 euros au titre du préjudice immatériel,
- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- et à supporter les dépens comprenant ceux du référé expertise,
- rejeté toute autre demande y compris celles contre les mis en cause,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le 14 décembre 2018, la SA Axa France Iard a interjeté appel du jugement à l'encontre des époux [B], de la société Princeps, de la SA Languedoc Étanchéité, de la SARL Languedoc Batiment Amenagement Construction ' LBA Construction et de la SNC Kaufman & Broad Promotion.
Le 12 février 2019, la SNC Kaufman & Broad Promotion a interjeté appel de ce même jugement à l'encontre de la SAS Princeps, de la SA Languedoc Étanchéité, de la SARL LBA Construction et de la SA Axa France Iard.
Suivant une ordonnance de désistement d'appel partiel en date du 21 février 2019, le conseiller de la mise en état a prononcé le désistement partiel de la SA Axa France Iard à l'égard des sociétés Princeps, et Languedoc Bâtiment Aménagement Construction et a dit que l'instance se poursuit à l'encontre des consorts [B], de la SNC Kaufman & Broad et de la SA Languedoc Étanchéité.
Suivant une ordonnance de jonction en date du 21 février 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.
Vu les dernières conclusions de la société Axa France Iard remises au greffe le 21 février 2023 ; au terme desquelles elle sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, le rejet de l'appel principal et incident, le rejet de l'ensemble des demandes formalisées à son encontre au titre du préjudice.
Enfin, elle demande la condamnation des époux [B] et Kaufman & Broad in solidum au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Subsidiairement, elle demande de juger que le coût des travaux destinés à remédier aux "dommages" ne saurait excéder 22 482,90 euros TTC et de rejeter en conséquence toute prétention plus ample.
En outre, elle demande de juger que toute condamnation à son encontre ne pourra intervenir que sous déduction des franchises contractuelles et dans les limites contractuelles telles que définies dans ses conditions particulières et opposables à l'assuré et au tiers.
Enfin, elle demande de condamner la SAS Languedoc Étanchéité à relever et garantir Axa de toutes condamnations aux titres des reprises des eaux stagnantes sur les terrasses et gardes corps, dépens et frais irrépétibles qui pourraient être prononcées à son encontre.
Vu les dernières conclusions de la société Kaufman & Broad Promotion remises au greffe le 5 novembre 2019 ; au terme desquelles elle sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf à juger :
- qu'Axa doit relever et garantir intégralement la concluante de toutes condamnations qui pourraient intervenir contre elle et qu'aucune garantie contractuelle ne saurait jouer,
- que la société concluante doit être relevée et garantie intégralement par Languedoc Étanchéité, Princeps et LBA pour les raisons susdites.
Enfin, elle demande la condamnation d'Axa au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions des époux [B] remises au greffe le 17 février 2023 ; au terme desquelles ils sollicitent à titre liminaire, que leur appel incident soit jugé recevable au titre des préjudices immatériels et la confirmation du jugement en ce que la société Kaufman & Broad et son assureur Axa France Iard ont été condamnés in solidum au paiement de la somme de 23 000 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise de ces désordres.
Toutefois, ils sollicitent l'infirmation du jugement sur le quantum retenu au titre du préjudice de jouissance et demande la condamnation in solidum de la société Kaufman & Broad et de son assureur Axa au paiement de la somme de 63 000 euros, somme à parfaire jusqu'à la date du prononcé de l'arrêt à intervenir. A défaut, ils demandent de condamner solidairement la société Kaufman & Broad et de son assureur Axa au paiement de la somme de 31 500 euros, somme à parfaire jusqu'à la date du prononcé de l'arrêt à intervenir.
Subsidiairement, ils demandent de condamner la société Kaufman & Broad au paiement de la somme de 23 000 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise de ces désordres.
En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation in solidum de la société Kaufman & Broad et de son assureur Axa France Iard au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de l'article 695 du code de procédure civile.
La SA Languedoc Étanchéité, la SARL Languedoc Bâtiment et la société Princeps représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL MJ Synergie prise en la personne de Me [M], n'ont pas constitué avocat.
La clôture de la procédure a été prononcée le 1er mars 2023.
MOTIFS
A) Sur les désordres et leur nature decennale
L'article 1646-1 du code civil dispose : « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. »
L'expertise confiée à M. [H] [O] relève quatre type de désordres :
1. Menuiseries extérieures et volets roulants
L'expert indique en page 16 de son rapport:
« Nous avons constaté que les volets roulants sont constitués de lames d'aluminium blanches alternées de gris et qu'elles sont à nouveau rayées malgré l'intervention et le remplacement de certaines lames en date du 17/06/2014 sans intervenir à l'intérieur du coffre du volet roulant ni à repérer l'origine des rayures ce qui fait qu'elles se sont reproduites au même niveau sur les lames' ».
La cause de ce désordre est liée à la mauvaise mise en 'uvre des volets roulants et préconise le remplacement du tablier des volets roulants et la vérification à l'ouverture du coffre de toutes les saillies pouvant endommager le tablier.
L'expert indique que ces désordres constituées par des rayures des tabliers des volets roulants ne compromettant pas la solidité de l'ouvrage mais l'affectent dans un de ses éléments constitutifs.
2. L'évacuation des eaux pluviales
Toujours selon ce rapport : « Les eaux de pluies des balcons s'évacuent à l'aide de « pissettes » en cascade sur les terrasses des étages inférieurs depuis le R+4 jusqu'au R+1 ».
L'expert conclut que la société Kaufman & Broad a délibérément choisi de remplacer les descentes en PVC initialement prévues par des « pissettes » (cf. Rapport P.18), contrairement aux affirmations de la société Kaufman & Broad qui prétend que « contrairement à ce qu'a indiqué l'expert, l'évacuation des eaux par des pissettes était prévue depuis la conception ».
En réalité il s'avère que l'examen de la notice descriptive de l'immeuble ne porte trace d'aucune pissette y compris dans la notice descriptive annexée à l'acte de vente notarié qui decrit des évacuations d'eaux pluviales par des descentes intérieures ou extérieures ce qui autorisera le raccordement au réseau communal busé excluant ainsi un dépôt de dossier « loi sur l'eau ».
Ce non respect du permis de construire et aussi des conditions contractuelles expose comme le mentionne l'expert : " Dans le temps, la chute d'eaux pluviales depuis les « pissettes » créant des concrétions au niveau des réceptacles (parkings et balcons) est de nature à fragiliser l'ouvrage et l'affecte dans un de ses éléments constitutifs."
Ce désordre est donc de nature décennale portant atteinte à sa solidité mais aussi la destination d'immeuble de très haut standing.
L'expert explique que ce changement de mode d'écoulement des eaux de pluies "n'est rien d'autre qu'une question d'économie financière. Lorsque la plaquette commerciale fait part de la construction d'un bâtiment de très haut standing, la moindre des choses eut été de prévoir des écoulements non pas en « pissettes » sur l'extérieur des façades mais en écoulement interne."
3. Eau stagnante sur la terrasse sur plots
L'expert judiciaire relève que la terrasse des époux [B] ne dispose d'aucune pente permettant l'écoulement régulier des eaux mais comporte de plus fort des irrégularités qui retiennent les flaques d'eau ce qui, paradoxalement, est confirmé par la société Kauffman & Broad qui explique que : " qu'en tout état de cause, la terrasse étant étanche, aucune pente n'est nécessaire".
Ainsi cette terrasse est tellement étanche qu'elle n'évacue pas l'eau de pluie qui proviennent des étages via les pissettes, ainsi le procès-verbal de constat d'huissier du 1 novembre 2019 qui constate que : " une stagnation d'eau dans la terrasse des concluants, sur une hauteur de 2,5 centimètres et ce en durant toute l'année, y compris en l'absence de pluies".
L'expert précise : « Dans le temps, la stagnation d'eaux sur les balcons provoquant des nidations de moustiques et autres désagréments hygiéniques est de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ».
En effet, il s'avère que le nettoyage de ces retenues d'eaux nécessitent un enlèvement fastidieux du mobilier sur 20 m² concernés et de retirer toutes les dalles sur plots puis de faire passer cette eau dans des pissettes mal positionnées, il est alors évident que ce désordre porte atteinte à la destination de l'immeuble et des ses terrasses ; la stagnation d'eau aggravant la contamination et les désagréments par des moustiques.
4. Garde-corps des murs intérieurs et extérieurs
Concernant les garde-corps des murs intérieurs et extérieurs, l'expert judiciaire a relevé la mauvaise exécution des joints de construction qui vont à l'encontre des règles de l'art.
Ce désordre génère une coulure qui risque à terme d'affecter l'étanchéité de sorte qu'il est considéré par l'expert judiciaire comme de nature décennale en affectant l'étanchéité du joint.
Ce désordre touche donc la solidité de l'immeuble et donc constitue un désordre décennal. Il peut être qualifié aussi de nature à porter atteinte à la destination d'un immeuble de haut standing comme en témoigne l'inesthétisme de cette coulure en pièce 19 du dossier de M. [T] [B].
Il résulte des ces observations que les désordres N°1,2,3,4 sont de nature décennale.
B) Sur la garantie d'AXA France IARD et de la SARL Kaufman & Broad Promotion
La SA AXA France IARD estime que les époux [B] auraient dû régulariser une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage, en réalité l'assureur est l'assureur CNR la déclaration de sinistre n'étant pas opposable aux époux [B].
Par ailleurs les désordres ont certes, pour certains, été signalés au moment de la réception mais se sont révélés dans toute leur ampleur et conséquences après cette étape contradictoire et donc la garantie décennale de l'assureur est due indiscutablement.
Enfin concernant la garantie des dommages immatériels, l'assureur AXA estime devoir faire valoir les conditions particulières qui prévoit un montant de franchise à la somme de 1 524 euros .
En réalité concernant les dommages immatériels survenus après réception, les conditions particulières de contrats d'assurance ne prévoient pas de franchise, dès lors la SA AXA France IARD devra garantir intégralement la SARL Kaufman & Broad Promotion.
C) Sur les préjudices
Sur le préjudice matériel
Le premier juge a évalué ce préjudice à la somme de vingt-trois mille euros (23 000€) au titre de travaux de réparation conformément aux conclusions de l'expert pour le coût total des travaux de reprises, les époux [B] étant recevables a obtenir le montant de cette condamnation en qualité de copropriétaires y compris affectant certaines parties communes, le jugement sera confirmé.
Sur le préjudice de jouissance
Le jugement évalue ce trouble à l'indemnisation mensuelle de 100€ entre juillet 2013 et novembre 2018 inclus soit pendant 65 mois ce qui représente au total 6 500€.
Les époux [B] estiment ce préjudice à la somme de 63 000 euros soit 3 ans x 12 = 36 mois x 1750 € = 63 000,00 €.
A l'appui de cette demande, les époux [B] évalue cette somme qui correspondrait au montant mensuel du loyer soit 1 750 euros mensuel, toutefois il n'est pas rapporté que les époux [B] n'aient pas pu jouir de leur appartement ayant été simplement dérangé dans une jouissance paisible qui sera justement évaluée à la somme de 6 500 euros.
D) Sur les dépens et l'article 700 code de procédure civile
La société Kaufman & Broad et son assureur AXA France IARD, succombants seront condamné à payer aux époux [B] la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris ceux afférents aux ordonnances de référé et aux frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier en date 21 novembre 2018 ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum la société Kaufman & Broad et son assureur AXA France IARD, succombants à payer aux époux [B] la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris ceux afférents aux ordonnances de référé et aux frais d'expertise
La greffière, Le président,