Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 25 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/05523 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NLSW
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 08 JUIN 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 15/05710
APPELANTS :
Madame [P] [K] [W] épouse [T]
née le 03 Avril 1963 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 10]
et
Monsieur [A] [L] [J] [T]
né le 05 Janvier 1955 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 10]
Représentés par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS
INTIMES :
Madame [F] [D] épouse [N]
née le 10 Décembre 1932 à [Localité 8] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 10]
et
Monsieur [U] [N]
né le 22 Octobre 1954 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3] (USA)
Représentés par Me Sylvie BAR, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 03 Juin 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
M. Fabrice DURAND, conseiller
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique reçu le 31 octobre 2007 par Me [Z] [M], notaire à [Localité 9] avec la participation de Me [I] [O], notaire à [Localité 10], Mme [F] [D] veuve [N] et son fils M. [U] [N] ont vendu à M. [A] [T] et à Mme [P] [W] épouse [T] deux lots de copropriété au seing de la résidence des [Adresse 12] sise [Adresse 12] et cadastrée section BS n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 10] (34) :
' le lot n°6 ainsi décrit dans l'acte :
« Une villa de type V en pignon, et à l'ouest de la précédente, composée en son rez-de-chaussée d'un hall d'entrée, courette, séjour, cuisine, chauffage, cabine douche, w-c et cave, escalier accédant à l'étage comprenant quatre chambres, salle de bains, wc d'une superficie totale de cent douze mètres carrés six décimètres carrés, ainsi déclaré, ainsi que le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant clôturé d'une superficie (non compris dans l'implantation de la construction) de trois cent huit mètres carrés » ;
' le lot n°23 ainsi décrit dans l'acte :
« Un garage dans l'angle sud-est de la parcelle de terrain dont le droit à la jouissance exclusive fait partie du lot numéro six d'une superficie de seize mètres carrés quatre vingt décimètres carrés ainsi déclaré ».
Ces deux lots ont été vendus au prix de 560 900 euros.
La surface du lot n°6 mesurée conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez est de 148,04 m².
M. et Mme [T] soutiennent avoir été informés courant 2013 par l'Office National des Forêts de ce qu'une partie de leur jardin supportant la piscine serait située sur le domaine privé forestier.
Ils font valoir un rapport d'expertise privée de la SARL SFEI daté du 19 juin 2014 faisant état d'une diminution de valeur de 81 000 euros de leur propriété ainsi amputée d'une parcelle foncière d'environ 115 m2 (valeur vénale du bien de 480 000 euros) et évaluant le coût de démolition de la piscine à 80 000 euros.
Par actes d'huissier des 3 août et 4 septembre 2015, M. et Mme [T] ont fait assigner les consorts [N] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d'obtenir, sur le fondement des articles 1641 et 1116 du code civil, leur condamnation à leur payer les montants retenus par l'expert.
Par jugement du 8 juin 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a :
' révoqué l'ordonnance de clôture ;
' prononcé la clôture de l'instruction à la date de l'audience de plaidoiries ;
' déclaré M. et Mme [T] recevables en leur action ;
' débouté M. et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes ;
' débouté Mme [N] de sa demande reconventionnelle ;
' condamné M. et Mme [T] aux entiers dépens ;
' condamné M. et Mme [T] à verser à Mme [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe du 24 octobre 2017, M. et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement.
Vu les dernières conclusions de M. et Mme [T] remises au greffe le 29 juin 2018 ;
Vu les dernières conclusions de Mme [F] [N], remises au greffe le 5 avril 2018 ;
Vu les dernières conclusions de M. [U] [N], remises au greffe le 9 juin 2018 ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2022.
MOTIFS DE L'ARRÊT
A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'i1 soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.
Sur la fin de non recevoir opposée par Mme [N],
Mme [N] fait valoir que l'action engagée sur le fondement de l'article 1641 du code civil est forclose du fait de l'écoulement du délai biennal imparti par l'article 1648 du code civil.
Il résulte cependant des dernières conclusions de M. et Mme [T] qu'ils ne fondent pas leur demande sur la garantie des vices cachés en cause d'appel.
La fin de non recevoir opposée par Mme [N] doit donc être rejetée.
Sur le dol reproché par M. et Mme [T] aux consorts [N],
En cause d'appel, M. et Mme [T] fondent leur demande exclusivement sur la commission d'un dol commis lors de la vente du 31 octobre 2007.
L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.
La démonstration du dol suppose donc de caractériser l'intention dolosive de l'une des parties, c'est-à-dire la volonté de celle-ci de tromper l'autre en pratiquant des man'uvres ou en retenant sciemment des informations qui, si elles avaient été connues de cette autre partie, auraient dissuadé celle-ci de contracter.
M. et Mme [T] soutiennent avoir été victimes d'un dol portant sur la dissimulation par leurs vendeurs de ce qu'une partie de leur jardin et la totalité de la piscine se trouvaient sur le domaine de l'ONF.
Il n'est contesté par aucune des parties et il ressort des pièces versées aux débats que le jardin dont le droit de jouissance privative est rattaché au lot n°6 vendu à M. et Mme [T] est en grande partie (103 m² incluant l'assiette de la piscine) situé sur domaine de l'ONF.
Par ailleurs, les appelants produisent en pièce n°8 la copie d'un courrier de l'ONF à M. [X], ingénieur des travaux publics de l'État, daté du 2 juillet 1971 que détenait Mme [N]. Cette dernière ne peut donc pas soutenir avoir ignoré l'emprise irrégulière de son jardin à usage privatif sur le domaine public forestier.
Outre la détention de ce courrier de l'ONF du 2 juillet 1971 par les consorts [N], l'empiètement sur le domaine public est visible sans ambiguïté sur le plan cadastral dont tout propriétaire gérant son bien, de même que tout professionnel tel que notaire ou agent immobilier intervenant lors d'une vente, est tenu de prendre connaissance pour connaître le périmètre exact des droits vendus et informer correctement l'acquéreur.
Mme [N] n'est pas davantage fondée à soutenir que seul son mari s'occupait de ce bien immobilier alors qu'elle en était propriétaire avec lui et que tous deux ont entrepris la construction de la piscine litigieuse dans des conditions de régularité douteuses et non justifiées au regard du droit foncier, du droit de l'urbanisme et du droit de la copropriété.
De même, M. [N] n'est pas fondé à soutenir qu'il ne vivait pas chez ses parents en 1979 pour échapper à sa responsabilité en qualité de propriétaire indivis d'une maison dont il est supposé avoir pris connaissance des documents administratifs et titres de propriété avant de la vendre.
Les consorts [N] détenaient tous les documents afférents au bien immobilier et ils disposaient de toutes les informations concernant l'implantation irrégulière de cette piscine. Il est seulement dommage qu'ils n'aient pas loyalement versé aux débats l'ensemble des documents afférents à la construction de la piscine, documents qui devaient se trouver aux côtés de la lettre du 2 juillet 1971, document que Mme [N] prétend qu'elle l'a fortuitement « retrouvé lors de son déménagement ».
La cour observe en effet que les intimés ne versent aucune pièce aux débats permettant de connaître les modalités dans lesquelles ils ont eux-mêmes construit cette piscine sur le domaine privé forestier de l'ONF telle que le permis de construire et l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires de construire cette piscine.
C'est donc à tort au regard des éléments précités que le jugement déféré a considéré que « il n'est pas établi que ceux-ci (les vendeurs)connaissaient l'identité du propriétaire d'une partie du jardin et de la piscine au jour de la vente ». La preuve est au contraire rapportée que les consorts [N] étaient informés au jour de la vente de l'emprise du jardin et de la piscine sur le domaine public forestier.
Le fait que la vente litigieuse ait porté sur deux lots de copropriété dont l'un assorti d'un droit de jouissance privatif d'un jardin constituant une partie commune ne constitue pas un obstacle à l'action exercée par M. et Mme [T] fondée sur le dol au motif erroné du jugement déféré selon lequel « seul l'usage du jardin et de la piscine sont entrés dans le champ contractuel et en aucun cas leur propriété pleine et entière ».
Il ressort en effet des pièces du dossier et de la configuration physique des lieux que M. et Mme [T] ont acheté le 31 octobre 2007 une maison assortie du droit de jouissance du jardin et de la piscine attenants à la villa.
Contrairement à ce qu'affirme Mme [N] dans ses écritures, elle a bien vendu à M. et Mme [T] le droit d'usage de la piscine qui était déjà construite dans le jardin à usage privatif le 31 octobre 2007.
La configuration apparente des lieux laissait croire aux acquéreurs que la piscine était implantée dans le jardin à usage privatif inclus dans le lot n°6.
Aucune mention de l'acte de vente ne permet de « déduire que la commune intention des parties a été d'exclure la piscine de l'objet de la vente », et ce alors que cette piscine maçonnée est incorporée au jardin à usage privatif dont Mme [N] reconnaît qu'il est entré dans le périmètre de la vente.
Bien au contraire, l'acte de vente évoque l'existence de cette piscine dans le paragraphe évoquant l'absence d'alarme de sécurité de cette piscine. Cette clause confirme que les parties ont convenu d'englober le droit d'usage de la piscine dans le contrat de vente du 31 octobre 2007.
Les éventuelles irrégularités affectant la construction et l'existence de cette piscine au regard du syndicat des copropriétaires invoquées par Mme [N] lui sont le cas échéant exclusivement imputables. Mme [N] n'est pas fondée à se prévaloir de sa propre turpitude pour s'exonérer de sa responsabilité envers les acquéreurs.
Mme [N] n'est pas davantage fondée à stigmatiser la négligence des acquéreurs victimes de ses mensonges, y compris si « ils sont tous deux ingénieurs », ni à s'abriter derrière les fautes que d'autres professionnels, tels que notaire ou agent immobilier, qu'aucune partie n'a jugé utile d'attraire à l'instance.
De surcroit, l'extrait de plan cadastral (daté du 7 septembre 2007) annexé à l'acte de vente du 31 octobre 2007 ne fait aucunement apparaître d'anomalie à première vue puisque la piscine litigieuse n'y est pas figurée.
Cette situation confirme que les consorts [N] n'avaient pas déclaré la construction de cette piscine aux services fiscaux et qu'ils n'en payaient pas les taxes locales afférentes. Ce défaut de déclaration au service du cadastre a ainsi contribué à induire en erreur M. et Mme [T] lors de la vente du 31 octobre 2007.
La nature juridique précise de ce droit de jouissance est sans conséquence dans la mesure où l'utilité retirée de ce jardin et de cette piscine par les propriétaires du lot n°6 est identique en pratique qu'il s'agisse d'une pleine propriété, d'un lot privatif ou d'une partie commune à usage exclusif d'un copropriétaire comme en l'espèce.
Il résulte des précédents développements que les consorts [N] ont donc en parfaite connaissance de cause vendu leur bien à M. et Mme [T] sans leur révéler que 103 m² de jardin incluant l'assiette de la piscine se trouvait sur le domaine forestier de l'ONF.
Le droit de jouissance privatif de ces 103 m² de jardin et de la piscine constitue un accessoire essentiel qui valorise fortement une maison de 148 m² située à [Localité 10] dans un secteur résidentiel très côté où les acquéreurs recherchent prioritairement des biens immobiliers incluant jardin et piscine.
Dès lors, le fait que le droit de jouissance de ce jardin et de cette piscine soit potentiellement fragilisé par l'implantation du jardin et de la piscine sur le domaine public est susceptible d'être déterminant du consentement de l'acquéreur.
Le dol est donc parfaitement établi par M. et Mme [T] à l'encontre des consorts [N], ce en quoi le jugement déféré sera infirmé.
Sur les conséquences indemnitaires du dol,
La cour constate que M. et Mme [T] n'apportent aucune preuve de ce que la jouissance de leur jardin et de leur piscine aurait été troublée d'une quelconque manière depuis leur achat en 2007.
Les appelants ne versent aucune pièce afférente aux conditions dans lesquelles ils ont découvert cette erreur d'implantation foncière selon eux durant l'année 2013.
Ils versent un projet de convention d'occupation précaire du domaine privé forestier « à compter du 1er juillet 2013 et jusqu'au 30 juin 2022 » prévoyant le versement d'une redevance de 108 euros/an « au titre de l'occupation du sol » et 90 euros/mois « au titre de la piscine en place et de la margelle ».
Toutefois, M. et Mme [T] n'apportent la preuve ni de la signature de ce projet de convention d'occupation précaire ni du paiement d'une quelconque redevance depuis le 31 octobre 2007.
A défaut d'établir qu'ils ont subi un préjudice de jouissance ou un préjudice matériel, M. et Mme [T] ne sont fondés à demander :
' ni le paiement du coût de démolition de la piscine alors que cette démolition n'a jamais été exigée par l'ONF gestionnaire de la forêt ;
' ni le paiement de la moins-value correspondant à la perte de 103 m² de jardin alors que les nouveaux propriétaires ont toujours joui de leur jardin et de leur piscine sans aucune limitation.
Mais la cour ne partage pas l'analyse du jugement déféré qui a retenu qu'il n'existait aucun autre préjudice lié à la perte de valeur du bien.
En effet, il existe un préjudice constitué par la moins-value que génère cette discordance d'assiette foncière en cas de revente du bien.
S'il est exact que le risque d'éviction à l'initiative de l'ONF est largement théorique, la cour doit cependant tenir compte de la réalité de ce risque qui bien que limité, a nécessairement un impact à la baisse sur le prix que de potentiels acquéreurs sont disposés à payer pour acquérir un tel bien.
La cour évalue donc la moins-value subie par le bien à la date du 31 octobre 2007 à 10 % de la valeur de ce bien, soit la somme de 56 090 euros. Cette somme correspond à la réduction du prix qu'aurait obtenue les acquéreurs lors de la vente du 31 octobre 2007 si les vendeurs n'avaient pas commis de dol à leur préjudice.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a intégralement débouté M. et Mme [T] de leurs demandes.
Les consorts [N] seront condamnés à payer à M. et Mme [T] la somme de 56 090 euros de dommages-intérêts, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la vente dolosive du 31 octobre 2007.
Sur les demandes accessoires,
Le jugement déféré sera également infirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [F] [N] et M. [U] [N] succombent en appel et seront donc tenus de supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande en outre de les condamner à payer aux appelants une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile représentant les frais de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette la fin de non recevoir opposée par Mme [F] [D] veuve [N] sur le fondement de l'article 1648 du code civil ;
Condamne solidairement Mme [F] [D] veuve [N] et M. [U] [N] à payer à M. [A] [T] et à Mme [P] [W] épouse [T] ;
' 56 090 euros en réparation du préjudice subi pour dol assortis des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2007 ;
' les entiers dépens de première instance et d'appel ;
' 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le greffier, Le président,
