Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 16 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00113 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O2IY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 NOVEMBRE 2020
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 18/01583
Ordonnnance de jonction en date du 16 septembre 2021 des numéros 21/2207 et 21/00113 sous le numéro 21/00113
APPELANTE :
Madame [H] [J] exerçant sous l'enseigne M'COIFF
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/02207 (Fond)
INTIMEE :
S.C.I. TEVESY représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Aurélie DUPUY BOCAGE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Anne SEILLIER, avocat au barreau de BEZIERS substituant Me Aurélie DUPUY BOCAGE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/02207 (Fond)
Ordonnance de clôture du 06 Mars 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 MARS 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre en remplacement du Président empêché, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 30 octobre 2007, la société civile immobilière Tevesy a donné à bail à la société Justine un local à usage commercial, au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, situé [Localité 2] (34).
[H] [J] a succédé à la société Justine et a créé l'enseigne commerciale « M'Coiff ».
Par acte d'huissier du 18 mai 2016, [H] [J] a donné congé au bailleur pour le 30 novembre 2016 et a fait réaliser un métrage des locaux par le cabinet CCDI, lequel a conclu à une superficie loi Carrez de 55 m2, alors que le bail mentionnait une une superficie de 85 m2.
Souhaitant récupérer la part des taxes foncières calculées sur une base qu'elle estimait erronée et au motif qu'aucune solution amiable n'avait pu aboutir, par assignation du 30 août 2017, [H] [J] a saisi le tribunal d'instance de Sète, lequel, par jugement du 7 février 2018, s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Montpellier.
Le jugement rendu le 12 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déboute [H] [J] de l'ensemble de ses demandes ;
Faisant droit à la demande reconventionnelle de la société Tevesy,
Condamne [H] [J] à payer à la société Tevesy la somme de 804,15 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Déboute la société Tevesy du surplus de ses demandes ;
Condamne [H] [J] à payer à la société Tevesy la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [H] [J] aux dépens de l'instance et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Le premier juge a considéré que s'il n'était pas contesté que la superficie du local commercial donné à bail n'était pas de 85 m2, comme mentionnée dans le bail, pour autant, le métrage effectué par le cabinet CCDI, concluant à une superficie de 55 m2, ne pouvait être opposé à la société Tevesy dès lors qu'il n'avait pas été établi contradictoirement, pour retenir en définitive la superficie telle que figurant dans les documents cadastraux et fiscaux versés au débat, soit 58 m2.
Sur la demande de remboursement au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), le premier juge a estimé que [H] [J] ne pouvait utilement soutenir que le local pris à bail en était exonéré alors que c'était celui loué par la mairie qui l'était et que ce n'est qu'à la suite d'une inversion de la référence cadastrale du local qu'une TEOM correspondant à la valeur locative du local loué par la mairie lui avait été réclamée.
Il a ainsi retenu que la TEOM était bien due par [H] [J] mais afférente au local dont elle était locataire, en fonction de sa valeur locative, et a constaté que le bailleur avait fait rectifier l'imposition, ce qui avait donné lieu à des dégrèvements.
A partir du décompte de la TEOM due par [H] [J] pour la période du 1er janvier 2012 au 30 novembre 2016, prenant en compte les dégrèvements obtenus de l'administration fiscale et la valeur locative du local effectivement pris à bail et non la valeur locative du local loué par la mairie, le premier juge a relevé qu'il était opéré, pour chaque année, un calcul au prorata de la valeur locative, selon la formule suivante : TEOM due par [H] [J] = TEOM payée pour l'immeuble x valeur locative local donné à bail / valeur locative de l'immeuble entier.
Par ailleurs, le premier juge a relevé qu'il était justifié de toutes les données chiffrées, par la production des avis d'imposition, avis de dégrèvement et fiches de rôles de taxes foncières, qu'ainsi, la TEOM due par [H] [J] sur la période du 1er janvier 2012 au 30 novembre 2016 s'établissait à 1 492,10 euros.
Sur la demande de remboursement au titre des taxes foncières, le tribunal, en considération d'une superficie du local de 58 m2, a retenu les calculs de la société Tevesy concluant à un total de taxes foncières dues par [H] [J] sur la période 2012-2016, de 2 758,39 euros, tenant compte des dégrèvements.
Sur la demande de remboursement au titre du dépôt de garantie, le premier juge a retenu que la preuve n'était nullement rapportée par [H] [J] qu'un dépôt de garantie d'un montant de 1 521,49 euros avait été versé par le précédent locataire, la société Justine, et que l'extrait de cession de bail versé aux débats ne saurait valoir preuve suffisante de ce paiement, que toutefois, la société Tevesy reconnaissait avoir reçu la somme de 86,86 euros au titre de l'indexation ultérieure du dépôt de garantie, pour la période non prescrite.
Sur le décompte des sommes à devoir, le premier juge a relevé que la société Tevesy reconnaissait avoir reçu depuis 2012 la somme totale de 1 603,58 euros au titre de la TEOM, que si [H] [J] soutenait avoir versé la somme totale de 4 445,90 euros au titre de la taxe foncière, elle n'en justifiait toutefois pas et cette somme pouvait être retenue à hauteur de 1 755,90 euros, reconnue par la bailleresse, de sorte qu'en considération des sommes dues par [H] [J], soit 4 250,49 euros, et des sommes payées par elle, soit 3 359,48 euros, elle restait à devoir à la société Tevesy la somme de 804,15 euros, sans que ne soient appliqués les intérêts de retard au taux contractuel de 10 %, en l'état d'imprécisions dans la rédaction du bail en litige.
[H] [J] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 7 janvier 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mars 2023.
Les dernières écritures pour [H] [J] ont été déposées le 16 novembre 2021.
Les dernières écritures pour la société Tevesy ont été déposées le 5 juillet 2021.
Le dispositif des écritures pour [H] [J] énonce, en ses seules prétentions :
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;
Au principal,
Condamner la société Tevesy au paiement de la somme de 1 603,58 euros au titre de remboursement de l'indu relatif aux taxes d'ordures ménagères ;
Condamner la société Tevesy au paiement de la somme de 3 605,03 euros au titre de remboursement de l'indu relatif aux taxes foncières et au titre de la caution ;
Assortir ces sommes de l'intérêt au taux légal depuis le 29 novembre 2016, date à laquelle l'erreur a été signalée à la société Tevesy ;
Au subsidiaire,
Condamner la société Tevesy au paiement de la somme de 3 605,03 euros au titre de remboursement de l'indu relatif aux taxes foncières et au titre de la caution ;
Condamner la société Tevesy, après compensation, à payer à [H] [J] la somme de 2 003,03 euros au titre du trop-versé ;
Assortir ces sommes de l'intérêt au taux légal depuis le 29 novembre 2016, date à laquelle l'erreur a été signalée à la société Tevesy ;
En tout état de cause,
Débouter la société Tevesy de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société Tevesy à payer à [H] [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi caractérisée ;
Condamner la société Tevesy à payer à [H] [J] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Tevesy aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Thibault Gandillon, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur la superficie du local pris à bail, [H] [J] conteste celle retenue par le tribunal et demande à la cour de retenir celle de 55 m2, telle que résultant du cabinet CCDI, peu important que le métrage n'ait pas été fait de façon contradictoire.
Sur la TEOM, elle soutient que le local pris à bail en est exonéré, ce que la société Tevesy, dont elle souligne la mauvaise foi et ses développements farfelus, reconnaîtrait dans ses écritures. [H] [J] ajoute qu'en aucune façon, un bailleur ne peut répercuter à son ex-locataire une soi-disant erreur de nature fiscale liée à sa propriété.
Sur le remboursement des taxes foncières, [H] [J], de la même façon, estime farfelus les calculs de la société Tevesy et soumet à la cour des calculs tenant compte d'une superficie de 55 m2, pour conclure à un montant total de taxes foncières dues, de 2012 à 2016, de 2 577,79 euros, pour un règlement total de 4 445,90 euros sur la même période, soit une différence de 1 868,11 euros en sa faveur, dont elle demande le remboursement.
Sur le remboursement de la caution, [H] [J] soutient avoir versé la somme totale de 1 736,92 euros, estime les dénégation de la bailleresse incompréhensibles et en demande le remboursement.
Le dispositif des écritures pour la société Tevesy énonce, en ses seules prétentions :
Confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a débouté la société Tevesy du surplus de ses demandes ;
Statuant à nouveau,
Condamner [H] [J] à payer à la société Tevesy la somme de 1 272,24 euros, outre intérêts au taux contractuel de 10 % sur les sommes restant dues, à parfaire jusque complet paiement ;
Condamner à ce titre [H] [J] à payer à la société Tevesy une somme de 1 039,54 euros due à ce titre, arrêtée au mois de juin 2021, à parfaire jusqu'au complet paiement ;
A titre subsidiaire,
Condamner [H] [J] à payer à la société Tevesy une somme totale de 804,15 euros, outre intérêts au taux contractuel de 10 % sur les sommes restant dues, à parfaire jusqu'au complet paiement ;
Condamner [H] [J] à payer à la société Tevesy une somme de 1 013,96 euros, due à ce titre à ce jour arrêtés au mois de juin 2021 à parfaire jusqu'au complet paiement ;
A titre plus subsidiaire,
Condamner [H] [J] à payer à la société Tevesy une somme totale de 584,09 euros, outre intérêts au taux contractuel de 10 % sur les sommes restant dues, à parfaire jusqu'au complet paiement ;
Condamner [H] [J] à payer à la société Tevesy une somme de 1 013,96 euros, due à ce titre à ce jour arrêtés au mois de juin 2021 à parfaire jusqu'au complet paiement ;
En toute hypothèse,
Rejeter toutes demandes contraires ou plus amples ;
Rejeter notamment la demande de remboursement de la caution ;
Condamner [H] [J] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour l'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la TEOM, la société Tevesy indique qu'il est erroné de dire qu'elle est de mauvaise foi et reconnaît que c'est effectivement [H] [J] qui lui a permis de constater une erreur dans son calcul, d'une inversion entre ses deux locataires.
Elle poursuit en indiquant qu'elle a immédiatement repris les calculs au titre de cette taxe, a régularisé la situation auprès de [H] [J], qui refuse toutefois de payer la TEOM au motif que le local pris à bail en serait exonéré, ce dont elle ne rapporte aucunement la preuve.
Sur le montant, la société Tevesy verse un courrier du contrôleur principal des impôts, qui indique que le montant total de la TEOM sur la période n'est pas de 1 492,10 euros mais de 1 926 euros.
Sur la taxe foncière, la société Tevesy soutient qu'elle n'est pas de mauvaise foi et que [H] [J], malgré les mentions du bail, ne s'est jamais acquittée de la quote-part de taxe foncière.
Elle demande que soit retenue la superficie de 58 m2, telle que mentionnée par l'administration fiscale, et fait état d'un calcul détaillé sur la période en litige, de 2012 à 2016.
La société Tevesy demande enfin l'application du taux conventionnel de 10 %.
MOTIFS
1. Sur la superficie du local en litige
Le premier juge a dit que le métrage effectué par le cabinet CCDI, concluant à une superficie de 55 m2, ne pouvait être opposé à la société Tevesy dès lors qu'il n'avait pas été établi contradictoirement, pour retenir en définitive la superficie telle que figurant dans les documents cadastraux et fiscaux versés au débat, soit 58 m2.
En cause d'appel, [H] [J] demande toutefois à la cour de retenir cette superficie de 55 m2 au motif que le mesurage qu'elle produit, du cabinet CCDI, correspond à une réalité physique et que, par ailleurs, la société Tevesy ne produit aucun mesurage démontrant que les locaux ne seraient pas d'une telle superficie, de 55 m2.
Or, la bailleresse a bien versé au débat des documents de l'administration fiscale, faisant état d'une superficie de 58 m2.
Il appartenait donc à [H] [J] d'apporter une critique utile au motif du premier juge qui a retenu cette superficie de 58 m2, autrement que par le métrage effectué par le cabinet CCDI puisqu'il n'a pas été établi au contradictoire des parties, ce qu'elle ne fait pas.
En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a retenu une superficie de 58 m2.
2. Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Le premier juge a dit que [H] [J] ne pouvait utilement soutenir que le local qu'elle louait à la société Tevesy était exonéré de taxe d'enlèvement des ordures ménagères alors que c'était le local loué par la mairie qui l'était et que ce n'était qu'à la suite d'une inversion sur la référence du local qu'une TEOM correspondant à la valeur locative du local loué par la mairie lui avait été réclamée. Le premier juge a ajouté que la TEOM due par [H] [J] était bien celle afférente au local dont elle était locataire, en fonction de la valeur locative de celui-ci, précision apportée que la bailleresse avait fait rectifier l'imposition, ce qui avait donné lieu à des dégrèvements.
En cause d'appel, [H] [J] se limite pour l'essentiel à souligner la mauvaise foi de la société Tevesy au motif qu'elle ne communiquerait pas sur les dégrèvements de taxe foncière obtenus.
Or, ce faisant, elle n'apporte aucune critique argumentée des motifs du premier juge, étant rappelé que l'appel n'est pas général, ni l'effet dévolutif absolu, et tend non pas à une seconde instance mais à la critique argumentée en fait et en droit des motifs retenus par les premiers juges, celui-ci ayant justement retenu au cas d'espèce que la bailleresse produisait pour sa part un décompte de la TEOM due par [H] [J] pour la période du 1er janvier 2012 au 30 novembre 2016, prenant en compte les dégrèvements obtenus de l'administration fiscale et la valeur locative du local effectivement loué par elle, qu'il était opéré pour chaque année un calcul au prorata de la valeur locative du local donné à bail, la cour relevant à ce titre qu'il est justifié de toutes les données chiffrées par la production des avis d'imposition, les fiches de rôle de taxes foncières mais aussi les avis de dégrèvement.
Sur le montant de la TEOM pour la période du 1er janvier 2012 au 30 novembre 2016, la société Tevesy verse au débat un courrier du contrôleur principal des impôts du 1er septembre 2020, qui fait apparaître que le montant total n'est pas de 1492,10 euros mais de 1 926 euros, que la bailleresse sollicite à titre reconventionnel.
En l'absence de toute contestation de [H] [J], il sera fait droit à cette demande.
3. Sur la taxe foncière
[H] [J] indique avoir fait un nouveau calcul de la taxe foncière sur la période en litige, avec une superficie du local de 55 m2, et considère au final qu'elle a droit à un remboursement de 1 868,11 euros.
Or, comme il a été dit précédemment, le seul fait d'affirmer que c'est cette superficie qui devrait être prise en compte, sur la base d'un mesurage non contradictoire, est insuffisant déconsidérer la superficie telle que retenue par l'administration fiscale, de 58 m2.
Cette prétention sera en conséquence écartée et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu que le total des taxes foncières dues par [H] [J], sur la période du 1er janvier 2012 au 30 novembre 2016, est de 2 758,39 euros, tenant compte des dégrèvements, pièces à l'appui.
4. Sur le remboursement de la caution
Le seul fait d'affirmer qu'un montant total de 1 736,92 euros aurait été versé au titre de la caution et qu'il appartiendrait à la bailleresse de démontrer qu'elle l'aurait reversé à [H] [J] est insuffisant à apporter une critique utile aux motifs du premier juge, qui a retenu qu'elle n'en faisait nullement la preuve.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce que le tribunal a dit qu'une somme de 86,86 euros, que la société Tevesy reconnaissait avoir reçu, devait être portée à son crédit à ce titre.
5. Sur le décompte des sommes à devoir par [H] [J]
En cause d'appel, la société Tevesy ne conteste pas avoir reçu de [H] [J] la somme de 1 603,58 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
S'agissant de la taxe foncière, [H] [J], comme en première instance, soutient avoir versé la somme totale de 4 445,90 euros mais elle renvoie toujours à ses pièces n° 13 à 17, dont le premier juge a dit qu'elles consistaient en des courriers rédigés par elle, qui ne sauraient en conséquence faire preuve. En l'absence de tout élément nouveau produit en cause d'appel, le montant de 1 755,90 euros retenu par le tribunal sera confirmé.
Il en résulte que [H] [J] a versé la somme totale de 3 359,48 euros.
S'agissant des sommes à devoir par [H] [J], il est retenu la somme de 1 926 euros au titre de la TEOM et de 2 758,39 euros au titre des taxes foncières, soit la somme totale de 4 684,39 euros.
[H] [J] se trouve ainsi débitrice de la somme de 4 684,39 euros - (3 359,48 euros + 86,86 euros au titre de la caution) = 4 684,39 euros - 3 446,34 euros = 1 238,05 euros.
Le jugement dont appel sera infirmé sur le quantum afin de prendre en compte cette nouvelle somme.
6. Sur l'intérêt de retard au taux contractuel de 10 %
Le tribunal a rejeté la demande de la société Tevesy au motif qu'elle ne justifiait pas du point de départ des intérêts de retard, notamment des dates précises prises en compte, année par année, au regard des « délais requis » auxquels faisait référence la disposition contractuelle.
En cause d'appel, pour chaque année, en considération des sommes à devoir et des sommes payées par [H] [J], au terme de calculs précis, la société Tevesy justifie du calcul de l'intérêt de retard au taux contractuel de 10 %, suivant les termes de la disposition contractuelle, pour la somme totale de 1 039,54 euros sur la période de 2012 à 2016, que [H] [J] ne critique pas utilement et qui n'apparaît pas disproportionné et excessif, comme soutenu, de sorte qu'elle sera condamnée à payer cette somme à la société Tevesy.
7. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[H] [J] sera condamnée aux dépens de l'appel.
[H] [J], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à la société Tevesy la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 12 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf sur la somme que [H] [J] a été condamnée à payer à la société Tevesy et en ce que cette dernière a été déboutée de sa demande en paiement de l'intérêt de retard au taux contractuel de 10 % ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE [H] [J] à payer à la société Tevesy la somme de 1 238,05 euros ;
CONDAMNE [H] [J] à payer à la société Tevesy la somme de 1 039,54 euros au titre de l'intérêt de retard au taux contractuel de 10 % ;
CONDAMNE [H] [J] à payer à la société Tevesy la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [H] [J] aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
