Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 18 AVRIL 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/06923 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OLZB
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 20 SEPTEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG
APPELANTE :
Syndic. de copropriété LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA RESIDENCE DU GOLF et pour elle son syndic en exercice la SARL CABALL IMMOBILIER inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le n°511 226 227, ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Valérie BOSC-BERTOU de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur [E] [D]
né le 03 Décembre 1959 à [Localité 3] (Irlande)
de nationalité Irlandaise
CO KILKENNY COPPENAGH- D'UNGARVAN
IRLANDE
signification de la déclaration d'appel le 5 décembre 2023 à l'étranger
Madame [B] [K] ÉPOUSE [D] épouse [D]
née le 08 Septembre 1958 à [Localité 1] (Irlande)
de nationalité Irlandaise
[Adresse 2]
IRLANDE
Représentée par Me Justin BERNARD de la SELARL PORTAILL - BERNARD, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 20 Février 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- par défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Les époux [D] sont copropriétaires d'un appartement et d'un parking au sein de la résidence du Golf, située à [Localité 6] (66).
Le 16 juin 2005, un bail commercial a été signé entre les propriétaires et la société Resitel, aux termes duquel les propriétaires se sont engagés à laisser ladite société louer l'appartement.
Le 3 janvier 2017, le syndic de la copropriété a mis en demeure les époux [D] de s'acquitter des charges impayées.
Le 18 septembre 2017, le syndicat a fait délivrer une assignation aux époux [D] en paiement de charges de copropriété, à hauteur de 3 692 euros, arrêtées au 18 avril 2019, avec intérêts, 550,30 euros au titre des frais rendus nécessaires et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le 4 juin 2019, les époux [D] ont mis en cause la société Resitel, laquelle n'a pas comparu, afin d'obtenir qu'elle soit condamnée à les relever et garantir.
Le jugement rendu le 20 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
Condamne solidairement [E] [D] et [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 917,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 avril 2019 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à [E] [D] et [B] [K] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Met hors de cause la société Résitel ;
Laisse les dépens à la charge du syndicat demandeur.
Le jugement expose que le syndicat des copropriétaires apporte la preuve de sa créance à hauteur de 917,72 euros, une fois déduits les frais d'exécution antérieurs au titre et le solde antérieur au 1er mai 2012, non justifié. Le syndicat ne justifie d'aucune somme au titre des frais rendus nécessaires.
Le jugement expose que les époux [D] ne peuvent pas se prévaloir des stipulations d'un bail commercial consenti à la société Résitel prévoyant que les charges de copropriété leur incombent même si la société mise en cause est autorisée à les payer pour leur compte en les imputant sur les loyers.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 octobre 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 février 2023.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 16 février 2023.
Les dernières écritures pour [B] [K] ont été déposées le 22 août 2020.
La déclaration d'appel n'a pas été signifiée à la personne de [E] [D], qui n'a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera rendu par défaut.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées ;
Infirmer le jugement rendu le 20 septembre 2019, sauf en ce qu'il a considéré que le contrat liant la société Resitel et les intimés n'était aucunement opposable au syndicat concluant ;
Condamner solidairement les intimés à payer au syndicat des copropriétaires et lui son syndic en exercice aux sommes de 2 416,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 février 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure avant poursuite judiciaire du 3 janvier 2017, 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et 2 000 euros pour les frais d'appel, outre aux entiers dépens ;
Subsidiairement, condamner [E] [D] seul à payer au syndicat des copropriétaires et pour lui son syndic en exercice la somme de 2 416,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 février 2023 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure avant poursuite judiciaire du 3 janvier 2017 et condamner solidairement les intimés à payer au syndicat et pour lui son syndic en exercice 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et 2 000 euros pour les frais d'appel outre les entiers dépens ;
Débouter [B] [K] de l'intégralité de ses moyens, fins et prétentions.
Le syndicat des copropriétaires explique que plusieurs lots de la résidence sont à usage de tourisme et sont soumis à un contrat de location avec la société Resitel sans que ce contrat n'interfère sur le principe que chaque copropriétaire de la résidence doit s'acquitter de l'intégralité des charges générées par son lot, quand bien même les règlements sont parfois effectués par le biais de la société Resitel. Le bail commercial consenti entre les copropriétaires et cette société n'est pas opposable à un tiers. En tout état de cause, les consorts [D] recevaient un décompte des charges précisant le montant des appels de fonds et des paiements perçus. Ils étaient donc parfaitement informés des sommes qu'ils restaient devoir à la fin de chaque exercice. Ils ont d'ailleurs procédé au règlement de 3 000 euros à ce titre le 6 juin 2015.
Le syndicat des copropriétaires ajoute que les consorts [D] persistent dans leur comportement puisqu'à l'heure actuelle, ils sont toujours débiteurs de la copropriété. Le décompte arrêté au 27 juillet 2021 montre une aggravation substantielle, faisant apparaître un solde débiteur de 8 846,45 euros. L'intimée ne peut, selon le syndic, prétendre qu'elle ne comprenait pas le fonctionnement ou le décompte alors même que la procédure était déjà en cours, ce qui l'informait nécessairement de sa dette.
Le syndicat soutient que les comptes ont toujours été approuvés et justifiés. Ainsi, le montant des charges n'est pas en débat puisque les consorts [D] n'ont émis aucune contestation à cet égard ainsi que sur la régularité des assemblées générales. Aujourd'hui, [B] [K] sollicite une confirmation du jugement alors qu'elle sollicitait au départ le débouté des demandes du syndicat. Le syndic précise qu'il a succédé à LSI, ce qui justifie que son décompte indique « report à nouveau », mention correspondant à l'arriéré de charges dues au jour de la transmission du mandat. En tout état de cause, les procès-verbaux ont été transmis et non contestés. C'est donc à tort, et en outre sans le motiver, que le premier juge a déduit de la créance du syndicat le solde préexistant au 1er mai 2012. Le syndicat ajoute que les intimés se sont acquittés de la somme de 3 000 euros le 1er mai 2015 pour épurer des charges plus anciennes, ce qui semble démontrer leur absence de contestation des charges dues à cette date.
Le syndicat précise qu'aujourd'hui les consorts [D] sont en instance de divorce et que [E] [D] a indiqué être attributaire du bien. Il aurait ainsi procédé à plusieurs versements portant le solde débiteur à la somme de 1 381,83 euros. Ces versements consistent en une reconnaissance du bien fondé et de la légitimité de la dette.
Le syndicat ajoute que les décomptes démontrent que les frais de relance s'élèvent à la somme de 584,18 euros et les frais d'huissier, comprenant mise en demeure, rédaction d'assignation et les actes de signification avec traduction à l'étranger, pour la somme de 1 152,10 euros, outre les frais engagés en appel. Cette facturation correspond exactement à ce qui est prévu dans le contrat de syndic. [E] [D] s'est d'ailleurs acquitté de cette somme et demeure uniquement redevable des derniers appels de fonds qu'il s'est engagé à régulariser, ainsi que des charges courantes et votées après juin 2022. Le syndicat rappelle que dès lors que les charges de copropriété continuent à courir, la créance sollicitée par le syndic peut être actualisée jusqu'au jour de l'audience.
Le dispositif des écritures pour [B] [K] énonce :
Voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
[B] [K] soutient que le syndicat n'apporte pas d'explications sur certains éléments du relevé de compte qu'il produit notamment un report de solde à nouveau LSI pour 1 750,38 euros au 1er mai 2012, sans explication, et une « éch. Appel LSI reconstitué » pour 1 164,84 euros, sans explication. En outre, elle affirme que le décompte fait état de frais qui ne sont pas imputables au copropriétaire, c'est-à-dire les frais qui constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété, soit des frais de relance, de mise en demeure, de mise au contentieux ou les frais d'huissier de justice hors contentieux.
[B] [K] ajoute que la somme réclamée parait très conséquente alors même que cette résidence de vacances est gérée par Resitel, qui a à sa charge les charges de copropriété au terme des baux commerciaux.
MOTIFS
1. Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires
Au moyen des nombreuses pièces versées au débat, de son argumentation circonstanciée et du décompte détaillé, le syndicat des copropriétaires justifie sans aucune contestation de la somme de 2 416,89 euros dont sont encore débiteurs les époux [D] au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 février 2023.
Le jugement dont appel sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné solidairement [E] [D] et [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 917,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 avril 2019.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[E] [D] et [B] [K] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l'instance.
[E] [D] et [B] [K] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 20 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Perpignan, en ce qu'il a :
condamné solidairement [E] [D] et [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 917,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 avril 2019,
condamné le syndicat des copropriétaires à payer à [E] [D] et [B] [K] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
laissé les dépens à la charge du syndicat demandeur ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE solidairement [E] [D] et [B] [K] à payer au [Adresse 7] la somme de 2 416,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 février 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure avant poursuites judiciaires du 3 janvier 2017 ;
CONDAMNE solidairement [E] [D] et [B] [K] à payer au [Adresse 7] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en première instance et en appel ;
CONDAMNE solidairement [E] [D] et [B] [K] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le président,
