Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 AVRIL 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00899 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O3X3
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 18 JANVIER 2021
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 20-001398
APPELANTE :
Madame [W] [G]
née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Jessica MUNOT de la SCP ALBEROLA/MUNOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002836 du 24/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assistée de Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [X] [E]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 06 Février 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 22 janvier 2019, [X] [E] a consenti à [W] [G] un bail d'habitation avec prise d'effet le 24 janvier 2019, sur un studio situé à Carnon, pour une durée d'un an, moyennant un loyer mensuel de 490 euros, charges comprises.
Le 27 août 2020, [X] [E] a notifié un congé pour vente à sa locataire, avec effet au 24 janvier 2021.
Le 22 septembre 2020, [W] [G] a fait assigner [X] [E] afin d'obtenir la nullité du congé pour vente pour non respect des mentions requises, outre le fait que le bail n'invoquait pas la vente comme motif de congé et qu'aucun acte n'était intervenu avant le 24 janvier 2021, terme prévu du bail.
[X] [E] a affirmé que la locataire aurait fait part de son intention de partir et, qu'en tout état de cause, le 5 octobre 2020, elle avait signé une promesse de vente qui assurait le maintien dans les lieux de la locataire, libre de rester ou de partir, ce dont la locataire aurait été avertie le 21 septembre 2020.
Le 12 septembre 2020, [W] [G] a informé la propriétaire de son départ pour le 31 janvier 2021.
Le 30 octobre 2020 [W] [G] a quitté les lieux.
Le jugement rendu le 18 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Valide le congé délivré le 27 août 2020 à [W] [G] par [X] [E] sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de reprise par elle-même pour vente ;
Condamne [W] [G] à payer 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à [X] [E] ;
Condamne [W] [G] aux dépens.
Le jugement expose que le congé délivré est valable puisqu'il respecte les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Il constate que la promesse de vente établie devant notaire est versée aux débats et que celle-ci indique que le bail en cours sera repris par le bénéficiaire, ce dont la locataire a été informée. La locataire a également indiqué à la propriétaire son départ pour le 31 janvier 2021, ce qui rend l'action sans objet.
[W] [G] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 février 2021.
Le 30 novembre 2021, la requête de [X] [E] sollicitant de déclarer l'appel irrecevable faute d'intérêt et à agir et, subsidiairement, de prononcer la radiation de l'affaire faute d'exécution, a été rejetée.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 février 2023.
Les dernières écritures pour [W] [G] ont été déposées le 16 décembre 2021.
Les dernières écritures pour [X] [E] ont été déposées le 15 mars 2022.
Le dispositif des écritures pour [W] [G] énonce :
Infirmer la décision déférée ;
Débouter [X] [E] de son appel incident ;
Condamner [X] [E] aux entiers dépens outre à payer à [W] [G] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
[W] [G] fait valoir que le tribunal vise l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 25-8 relatif aux baux meublés alors même que le bail litigieux n'est pas un bail meublé. Elle ajoute que l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail peut prévoir une durée de moins de trois lorsqu'un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales mais que le bail ici ne mentionne ni les raisons ni l'événement justifiant la durée d'un an du bail. Selon elle, la durée de ce bail est donc automatiquement de trois ans, à plus forte raison car aucun acte n'est intervenu avant le terme prévu au contrat. En conséquence, le congé aurait dû être délivré avant le 24 juillet 2021.
[W] [G] ajoute que le congé délivré ne comporte aucune des mentions prévues à l'article 15 de la loi de 1989. Elle soutient que le premier juge a visé le premier alinéa de ce texte sans répondre aux arguments sur les conséquences du non respect du paragraphe II. Elle ajoute que le tribunal mentionne un préavis de six mois tout en retenant que le délai de trois mois visé à l'article 25-8 a été respecté par la bailleresse.
[W] [G] conteste avoir signifié son souhait de quitter les lieux. Elle précise qu'elle a fait part à la bailleresse du dysfonctionnement de la chaudière et que cette dernière a consenti une baisse de loyer à ce titre. Elle soutient qu'elle n'a jamais fait part de sa volonté de quitter les lieux. Elle prétend ne jamais avoir signé le document de l'agence en charge de la gestion locative aux termes duquel elle confirme son départ pour le 31 janvier 2021.
[W] [G] soutient que la promesse de vente est postérieure à l'assignation et, qu'en tout état de cause, il ne s'agit pas d'un acte définitif de vente, son contenu pouvant être modifié sans qu'elle le sache, ce qui ne garantit pas sa situation. Elle était donc fondée à engager cette action.
Elle soutient qu'elle a bien un intérêt à agir puisqu'elle a été condamnée à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens alors qu'elle conteste la validité du congé délivré et la motivation du tribunal.
[W] [G] avance que [X] [E] admet la nullité du congé puisqu'elle précise dans ses conclusions avoir délivré un congé selon les modalités d'un bail meublé alors que le bail litigieux est un bail non meublé. Elle fait valoir que la bailleresse n'aurait eu aucun intérêt à lui écrire le 21 septembre 2020 pour l'informer que la vente devrait intervenir avec maintien du bail si elle s'était en effet engagée à déménager.
Elle ajoute qu'elle n'a jamais réclamé la moindre somme devant la cour alors même que [X] [E] réclame 3 000 euros pour procédure abusive sans justifier d'un quelconque préjudice. La promesse de vente n'est pas une garantie suffisante pour la locataire tant que le congé n'a pas été annulé.
Le dispositif des écritures pour [X] [E] énonce :
Confirmer le jugement du 18 janvier 2021 ;
Débouter [W] [G] de ses demandes, fins et conclusions faute d'intérêt à agir ;
Constater la validité du congé délivré ;
Débouter [W] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Subsidiairement, débouter [W] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions faute de démontrer un grief ;
Condamner [W] [G] à verser à [X] [E] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Débouter [W] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner [W] [G] à verser à [X] [E] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A titre liminaire, [X] [E] soutient que [W] [G] ne présente pas d'intérêt à agir. Elle fait valoir un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 11 avril 2016, qui a retenu que la restitution des locaux faisant l'objet du congé contesté faisait obstacle à l'existence d'un intérêt à agir en nullité du congé. Elle précise que le conseiller de la mise en état a apprécié l'intérêt de [W] [G] à interjeter appel et non son intérêt à agir en annulation du congé. [X] [E] rappelle que cet intérêt s'apprécie à la date de l'introduction de l'instance, soit le 22 septembre 2020. A cette date, la locataire avait déjà indiqué par courrier son intention de quitter le logement et avait été informée de sa possibilité de rester dans le logement. En outre, elle a quitté les lieux en octobre 2020.
[X] [E] soutient que le congé délivré est valide. Elle avance que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 permet de vendre le logement en cours de bail, sans que le locataire ne bénéficie d'un droit de préemption dans l'hypothèse où le titre locatif n'est pas remis en cause. [X] [E] fait valoir qu'elle a délivré un congé selon les modalités d'un bail d'habitation meublé, ce qui s'explique par le fait que le bien était anciennement loué en location meublée. En tout état de cause, l'intitulé du congé n'a pas d'incidence sur sa régularité puisqu'elle a décidé de vendre le bien occupé. Elle a en outre informé la locataire que la vente se ferait avec reprise du bail actuel. Il n'y avait donc pas lieu de reproduire sur le congé les 5 premiers alinéas de l'article 15 II, qui concerne l'exercice du droit de préemption.
[X] [E] ajoute qu'il est difficile de comprendre pourquoi [W] [G] tente d'obtenir la nullité du congé pour défaut de respect du préavis alors qu'elle pouvait se maintenir dans les lieux. Elle avait en outre manifesté son intention de quitter les lieux pour le 31 janvier 2021 au plus tard dans un courrier du 18 septembre 2020 qui peut s'apparenter en délivrance d'un congé. La locataire ne peut donc invoquer aucun préjudice alors qu'elle entendait elle-même quitter les lieux.
Subsidiairement, [X] [E] soutient que [W] [G] ne démontre aucun grief issu des prétendus vices de forme du congé. Selon elle, la jurisprudence admet l'application de l'article 114 du code de procédure civile en matière de nullité du congé. La nullité du congé ne peut donc être prononcée que si les vices de formes litigieux causent un grief au locataire. Ici aucun grief n'est invoqué puisque la vente du logement prévoyait la poursuite du bail, ce dont la locataire avait été informée et, qu'en tout état de cause, la locataire avait prévu de quitter les lieux.
[X] [E] conteste le bien fondé de la procédure initiée par [W] [G] puisqu'elle était informée de la reprise du bail par un acquéreur la veille de la signification de l'assignation. Elle fait valoir la mauvaise foi de la locataire qui a quitté d'elle-même le logement le 30 octobre 2020. Elle conteste les arguments de la locataire sur son absence d'intention de quitter les lieux et soutient qu'elle gère son bien sans gestionnaire locatif.
[X] [E] soutient que l'action de [W] [G] est abusive et sans objet et ce d'autant plus que [W] [G] n'est plus locataire.
MOTIFS
1. Sur l'action en nullité du congé délivré pour vente
[W] [G] poursuit la nullité du congé pour vente délivré par [X] [E].
Or, si elle a bien un intérêt à agir, comme a pu le rappeler le conseiller chargé de la mise en état, et si l'action en nullité du congé pour vente ne devient pas systématiquement sans objet du seul fait de la libération des lieux en cours de procédure, la cour constate toutefois, qu'en l'espèce, [W] [G] ne sollicite pas l'allocation de dommages-intérêts de la part de la bailleresse aux motifs d'un congé qui aurait été délivré de façon abusive, de sorte que la cour n'a rien à juger et ne pourra que confirmer le jugement déféré de ce chef.
2. Sur la demande d'allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive
Outre le fait que [X] [E] échoue à démontrer le caractère abusif de l'action engagée par [W] [G], elle ne justifie pas d'un préjudice qui aurait été en lien de causalité avec le comportement fautif allégué, de sorte qu'elle sera déboutée de cette prétention.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[W] [G] sera condamnée aux dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 18 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
DEBOUTE [X] [E] de ses prétentions indemnitaires ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [W] [G] aux entiers dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
