Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 AVRIL 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00747 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O3PA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 24 DECEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 20/00043
APPELANTE :
E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - HERAULT LOGEMENT L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au RCS de MONTPELLIER sous le n° 273400010 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Véronique NOY de la SCP VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Cesarina FELIZ RODRIGUEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [K] [F]
né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 9]
Chez Mme [F] [J] [Adresse 5]
[Localité 8]/France
Représenté par Me Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005439 du 28/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assisté de Me Marie-Pierre VEDEL-SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [M] [W]
née le [Date naissance 4] 1922 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 7]
signification de la déclaration d'appel le 22 mars 2021 à personne
Ordonnance de clôture du 06 Février 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- réputé Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 13 avril 2018, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, dit Hérault Logement, a donné à bail à compter du 23 avril 2018, à [M] [W] et [K] [F], un logement situé à [Localité 8].
Les locataires ont cessé de payer les loyers à compter de septembre 2018.
Le 17 décembre 2018, [N] [T], préposé du bailleur social, a informé Hérault Logement de ce que les locataires étaient partis et avaient déposé leurs clés dans la boite aux lettres d'un voisin.
Le 6 décembre 2018, le bailleur a mis en demeure les locataires de justifier de l'occupation des lieux.
Le 30 janvier 2019, un procès-verbal de constat d'abandon des lieux a été dressé.
Par ordonnance du 7 février 2019, la résiliation du bail a été prononcée et le bailleur a été autorisé à reprendre les lieux.
Un procès-verbal de constat de reprise des lieux a été établi le 12 avril 2019, duquel il ressort que le logement a été rendu très sale et encombré d'environ 20 m3 de biens meubles.
Le bailleur a mis en demeure [M] [W] et [K] [F] en paiement des sommes dues au titre du manque d'entretien et des réparations locatives non exécutées, outre l'arriéré de loyers et de charges.
Le 12 mars 2020, Hérault Logement a fait assigner [M] [W] et [K] [F] aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes de 5 384,71 euros au titre des travaux de réfection, 927,84 euros au titre de l'arriéré de loyer, 604,98 euros au titre des frais d'huissier relatifs à la reprise des lieux après abandon, outre 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
[M] [W] a opposé la fin de la solidarité entre les anciens locataires le jour où elle a fait un abandon de domicile pour violences conjugales, le 3 décembre 2018. Elle a fait valoir le caractère démesuré de la somme réclamée au titre des réparations locatives, subsidiairement, elle a sollicité des délais de paiement.
[K] [F] a demandé à être mis hors de cause en faisant valoir qu'il aurait quitté les lieux en août 2018. Subsidiairement, il a demandé à ce que les sommes soient ramenées à de plus justes proportions et des délais de paiement.
Le jugement rendu le 24 décembre 2020 par le tribunal judiciaire des contentieux de la protection de Béziers énonce dans son dispositif :
Condamne [M] [W] et [K] [F] à payer à Hérault Logement, la somme totale de 621,35 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre des réparations locatives ;
Rejette la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [M] [W] et [K] [F] aux dépens.
Le jugement expose que [K] [F] n'a pas informé le bailleur de son congé dans le respect des conditions de forme imposées par la loi et le contrat de bail. Il demeure donc tenu de ses obligations locatives jusqu'à la reprise des lieux.
Le jugement retient une dette locative de 927,84 euros en se fondant sur le relevé de compte arrêté à la date du 12 février 2020 et sans tenir compte des frais d'huissier.
Le jugement expose qu'[M] [W] verse aux débats une déclaration de main courante du 3 décembre 2018, aux termes de laquelle elle a indiqué quitter le logement en raison de violences conjugales, ce qui est toutefois insuffisant à la délivrer de la solidarité locative, faute de notification d'une ordonnance de protection ou d'un congé formalisé.
Le jugement constate que l'état des lieux d'entrée mentionne que le logement est à l'état neuf. Il constate que l'état des lieux de sortie mentionne que deux portes sont trouées. Le bailleur démontre que les réparations ont été effectuées pour la somme de 90 euros.
Il convient de déduire des sommes dues, la somme de 396,49 euros correspondant au dépôt de garantie.
Le 25 janvier 2021, un jugement rectificatif a été rendu aux fins de remplacer « le tribunal statuant par jugement (') contradictoire et en dernier ressort » par « le tribunal statuant par jugement (') contradictoire et en premier ressort ».
Hérault Logement a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 5 février 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 février 2023.
Les dernières écritures pour Hérault Logement ont été déposées le 30 avril 2021.
Les dernières écritures pour [K] [F] ont été déposées le 9 août 2021.
[M] [W], qui a été signifiée à personne, n'a pas constitué avocat.
Le présent arrêt rendu sera réputé contradictoire.
Le dispositif des écritures pour Hérault Logement énonce :
Réformer le jugement qui lui est déféré ;
Condamner in solidum [M] [W] et [K] [F] au paiement à Hérault Logement de la somme de 5 384,71 euros au titre du manque d'entretien et des réparations locatives non exécutées, de 927,84 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, de 258,49 euros au titre des frais d'huissier et de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Hérault Logement soutient que le logement a été rendu détérioré, dégradé, très sale et encombré d'affaires personnelles et de détritus, si bien qu'il a été nécessaire de nettoyer toutes les pièces du logement. Les travaux nécessaires se sont élevés à un montant de 5 384,71 euros. Le bailleur verse aux débats des factures émanant de plusieurs sociétés justifiant avoir notamment remplacé les plinthes, enlevé les encombrants, remplacé des prises électriques, des serrures, un volet roulant, peint les murs et les portes et enfin réparé plusieurs éléments de la cuisine et de la salle de bain, à la charge du locataire. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie démontre que la nécessité des travaux résulte d'un défaut d'entretien des locataires. Hérault Logement souligne que l'ensemble de ces travaux représentent plus de 10 000 euros mais que la somme a été ramenée à 5 384,71 euros tenant le fait que certains travaux n'étaient pas à la charge des locataires.
Hérault Logement se prévaut aussi d'un arriéré de loyers et charges pour un montant de 927,84 euros.
Le dispositif des écritures pour [K] [F] énonce :
Débouter l'OPH Hérault Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Confirmer le jugement en date du 24 décembre 2020, en toutes ses dispositions ;
A défaut, prononcer la mise hors de cause de [K] [F], débouter Hérault Logement de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Subsidiairement, ramener les sommes réclamées au titre des réparations locatives à de plus justes proportions, octroyer à [K] [F] le bénéfice des plus larges délais de paiement et ordonner en conséquence la suspension de toutes les procédures d'exécution concernant [K] [F] ;
Condamner Hérault Logement au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
[K] [F] soutient qu'il a quitté le logement en août 2018. Les sommes réclamées par le bailleur étant toutes postérieures à son départ, il ne peut en être tenues. Il soutient que le bailleur ne rapporte pas la preuve que les dégradations dont il est sollicité le remboursement des réparations ont été commises avant son départ. En tout état de cause, la somme réclamée à ce titre est surestimée puisqu'elle remet à neuf un appartement qui ne l'était pas lors de leur entrée dans les lieux. Le constat d'état des lieux de sortie établit uniquement que le logement est sale et imprégné de mauvaise odeurs.
Subsidiairement, [K] [F] conteste le quantum des demandes du bailleur au titre des réparations locatives. Il fait valoir que certaines des réparations n'étaient pas nécessaires. Par exemple, le lavabo a été remplacé alors qu'il était seulement bouché et sale. La facture de la serrurerie est incompréhensible, selon [K] [F].
[K] [F] sollicite des délais de paiement puisqu'il éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s'acquitter immédiatement de sa dette. Il fait valoir qu'il élève seul deux enfants et qu'il est bénéficiaire du RSA. Il soutient qu'il est de bonne foi et qu'il propose un versement mensuel. [K] [F] avance qu'il faut également tenir compte de la situation du créancier et que rien ne vient justifier qu'Habitat Hérault ait un besoin de paiement immédiat puisqu'aucune difficulté financière n'est invoquée par le bailleur.
MOTIFS
1. Sur les réparations locatives
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
Le bailleur ne peut réclamer le paiement de réparations locatives à son locataire qu'en rapportant d'abord la preuve que les dégradations qu'il invoque sont survenues en cours de bail.
En l'espèce, [K] [F] reprend le même moyen que celui soutenu en première instance, de ce qu'ayant quitté les lieux en août 2018, il ne saurait être tenu des sommes réclamées par le bailleur pour des dégradations survenues après son départ.
Or, en ce limitant à la reprise de ce seul moyen, il n'apporte pas de critique utile aux motifs du premier juge qui a justement retenu comme étant constant qu'il n'avait pas informé Hérault Logement de son congé dans le respect des conditions de forme imposées par la loi et le contrat de bail, de sorte qu'il restait tenu de ses obligations contractuelles en tant que locataire, c'est-à-dire du paiement des loyers mais aussi des réparations locatives jusqu'au 7 février 2019, date de l'ordonnance qui a constaté la résiliation du bail du logement abandonné en vue de sa reprise.
Si l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas l'existence de désordres, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ, sauf à démontrer qu'il n'en est pas l'auteur ou à établir un cas de force majeure ou encore à justifier que les désordres sont dus à l'usure normale ou à la vétusté.
En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée, établi au contradictoire des parties le 23 avril 2018, que le logement pris à bail n'était pas en « état neuf » mais pour l'essentiel en « usage normal » avec certaines mentions portées faisant état de revêtements de plafonds neufs dans le hall d'entrée, le couloir-dégagement, la cuisine, et la chambre 1, et de murs neufs dans la cuisine et chambre 1.
Il a été également porté par les parties certaines mentions, dont notamment des trous chevillés rebouchés dans le couloir-dégagement, des frottements sur la porte de la cuisine, un revêtement de sol fissurés dans la salle de bains, le séjour ainsi que dans les trois chambres, des traces sur les murs et les portes du séjour, des chambres 1 et 2, des traces d'écriture sur la porte de la chambre 2 ou encore une tapisserie décollée, derrière le radiateur de la chambre 2.
Dès lors que des dégradations ont été constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être à l'origine.
En l'espèce, Hérault Logement verse au débat un procès-verbal d'huissier, de constat de l'état des lieux de sortie, établi le 12 avril 2019, duquel il ressort que le logement en litige était très sale et rempli d'environ 20 m3 de meubles, outre 5 m3 d'objets divers dans la cave. Les locataires sont donc redevables au bailleur du coût de nettoyage du logement et de retrait de ces meubles.
Au-delà, de l'examen de ce constat et des photos qui y sont jointes, en comparaison de l'état des lieux d'entrée, la cour retient que le mur de la chambre 1 présente des taches de dessins d'enfant, que la tapisserie de la chambre 2 est déchirée, sans que cela puisse être imputé aux locataires puisque cela était mentionné dans l'état des lieux d'entrée, ainsi qu'un interrupteur et une prise électrique tenant par du scotch.
En considération de ces éléments et des factures versées au débat par Hérault Logement, [M] [W] et [K] [F] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1 250 euros pour l'enlèvement des 25 m3 de meubles, 250 euros pour le nettoyage de l'appartement, 400 euros pour la reprise des murs, 60 euros pour la fixation de l'interrupteur et la prise, et 40 euros pour la clé manquante de la boîte aux lettres, soit la somme totale de 2 000 euros au titre des réparations locatives.
2. Sur l'arriéré de loyers et charges
En l'absence de toute critique utile, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné [M] [W] et [K] [F] à payer à Hérault Logement la somme de 927,84 euros à ce titre.
3. Sur la demande de remboursement des frais d'huissier
[M] [W] et [K] [F] seront condamnés à rembourser à Hérault Logement la moitié du coût du constat d'huissier de l'état des lieux de sortie, dûment justifié pour la somme de 193,25 euros, soit la somme de 96,62 euros mis à leur charge.
4. Sur la demande de délais de paiement
Au visa de l'article 1343-5 du code civil, [K] [F] expose qu'il est disposé à s'acquitter de ses dettes mais il sollicite des délais de paiement au motif qu'il est bénéficiaire du RSA et qu'il élève seul deux enfants, sans aucune aide de leur mère. Il verse à l'appui différentes pièces.
Or, ces pièces sont relatives aux années 2017 à 2019, de sorte que la cour n'est pas en mesure d'apprécier la situation actuelle de [K] [F], qui lui permettrait de bénéficier de délais de paiement.
Sa demande sera en conséquence rejetée.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[M] [W] et [K] [F] seront condamnés in solidum aux dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 24 décembre 2020 par le tribunal judiciaire des contentieux de la protection de Béziers, rectifié par jugement du 25 janvier 2021, sauf en ce qu'il a condamné [M] [W] et [K] [F] à payer à Hérault Logement la somme totale de 621,35 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre des réparations locatives ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE in solidum [M] [W] et [K] [F] à payer à Hérault Logement les sommes suivantes :
2 000 euros au titre des réparations locatives,
927,84 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges,
96,62 euros au titre des frais d'état des lieux de sortie ;
DEBOUTE [K] [F] de sa demande de délais de paiement ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE in solidum [M] [W] et [K] [F] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
