Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 AVRIL 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/06169 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OKLX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 JUILLET 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/000208
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 8] agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL STEPHANE THOMAS IMMOBILIER [Localité 4] immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° B 481 210 300 dont le siège social est [Adresse 10] à [Localité 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Kevin GERBAUD (CABINET CHAMPAUZAC), avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 7] est représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LITTORAL [Adresse 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 25 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 FEVRIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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* *
Les résidences [Adresse 8] et [Adresse 9] soumises au statut de la copropriété sont gérés par deux syndicats de copropriétaires distincts.
Un litige s'est élevé sur le règlement des frais d'entretien et de réparation, et sur l'utilisation des parties communes aux deux syndicats.
Par acte d'huissier du 27 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] pour obtenir le paiement de frais d'entretien et de réparation, et d'utilisation d'équipements communs.
Le jugement rendu le 25 juillet 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déclare irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] fondées sur les dispositions de l'article 1240 du Code civil.
Dit n'y avoir lieu en conséquence à statuer sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires [Adresse 9].
Dit n'y avoir lieu à paiement des frais non remboursables.
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux dépens.
Le jugement observe que le syndicat de [Adresse 8] fonde sa prétention sur une clé de répartition des dépenses opérées entre les deux syndicats, alors qu'à la date des stipulations des servitudes éventuelles mentionnées l'ensemble immobilier [Adresse 9] n'existait pas, de sorte que la demande en paiement ne peut pas être fondée sur les dispositions relatives à l'exécution des engagements contractuels.
Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le jugement observe que le remboursement des sommes avancées par le syndicat [Adresse 8] pour l'entretien et au titre de l'utilisation des parties communes étaient remboursées sans contestation jusqu'à une période récente, et retient que la source d'obligation du quasi-contrat dont procède la prétention interdit de rechercher l'indemnisation délictuelle, de sorte que la prétention est irrecevable.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 septembre 2019.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 janvier 2023.
Les dernières conclusions pour le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] ont été déposées le 27 décembre 2021.
Les dernières conclusions pour le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] ont été déposées le 23 janvier 2023.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] énonce en termes de prétentions :
Infirmer le jugement du 25 juillet 2019.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sur le fondement contractuel des règlements de copropriété à verser au syndicat de la résidence [Adresse 8] la somme de 44 489,97 € au titre de sa quote-part sur les frais d'entretien, de réparation, et de l'utilisation des équipements communs, au titre des années 2016 à 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.
À titre subsidiaire, condamner à l'identique sur le fondement contractuel de la servitude consentie par le fonds AB n°[Cadastre 1] (lot 345) propriété de [Adresse 8] au profit du fonds AB n°[Cadastre 3] (lot 320) propriété de [Adresse 9].
À titre très subsidiaire, condamner à l'identique sur le fondement quasi-contractuel de la gestion d'affaires.
À titre infiniment subsidiaire, condamner à l'identique sur le fondement délictuel.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] au paiement de 5000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive, et de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] aux dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat de [Adresse 8] expose que les résidences ont en commun la porte d'entrée principale, l'escalier principal, les coursives, la piscine, que le règlement de copropriété du 12 juillet 1984 pour la première résidence ([Adresse 8]) mentionne une servitude de convention d'entretien éventuel au bénéfice de la future résidence [Adresse 9] pour l'entretien de ces équipements communs, que le règlement de copropriété du 3 juillet 1985 pour la seconde résidence ([Adresse 9]) confirme la servitude en précisant que les frais communs seront supportés pour un tiers par [Adresse 8], pour deux tiers par [Adresse 9], que toutes ces parties communes sont sur l'assiette de la résidence de [Adresse 8].
Il expose que pendant près de 30 ans le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a procédé spontanément au règlement des frais avancés qui lui était refacturés pour deux tiers des sommes, que les dépenses étaient validées par les assemblées générales des deux copropriétés, que pour la première fois en 2014 le syndic de [Adresse 8] a été contraint de réclamer le remboursement de la quote-part de [Adresse 9] sur une contestation de frais annexes, puis en 2015 sur le grief d'un manque de concertation entre les deux syndicats, que depuis 2016 [Adresse 9] multiplie les points de contestations, qu'une assemblée générale de [Adresse 9] du 8 juin 2018 a modifié à son avantage la clause du règlement de copropriété sur la proportion de prise en charge des frais des équipements communs.
Il soutient qu'il faut rechercher la commune intention des parties dans l'ensemble contractuel constitué par les deux règlements de copropriété qui concourent à la réalisation d'une même opération, dans l'espèce le règlement des frais communs d'équipements à la charge de deux tiers pour [Adresse 9], expressément reconnue dans les termes du règlement de copropriété de [Adresse 9].
Il soutient que la stipulation dans les deux règlements « les syndics des deux copropriétés décideront ensemble des questions relatives à ces services ; la modification de ces équipements ne pourra être décidée qu'avec l'accord des deux copropriétés ; les décisions seront prises à l'unanimité d'un conseil composé de trois membres par copropriété ; » n'autorisait pas [Adresse 9] à modifier seul les stipulations de son règlement de copropriété.
À titre subsidiaire, il soutient sa prétention au titre de l'obligation d'entretien du fonds dominant de la servitude d'usage, ou bien au titre de l'existence d'un quasi-contrat de gestion d'affaires, ou bien au titre du manquement contractuel délictuel.
La résistance abusive du syndicat de [Adresse 9] au paiement de son obligation contractuelle, contraire à la pratique constante de 30 années antérieures conforme aux stipulations des deux règlements de copropriété, fonde la demande de dommages-intérêts.
Le syndicat de [Adresse 8] expose dans ses écritures les modalités de calcul de la demande de remboursement au titre des années 2014 à 2021, et soutient que la réactualisation de ses prétentions est l'accessoire et le complément nécessaire des demandes en première instance.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] énonce en termes de prétentions :
Confirmer le jugement rendu le 25 juillet 2019.
Prononcer l'irrecevabilité de la demande en paiement au titre des années 2016 et 2021 et à des dommages-intérêts, comme demandes nouvelles.
À titre subsidiaire, prononcer l'irrecevabilité sur le fondement contractuel, sur le fondement de la servitude, sur le fondement de la gestion d'affaires, sur le fondement délictuel.
Condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] à payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat de [Adresse 9] soutient que la cour ne peut connaître que des chefs de jugement mentionnés dans la déclaration d'appel qui ne vise que l'irrecevabilité des demandes de condamnation au paiement de 8874,25 € arrêtés au 31 décembre 2017.
Il soutient à titre subsidiaire l'irrecevabilité sur un fondement d'ensemble contractuel constitué par de règlement de copropriété distincts portant sur deux ensembles immobiliers distincts. Il expose que l'ensemble contractuel implique une indivisibilité des contrats qui n'existe pas dans l'espèce, de même que n'existe pas de servitude ni de gestion d'affaires pour autrui mais dans le seul intérêt de [Adresse 8], que le principe de non-cumul des responsabilités ne permet pas d'invoquer d'autre argumentation que le fondement délictuel de la prétention. Il constate que [Adresse 8] ne produit aucun procès-verbal de réunion du conseil prévu pour la gestion des équipements communs pour manifester une opposition aux prétentions de [Adresse 9].
MOTIFS
Sur les moyens d'irrecevabilité
L'article 901 du code de procédure civile dispose notamment que la déclaration d'appel comporte « les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'objet du litige est indivisible ».
L'article 566 du même code dispose « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».
Il résulte de la combinaison de ces dispositions légales que les prétentions en appel de l'appelant [Adresse 8] au paiement d'une somme plus importante que celle réclamée en première instance ou celle mentionnée dans la déclaration d'appel sont recevables, en ce qu'elles sont fondées sur une actualisation de créance pour de nouvelles années échues qui sont dans un objet à l'évidence indivisible du litige, et qui caractérisent la conséquence et le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge sur un même fondement juridique.
La demande d'irrecevabilité formulée dans le dispositif de la partie intimée [Adresse 9] concernant les prétentions subsidiaires du dispositif pour [Adresse 8] au bénéfice d'une servitude, d'une gestion d'affaires, d'une faute délictuelle, n'est pas fondée en ce qu'un moyen d'irrecevabilité ne peut pas recevoir application sur des questions qui relèvent du débat sur le fond du litige.
Sur le fond du litige
Le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8] établi par acte authentique du 12 juillet 1984 stipule notamment sous une rubrique intitulée « servitudes éventuelles ; convention d'entretien éventuelle » :
Il a été convenu ce qui suit :
La porte principale d'entrée ainsi que l'escalier principal et les coursives desserviront également l'ensemble immobilier à édifier sur le lot 320 qui s'appellera résidence [Adresse 9].
Les propriétaires des lots de cet ensemble immobilier ([Adresse 9]) jouiront également de la piscine.
Tous les frais d'entretien, de réparation et de l'utilisation de ces équipements seront à frais communs et supportés dans les proportions suivantes : un tiers pour la résidence [Adresse 8], deux tiers pour la résidence à édifier sur le lot 320.
Les syndics des deux copropriétés décideront ensemble de toutes les questions relatives à ces services.
La suppression ou la modification de ces équipements ne pourront être décidées qu'avec l'accord des deux copropriétés.
Il sera créé pour le fonctionnement de ces équipements un conseil composé de trois membres par copropriété plus le syndic.
Les décisions seront prises à l'unanimité de ce conseil ; elles s'imposeront à chaque copropriété.
Le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 9] en date du 3 juillet 1985 stipule sous un intitulé de rubrique similaire « servitudes ; convention d'entretien » exactement les mêmes termes.
La cour déduit contrairement au premier juge de ces stipulations identiques l'expression sans équivoque d'un ensemble contractuel d'obligations.
Le décalage dans le temps n'a pas d'incidence sur la validité des engagements, dans la mesure où les stipulations d'un futur règlement de copropriété pour la seconde résidence à édifier étaient expressément annoncées dans le règlement de la première copropriété comme devant être nécessairement reprises à l'identique dans celui de la deuxième copropriété.
Notamment la mention dès le premier règlement de décisions communes des deux copropriétés par leurs syndics respectifs et par un conseil bipartite n'a de sens opérant que dans un ensemble contractuel, dans lequel les deux contrats concourent à la réalisation d'une même opération, dans l'espèce l'entretien, la réparation et l'utilisation d'équipements à usage commun, dont les stipulations identiques expriment sans ambiguïté une commune intention contractuelle.
L'extranéité invoquée par [Adresse 9] de ces stipulations par rapport à l'objet d'un règlement de copropriété, ou l'exclusion de leur application pour une partie de l'ensemble immobilier désigné [Adresse 7], ne remet pas en cause la validité des obligations résultant de la commune intention des parties dans l'ensemble contractuel strictement limité à l'objet de l'entretien, la réparation et l'utilisation d'équipements à usage commun.
Concernant la prétention au paiement de sa quote-part des frais afférents par [Adresse 9], la cour retient que la contestation de l'augmentation chaque année depuis 2014, devenue particulièrement importante sur les dernières années en litige, relevait dans la commune intention contractuelle des parties des stipulations identiques des deux règlements de copropriété, auxquelles la cour renvoie la lecture des parties, l'obligation de recourir à une décision commune des deux syndics de copropriété signifiant l'accord des copropriétés, et dans le cas d'un désaccord persistant d'une décision à l'unanimité d'un conseil particulier de trois membres par copropriété plus le syndic.
La cour constate que des échanges de courriers successifs entre les syndics des copropriétés à partir du 2 avril 2014 relatent un désaccord sur la participation de [Adresse 9] à des frais de réhabilitation, rénovation ou vétusté, au visa des stipulations des règlements.
Un courrier du syndic de [Adresse 9] en date du 1er juillet 2014 propose une date pour « réunir l'intersyndicale piscine » ce qui pourrait correspondre au conseil particulier visé par les règlements.
D'autres courriers ultérieurs du syndic de [Adresse 9] renouvellent la demande de réunion de ce conseil, et s'inquiètent particulièrement d'une gestion unilatérale des équipements communs par [Adresse 8]. Celui en date du 12 novembre 2015 rappelle expressément les termes des stipulations identiques des règlements de copropriété sur le recours à ce conseil pour régler les différends.
Il en résulte que la copropriété [Adresse 8] qui ne justifie pas d'une décision commune d'accord entre les syndics des deux copropriétés, ni d'une réunion du conseil spécial intersyndical, et encore moins d'un vote à l'unanimité, ne fonde pas son droit contractuel au paiement des sommes qui sont contestées par la copropriété [Adresse 9].
En l'absence d'éléments d'appréciation dans le débat d'une distinction de remboursement accepté, la cour confirme par des motifs distincts le rejet par le premier juge de l'ensemble des demandes en paiement.
Le rejet de la prétention sur le fondement principal contractuel exclut l'intérêt d'un examen des fondements invoqués à titre subsidiaire, d'une servitude, d'une gestion d'affaires, d'une faute délictuelle, dès lors que les stipulations contractuelles qui s'imposent dans tous les cas aux parties sur l'objet du litige n'ont pas fondé la prétention.
Sur les autres prétentions
La demande de dommages-intérêts formulée par [Adresse 8] pour résistance abusive n'a pas de fondement dans la situation de rejet de la prétention principale.
Il n'est pas inéquitable dans l'espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés dans l'instance.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] supportera les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme par des motifs distincts le jugement rendu le 25 juillet 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
