Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00723 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O3NO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 19 OCTOBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE
N° RG 1119000315
APPELANT :
Monsieur [R] [H]
né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 12]
précédemment domicilié [Adresse 6]
[Localité 2]
et actuellement
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représenté par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur [S] [T]
né le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 3] et actuellement
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représenté par Me Charles-Etienne SANCONIE de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant non plaidant
S.A.R.L. PASCALE VIALAN IMMOBILIER représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audite siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Charles-Etienne SANCONIE de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 23 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 23 mai 2014, [S] [T], par l'intermédiaire de son mandataire, la société Pascale Vialan Immobilier, a donné à bail à [R] [H] un appartement situé à [Adresse 11]. Il a été prévu un dépôt de garantie de 500 euros.
[R] [H] a donné congé par acte du 13 octobre 2016.
Le 3 janvier 2017, la société Pascale Vialan Immobilier, a adressé un état de compte de départ au 13 novembre 2016 faisant état d'un solde débiteur de 544,72 euros, en ce compris la compensation avec le dépôt de garantie initial.
Le 24 avril 2019, [R] [H] a assigné [S] [T] et la société Pascale Vialan Immobilier aux fins notamment de les voir condamner solidairement à lui restituer le dépôt de garantie de 500 euros, assorti d'un intérêt de 10 % mensuel à compter du 11 janvier 2017.
[R] [H] a régularisé l'assignation le 13 février 2020.
Ni [S] [T], ni la société Pascale Vialan Immobilier n'ont comparu.
Le jugement rendu le 19 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne énonce dans son dispositif :
Déboute [R] [H] de l'ensemble de ses demandes ;
Dit que [R] [H] conservera la charge de ses dépens.
Le jugement constate que le décompte de la société Pascale Vialan Immobilier, produit par [R] [H], fait état d'un solde débiteur de 544,72 euros, tenant compte de la compensation avec le dépôt de garantie. La lecture de ce décompte ne fait pas apparaître que la régularisation des charges remonte à 2014, contrairement à ce qu'avance [R] [H]. Le décompte n'est d'ailleurs pas contesté.
[R] [H] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 4 février 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 janvier 2023.
Les dernières écritures pour [R] [H] ont été déposées le 28 juin 2022.
Les dernières écritures pour la société Pascal Vialan Immobilier et [S] [T] ont été déposées le 26 avril 2022.
Le dispositif des écritures pour [R] [H] énonce :
Réformer le jugement du 19 octobre 2020 en ce qu'il a débouté [R] [H] ;
Subsidiairement, rejeter l'ensemble des demandes de [S] [T] et de la société Pascale Vialan Immobilier ;
Condamner solidairement [S] [T] et la société Pascale Vialan Immobilier à payer à [R] [H] la somme de 500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;
Condamner solidairement [S] [T] et la société Pascale Vialan Immobilier à payer à [R] [H] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts tenant sa résistance abusive ;
Condamner solidairement [S] [T] et la société Pascale Vialan Immobilier à payer à [R] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance.
[R] [H] soutient que la non-restitution du dépôt de garantie par le bailleur n'est pas justifiée. Il fait valoir que le décompte produit retient diverses sommes relatives aux charges sur le montant du dépôt de garantie, sans jamais justifier les retenues. Il ajoute que ni son bailleur ni le mandataire ne lui ont adressé un justificatif des charges qu'ils souhaitaient voir régler.
Subsidiairement, [R] [H] soutient que les sommes déduites par le bailleur sont prescrites. Il fait valoir qu'il s'est toujours acquitté des paiements qui lui étaient demandés et n'a pas à subir les conséquences d'une régularisation tardive. Il rappelle que la régularisation des charges s'effectue chaque année pour éviter une charge trop importante pour le locataire. Les charges prétendument dues n'ont jamais été réclamées, si bien qu'il convient de leur appliquer la prescription triennale.
[R] [H] réclame la restitution de son dépôt de garantie et souligne qu'il a remis les clés du logement sans qu'aucun des intimés ne formulent de réserves ou réclamations sur l'état des lieux ou des sommes qu'il devrait.
[R] [H] soutient que [S] [T] et l'agence Pascale Vialan Immobilier font preuve d'une résistance abusive. Il précise que la non restitution de cette somme l'a placé dans une situation financière délicate pour se reloger. Selon lui, la solidarité des intimés est incontestable puisqu'ils ont concouru au même dommage, le propriétaire par son silence et le mandataire par sa faute.
Le dispositif des écritures pour [S] [T] et l'agence Pascale Vialan Immobilier énonce :
Rejeter comme mal fondées toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;
Condamner [R] [H] au paiement de la somme de 544,72 euros correspondant aux charges locatives restant dues, assortie des intérêts légaux à compter du 3 janvier 2017 ;
Rejeter la demande de [R] [H] de condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamner [R] [H] à payer à la société Pascale Vialan Immobilier et à [S] [T] la somme de 1 000 euros à chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société Pascale Vialan Immobilier et [S] [T] soutiennent qu'ils ont justifié les sommes dues issues des charges locatives. La société mandataire aurait communiqué le mode de répartition des charges et le décompte par nature des charges faisant état du montant des diverses dépenses dues par le locataire. Les intimés s'appuient sur une réponse ministérielle du 27 avril 2010, qui précise que les charges récupérables doivent pouvoir être justifiées par le bailleur, sans préciser les moyens permettant une consultation des pièces justificatives. La jurisprudence a également précisé que le propriétaire n'est pas obligé de donner copie au locataire des pièces justificatives. Selon la société Pascale Vialan Immobilier et [S] [T], [R] [H] ne peut donc pas exiger la communication des documents complémentaires justifiant les charges dont il est débiteur. Ils soutiennent que les charges réclamées sont bien des charges locatives.
La société Pascale Vialan Immobilier et [S] [T] contestent la prescription des sommes réclamées. Ils font valoir que suite au départ du locataire, ils lui ont communiqué, le 3 janvier 2017, un compte de départ qui regroupe l'ensemble des justificatifs et extraits de compte correspondants. Ce compte de départ prévoit un montant de 1 044,72 euros, soit 544, 72 euros après déduction du dépôt de garantie. [R] [H] ne démontre pas que les charges dont le paiement est sollicité comprennent des sommes relatives à l'exercice 2014. En tout état de cause, le délai de prescription est de trois ans.
La société Pascale Vialan Immobilier et [S] [T] rappellent que l'article 22 de la loi du 7 juillet 1989 autorise le bailleur à retenir le dépôt de garantie au titre des sommes restant dues par le locataire.
La société Pascale Vialan Immobilier et [S] [T] contestent la demande de condamnation pour résistance abusive formée par [R] [H]. Ils contestent être tenu solidairement puisqu'une condamnation solidaire n'est possible que si chacune des fautes commises a concouru à la réalisation de l'entier dommage. Or, [R] [H] vient uniquement réclamer la restitution du dépôt de garantie que la société Pascale Vialan Immobilier lui a imputé.
MOTIFS
1. Sur les charges locatives
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable de mars 2014 à octobre 2020, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Force est de contester en l'espèce que [S] [T], pour justifier des provisions sur charges de 50 euros par mois, se limite à produire devant la cour un seul document consistant en un « compte de départ » établi par la société Pascale Vialan Immobilier le 3 janvier 2017 et ne produit aucun récapitulatif des charges annuelles établi par le syndic de l'immeuble relatives aux années visées, aucun autre décompte des charges récupérables, notamment pour les consommations d'eau froide, ni aucune autre pièce justificative, y compris pour la taxe d'ordures ménagères.
Dès lors que [S] [T] n'a pas justifié auprès de [R] [H], qui en faisait la demande, en infraction à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité, de la communication des régularisations annuelles de charges, celui-ci n'est pas en droit de revendiquer la répétition des provisions versées à ce titre.
2. Sur la restitution du dépôt de garantie
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
En l'espèce, la justification des charges locatives n'étant pas établie et le bailleur ne justifiant d'aucune autre somme qui lui serait due par le locataire, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a débouté [R] [H] de l'ensemble de ses demandes.
Statuant à nouveau, [S] [T], en sa qualité de bailleur, sera condamné seul à payer à [R] [H] la somme de 500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée à compter du 11 janvier 2017, jusqu'à complet paiement.
3. Sur la demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive
La majoration de 10 % qui accompagne la restitution du dépôt de garantie répare la résistance du bailleur.
[R] [H] ne justifie pas avoir subi un préjudice autre, lié au retard du versement de ce dépôt de garantie, de sorte que sa demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens.
[S] [T] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
[S] [T] sera en outre condamné à payer à [R] [H] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 19 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne, en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE [S] [T] à payer à [R] [H] la somme de 500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée à compter du 11 janvier 2017, jusqu'à complet paiement ;
DEBOUTE [R] [H] de ses prétentions indemnitaires ;
CONDAMNE [S] [T] à payer à [R] [H] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [S] [T] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le président,
